CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 octobre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10395 F
Pourvoi n° R 14-26.428
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Jacques X..., domicilié [...] ,
2°/ Mme Bernadette X..., épouse Y..., domiciliée [...] ,
3°/ Mme Jacqueline X..., épouse Z..., domiciliée [...] ,
tous trois ayants droit de M. Bernard X...,
contre l'arrêt rendu le 17 avril 2014 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre B), dans le litige les opposant à la société Saint-André, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me B..., avocat des consorts X..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Saint-André ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demandes des consorts X... ; les condamne à payer à la société Saint-André la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me B..., avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que les consorts X... doivent garantir la SCI Saint André contre l'éviction subie par elle en raison de l'obligation qui lui a été faite de rendre au garage sa destination initiale et D'AVOIR condamné les consorts X... à payer à la SCI Saint André les sommes de 17.085 euros au titre des travaux de remise en état du garage, de 10.800 euros au titre de la perte locative et de 13.654,32 euros au titre des frais ;
AUX MOTIFS QUE les consorts X... opposent à la garantie d'éviction invoquée à titre principal par la SCI Saint André, les stipulations de l'acte de vente mentionnant, en page 5, que « l'acquéreur prendra l'immeuble présentement vendu dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison
d'erreurs dans la désignation ou dans la contenance sus indiqué » et les dispositions des articles 1628 et 1629 du code civil, affirmant que la SCI Saint André connaissait le danger d'éviction et a acquis l'immeuble à ses risques et périls, connaissance résultant des intentions du gérant de la SCI, qui a indiqué lui-même avoir acquis une parcelle à construire, et du dépôt du permis de construire, en réalité préparé par ses soins, nécessitant la disposition du règlement du lotissement et du cahier des charges qu'au demeurant la SCI Saint André connaissait déjà en sa qualité de propriétaire d'un immeuble dans le même lotissement ; que les consorts X... ne sauraient cependant se prévaloir d'une simple clause de non garantie de désignation et de contenance qui ne dispense pas le vendeur de garantir l'acheteur contre l'éviction, alors que cette clause ne donne aucun renseignement sur les circonstances susceptibles de provoquer éventuellement l'éviction de l'acheteur et ne permet pas d'affirmer, que ce dernier achetait à ses périls et risques ; qu'il importe peu à cet égard que l'acquéreur ait pu être en mesure, antérieurement à la vente, de se rendre compte du caractère irrégulier de la transformation du garage en local à usage d'habitation, par l'examen du cahier des charges du lotissement déjà en sa possession ou encore à l'occasion du dépôt du permis de construire, étant cependant observé à cet égard que l'autorité administrative n'a elle-même fait aucune remarque sur ce point, alors que la non garantie ne peut résulter, même dans le cas d'une connaissance acquise du risque, au demeurant non démontrée alors que les consorts X... ne procèdent que par hypothèses, que d'une stipulation expresse se rapportant au risque particulier d'éviction ; qu'il convient par voie de conséquence de dire que les consorts X... doivent garantir la SCI Saint André contre l'éviction subie par elle en raison de l'obligation qui lui a été faite de rendre au garage sa destination initiale ; que la SCI Saint André justifie, par la production d'un devis décrivant avec précision les travaux nécessaires, et dont les termes ne sont pas réellement contestés par les consorts X..., du coût des travaux de remise en état du garage à hauteur de la somme de 17.085 euros TTC, au paiement de laquelle il convient de condamner les consorts X... ; qu'il n'est par ailleurs pas contestable que la SCI Saint André avait acquis cet immeuble à des fins locatives, même si par ailleurs elle entendait construire un autre immeuble sur la même parcelle, et le préjudice en résultant sen justement indemnisé par l'allocation de la somme de euros, étant observé que les consorts X... ne contestent pas le montant des loyers appliqués jusque-là par la SCI Saint André ; qu'enfin, les consorts X... doivent au titre de la garantie prendre en charge les frais réglés au titre des condamnations antérieures, dont le détail n'est pas discuté, à hauteur de 13.564,32 euros ;
ALORS, 1°), QUE la garantie d'éviction par un tiers, qui n'est pas d'ordre public, peut être écartée par une clause de non-garantie ; que si la garantie est totalement exclue lorsque l'acheteur connaissait le risque d'éviction ou a déclaré acquérir à ses risques et périls, elle l'est partiellement en présence d'une simple clause de non-garantie, qui laisse subsister à la charge du vendeur la restitution du prix mais l'exonère des autres charges tels les fruits, frais et dommages-intérêts ; que le contrat de vente conclu entre Bernard X... et la SCI Saint André stipulait que « l'acquéreur prendra l'immeuble présentement vendu dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison
d'erreurs dans la désignation ou dans la contenance sus indiqué » ; qu'en se fondant, pour priver cette clause de tout effet, sur la circonstance qu'elle ne permettait pas d'affirmer que l'acquéreur avait acheté le bien en connaissance du risque d'éviction ou à ses risques et périls, cependant que, s'agissant de la désignation du bien, figurant dans l'acte comme un studio, la stipulation devait conduire, en cas d'éviction de ce chef, à ne laisser à la charge du vendeur qu'une obligation de restitution du prix, la cour d'appel a violé les articles 1629 et 1630 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;
ALORS, 2°), QUE si l'immeuble vendu se trouve grevé de charges non déclarées qui soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, celui-ci peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ; qu'en condamnant le vendeur à diverses indemnités sans rechercher si l'acquéreur n'aurait pas acheté, ou à un moindre prix, s'il avait été informé du risque de devoir restituer au studio sa destination initiale de garage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1638 du code civil.
