CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mars 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10102 F
Pourvoi n° R 16-11.693
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. X... D...,
2°/ Mme S... D...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige les opposant à la société du Château Durandy, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme D..., de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société du Château Durandy ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme D... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme D... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI du Château Durandy ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré prescrites l'action en contestation du montant du loyer et l'action en manquement à l'obligation de délivrance ;
AUX MOTIFS QUE « les époux X... et S... D... ont déposé devant le juge d'instance, qui avait été saisi le 22 août 2011, des conclusions reconventionnelles tendant à voir fixer le loyer à la somme de 2.575,18 euros ; que le délai de deux mois de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 était à cette date expiré ; que l'action en contestation du montant du loyer, qu'au demeurant les époux X... et S... D... affirment ne pas avoir introduite, était en tout état de cause prescrite, ce qui fait obstacle à toute demande en fixation de loyer inférieur au prix convenu ; que l'action en paiement de dommages-intérêts est gouvernée par une prescription quinquennale ; que le délai court à compter de l'entrée en jouissance dans les lieux loués, soit le 5 décembre 2001, qui correspond à l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance et qui met le locataire en mesure de connaître les faits lui permettant d'exercer son action et notamment d'apprécier la superficie dont il avait la jouissance ; qu'à la date du dépôt de leurs conc1usions reconventionnelles du 16 janvier 2013, le délai d'action des époux D... était expiré » (arrêt, p. 6) ;
ALORS QUE, premièrement, la prescription ne court pas à l'égard d'une créance à terme jusqu'à ce que le terme soit arrivé ; que lorsque la créance de réparation naît à échéance périodique du préjudice tenant dans le versement d'un loyer supérieur à celui normalement exigible au regard de la surface réelle des lieux, l'action en responsabilité se prescrit à la date d'exigibilité de chacune des échéances de loyer ; qu'en retenant en l'espèce la date d'entrée de M. et Mme D... dans les lieux pour point de départ de leur action en responsabilité, quand celle-ci visait à obtenir réparation du dommage résultant pour eux de l'obligation de verser chaque mois une échéance de loyer pour partie indue au regard de la surface réelle de leur appartement, la cour d'appel a violé les articles 2224 et 2233 du Code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, l'action en responsabilité se prescrit par cinq ans à compter de la manifestation du dommage ou de sa révélation à la victime ; qu'en l'espèce, M. et Mme D... faisaient valoir qu'ils n'avaient eu connaissance du déficit de superficie de leur appartement que le 11 septembre 2009, date à laquelle leur a été remis le rapport commandé à l'entreprise de diagnostic ; qu'en se bornant à retenir la date d'entrée en jouissance dans les lieux pour point de départ de l'action en responsabilité, sans vérifier, comme il leur était demandé, si les locataires étaient en mesure de constater dès cette date que la surface habitable était inférieure à celle de 176 mètres carrés indiquée dans le contrat de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du Code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté l'exception d'inexécution fondée sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur, d'avoir condamné M. et Mme D... à payer à la SCI DU CHÂTEAU DURANDY une somme de 19.366,55 euros au titre de l'arriéré de loyers avec provision sur les charges locatives et taxe de ramassage d'ordures ménagères jusqu'en 2011, ainsi qu'une somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale, et d'avoir ordonné une expertise judiciaire avant dire droit sur la liquidation des charges locatives ;
AUX MOTIFS QU' « aucune mention concernant la superficie du bail n'était obligatoire à la date de conclusion du contrat ; que cependant le bail comporte indiscutablement une énonciation précise de superficie, faisant à ce titre partie du champ contractuel ; qu'il n'en demeure pas moins que la mise en oeuvre de l'exception d'inexécution impose à celui qui l'invoque la preuve de ladite inexécution ; qu'à cet égard, les époux X... et S... D... se prévalent exclusivement d'un certificat de mesurage établi à leur demande le 11 septembre 2009 par la société CCE ; que ce document a été établi de façon non contradictoire ; qu'or si le juge ne peut refuser d' examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties ; qu'en l'espèce, nonobstant les affirmations des époux X... et S... D..., le certificat de mesurage qu'ils produisent précise expressément qu'il s'agit d'un certificat de superficie conforme à la loi Carrez et le détail des surfaces par local est un détail de surface "Loi Carrez" qui n'est applicable qu'en matière de cession de lots de copropriété et non de baux ; que les époux X... et S... D... sont mal venus à soutenir que la notion de surface habitable aurait conduit à une superficie encore plus réduite, la preuve dont ils ont la charge ne pouvant résulter de ce raisonnement spéculatif ; qu'au surplus, le certificat mentionne qu'ont été déduites de la surface de plancher construit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de porte et fenêtre, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m, sans donner aucune indication, ni sur la surface de plancher construite, ni sur la superficie occupés pat les éléments exclus, et permettant de vérifier la méthode et d'apprécier la pertinence du résultat ; qu'il en résulte que ce document non contradictoire, aux énonciations sommaires, et qui n'est corroboré par aucun autre élément extrinsèque, n'apporte pas la preuve du déficit en superficie invoqué ; qu'en conséquence, les contestations et prétentions des époux X... et S... D... » (arrêt, pp. 6-7) ;
ALORS QUE, premièrement, le droit à la preuve, qui découle du droit au procès équitable et des droits de la défense, justifie la production d'une expertise non contradictoire pour seul moyen de preuve si cette production est indispensable à l'exercice de ce droit et que l'atteinte au principe de la contradiction qui en résulte est proportionnée au but poursuivi ; qu'en décidant en l'espèce que le mesurage réalisé par une entreprise de diagnostic à la demande des époux D... ne suffisait pas à faire la preuve du déficit de surface de l'appartement qu'ils avaient pris en location pour cette seule raison qu'il avait été réalisé de façon non contradictoire, sans rechercher si la production litigieuse n'était pas indispensable à l'exercice du droit à la preuve comme étant la seule possible pour établir la surface réelle de l'appartement, et si l'atteinte qu'elle était susceptible de porter au principe de la contradiction n'était pas proportionnée aux intérêts antinomiques en présence, la cour d'appel a violé les articles 9 et 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en toute hypothèse, la production d'une expertise établie de façon non contradictoire ne porte atteinte au principe de la contradiction que s'il est établi que l'autre partie n'a pas été mise en mesure de faire elle-même procéder à une contre-expertise ; qu'en l'espèce, les époux D... soulignaient que le rapport du géomètre établi le 11 septembre 2009 avait été transmis dès le mois de décembre suivant au gérant de l'immeuble et mandataire du propriétaire ; qu'il en résultait que, informée dès cette date de la contestation des locataires, la SCI DU CHÂTEAU DURANDY avait été mise en mesure de faire procéder elle-même à une contre-expertise pour contester les résultats du rapport qui lui était opposé ; qu'en retenant néanmoins, sans procéder à aucune recherche en ce sens, que la production de l'expertise non contradictoire du 11 septembre 2009 méconnaissait le principe de la contradiction et ne permettait pas, pour cette raison, de faire à elle seule la preuve du fait allégué par les locataires, la cour d'appel a à tout le moins privé sa décision de base légale au regard des articles 9 et 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, troisièmement, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; que la notion de surface habitable est définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation ; que la surface d'un logement soumis au statut de la copropriété est elle-même définie par les articles 4-1 et 4-2 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 tels qu'introduits par le décret no 97-532 du 23 mai 1997 pris en application de la loi no 96-1107 du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez » ; qu'en application de ces dispositions, le calcul de la surface habitable exclut des éléments, tels que les sous-sols, les remises, les loggias, les vérandas ou les dépendances des logements, qui doivent en revanche être pris en compte pour le calcul de la surface « Carrez » dès lors que les lots présentent une surface d'au moins huit mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins mètres carrés exclut que la surface habitable puisse lui être supérieure ; qu'en refusant de tenir compte de ce moyen, invoqué par les époux D..., au prétexte que celui-ci résulterait d'un « raisonnement spéculatif », la cour d'appel a méconnu son office, en violation de l'article 12 du Code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, tant pour le calcul de la surface habitable que pour celui de la surface « Carrez », il n'y a pas lieu de tenir compte de la surface occupée par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines d'embrasure de porte et de fenêtre, ou encore des parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; que par suite, en objectant qu'il n'était pas précisé quelle surface avait été déduite à ce titre de celle du plancher construit, tout en constatant que le géomètre avait bien indiqué avoir exclu ces éléments de son calcul, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation des articles 1147 et 1184 du Code civil, ensemble l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation et les articles 4-1 et 4-2 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. et Mme D... à payer à la SCI DU CHÂTEAU DURANDY une somme de 19.366,55 euros au titre de l'arriéré de loyers avec provision sur les charges locatives et taxe de ramassage d'ordures ménagères jusqu'en 2011, ainsi qu'une somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale, d'avoir ordonné une expertise judiciaire avant dire droit sur la liquidation des charges locatives, et d'avoir ainsi rejeté leurs demandes de dommages-intérêts et de réduction du loyer fondées sur le dol commis par la SCI DU CHÂTEAU DURANDY s'agissant de la surface de l'appartement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le dol est un vice du consentement et non une cause de réduction du montant de l'obligation contractée ; qu'en tout état de cause, les époux D... n'établissent aucune manoeuvre de la SCI du Château DURANDY démontrant avec évidence que sans ces manoeuvres ils n'auraient pas contracté ; qu'en effet, leur seul grief à l'encontre de la SCI du Chateau DURANDY est la mention d'une superficie inexacte, mais cette mention·n'est appuyée d'aucune autre affirmation ou démonstration de la part du bailleur ; qu'au surplus les époux X... et Mme D... ne prouvent pas avoir eu des considérations budgétaires spécifiques, avoir conduit une étude particulière sur le prix habituel au m² de logements comparables, ou avoir eu des exigences incontournables en matière de superficie, ils ont loué les lieux après les avoir visités, et les ont occupés sans protestation pendant 2 ans ; que dans ces circonstances, le caractère déterminant du dol prétendu fait également défaut ; que le premier juge a écarté ce moyen à juste titre » (arrêt, p. 5) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « il n'est pas établi que le bailleur se soit rendu coupable de dol, ce dernier ne pouvant être retenu en application de l'article 1116 du Code civil [que] si les manoeuvres volontaires des bailleurs étaient telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, les locataires n'auraient pas contracté ; que sur ce point, M. X... O... S... D... ne justifient d'aucune façon que la superficie était un élément absolument essentiel à leurs yeux pour souscrire la location en cause » (arrêt, p. 5) ;
ALORS QUE, premièrement, la victime d'un dol dans la formation du contrat dispose de la faculté d'agir en responsabilité plutôt qu'en nullité de la convention ; que dans ce cas, la réparation du préjudice peut consister dans l'allocation de dommages-intérêts ou dans la réduction du prix ou du loyer versé à l'auteur du dol ; qu'en affirmant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1116 et 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, la simple mention par le propriétaire d'une superficie inexacte de son appartement dans un contrat de bail suffit, dès lors qu'elle a été portée en connaissance de cause, à constituer une manoeuvre dolosive de sa part ; qu'en exigeant que cette mention soit appuyée d'une autre affirmation ou d'une démonstration de la part du bailleur, les juges du fond ont encore violé les articles 1116 et 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, les époux D... faisaient valoir que le comportement de la SCI n'avait pas simplement consisté à porter une mention inexacte de la surface dans le contrat de bail mais à passer une annonce pour une surface de 180 mètres carrés et un loyer de 2.800 euros par mois, avant d'indiquer une surface de 176 mètres carrés dans le contrat de bail pour le même loyer ; qu'ils soulignaient qu'une telle pratique avait eu pour objet d'attirer les candidats à l'effet de leur louer un appartement de 149,43 mètres carrés pour un prix correspondant à un appartement de 180 mètres carrés (conclusions du 26 août 2014, p. 12) ; qu'en s'abstenant de procéder sur ce point à la recherche qui leur était demandée, les juges du fond ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, quatrièmement, le dol dans la formation du contrat est constitué dès lors qu'il est démontré par le demandeur que, sans les manoeuvres ou les dissimulations de son cocontractant, il n'aurait pas contracté aux mêmes conditions ; qu'en opposant en l'espèce que M. et Mme D... ne démontraient pas qu'ils n'auraient pas pris l'appartement en location s'ils avaient été informés de sa surface réelle, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, s'ils l'auraient loué aux mêmes conditions, et notamment pour un loyer de même montant, la cour d'appel a, à cet égard également, privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, cinquièmement, le dol incident commis dans la formation du contrat justifie également l'octroi de dommages-intérêts ; qu'en rejetant les demandes de dommages-intérêts et de réduction des époux D... au motif qu'il n'était pas établi que, dûment informés de la surface réelle du bien, les locataires n'auraient pas pris l'appartement en location, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si la dissimulation d'un déficit de surface de près de trente mètres n'avait pas causé aux locataires un préjudice qui appelait réparation, la cour d'appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil ;
ET ALORS QUE, sixièmement, le dol est une cause de nullité ou de responsabilité lorsqu'il porte sur la valeur de la chose objet du contrat ; qu'à cet égard, la valeur d'un immeuble est directement lié à sa contenance ; que par suite, la preuve d'un déficit de superficie de près de trente mètres carrés suffit à établir, en l'absence d'éléments contraires, que les locataires n'auraient pas pris l'appartement en location pour le même loyer ; qu'en décidant le contraire, au prétexte que les époux D... ne prouvaient pas avoir eu des considérations budgétaires spécifiques, avoir conduit une étude particulière sur le prix habituel au mètre carré de logements comparables, ou avoir eu des exigences incontournables en matière de superficie, et au prétexte encore qu'ils ont visité les lieux et les ont occupés sans protestation pendant deux ans, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant une nouvelle fois sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil.
