CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 juin 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10254 F
Pourvoi n° X 16-18.231
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Christophe X..., domicilié [...],
2°/ la société Mach invest, société civile immobilière, dont le siège est [...],
contre trois arrêts rendus les 8 mars 2016, 14 mars 2016 et 24 mai 2016 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 2), dans le litige les opposant à M. Patrick Y..., domicilié [...],
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 30 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. X..., de la société Mach invest, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. Y... ;
Sur le rapport de Mme C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et la société Mach invest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et la société Mach invest ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Mach invest.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 8 mars 2016, rectifiés par deux arrêts du 14 mars 2016 et du 24 mai 2016, D'AVOIR déclaré nulle et de nul effet la vente intervenue le 25 septembre 2002, conclue entre M. Adrien Y... et la société civile immobilière Mach invest, concernant la maison d'habitation située à Roques sur Garonne, D'AVOIR ordonné à l'expiration des délais légaux la publication de son arrêt à la conservation des hypothèques de Muret, D'AVOIR ordonné la restitution des sommes versées au titre du prix de vente par M. Patrick Y... à la société civile immobilière Mach invest, soit la somme de 45 734 euros payée lors de la vente au titre du « bouquet » et les sommes payées au titre de la rente viagère, du 1er octobre 2002 au 1er juillet 2010, soit la somme totale de 71 933, 50 euros outre les sommes résultant du jeu de l'indexation prévue par l'acte de vente, D'AVOIR condamné la société civile immobilière Mach invest à payer à M. Patrick Y... la somme de 163 934, 54 euros, augmentée des intérêts à compter du 9 novembre 2010, au titre des fruits perçus au jour de l'assignation, la somme de 1 508, 40 euros par mois, à compter du 1er décembre 2010 et jusqu'à la date de son arrêt, représentant un capital de 96 537, 60 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du premier jour de chaque mois, au titre des fruits perçus postérieurement à l'assignation, et la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de l'impossibilité de réaliser les travaux de l'ouverture de la succession jusqu'à la date de son arrêt, D'AVOIR condamné in solidum la société civile immobilière Mach invest et M. Christophe X... à payer à M. Patrick Y... la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi par M. Adrien Y... et D'AVOIR débouté la société civile immobilière Mach invest et M. Christophe X... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1591 du code civil le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, et en l'absence d'un prix sérieux, l'acte de cession ne constitue pas une vente. / L'action en nullité pour vileté du prix peut être exercée indépendamment de toute action en rescision pour lésion. / Par ailleurs, le contrat de rente viagère est aux termes des articles 1964 et 1976 du code civil, une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou certaine d'entre elles, dépendent d'un événement incertain, et la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. / La constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa. / Les conclusions de Mme Z... sont les suivantes : - le prix global de 167 693, 92 € ne semble pas conforme aux conditions du marché en septembre 2002, la valeur à cette date étant estimée à 390 000 €, - le montant global des revenus générés par les divers immeubles de 2003 à juillet 2010 est de 174 818, 71 €, un montant global de charges de 13 465 € restant à la charge du propriétaire, - la valeur de l'immeuble compte tenu de l'occupation partielle par le crédirentier est de 366 474 € (abattement de 18 % sur la valeur du T5), la fixation du bouquet est libre, s'il est retenu 90 000 €, soit 20 à 30 % de la valeur vénale comme il est d'usage, le capital restant de 276 474 € doit être converti en rente viagère. En ne retenant pas de taux technique, on obtient une rente annuelle de 21 456 € (1 788 € par mois), en retenant un taux technique en raison entre autre des revenus de l'immeuble, la rente serait d'à peu près 40 000 € par an (soit 3 333 € par mois). / La promesse de vente, initialement signée par Monsieur Christophe X..., auquel s'est substituée la Sci " Mach invest ", mentionne que le total mensuel des loyers versés par les locataires de l'immeuble était à la date de la vente de 1 828, 38 €. / La cour relève que cette promesse de vente comporte s'agissant du prix de vente es ratures approuvées, le prix initialement porté étant de 240 869, 45 €, et prévoit une indexation de la rente sur l'indice du coût de la construction qui n'a pas été reprise dans l'acte définitif, lequel prévoit une indexation sur les prix à la consommation. / L'expert évalue, sur la vase d'une simulation a minima, correspondant à une gestion professionnelle du bien, tenant compte d'une période de vacance entre chaque location, qu'entre 2003 et la date du décès, le montant moyen [...] perçu par l'acquéreur, compte tenu des charges qu'il a supportées, est de 1 773 €, ce qui démontre que la rentabilité du bien est resté quasiment au même niveau, elle précise que : - l'appartement T1 du rez-de-chaussée loué 381, 12 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir de septembre 2009 ce qui a permis une augmentation de loyer, la porte d'entrée n'était pas conforme et a été réhaussée, - l'appartement T2 du premier étage loué 330, 45 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir d'octobre 2008 ce qui a permis une augmentation de loyer, les photos avant travaux montrent des traces d'humidité, - l'appartement T1 bis du premier étage loué 365, 88 € par mois en 2002 n'a pas fait l'objet de travaux et est inoccupé à la date de l'expertise, - l'appartement T1 bis du premier étage loué 411, 61 € par mois en 2002 est resté loué au même locataire sans qu'aucun travaux n'ait été effectué, - la maison T3 louée 350, 53 € en 2002 est inoccupée suite au départ du locataire en 2010 et aucun travaux n'a été effectué. / La valeur locative de l'appartement de type 5 occupé par Adrien Y... est estimée à 583 € par l'expert, qui précise qu'il est en mauvais état et nécessite des travaux de rénovation importants. / Pour évaluer le bien à la somme de 390 000 €, l'expert fait la moyenne de la valeur obtenue par application de deux méthodes : - par la valeur locative de marché (valeur de location réelle 2002 pour les logements loués), auquel elle soustrait 20 % s'agissant d'une vente en bloc et en raison des travaux de mise en état qu'il convenait de réaliser en 2002 ainsi que de deux baux verbaux : 417 677 € arrondis à 400 000 €, - par comparaison avec d'autres ventes dans le secteur, en soulignant la qualité de l'emplacement (centre village et vue sur Garonne) : 380 000 €, par multiplication du prix moyen du mètre carré sans abattement. / Contrairement à ce qu'écrivent les intimés, l'expert ne reconnaît nulle part qu'il faudrait envisager 100 000 € de travaux pour parvenir à la valeur locative qu'elle retient, et dans ses calculs de valeur, inclut un abattement notamment pour travaux de remise en état. / Il ne résulte pas de l'expertise qu'il ait été interdit de mettre les biens en location dans l'état où ils se trouvaient en 2002 et que les travaux nécessaires, hormis la porte d'entrée du T1 du rez-de-chaussée, affectaient le gros oeuvre, la viabilité et l'isolation, et les intimés ne versent aux débats aucune pièce de nature à étayer sur ce point leur argumentation, étant observé que les photographies figurant en annexe du rapport d'expertise ne font pas apparaître que l'immeuble n'était " pas aux normes, voire presque en état de ruine ", que ce n'est qu'en 2009 qu'il a été remédié à des traces d'humidité dans le T2 du premier étage, et qu'aucune facture de travaux n'est produite. / Par ailleurs, le montant estimé des loyers perçus n'est pas davantage valablement contredit, et aucun élément ne permet de considérer que les taux de rendement théoriques retenus par l'expert pour le calcul de la valeur vénale, dégressifs de manière inversement proportionnelle à la taille des appartements, soient trop faibles. / Le bouquet de 45 734 €, correspondant selon l'expert au taux habituellement pratiqué au regard de la valeur vénale du bien retenu lors de la transaction, a été financé par un emprunt sur 10 ans remboursable par mensualités de 483, 60 €. / L'acquéreur a acquis pour un montant de 167 693, 92 €, financé à concurrence de 45 734 € par un emprunt remboursé par mensualités de 483, 60 € sur 10 ans, et pour le surplus par le versement d'une rente viagère mensuelle de 762, 25 € indexée, un bien d'une valeur de 366 474 € compte tenu de l'abattement pour occupation partielle des lieux, et dont il pouvait espérer tirer un bénéfice locatif de l'ordre de 1 700 € compte tenu des charges, soit un total de débours largement inférieur au montant des sommes perçues, même si on tient compte de travaux de rafraîchissement intérieurs et du temps de vacance entre deux locations. / Le vendeur de son côté a perçu la somme de 45 734 €, pouvant lui rapporter sur la base d'un placement à 3 % l'an une somme annuelle de 1 372 €, et bénéficiait de la jouissance d'un logement dont le loyer était évalué à 483, 60 €, ainsi que d'une rente viagère mensuelle indexée de 762, 25 €, en contrepartie de la cession de son droit de propriété et de l'abandon de revenus locatifs de l'ordre de 1 700 € charges déduites. / Ainsi, la Sci " Mach invest " a acquis sans prix réel et sérieux, et sans aléa, l'immeuble de Monsieur Adrien Y..., il sera en conséquence fait droit à la demande d'annulation de la vente de Monsieur Patrick Y.... / Sur les conséquences de l'annulation. / Sur la publication. / Il convient d'ordonner la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques à l'expiration des délais légaux. / Sur les restitutions. / Au profit de M. Patrick Y.... / Aux termes de l'article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. / Le docteur A..., s'appuyant notamment sur un courrier du 12 mars 2011 du docteur B..., médecin traitant d'Adrien Y... pendant plus de 20 ans et jusqu'en octobre 2006, faisant état chez son patient d'une polypathologie médicale et chirurgicale sévère et d'une altération de son état physique et psychique, conclut qu'" Adrien Y... pouvait souffrir de troubles au plan de la rationalité, de la cognition et du consentement et que notamment en 2002, son état de santé était susceptible de lui interdire un consentement et une volonté parfaitement éclairées ". / Dans un courrier au procureur de la République du 10 mai 2006, M. Adrien Y... exposait qu'au fil du temps, " une certaine confiance " s'était instaurée entre M. X..., qui gérait ses locations depuis 2000, et lui-même, que M. X... prenait régulièrement de ses nouvelles, et que quand ce dernier lui a proposé un viager il a accepté. Il se plaignait notamment de l'absence de revalorisation de sa rente au regard de l'augmentation des loyers perçus par l'acquéreur. / La conclusion d'un contrat dans des conditions financières particulièrement défavorables au vendeur, dont l'état de santé physique et psychique, décrit comme dégradé, était connu du gérant de la Sci " Mach invest ", caractérise la mauvaise foi de l'acquéreur, devenu simple possesseur suite à la résolution de la vente. / En outre, la demande de restitution des loyers indûment perçus n'est pas une action en paiement des loyers soumise antérieurement à la loi du 17 juin 2008 à une prescription de 5 ans, et se trouve soumise à la prescription de droit commun, qui n'était pas acquise à la date de l'assignation compte tenu des dispositions transitoires de la loi précitée. / Enfin ces sommes seraient entrées dans le patrimoine de M. Adrien Y... si la vente n'avait pas eu lieu, et non dans celui de la Sci " Mach invest ", de sorte que l'argumentation selon laquelle ces sommes qui sont des fruits auraient été perçues, fiscalisées en revenus et dépensées par le crédirentier pour un usage personnel, et ne pourraient être appréhendées par la succession, est inopérant. / Selon le rapport d'expertise non valablement critiqué sur ce point, le montant des revenus générés par les divers immeubles de 2003 à juillet 2010, après déduction des charges, est a minima de 157 900, 94 € au jour du décès. Il convient d'ordonner la restitution de cette somme, outre intérêts à compter de la date de l'assignation. / Pour la période postérieure, aucun justificatif n'est produit de part et d'autre. / Lors des opérations d'expertise, il était relevé : - que l'appartement T3 bis était toujours occupé par le locataire en place en 2002 (loyer mensuel 665 €), - que les appartements T1 et T2, objets de travaux intérieurs de réfection en 2008, étaient loués, le loyer ayant été augmenté (loyer mensuel 431, 58 € et 537, 69 €), - que la villa T3 n'était plus occupée, - que l'appartement T1 bis n'était plus occupé, - que l'appartement réservé au crédirentier était en mauvais état et n'était plus loué. / Sur cette base, il peut être considéré que les loyers perçus se sont élevés à 1 634, 27 € par mois, soit 19 611, 24 € par an, dont à déduire, suivant le prorata retenu pour la période antérieure, des charges de 1 510, 50 € par an (125, 87 € par mois). / Ainsi les loyers perçus à la date de l'assignation s'élevaient à la somme de 157 900, 94 € + (1 508, 4 x 4) € = 163 934, 54 €, somme que la Sci " Mach invest " sera condamnée à restituer à M. Patrick Y..., outre intérêts à compter du 9 novembre 2010. / Pour la période postérieure, le montant des fruits perçus sera fixé à la somme de 1 508, 40 € par mois outre intérêts légaux à la date de la perception, ce qui représente à la date du présent arrêt un capital de 96 537, 60 € représentant 64 mois, outre intérêts. / [ ] Au profit de la Sci " Mach invest ". / En suite de l'annulation de la vente il convient d'ordonner la restitution à la Sci " Mach invest " de la somme de 45 734 € payée lors de la vente au titre du " bouquet ", ainsi que les sommes payées au titre de la rente viagère, par mois du premier octobre 2002 au 1er juillet 2010, soit 94 mois x 765, 25 € = 71 933, 50 € outre les sommes résultant du jeu de l'indexation, étant observé que l'exécution du contrat s'agissant du versement de la rente n'est pas discutée dans les écritures de l'appelant. / La mauvaise foi de la Sci " Mach invest ", qui ne démontre aucun comportement fautif du vendeur, fait obstacle à toute réparation telle que les intérêts légaux antérieurement à la demande, ou le remboursement de débours dont la preuve n'est pas rapportée et qui de surcroît ne sont pas chiffrés. / Sur les demandes de dommages et intérêts. / Il appartient à M. Patrick Y... de démontrer, conformément aux dispositions de l'article 1382 du code civil, une faute commise par M. X... et par la Sci " Mach invest ", ayant entraîné pour lui un préjudice qui subsiste après restitution des fruits produits par l'immeuble, avec intérêts légaux, du fait de la privation de ses droits pétitoires et des revenus de l'immeuble. / [ ] M.Patrick Y... fait [ ] valoir qu'exerçant la profession d'artisan maçon il aurait pu effectuer des travaux sur l'immeuble. Les logements restés vacants auraient ainsi pu être rénovés et donnés en location, ou vendus. / Au titre de l'indemnisation du préjudice spécifique résultant de l'impossibilité d'effectuer les travaux, il sera alloué à titre de juste réparation, pour la période écoule entre l'ouverture de la succession et le présent arrêt, une somme de 20 000 €. / Adrien Y..., aux droits duquel se trouve M. Patrick Y..., est en droit d'obtenir réparation du préjudice résultant pour lui de l'attitude fautive de M. X... et de la Sci " Mach invest " représentée par M. X... lors de la préparation puis de la conclusion de la vente annulée, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. / Il résulte de deux plaintes déposées en 2006 et 2009 par celui-ci auprès de M. le procureur de la République pour abus de confiance, qu'Adrien Y... avait une totale confiance en M. X..., agent immobilier auquel il avait confié la gestion de ses biens, que ce dernier a profité de son extrême vulnérabilité et de son isolement, et qu'Adrien Y... souhaitait l'annulation du contrat de rente viagère afin de récupérer la gestion de ses biens et pouvoir couvrir les frais d'une maison de retraite. / Il existe effectivement un préjudice moral subi par Adrien Y... du fait de l'utilisation du lien de confiance que M. X... avait créé, en qualité d'agent immobilier, avec cette personne âgée et malade, pour l'amener à conclure une promesse de vente, puis un acte de vente avec la société qu'il s'était substituée et dont il était le gérant, dans des conditions très désavantageuses pour le vendeur, qu'il convient de réparer par une somme de 3 000 €, à laquelle seront tenus in solidum M. X... et la Sci "Mach invest " » (cf., arrêt attaqué du 8 mars 2016, p. 6 à 12) ;
ALORS QU'une vente consentie moyennant la constitution d'une rente viagère ne peut pas être annulée pour absence de prix réel et sérieux ou pour absence d'aléa si celle-ci s'analyse en une donation consentie par le vendeur au profit de l'acquéreur ; qu'en déclarant, dès lors, nulle et de nul effet la vente intervenue le 25 septembre 2002, conclue entre M. Adrien Y... et la société civile immobilière Mach invest, concernant la maison d'habitation située à Roques sur Garonne, pour absence de prix réel et sérieux et défaut d'aléa, et en prononçant, en conséquence, diverses mesures et condamnations, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société civile immobilière Mach invest et M. Christophe X..., si la vente conclue, le 25 septembre 2002, entre M. Adrien Y... et la société civile immobilière Mach invest ne devait pas être requalifiée en une donation consentie par M. Adrien Y... au profit de la société civile immobilière Mach invest, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 894, dans sa rédaction applicable à la cause, 1591, 1964, dans sa rédaction applicable à la cause, et 1976 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 8 mars 2016, rectifiés par deux arrêts du 14 mars 2016 et du 24 mai 2016, D'AVOIR condamné la société civile immobilière Mach invest à payer à M. Patrick Y... la somme de 163 934, 54 euros, augmentée des intérêts à compter du 9 novembre 2010, au titre des fruits perçus au jour de l'assignation, et la somme de 1 508, 40 euros par mois, à compter du 1er décembre 2010 et jusqu'à la date de son arrêt, représentant un capital de 96 537, 60 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du premier jour de chaque mois, au titre des fruits perçus postérieurement à l'assignation ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1591 du code civil le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, et en l'absence d'un prix sérieux, l'acte de cession ne constitue pas une vente. / L'action en nullité pour vileté du prix peut être exercée indépendamment de toute action en rescision pour lésion. / Par ailleurs, le contrat de rente viagère est aux termes des articles 1964 et 1976 du code civil, une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou certaine d'entre elles, dépendent d'un événement incertain, et la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. / La constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa. / Les conclusions de Mme Z... sont les suivantes : - le prix global de 167 693, 92 € ne semble pas conforme aux conditions du marché en septembre 2002, la valeur à cette date étant estimée à 390 000 €, - le montant global des revenus générés par les divers immeubles de 2003 à juillet 2010 est de 174 818, 71 €, un montant global de charges de 13 465 € restant à la charge du propriétaire, - la valeur de l'immeuble compte tenu de l'occupation partielle par le crédirentier est de 366 474 € (abattement de 18 % sur la valeur du T5), la fixation du bouquet est libre, s'il est retenu 90 000 €, soit 20 à 30 % de la valeur vénale comme il est d'usage, le capital restant de 276 474 € doit être converti en rente viagère. En ne retenant pas de taux technique, on obtient une rente annuelle de 21 456 € (1 788 € par mois), en retenant un taux technique en raison entre autre des revenus de l'immeuble, la rente serait d'à peu près 40 000 € par an (soit 3 333 € par mois). / La promesse de vente, initialement signée par Monsieur Christophe X..., auquel s'est substituée la Sci " Mach invest ", mentionne que le total mensuel des loyers versés par les locataires de l'immeuble était à la date de la vente de 1 828, 38 €. / La cour relève que cette promesse de vente comporte s'agissant du prix de vente es ratures approuvées, le prix initialement porté étant de 240 869, 45 €, et prévoit une indexation de la rente sur l'indice du coût de la construction qui n'a pas été reprise dans l'acte définitif, lequel prévoit une indexation sur les prix à la consommation. / L'expert évalue, sur la vase d'une simulation a minima, correspondant à une gestion professionnelle du bien, tenant compte d'une période de vacance entre chaque location, qu'entre 2003 et la date du décès, le montant moyen [...] perçu par l'acquéreur, compte tenu des charges qu'il a supportées, est de 1 773 €, ce qui démontre que la rentabilité du bien est resté quasiment au même niveau, elle précise que : - l'appartement T1 du rez-de-chaussée loué 381, 12 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir de septembre 2009 ce qui a permis une augmentation de loyer, la porte d'entrée n'était pas conforme et a été réhaussée, - l'appartement T2 du premier étage loué 330, 45 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir d'octobre 2008 ce qui a permis une augmentation de loyer, les photos avant travaux montrent des traces d'humidité, - l'appartement T1 bis du premier étage loué 365, 88 € par mois en 2002 n'a pas fait l'objet de travaux et est inoccupé à la date de l'expertise, - l'appartement T1 bis du premier étage loué 411, 61 € par mois en 2002 est resté loué au même locataire sans qu'aucun travaux n'ait été effectué, - la maison T3 louée 350, 53 € en 2002 est inoccupée suite au départ du locataire en 2010 et aucun travaux n'a été effectué. / La valeur locative de l'appartement de type 5 occupé par Adrien Y... est estimée à 583 € par l'expert, qui précise qu'il est en mauvais état et nécessite des travaux de rénovation importants. / Pour évaluer le bien à la somme de 390 000 €, l'expert fait la moyenne de la valeur obtenue par application de deux méthodes : - par la valeur locative de marché (valeur de location réelle 2002 pour les logements loués), auquel elle soustrait 20 % s'agissant d'une vente en bloc et en raison des travaux de mise en état qu'il convenait de réaliser en 2002 ainsi que de deux baux verbaux : 417 677 € arrondis à 400 000 €, - par comparaison avec d'autres ventes dans le secteur, en soulignant la qualité de l'emplacement (centre village et vue sur Garonne) : 380 000 €, par multiplication du prix moyen du mètre carré sans abattement. / Contrairement à ce qu'écrivent les intimés, l'expert ne reconnaît nulle part qu'il faudrait envisager 100 000 € de travaux pour parvenir à la valeur locative qu'elle retient, et dans ses calculs de valeur, inclut un abattement notamment pour travaux de remise en état. / Il ne résulte pas de l'expertise qu'il ait été interdit de mettre les biens en location dans l'état où ils se trouvaient en 2002 et que les travaux nécessaires, hormis la porte d'entrée du T1 du rez-de-chaussée, affectaient le gros oeuvre, la viabilité et l'isolation, et les intimés ne versent aux débats aucune pièce de nature à étayer sur ce point leur argumentation, étant observé que les photographies figurant en annexe du rapport d'expertise ne font pas apparaître que l'immeuble n'était " pas aux normes, voire presque en état de ruine ", que ce n'est qu'en 2009 qu'il a été remédié à des traces d'humidité dans le T2 du premier étage, et qu'aucune facture de travaux n'est produite. / Par ailleurs, le montant estimé des loyers perçus n'est pas davantage valablement contredit, et aucun élément ne permet de considérer que les taux de rendement théoriques retenus par l'expert pour le calcul de la valeur vénale, dégressifs de manière inversement proportionnelle à la taille des appartements, soient trop faibles. / Le bouquet de 45 734 €, correspondant selon l'expert au taux habituellement pratiqué au regard de la valeur vénale du bien retenu lors de la transaction, a été financé par un emprunt sur 10 ans remboursable par mensualités de 483, 60 €. / L'acquéreur a acquis pour un montant de 167 693, 92 €, financé à concurrence de 45 734 € par un emprunt remboursé par mensualités de 483, 60 € sur 10 ans, et pour le surplus par le versement d'une rente viagère mensuelle de 762, 25 € indexée, un bien d'une valeur de 366 474 € compte tenu de l'abattement pour occupation partielle des lieux, et dont il pouvait espérer tirer un bénéfice locatif de l'ordre de 1 700 € compte tenu des charges, soit un total de débours largement inférieur au montant des sommes perçues, même si on tient compte de travaux de rafraîchissement intérieurs et du temps de vacance entre deux locations. / Le vendeur de son côté a perçu la somme de 45 734 €, pouvant lui rapporter sur la base d'un placement à 3 % l'an une somme annuelle de 1 372 €, et bénéficiait de la jouissance d'un logement dont le loyer était évalué à 483, 60 €, ainsi que d'une rente viagère mensuelle indexée de 762, 25 €, en contrepartie de la cession de son droit de propriété et de l'abandon de revenus locatifs de l'ordre de 1 700 € charges déduites. / Ainsi, la Sci " Mach invest " a acquis sans prix réel et sérieux, et sans aléa, l'immeuble de Monsieur Adrien Y..., il sera en conséquence fait droit à la demande d'annulation de la vente de Monsieur Patrick Y.... / Sur les conséquences de l'annulation. / [ ] Sur les restitutions. / Au profit de M. Patrick Y.... / aux termes de l'article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. / Le docteur A..., s'appuyant notamment sur un courrier du 12 mars 2011 du docteur B..., médecin traitant d'Adrien Y... pendant plus de 20 ans et jusqu'en octobre 2006, faisant état chez son patient d'une polypathologie médicale et chirurgicale sévère et d'une altération de son état physique et psychique, conclut qu'" Adrien Y... pouvait souffrir de troubles au plan de la rationalité, de la cognition et du consentement et que notamment en 2002, son état de santé était susceptible de lui interdire un consentement et une volonté parfaitement éclairées ". / Dans un courrier au procureur de la République du 10 mai 2006, M. Adrien Y... exposait qu'au fil du temps, " une certaine confiance " s'était instaurée entre M. X..., qui gérait ses locations depuis 2000, et lui-même, que M. X... prenait régulièrement de ses nouvelles, et que quand ce dernier lui a proposé un viager il a accepté. Il se plaignait notamment de l'absence de revalorisation de sa rente au regard de l'augmentation des loyers perçus par l'acquéreur. / La conclusion d'un contrat dans des conditions financières particulièrement défavorables au vendeur, dont l'état de santé physique et psychique, décrit comme dégradé, était connu du gérant de la Sci " Mach invest ", caractérise la mauvaise foi de l'acquéreur, devenu simple possesseur suite à la résolution de la vente. / En outre, la demande de restitution des loyers indûment perçus n'est pas une action en paiement des loyers soumise antérieurement à la loi du 17 juin 2008 à une prescription de 5 ans, et se trouve soumise à la prescription de droit commun, qui n'était pas acquise à la date de l'assignation compte tenu des dispositions transitoires de la loi précitée. / Enfin ces sommes seraient entrées dans le patrimoine de M. Adrien Y... si la vente n'avait pas eu lieu, et non dans celui de la Sci " Mach invest ", de sorte que l'argumentation selon laquelle ces sommes qui sont des fruits auraient été perçues, fiscalisées en revenus et dépensées par le crédirentier pour un usage personnel, et ne pourraient être appréhendées par la succession, est inopérant. / Selon le rapport d'expertise non valablement critiqué sur ce point, le montant des revenus générés par les divers immeubles de 2003 à juillet 2010, après déduction des charges, est a minima de 157 900, 94 € au jour du décès. Il convient d'ordonner la restitution de cette somme, outre intérêts à compter de la date de l'assignation. / Pour la période postérieure, aucun justificatif n'est produit de part et d'autre. / Lors des opérations d'expertise, il était relevé : - que l'appartement T3 bis était toujours occupé par le locataire en place en 2002 (loyer mensuel 665 €), - que les appartements T1 et T2, objets de travaux intérieurs de réfection en 2008, étaient loués, le loyer ayant été augmenté (loyer mensuel 431, 58 € et 537,69 €), - que la villa T3 n'était plus occupée, - que l'appartement T1 bis n'était plus occupé, - que l'appartement réservé au crédirentier était en mauvais état et n'était plus loué. / Sur cette base, il peut être considéré que les loyers perçus se sont élevés à 1 634, 27 € par mois, soit 19 611, 24 € par an, dont à déduire, suivant le prorata retenu pour la période antérieure, des charges de 1 510, 50 € par an (125, 87 € par mois). / Ainsi les loyers perçus à la date de l'assignation s'élevaient à la somme de 157 900, 94 € + (1 508, 4 x 4) € = 163 934, 54 €, somme que la Sci " Mach invest " sera condamnée à restituer à M. Patrick Y..., outre intérêts à compter du 9 novembre 2010. / Pour la période postérieure, le montant des fruits perçus sera fixé à la somme de 1 508, 40 € par mois outre intérêts légaux à la date de la perception, ce qui représente à la date du présent arrêt un capital de 96 537,60 € représentant 64 mois, outre intérêts » (cf., arrêt attaqué du 8 mars 2016, p. 9 et 10) ;
ALORS QUE, de première part, les restitutions consécutives à une annulation relèvent des seules règles de la nullité ; qu'il en résulte que l'action tendant à la restitution de fruits perçus par une partie en vertu d'un contrat atteint d'une nullité relative est soumise, antérieurement comme postérieurement à la loi du 17 juin 2008, à la prescription quinquennale posée par les dispositions de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; qu'en énonçant, dès lors, pour condamner la société civile immobilière Mach invest à payer à M. Patrick Y... diverses sommes au titre des fruits perçus, que la demande de M. Patrick Y... de restitution des loyers perçus n'était pas une action en paiement des loyers soumise antérieurement à la loi du 17 juin 2008 à une prescription de cinq ans et se trouvait soumise à la prescription de droit commun, qui n'était pas acquise à la date de l'assignation compte tenu des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008, quand la demande de M. Patrick Y... de restitution des loyers perçus était soumise à la prescription quinquennale posée par les dispositions de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dès lors l'action en nullité d'un contrat de vente consentie moyennant la constitution d'une rente viagère pour absence de prix réel et sérieux ou pour absence d'aléa est soumise à cette prescription quinquennale et dès lors qu'elle avait annulé le contrat de vente en date du 25 septembre 2002 pour absence de prix réel et sérieux et pour absence d'aléa, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
ALORS QUE, de deuxième part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de ce que la mauvaise foi de la société civile immobilière Mach invest était caractérisée par la conclusion d'un contrat dans des conditions financières particulièrement défavorables au vendeur, dont l'état de santé physique et psychique, décrit comme dégradé, était connu du gérant de la société civile immobilière Mach invest, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et les stipulations de l'article 6.1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, de troisième part, le possesseur ne cesse d'être de bonne foi, au sens des dispositions des articles 549 et 550 du code civil, que du moment où les vices de son titre translatif de propriété lui sont connus ; qu'en énonçant, par conséquent, pour condamner la société civile immobilière Mach invest à payer à M. Patrick Y... diverses sommes au titre des fruits perçus, que l'état de santé physique et psychique, décrit comme dégradé, du vendeur était connu du gérant de la société civile immobilière Mach invest, quand les vices du contrat de vente en date du 25 septembre 2002 qu'elle avait retenus ne tenaient pas à l'état de santé physique et psychique du vendeur, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 549 et 550 du code civil ;
ALORS QUE, de quatrième part, le possesseur ne cesse d'être de bonne foi, au sens des dispositions des articles 549 et 550 du code civil, que du moment où les vices de son titre translatif de propriété lui sont connus ; qu'en énonçant, par conséquent, pour condamner la société civile immobilière Mach invest à payer à M. Patrick Y... diverses sommes au titre des fruits perçus, que la conclusion d'un contrat dans des conditions financières particulièrement défavorables au vendeur, dont l'état de santé physique et psychique, décrit comme dégradé, était connu du gérant de la société civile immobilière Mach invest, caractérisait la mauvaise foi de l'acquéreur, quand ces motifs étaient insuffisants à caractériser la connaissance par la société civile immobilière Mach invest des vices du contrat de vente en date du 25 septembre 2002, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 549 et 550 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 8 mars 2016, rectifiés par deux arrêts du 14 mars 2016 et du 24 mai 2016, D'AVOIR débouté la société civile immobilière Mach invest de ses demandes tendant à la condamnation de M. Patrick Y... à lui payer, dans l'hypothèse où l'annulation du contrat de vente du 25 septembre 2002 serait prononcée, les intérêts au taux légal portant sur les sommes que celui-ci devrait lui restituer à compter d'une date antérieure à l'arrêt attaqué et les sommes qu'elle a exposées au titre des travaux de rénovation d'appartements vendus qu'elle avait fait réaliser ;
AUX MOTIFS QUE « [l'expert] précise que : - l'appartement T1 du rez-de-chaussée loué 381, 12 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir de septembre 2009 ce qui a permis une augmentation de loyer, la porte d'entrée n'était pas conforme et a été réhaussée, - l'appartement T2 du premier étage loué 330, 45 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir d'octobre 2008 ce qui a permis une augmentation de loyer, les photos avant travaux montrent des traces d'humidité, [ ] / Lors des opérations d'expertise, il était relevé : [ ] - que les appartements T1 et T2, objets de travaux intérieurs de réfection en 2008, étaient loués, le loyer ayant été augmenté (loyer mensuel 431, 58 € et 537, 69 €), [ ] / La mauvaise foi de la Sci " Mach invest ", qui ne démontre aucun comportement fautif du vendeur, fait obstacle à toute réparation telle que les intérêts légaux antérieurement à la demande, ou le remboursement de débours dont la preuve n'est pas rapportée et qui de surcroît ne sont pas chiffrés » (cf., arrêt attaqué du 8 mars 2016, p. 7 et p. 10) ;
ALORS QUE, de première part, les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ, au plus tard, le jour de la demande en justice équivalent à la sommation de payer, peu important que celui qui l'a payée ait été de mauvaise foi ; qu'en déboutant, dès lors, la société civile immobilière Mach invest de sa demande tendant à la condamnation de M. Patrick Y... à lui payer, dans l'hypothèse où l'annulation du contrat de vente du 25 septembre 2002 serait prononcée, les intérêts au taux légal portant sur les sommes que celui-ci devrait lui restituer à compter d'une date antérieure à l'arrêt attaqué, au motif inopérant que la société civile immobilière Mach invest était de mauvaise foi, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1153 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;
ALORS QUE, de deuxième part, le remboursement des impenses nécessaires ou utiles est dû au possesseur même de mauvaise foi ; qu'en déboutant, dès lors, la société civile immobilière Mach invest de sa demande tendant à la condamnation de M. Patrick Y... à lui payer, dans l'hypothèse où l'annulation du contrat de vente du 25 septembre 2002 serait prononcée, les sommes qu'elle a exposées au titre des travaux de rénovation d'appartements vendus qu'elle avait fait réaliser, après avoir constaté que la société civile immobilière Mach invest avait fait effectuer des travaux de réfection des appartements T1 et T2, au motif inopérant que la société civile immobilière Mach invest était de mauvaise foi, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1381 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;
ALORS QUE, de troisième part, le juge ne peut refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter la société civile immobilière Mach invest de sa demande tendant à la condamnation de M. Patrick Y... à lui payer, dans l'hypothèse où l'annulation du contrat de vente du 25 septembre 2002 serait prononcée, les sommes qu'elle a exposées au titre des travaux de rénovation d'appartements vendus qu'elle avait fait réaliser, que la mauvaise foi de la société civile immobilière Mach invest faisait obstacle à toute réparation telle que le remboursement de débours dont la preuve n'était pas rapportée et qui de surcroît n'étaient pas chiffrés, quand elle avait constaté que la société civile immobilière Mach invest avait fait effectuer des travaux de réfection des appartements T1 et T2 et, donc, l'existence en leur principe d'impenses nécessaires ou utiles dont la société civile immobilière Mach invest était en droit d'obtenir le remboursement et quand, en conséquence, elle refusait, en se déterminant de la sorte, d'évaluer le montant de ces impenses, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 4 du code civil.
