| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 24 mai 2017, 16-14.118

CIV.3

FB


COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 24 mai 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10200 F

Pourvoi n° B 16-14.118




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Cliniques d'Ajaccio, société anonyme, dont le siège est [...],

contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2016 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme Yvonne X... épouse B..., domiciliée [...],

2°/ à Mme Michèle Y... veuve X..., domiciliée [...],

3°/ à Mme Carole X..., domiciliée [...],

4°/ à M. Stéphane X..., domicilié [...],

5°/ à M. Thomas X..., domicilié [...],

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Cliniques d'Ajaccio, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme B... ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cliniques d'Ajaccio aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cliniques d'Ajaccio ; la condamne à payer à Mme B... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision


Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Cliniques d'Ajaccio.


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement entrepris, rejeté la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, délivré le 3 août 2009, d'avoir condamné la Sa Cliniques d'Ajaccio à payer à Mme Yvonne B..., née X..., Mme Michèle Y..., veuve X..., Mme Carole X..., M. Stéphane X..., et M. Thomas X..., la somme de 48.570,18€, au titre de l'arriéré de loyers compris entre le 1er janvier 2007 et le 31 juillet 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2009, d'avoir condamné la société Cliniques d'Ajaccio à payer à Mme Yvonne B..., née X..., Mme Michèle Y..., veuve veuve X..., Mme Carole X..., M. Stéphane X..., et M. Thomas X..., la somme de 36.976,32€, au titre de l'arriéré de loyers compris entre le 1er août 2009 et le 31 juillet 2012, et ce dans la limite de 36.975,33€ si le paiement intervient entre les mains de Mme Michèle X..., Mme Carole X..., M. Stéphane X..., et M. Thomas X..., avec intérêts au taux légal à compter du jugement, d'avoir, infirmant le jugement entrepris, fixé le montant du loyer commercial à la somme mensuelle de 4.332,57€ à compter du 1er août 2012, et d'avoir condamné en conséquence la Sa Cliniques d'Ajaccio à payer à Mme Yvonne B..., née X..., Mme Michèle Y..., veuve X..., Mme Carole X..., M. Stéphane X..., et M. Thomas X..., la somme de 1.332,57€ par mois à compter du 1er août 2012, jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt, pour chaque loyer mensuel échu réglé à hauteur de 3.000€ ;

Aux motifs propres que « Sur la clause de révision du loyer : les parties sont liées par un bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 1989, fixant le loyer à 240 000 francs HT par an, et comprenant une clause de révision ainsi rédigée : " Il sera révisable en plus ou en moins, à l'initiative du bailleur tous les trois ans à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, telle que définie ci-dessus et pour la première fois le 1er janvier 1992, en fonction du taux de variation de l'indice officiel du coût national de la construction publié par l'Insee et ce, conformément aux dispositions des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953. L'indice de référence est celui du 2ème trimestre 1988, s'élevant à 912. Les clauses qui précèdent constituent une indexation conventionnelle et ne se réfèrent pas à la révision triennale prévue par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 et qui est de droit" ; qu'ainsi il résulte de la rédaction de cette clause que si le loyer est révisable tous les trois ans, à la date anniversaire de prise d'effet du bail, en fonction de l'indice du coût de la construction, comme le prévoient les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 aujourd'hui codifiés, les parties ont entendu soustraire cette clause à ces mêmes dispositions en ce qui concerne ses modalités de mise en oeuvre ; que c'est le sens et l'objet du deuxième paragraphe de la clause, qui exprime clairement une dérogation à ces dispositions, mais aussi des indications aux termes desquelles la révision est "conventionnelle", et se fait "à l'initiative du bailleur" ; que la révision peut donc être effectuée à la demande et sur la seule volonté de ce dernier, et sans avoir à respecter les formes et conditions exigées par l'article 26 du décret, à savoir la nécessité d'un acte extra-judiciaire ou d'une lettre recommandée, mais surtout la nécessité de l'accord de l'autre partie, à défaut duquel c'est le juge qui aurait dû fixer le montant du loyer révisé ; que c'est donc bien une clause d'échelle mobile, conférant à la révision triennale du loyer un caractère automatique dès lors que le bailleur en réclame l'application, qui a été stipulée au bail ; que l'absence de doute dans la nature de la clause rend inopérant en l'espèce l'article 1162 du code civil, sur l'interprétation des convention ; que ces stipulations contractuelles ont, en application de l'article 1134 du code civil, force de loi pour les parties, et le fait que l'indivision X... n'en n'ait pas demandé l'application avant sa lettre recommandée du 13 avril 2007 ne saurait être considéré comme une renonciation au bénéfice de la clause ; que le 31 juillet 2008, l'indivision a fait délivrer à la Sa Cliniques d'Ajaccio en application des dispositions de l'article L145-11 du code de commerce un congé pour le 15 février 2009, avec offre de renouvellement, afin de voir conclure un nouveau bail entre les parties, avec un loyer de 92 000 euros par an, hors taxes et hors charges ; que le preneur a répondu par acte d'huissier qu'il acceptait le renouvellement du bail, mais proposait un loyer de 2 840 euros par mois, ou 34 080 euros par an ; qu'en l'absence de réponse des bailleurs à cette proposition, et de convention ou de décision judiciaire fixant un nouveau loyer, il doit être considéré que le bail a bien été renouvelé au 15 février 2009 mais aux clauses et conditions antérieures, y compris la clause d'échelle mobile, qui a conservé sa force contraignante ; que, sur la validité du commandement de payer : un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 3 août 2009 à la Sa Cliniques d'Ajaccio, et porte sur la somme totale de "37.904,13 euros représentant le solde des loyers impayés de septembre 2007 à août 2009, pour un loyer mensuel de 4.556,78 euros" se décomposant comme suit : "- solde loyers impayés septembre 2007 à décembre 2007 : 6.267,12 euros, - solde loyers impayés janvier 2008 à décembre 2008 : 18.801,36 euros, - solde loyers impayés janvier 2009 à août 2009 : 12.534,24 euros, - coût de l'acte : 280,97 euros, - droit proportionnel : 20,44 euros" ; que la lecture de l'acte permettait de constater que ce n'était pas le montant initial du loyer qui était réclamé, mais le montant du loyer révisé, après indexation, de 4 556,78 euros par mois ; que la Sa Cliniques d'Ajaccio ayant toujours payé un loyer de 3 000 euros par mois, ce qu'elle ne pouvait ignorer, c'est donc la différence de 1 556,78 euros par mois qui était réclamée ; que le solde de loyers impayés était détaillé année par année ; qu'aucune disposition légale n'impose par ailleurs au bailleur d'indiquer dans le commandement l'indice du coût de la construction retenu chaque année pour calculer le montant de la révision ; que cet indice est publié ; que par des courriers recommandés des 13 avril 2007, puis 17 août 2007, Mme X... avait réclamé à la Sa Cliniques d'Ajaccio le montant des indexations pour les années précédentes, sans succès ; que le commandement était suffisamment précis et permettait au locataire de connaître les sommes qui lui étaient réclamées ; qu'il n'y a donc pas lieu d'en prononcer la nullité, et la décision du premier juge sera sur ce deuxième point également confirmée ; que, sur les sommes dues, et l'adaptation du jeu de la clause d'échelle mobile à la valeur locative des locaux ; que par application de l'article L 145-39 du code de commerce, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé, ce qui est le cas en l'espèce ; que dans cette hypothèse, il appartient au juge de fixer le montant du loyer révisé au jour de la demande, soit en l'espèce au jour du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit en l'espèce le 3 août 2009, à la valeur locative des lieux loués ; que M. A... expert judiciaire, a évalué dans son rapport du 25 mars 2013, la valeur locative des lieux loués par la Sa Cliniques d'Ajaccio, à la somme mensuelle de 4 027,12 euros HT pour le troisième trimestre 2009 ; que par ailleurs, il n 'est pas contesté que la Sa Cliniques d'Ajaccio n'a jamais payé que 3 000 euros de loyer par mois ; que, pour la période allant du 1er janvier 2007 date de la dernière révision triennale possible avant le commandement du 3 août 2009, et le 31 juillet 2009, date de l'évaluation judiciaire du loyer après expertise, le loyer révisé doit être fixé comme l'a fait le premier juge à la somme 4 566,78 euros par mois (soit loyer mensuel initial: 3 048,98 euros x indice Insee du coût de la construction au 1er janvier 2007 : 1.366 / indice de référence dans le bail: 912) ; que la somme totale due par la Sa Cliniques d'Ajaccio pour cette période est donc de 48570,18 euros (1.566,78 euros X 31 mois), somme que l'appelante sera condamnée à payer aux intimés ; que pour la période allant du 1er août 2009 au 31 juillet 2012, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a fixé à juste titre le solde de loyers dus sur la base d'une valeur locative estimée par l'expert à 4 027,12 euros par mois, à la somme totale de 36 976,32 euros (soit 1 027,12 euros d'impayé mensuel X 36 mois) qui sera cependant limitée à la somme de 36.975,33 euros à l'égard de Mme Michèle Y... veuve X..., Stéphane X..., Carole X..., et Thomas X..., ce qui correspond au montant de leur demande ; que pour la période postérieure au 1er août 2012 il convient de fixer le loyer révisé, sur la base de cette même valeur locative de 4.027,12 euros, après indexation en fonction de l'indice Insee du coût de la construction (1.617 au 1er août 2012/l.503 au 1er août 2009), à la somme de 4.332,57 euros par mois (et non de 4.526,22 euros comme l'a retenu par erreur le premier juge, sur la base d'un loyer au premier août de "4 207,12 euros", au lieu des 4 027,12 euros retenus par l'expert) ; que l'arriéré mensuel est donc 1 332,57 euros, comme l'indiquent Mme Michèle Y... veuve X..., Stéphane X..., Carole X..., et Thomas X... dans leurs dernières conclusions ; que cet arriéré représente une somme de 22.653,69 euros (1.332,57 euros X 17 mois) pour la période allant du 1er août 2012 au 31 janvier 2014 ; qu'en conséquence, à compter du 1er août 2012 jusqu'au jour du prononcé du présent arrêt, la Sa Cliniques d'Ajaccio sera condamnée à payer aux bailleurs la somme de 1.332,57 euros par mois, mais non pas la somme de 4.332,57 euros dans la mesure où les intimés n'indiquent pas que sur cette période, la société locataire a complètement cessé de payer le loyer ; qu'en ce qui concerne Mme B..., elle sollicite dans ses dernières écritures la confirmation pure et simple du jugement, sans réactualiser le montant de ses demandes, notamment au regard des calculs effectués par le tribunal de grande instance d'Ajaccio ; que dans la mesure où dès lors, sa demande reste limitée comme en première instance à 1.107,04 euros par mois, ce que confirme la page 7 de ses écritures du 16 mars 2015, la condamnation sera limitée à cette somme en ce qui la concerne, entre le 1er août 2012 jusqu'au prononcé du présent arrêt ; que compte tenu des distorsions entre les demandes des intimés dans les montants et les dates de leurs créances, il apparaît préférable, pour une plus grande clarté du dispositif de la présente décision, de ne pas liquider ces créances sur la dernières période, et de ne prononcer la condamnation que pour la somme mensuelle de 1.332,57€ à compter du 1er août 2012 » (arrêt attaqué, p. 8 à 12) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que «1.Sur les conséquences de la délivrance du congé avec offre de renouvellement préalablement au commandement de payer : aux termes des dispositions de l'article L.145-9 du Code de commerce, et par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ; qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du Code civil et sous les réserves précédemment évoquées ; que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; qu'il résulte par ailleurs des dispositions de l'article L.145-11 du même Code que le bailleur qui désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L.145-9 précité, faire connaître le loyer qu'il propose ; qu'enfin, par application des dispositions de l'alinéa 3 de l'article L.145-12 du même Code, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre qui suit cette demande ; qu'en l'espèce, il est établi que par exploit d'Huissier de justice du 31 juillet 2008, l'indivision X... a donné à la Sa Cliniques d'Ajaccio congé avec offre de renouvellement au 15 février 2009 du bail commercial donné par la première à la Sarl Clinique X... le 28 décembre 1988, et cédé à la seconde le 10 août 1999 ; qu'aux termes du dit congé, les bailleurs ont fait savoir au locataire qu'ils désiraient obtenir une modification du loyer afin qu'il soit fixé à la somme annuelle de 92.000€ hors taxes et hors charges locatives, alors qu'il avait été originellement fixé à la somme annuelle de 240.000 Francs (36.587,76€) ; que par acte d'Huissier de justice du 18 décembre 2008, la Sa Cliniques d'Ajaccio a accepté le principe du renouvellement du bail précité au 15 février 2009, tout en contestant la demande de modification du loyer, et a proposé que ce dernier soit fixé à la somme annuelle de 34.080€ hors taxes et hors charges ; qu'en l'absence de réponse des bailleurs, il y a lieu de considérer que le bail commercial en cause s'est trouvé renouvelé par l'effet de l'accord de principe donné par le preneur au 15 février 2009, et, les parties étant en désaccord sur le montant du loyer, ce dernier s'est poursuivi aux clauses et conditions d'origine ; qu'à ce titre, il convient de relever que la demanderesse ne conteste pas que le bail en cause s'est trouvé renouvelé à ses clauses et conditions antérieures ; qu'au surplus, elle n'apporte aucun fondement juridique permettant d'affirmer que la délivrance, le 03 août 2009, d'un commandement de payer un loyer réévalué, soit postérieurement au renouvellement du bail, a fait échec audit renouvellement aux clauses et conditions antérieures ; que par conséquent, il y a lieu d'examiner plus avant quelles étaient les clauses et conditions du bail commercial en cause antérieurement au congé donné avec offre de renouvellement, et de déterminer subséquemment si le commandement de payer précité est régulier en la forme et fondé ; 2. Sur l'application des clauses du bail commercial nonobstant son renouvellement : que, aux termes des dispositions de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi ; que par ailleurs, et dans la mesure où l'article L.145-39 du Code de commerce prévoit expressément l'hypothèse d'un bail commercial assorti d'une clause d'échelle mobile, il convient de considérer que toutes stipulations contractuelles permettant de faire évoluer périodiquement le loyer par référence à un indice objectif extérieur à la volonté des parties sont valables ; que dans une telle occurrence, et nonobstant le caractère automatique de la réévaluation du loyer, essence même de la clause d'échelle mobile, il appartient au bailleur de réclamer le paiement des loyers augmentés en temps utile, sa demande étant soumise à la prescription quinquennale de droit commun ; qu'enfin, en l'absence de dispositions législatives ou réglementaires particulières, la renonciation à la clause d'échelle mobile ne se présume point, et ne peut aucunement résulter de la circonstance que le bailleur ne s'en est pas prévalu pendant plusieurs années ; qu'en l'espèce, il est expressément prévu en page 5 du bail en cause, que le loyer "sera révisable, en plus ou moins, à l'initiative du bailleur tous les trois ans à la date anniversaire de la prise d'effet du bail [...] et pour la première fois le 1er janvier 1992, en fonction du taux de variation de l'indice officiel du coût national de la construction publié par l'Insee et ce, conformément aux dispositions des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953, l'indice de référence est celui du 2ème trimestre 1988 s'élevant à 912. Les clauses qui précèdent constituent une indexation conventionnelle et ne se réfèrent pas à la révision triennale prévue par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 et qui est de droit" ; que dès lors, il est établi que les Consorts X... ont, aux termes du bail par eux délivré le 28 décembre 1988, et repris par la Sa Cliniques d'Ajaccio en tous ses termes et sans modification, prévu une clause d'échelle mobile du loyer ; que le Tribunal souligne néanmoins que la formulation maladroite "à l'initiative du bailleur" ne remettait pas en cause le caractère automatique de la réévaluation, les loyers indexés étant exigibles à l'échéance de chaque période triennale, mais laissait simplement aux Consorts X... le soin de réclamer périodiquement les loyers ainsi recalculés ; que par conséquent, et puisqu'il n'est apporté aucun élément permettant d'affirmer que les bailleurs auraient renoncé à la clause d'échelle mobile précitée, il convient de rappeler que le bail renouvelé en cours d'année 2009 s'est poursuivi aux clauses et conditions antérieures à son renouvellement, en ce compris la clause querellée, les bailleurs demeurant maintenus par les liens de la prescription ; qu'il ne peut ainsi être argué d'une exécution déloyale et brutale du bail commercial, dans la mesure où les bailleurs ont agi conformément aux dispositions contractuelles, et où les preneurs avaient nécessairement connaissance de l'existence de la clause d'échelle mobile, qu'ils n'ont jamais remise en cause antérieurement au présent litige ; 3. Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire : qu'en l'espèce, la Sa Cliniques d'Ajaccio argue de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire à elle délivré le 03 août 2009 par ses bailleurs aux motifs qu'il ne lui permet pas de comprendre comment a pu être fixé le loyer qui lui est réclamé, et ce à plus forte raison que les Consorts X... ne lui ont jamais demandé au préalable l'application de l'indice contractuel triennal ; que pour autant, le Tribunal relève que le moyen susvisé n'est fondé sur aucune disposition législative ou réglementaire ; qu'en outre, la demanderesse produit elle-même aux débats une lettre recommandée avec avis de réception adressée par le Conseil de Madame B... née X... et datée du [...], aux termes de laquelle sont rappelées les clauses du bail commercial, et notamment la clause d'échelle mobile susmentionnée ; qu'il est également versé aux débats une seconde mise en demeure datée du 17 août 2007 aux termes de laquelle l'indivision X... réclame à son preneur diverses sommes "au titre de la réévaluation du loyer" ; qu'il est ainsi établi que la demanderesse a eu connaissance, antérieurement au commandement contesté, du fait que les bailleurs souhaitaient appliquer la clause d'échelle mobile, ladite application s'étant retrouvée dans l'acte du 03 août 2009 ; que dans ces conditions, la demande de nullité du commandement de payer est rejetée ; 4. Sur l'application des dispositions de l'article L.145-39 du Code de commerce : que, aux termes des dispositions des articles L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce, les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties, la demande ne devant être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ; que, par dérogation aux dispositions précitées, l'article L.145-39 du même Code prévoit que si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; que dans pareille hypothèse, il appartient au juge de fixer le montant du loyer révisé au jour de la demande, soit, en l'espèce, au jour du commandement de payer visant la clause résolutoire, par référence à la valeur locative des lieux loués ; qu'en l'espèce, il est établi que le loyer annuel originellement fixé était de 240.000 Francs (36.587,76€) HT et hors charges, soit 3.048,98€ par mois (indice Insee du coût de la construction : 912) ; que, au 1er janvier 2007, date de réévaluation triennale, conformément aux dispositions du bail en cause, l'indice Insee du coût de la construction était de 1.366, soit un loyer réévaluable à: 3.048,98€ x (1.366/912) = 4.566,78€ ; qu'il est donc établi qu'au jour du commandement de payer querellé, le loyer réévalué réclamé résultait d'une augmentation du loyer originellement fixé de 1.517,80€ (4.566,78 - 3.048,98), soit une augmentation de 49,78% [(1.517,80 / 3.048,98) x 100] ; que dans cette occurrence, usant de son pouvoir souverain d'appréciation, le Tribunal révise le montant du loyer réévalué par référence à la valeur locative des lieux loués à la date du commandement, soit, conformément au rapport d'expertise judiciaire déposé, à la somme annuelle de 48.325,44€ (soit 4.027,12€ par mois) à compter du mois d'août 2009 ; 5. Sur la créance de l'indivision X...: le Tribunal souligne qu'en dépit de la révision judiciaire du loyer sus-opérée à compter du 1er août 2009, le bail commercial en cause a produit ses effets antérieurement, de sorte que la clause d'échelle mobile y étant insérée a joué à compter du 1er août 2007, date de réévaluation triennale, sans que ne soit demandée à cette époque la révision prévue à l'article 1.145-39 du Code de commerce ; qu'il rappelle, au surplus, que le loyer ainsi révisé judiciairement, demeure soumis aux dispositions contractuelles d'origine, et qu'ainsi, il est réévalué tous les trois ans par référence à l'indice Insee du coût de la construction à compter de la date de révision, soit, pour la période considérée, un arriéré de loyers de : (1.566,78€ x 31 mois) 48.570,18€ ; que dès lors, et compte tenu de tout ce qui précède, la créance de l'indivision X... doit s'établir comme suit : - Pour la période du 1er janvier 2007 (date de réévaluation triennale) au 31 juillet 2009 (antérieurement à la révision judiciaire) : Indice Insee du coût de la construction au 1er janvier 1988: 912 , Indice Insee du coût de la construction au 1er janvier 2007: 1.366, Loyer mensuel dû au 1er janvier 1988: 3.048,98€, Loyer mensuel dû au 1er janvier 2007 : (3.048,98 x 1366/912) 4.566,78€, Loyers perçus du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2009 (non contesté): 3.000€ par mois, Soit un différentiel mensuel de : 1.566,78€ ; - Pour la période du 1er août 2009 (date de révision judiciaire) au 31 juillet 2012 (antérieurement à la réévaluation triennale) : Loyer mensuel révisé judiciairement :4.027,12€ ; Loyers perçus du 1er août 2009 au 31 juillet 2012 (non contesté) : 3.000€ par mois, Soit un différentiel mensuel de: 1.027,02€, Soit, pour la période considérée, un arriéré de loyers de : (1.027,12€ x 36 mois) = 36.976,32€ ; que le Tribunal relève que, conformément aux dispositions de l'article 5 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer au-delà de ce qui est demandé par les parties ; que dès lors, il est tenu de condamner la Sa Cliniques d'Ajaccio à payer à l'indivision X... la somme précitée au titre de la période considérée, et ce dans la limite de 36.975,33€ à l'égard de Mesdames Michèle Y... veuve X... et Carole X..., et de Messieurs Stéphane et Thomas X...; - pour la période à compter du 1er août 2012 (date de réévaluation triennale) : Indice Insee du coût de la construction au 1er août 2009 : 1.503, Indice Insee du coût de la construction au 1er août 2012 : 1.617, Loyer mensuel dû au 1er août 2009 : 4.207,12€, Loyer mensuel dû au 1er août 2012 (4.207,12 x 1.617/1.503) : 4.526,22€, Loyers perçus depuis le 1er août 2012 (non contesté) : 3.000€ par mois, soit un différentiel mensuel de 1.526,22€ ; Soit un arriéré de loyers à la date des dernières écritures de Mesdames Michèle Y... veuve X... et Carole X..., et de Messieurs Stéphane et Thomas X... de : 25.945,74€ (1.526,22 x 17 mois, du 1er août 2012 au 1er janvier 2014) ; Soit un arriéré de loyers selon les dernières écritures de Madame Yvonne B... née X... de 15.262,20€ (1.526,22 x 10 mois, du 1er août 2012 au 1er mai 2013) ; que le Tribunal relève que, conformément aux dispositions de l'article 5 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer au-delà de ce qui est demandé par les parties ; que les bailleurs ayant tous considéré que le bail réévalué au 1er août 2012 était de 4.107,04€, fût-ce par erreur de calcul, il convient de condamner la Sa Cliniques d'Ajaccio à leur verser la somme de 1.107,04€ par loyer déjà échu et réglé à hauteur de 3.000€, et de fixer le montant des loyers à venir à 4.107,04€, étant rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de condamner le preneur au paiement de loyers non encore échus » (jugement entrepris, p. 5 à 9) ;

1° Alors qu'il n'est pas permis au juge de dénaturer, sous couvert d'interprétation, les termes clairs et précis d'une stipulation contractuelle ; qu'au cas présent, la clause d'indexation du loyer du bail commercial stipulait que le loyer serait « révisable », « à l'initiative du bailleur », « tous les trois ans à la date anniversaire de la prise d'effet du bail », ce dont il résultait clairement que le loyer ne serait pas révisé automatiquement à la date anniversaire du bail, sans aucune intervention des parties ; qu'en retenant néanmoins que la clause de révision était une clause « conférant à la révision triennale du loyer un caractère automatique », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause de révision conventionnelle du loyer, et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

2° Alors, en tout état de cause, que le contrat fait la loi des parties ; que l'existence d'une clause de révision conventionnelle, expressément dérogatoire aux articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 (devenus articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce), ne signifie pas nécessairement que les parties ont entendu donner un caractère automatique à ladite clause ; qu'en déduisant l'automaticité de la clause du seul fait que les parties avaient entendu soustraire la clause aux dispositions des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 en ce qui concerne les modalités de mise en oeuvre de la clause de révision (arrêt, p. 8, les deux derniers §, et p. 9, §1), et qu'il s'agissait donc bien d'une clause d'échelle mobile, (arrêt, p. 9, § 2), la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la volonté des parties de donner un caractère automatique à la révision conventionnelle, et ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

3° Alors, également en tout état de cause, que le contrat fait la loi des parties ; qu'en énonçant que la clause de révision était « une clause d'échelle mobile, conférant à la révision triennale du loyer un caractère automatique » (arrêt, p. 9, § 2), après avoir cependant constaté que « la révision peut être effectuée à la demande et sur la seule volonté [du bailleur] », ce dont il résultait que le jeu de la clause n'était pas automatique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquence légales de ses constatations, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

4° Alors, enfin, que la contradiction entre les motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en relevant dans une même phrase que la clause conférait « à la révision triennale du loyer un caractère automatique », et que la révision intervenait « dès lors que le bailleur en réclame l'application » (arrêt, p.9, §2), la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5° Alors, subsidiairement, que la société Cliniques d'Ajaccio faisait valoir dans ses conclusions d'appel, que « l'attitude du bailleur qui a consisté tant qu'il était son propre locataire à ne pas s'appliquer les augmentations indiciaires puis de tenter de les mettre en oeuvre rétroactivement dès lors qu'il n'était plus son propre locataire démontre manifestement une exécution déloyale du contrat de bail » et que « réclamer au bénéfice d'une première lettre recommandée puis d'un commandement près de 50 000 € de régularisation d'indexation sur plus de cinq ans en appliquant le loyer les indices de 20 ans en arrière, sans aucune explication ni justificatif préalable relève manifestement d'une application « déloyale et brutale » (sic) des clauses du contrat de bail permettant au locataire d'obtenir des dommages et intérêts équivalent au montant des sommes réclamées » (p.15) ; qu'elle concluait à la nullité du commandement de payer car dans l'hypothèse où l'application rétroactive de la clause d'échelle mobile serait valable, « elle ne pourrait être considérée que comme brutale et déloyale conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation » (p.22) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pourtant déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civil.