| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 27 avril 2017, 16-17.537

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 avril 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10167 F

Pourvoi n° T 16-17.537





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. [Q] [A],

2°/ Mme [J] [S], épouse [A],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

contre l'arrêt rendu le 18 mars 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [E] [R], domiciliée [Adresse 2],

2°/ à Mme [N] [R], domiciliée [Adresse 3],

3°/ à Mme [Y] [R], domiciliée [Adresse 4],

4°/ à M. [F] [C], domicilié [Adresse 4],

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme [A], de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat des consorts [R] et de M. [C] ;

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [A] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [A] ; les condamne à payer aux consorts [R] et à M. [C] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [A]

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résolution du compromis de vente du 28 juin 2010 aux torts exclusifs des époux [A] et d'AVOIR, en conséquence, condamné solidairement ceux-ci à payer aux consorts [R] et à M. [C] les sommes de 42.000€ à titre de clause pénale et de 7.000€ pour la remise en état du bien, avec capitalisation des intérêts sur la somme de 49.000€ ;

AUX MOTIFS QUE c'est par des motifs pertinents et exacts que le Tribunal a considéré que les vendeurs ne s'étaient rendus coupables d'aucune réticence dolosive quant aux surfaces du bien immobilier ; qu'en ce qui concerne le défaut de permis de construire allégué du local piscine, en supposant que cette information n'ait pas été délivrée par les acquéreurs, il n'est pas démontré le caractère intentionnel de ce manquement ni que celui-ci ait vicié le consentement des acquéreurs, ceux-ci n'en ayant pas fait une condition déterminante alors que ce local n'était pas terminé au moment de la vente ; qu'en ce qui concerne la pompe à chaleur, la Cour fait siennes les conclusions particulièrement circonstanciées du Tribunal sur ce point ; qu'il sera ajouté, en premier lieu concernant les risques sanitaires (relatifs à la qualité de l'eau) non invoqués par les époux [A] dans leurs demandes initiales et n'entrant pas dans la mission de l'expert, que les risques allégués au demeurant hypothétiques sont communs à toute installation concernant des pompes à chaleur ; qu'en second lieu, il ne saurait être tiré aucune conséquence juridique du refus par les vendeurs de faire entendre M. [J] (chargé de l'entretien de l'installation) par l'expert, cette attitude pouvant s'expliquer par des motifs étrangers au litige ; qu'en troisième lieu, contrairement à ce qui est soutenu par les époux [A], M. [F] sapiteur expert en hydraulique a noté sans ambiguïté possible que les installations du système de chauffage ne présentaient pas d'éléments pouvant attester d'une modification récente ; qu'en tout état de cause, aucune réticence dolosive ne saurait être reprochée aux vendeurs sur ce point, l'immeuble étant en parfait état d'habitabilité au moment de la vente, aucun élément ne démontrant que l'eau du robinet n'était pas potable ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' aux termes de l'article R. 111-2 du Code de la construction, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; que cette surface ne tient pas compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres ; que la surface habitable sert de base au calcul de la taxe foncière ; qu'en l'espèce, les acquéreurs indiquent que leur consentement a été trompé par les manoeuvres des vendeurs pour dissimuler que le bien à la vente avait été déclaré aux services fiscaux comme étant d'une superficie de 168,65m2, sur la base du permis de construire, alors même que la fiche de présentation du bien faisait ressortir une villa d'une superficie de 234m2 ; que soucieux quant à eux de se trouver en situation régulière vis-à-vis de l'administration fiscale, ils allèguent des conséquences financières de la hausse encourue de la taxe foncière, hausse qu'ils n'ont pas prévue et dont ils ne souhaitent pas répondre ; qu'ils soutiennent que les vendeurs se sont également abstenus de mentionner l'absence de déclaration aux services fiscaux du local piscine, ceci étant de nature à entraîner une hausse supplémentaire de la taxe foncière ; qu'il ressort des conclusions du géomètre ayant concouru aux opérations d'expertise qu'en l'état du bien et au regard des dispositions du Code de la construction, la surface habitable est de 170,30 m2, le grenier situé au deuxième étage ne pouvant être retenu qu'au titre de surface aménageable ; que les constatations du géomètre concordent ainsi avec la surface habitable de 168,65m2, figurant sur le permis de construire et déclarée par les vendeurs aux services fiscaux ; que le fait que les vendeurs aient fait ressortir dans leur annonce que la villa disposait d'un potentiel de 234,67 m2, combles inclues, n'a, en conséquence aucune incidence sur le calcul de l'impôt foncier dès lors que seul l'aménagement des combles à la charge du bon vouloir de l'acquéreur, serait de nature à engendrer une régularisation d'impôt ; qu'en tout état de cause, il convient d'ajouter que, quelques soient les termes de l'annonce, les acquéreurs au moment de la signature de la promesse de vente ne pouvaient ignorer l'état dans lequel se trouvaient les combles manifestement non aménagées et qu'ils se sont engagés auprès des vendeurs sans qu'aucune indication de superficie ne soit stipulée ; que s'agissant du local piscine, il n'est pas contesté qu'il se trouvait encore en construction, ce qui ressort de l'annonce du 31 mars 2010 et des photographies annexées au rapport d'expertise ; que dans ces conditions, aucune déclaration d'achèvement des travaux n'a pu être faite et la superficie du local piscine ne peut donc elle non plus, en l'état, être prise en compte dans le calcul de la taxe foncière ; que dès lors que la surface déclarée correspond à la surface habitable, aucune réticence dolosive ne saurait être reprochée aux vendeurs ; que les acquéreurs se disent également lésés par les manoeuvres des vendeurs pour masquer les défaillances du système de chauffage par pompe à chaleur ; qu'ils font valoir que l'annonce qui leur a été transmise le 21 mars 2010 vantait les mérites d'un chauffage à circulation d'eau chaude fourni par une pompe à chaleur, consommant 1 Kw pour en restituer 3 Kw et qu'il s'agissait là d'un élément essentiel de leur consentement ; qu'ils exposent avoir été alertés par le chauffagiste des vendeurs sur les difficultés d'alimentation et de fonctionnement de la pompe, difficultés qui auraient été, selon ce technicien, connues des propriétaires ; que pour se prémunir contre d'éventuels dysfonctionnements, ils ont sollicité une expertise ; que les vendeurs quant à eux contestent toute réticence d'information à ce sujet, rétorquant que la pompe à chaleur a toujours correctement fonctionné ; que mandatée dans le cadre de l'expertise, la société Belatherm a constaté, le 7 novembre 2011, que la pompe à chaleur présentait un fonctionnement normal ; qu'aux termes des opérations, le sapiteur, expert en hydraulique, conclut également en ce sens ; que dans ses notes techniques datées du 5 décembre 2011 et du 6 janvier 2012, il indique qu'il n'est pas plausible de prédire un tarissement de la source du puits alimentant la pompe à chaleur, à moins d'un brusque et majeur changement climatique local ; qu'il constate que l'installation globale semble fonctionner correctement dans les conditions d'utilisation modérées qui ont été celles de l'expertise, conditions ne lui permettant pas de se prononcer sur la performance de l'installation ; que cependant, dans la mesure où aucune caractéristique de performance n'a été spécifiée dans la promesse de vente, il considère qu'il n'y a pas de performances contractuelles précises à respecter et estime qu'étant donné que la pompe à chaleur fonctionne, l'installation est conforme au compromis de vente ; que l'expert soulève néanmoins que l'examen des ouvrages a permis de constater que l'installation comportait une modification incidente à son fonctionnement, puisqu'il y avait été ajouté un dispositif de recyclage de l'eau ; que reprenant à son compte les conclusions d'une expertise privée diligentée contradictoirement par les acquéreurs, il considère que cette modification corrobore un risque cyclique de manque de débit, lié vraisemblablement au fait que la pompe est alimentée par des eaux de résurgence et non directement par la source ; qu'il estime qu'au regard des informations dont les vendeurs disposaient et en l'absence de réponse formalisée à la question que les acquéreurs se posaient, il peut sembler légitime que ces derniers se soient interrogés sur l'incidence de cette caractéristique qui n'était manifestement pas celle du dispositif d'origine ; que cette position prise par l'expert est toutefois contredite par les constatations du sapiteur expert en hydraulique, lequel précise dans sa note du 26 mai 2012 que les installations du système de chauffage ne présentent pas, selon lui, d'éléments pouvant attester d'une modification récente ; que les vendeurs allèguent quant à eux dans leurs dires de l'installation d'une pompe à eau en juin 2009, distincte du système de chauffage, aux fins de puiser l'eau de la source pour alimenter le réseau d'eau sanitaire ; que la preuve n'est donc pas rapportée d'une modification du système de pompe à chaleur visant à pallier un défaut d'alimentation dont aurait eu connaissance les vendeurs, de leur réticence dolosive à révéler ce fait aux acquéreurs ; que par conséquent et au constat d'un fonctionnement correct du système de chauffage, aucune réticence dolosive ne peut être caractérisée en l'espèce ; que la demande de nullité du compromis de vente de [Q] et [J] [A] sera donc rejetée ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le dol en matière immobilière peut résulter d'informations mensongères dans le compromis de vente ou de réticence dolosive quant à la légalité des différents éléments décrits dans la description du bien, d'autant plus lorsque cette illégalité a nécessairement des conséquences sur la valeur du bien ; qu'en l'espèce, alors qu'il est acquis aux débats que tant l'annonce que le compromis de vente faisaient état de la possibilité de finaliser l'aménagement de deux pièces d'habitation situées au deuxième étage de la maison pour une grande surface d'environ 50 m2, il est apparu aux acquéreurs que cette surface n'était nullement comprise dans le permis de construire et qu'elle ne serait jamais régularisable compte tenu des règles d'urbanisme en matière de coefficient d'occupation des sols et de surface hors oeuvre net ; qu'en s'abstenant totalement de rechercher si la mention par les vendeurs dans la description du bien de deux pièces aménageables, qui en réalité ne l'étaient légalement pas, n'était pas constitutive de dol, au motif inopérant que l'aménagement de ces pièces n'était pas finalisé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 ancien et 1137 nouveau du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE alors que tant l'annonce immobilière que le compromis de vente mentionnaient l'existence d'un local piscine à finaliser, il est apparu aux acquéreurs qu'aucune demande de permis de construire n'avait préalablement été déposée et que cette situation ne serait probablement pas régularisable compte tenu des règles d'urbanisme en vigueur, entraînant une impossibilité d'achever les travaux ou un risque de se voir ordonner la destruction outre une baisse conséquente de la valeur du bien ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le défaut d'information des vendeurs quant à l'absence de permis de construire du local piscine sollicité avant le début des travaux, et l'impossibilité très probable de régularisation postérieure compte tenu des règles d'urbanisme en vigueur, n'était pas constitutif de dol, au motif inopérant que les travaux n'étant pas totalement achevés, il était normal que la déclaration d'achèvement des travaux n'ait pas été faite, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 ancien et 1137 nouveau du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE l'intention dolosive en cas de rétention par le vendeur d'informations importantes quant à la description du bien, doit s'analyser au regard de sa qualité de professionnel, de laquelle on peut déduire voire présumer la connaissance du fait non révélé ; qu'en l'espèce, les acquéreurs faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel avec documents à l'appui, que les vendeurs ne pouvaient être considérés comme des profanes, dès lors que Mme [N] [R] avait été gérante d'une agence immobilière à [Localité 1] immatriculée au RCS en octobre 1988, jusqu'à la date de sa liquidation judiciaire en 1998 et que M. [P] [R] était gérant d'une société civile immobilière immatriculée en octobre 2002, ayant pour activité la location de terrains et d'autres biens immobiliers ; qu'en s'abstenant totalement de se prononcer sur ce moyen, de toute importance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 ancien et 1137 nouveau du Code civil.