CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 février 2017
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10079 F
Pourvoi n° C 15-22.901
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Festim, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
contre l'arrêt rendu le 7 mai 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société CBRE Global Investors France Holding, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à la société DH Luxhôtel, société par actions simplifiée,
3°/ à la société Dynamique hôtels, société par actions simplifiée,
ayant toutes deux leur siège [Adresse 3],
4°/ à M. [P] [P], domicilié [Adresse 4],
défendeurs à la cassation ;
Les sociétés DH Luxhôtel et Dynamique hôtels ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Festim, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société CBRE Global Investors France Holding, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat des sociétés DH Luxhôtel et Dynamique hôtels ;
Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à la société Festim du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [P] [P] ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
- Sur le pourvoi principal :
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
- Sur le pourvoi incident :
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Festim, demanderesse au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait fixé à 450.000 € les honoraires dus à un intermédiaire immobilier (la société Festim) par un acquéreur de biens (la société DH Luxhôtel) ;
- AUX MOTIFS QU'il appartenait à la société Festim, qui prétendait, suite à la réalisation de la vente litigieuse, être créancière des appelantes à hauteur de 900.000 € HT en exécution d'une délégation de mandat qu'elle aurait reçue de la société CBRE Global Investors France, de rapporter la preuve de l'existence de cette délégation dont la réalité était contestée ; qu'il ressortait des pièces versées aux débats et, notamment du protocole de gestion conclu entre la société CBRE Global Investors France et la société Dynamique Hôtels le 21 décembre 2007 par acte sous seing privé, que cette dernière avait donné mandat à la société CBRE Global Investors de différentes missions en vue de l'acquisition d'actifs immobiliers ; que ce protocole précisait et déterminait en particulier dans son paragraphe 9-1 la rémunération de la société CBRE Global Investors France, en cas d'acquisition par la société Dynamique Hôtels d'un actif immobilier ; qu'il ressortait des conclusions et des pièces versées aux débats que c'était dans le cadre de ce mandat que la société CBRE Global Investors avait négocié pour la société Dynamique Hôtels l'achat de 10 hôtels à LSF Hôtel Group en Allemagne, l'achat de ces hôtels ayant été réalisé en définitive par la société DH Luxhôtel, filiale de la société Dynamique Hôtels créée en vue de l'acquisition de ces hôtels ; que cette qualité de mandataire de la société CBRE Global Investors France dans l'opération litigieuse était notamment établie par les termes des différents courriers adressés par la société CBRE Global Investors France à LSF Hôtel Group dans le cadre de la négociation de l'opération litigieuse et en particulier par les courriers des 8 octobre et 2 novembre 2007 versés aux débats ; que, par ailleurs, la société Festim établissait avoir reçu, dans le cadre de l'opération litigieuse, délégation de mandat de la société CBRE Global Investors France ; que la preuve de cette délégation de mandat était notamment rapportée par la production aux débats d'un courrier de la société CBRE Global Investors France en date du 8 octobre 2007 adressé à l'attention de LSF Hôtel Group et de Festim aux termes duquel il était formé une proposition d'achat de 10 hôtels, les frais des intermédiaires prévus à la charge de l'acheteur étant fixés à un montant de 900.000 € HT ; qu'un autre intermédiaire, la société FDLM, ayant participé aux négociations en vue de la réalisation litigieuse, c'était par des motifs pertinents que la cour adoptait, que les premiers juges avaient retenu que la société Festim était fondée à réclamer le paiement de la somme de 450.000 € HT au titre de sa commission ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la lettre du 8 octobre adressée à LSF Hôtel Group, avec copie à Festim, indiquait de façon claire que les intermédiaires seraient rémunérés ; que l'offre produite le 28 septembre 2007 avait été adressée en copie à la société FDLM ; que cette offre prévoyait également un montant de 900.000 € pour les intermédiaires ; que même si cette offre avait été rejetée par la société LSF Hôtel Group, le périmètre de la transaction finale était proche de celui de cette offre ; qu'en l'espèce, la société FDLM était bien fondée à revendiquer une partie de ses honoraires ; que le montant d'honoraires prévu par la lettre du 8 octobre était présenté comme un montant maximum et ne constituait pas formellement un engagement ferme vis-à-vis des intermédiaires ; qu'en profitant des prestations de Festim et en adressant copie du courrier du 8 octobre 2007 à Festim, CB Richard Ellis Investors laissait celle-ci espérer une rémunération en rapport avec les services rendus ; que CB Richard Ellis Investors écrivait dans sa lettre du 10 janvier 2008 : « la commission de 900.000 € HT visée dans notre lettre du 8 octobre 2007 concerne les différents intervenants et pas seulement la société FESTIM », reconnaissant ainsi devoir une rémunération à cette dernière ; que le tribunal, dans son pouvoir souverain d'appréciation, fixera la rémunération de Festim à 450.000 € ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits qui leur sont soumis par les parties ; qu'en ayant énoncé que la lettre du 8 octobre 2007 ne comportait pas d'engagement de payer « les » intermédiaires à hauteur de 900.000 €, quand ce courrier, adressé à l'exposante, ne concernait qu'un seul intermédiaire, la société Festim, et mentionnait bien une somme de 900.000 € d'honoraires d'intermédiation, la cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'acceptation d'une délégation de mandat, moyennant une certaine rémunération, emporte paiement de celle-ci au profit du mandataire délégué ; qu'en ayant jugé que l'offre du 8 octobre 2007 ne comportait pas d'engagement ferme de la mandante de régler des honoraires à hauteur de 900.000 € à la société Festim, quand celle-ci avait, au bas de ce courrier d'offre, accepté la délégation de mandat qui lui avait été faite en contrepartie d'une rémunération de 900.000 €, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1999 du code civil ;
4°) ALORS QUE la rémunération promise à un mandataire immobilier délégué lui est due, dès lors que celui-ci l'a accepté ; qu'en ayant décidé que la rémunération de la société Festim devait être limitée à 450.000 €, en se fondant sur l'intervention, antérieure à la mission confiée à l'exposante, d'un tiers dont la rémunération avait été prévue dans une offre du 28 septembre 2007, devenue caduque le 5 octobre 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1999 du code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté un intermédiaire immobilier (la société Festim) de sa demande en paiement de sa rémunération, en ce qu'elle était dirigée contre le mandataire intermédiaire (la société CBRE Global Investors France) qui lui avait donné délégation de son mandat ;
- AUX MOTIFS QU'il appartenait à la société Festim, qui prétendait, suite à la réalisation de la vente litigieuse, être créancière des appelantes à hauteur de 900.000 € HT en exécution d'une délégation de mandat qu'elle aurait reçue de la société CBRE Global Investors France, de rapporter la preuve de l'existence de cette délégation dont la réalité était contestée ; qu'il ressortait des pièces versées aux débats et, notamment du protocole de gestion conclu entre la société CBRE Global Investors France et la société Dynamique Hôtels le 21 décembre 2007 par acte sous seing privé, que cette dernière avait donné mandat à la société CBRE Global Investors de différentes missions en vue de l'acquisition d'actifs immobiliers ; que ce protocole précisait et déterminait en particulier dans son paragraphe 9-1 la rémunération de la société CBRE Global Investors France, en cas d'acquisition par la société Dynamique Hôtels d'un actif immobilier ; qu'il ressortait des conclusions et des pièces versées aux débats que c'était dans le cadre de ce mandat que la société CBRE Global Investors avait négocié pour la société Dynamique Hôtels l'achat de 10 hôtels à LSF Hôtel Group en Allemagne, l'achat de ces hôtels ayant été réalisé en définitive par la société DH Luxhôtel, filiale de la société Dynamique Hôtels créée en vue de l'acquisition de ces hôtels ; que cette qualité de mandataire de la société CBRE Global Investors France dans l'opération litigieuse était notamment établie par les termes des différents courriers adressés par la société CBRE Global Investors France à LSF Hôtel Group dans le cadre de la négociation de l'opération litigieuse et en particulier par les courriers des 8 octobre et 2 novembre 2007 versés aux débats ; que, par ailleurs, la société Festim établissait avoir reçu, dans le cadre de l'opération litigieuse, délégation de mandat de la société CBRE Global Investors France ; que la preuve de cette délégation de mandat était notamment rapportée par la production aux débats d'un courrier de la société CBRE Global Investors France en date du 8 octobre 2007 adressé à l'attention de LSF Hôtel Group et de Festim aux termes duquel il était formé une proposition d'achat de 10 hôtels, les frais des intermédiaires prévus à la charge de l'acheteur étant fixés à un montant de 900.000 € HT ; que la commission due à la société Festim ne pouvait, conformément au courrier du 8 octobre 2007, être mise qu'à la charge de l'acquéreur, à l'exclusion de la société CBRE Global Investors France, étant observé que n'était pas rapportée la preuve d'une convention de rétrocession d'honoraires qui aurait été conclue entre la société Festim et la société CBRE Global Investors France, cette dernière n'étant intervenue qu'en qualité de mandataire de la société Dynamique Hôtels, dans le cadre de l'opération litigieuse ; qu'il convenait également d'observer que n'était pas davantage rapportée la preuve d'une confusion entre les sociétés CBRE Global Investors France, Dynamique Hôtels et DH Luxhôtel ; que, par conséquent, la société Festim n'était pas fondée à réclamer sa commission à l'encontre de la société CBRE Global Investors France et de la société Dynamique Hôtels ;
1°) ALORS QUE le mandataire délégué peut agir, pour obtenir sa rémunération, contre le mandataire intermédiaire, qui est son propre mandant ; qu'en ayant débouté la société Festim de sa demande en paiement dirigée contre la société CBRE Global Investors France, quand l'exposante avait droit, par sa qualité, constatée par la cour d'appel, de mandataire déléguée, d'agir, pour percevoir sa rémunération, tant à l'égard de la société Dynamique Hôtels (à laquelle la société Luxhôtel avait été substituée), que du mandataire intermédiaire délégant, la société Global Investors France, la cour d'appel a violé l'article 1994 du code civil ;
2°) ALORS QUE le mandataire délégué peut agir contre son propre mandant pour obtenir paiement de sa rémunération ; qu'en ayant débouté la société Festim de sa demande en paiement dirigée contre la société CBRE Global Investors France, au motif inopérant d'une absence de preuve de la signature d'une convention de rétrocession d'honoraires entre elles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1994 du code civil ;
3°) ALORS QUE le mandataire délégué peut agir en paiement de sa rémunération contre son propre mandant, nonobstant toute convention contraire ; qu'en ayant débouté la société Festim de sa demande en paiement dirigée contre la société CBRE Global Investors France, au motif qu'en application du courrier du 8 octobre 2007, les honoraires d'intermédiation ne pouvaient être mis qu'à la charge de l'acquéreur, qui s'était finalement avéré être la société DH Luxhôtel, la cour d'appel a violé l'article 1994 du code civil ;
4°) ALORS QUE la motivation de pure forme équivaut à une absence de motifs ; qu'en s'étant bornée à énoncer que la preuve d'une confusion entre les sociétés Dynamique Hôtels, DH Luxhôtel et CBRE Global Investors France n'était pas établie, quand l'exposante s'était amplement expliquée, dans ses conclusions, sur cette confusion, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté un intermédiaire immobilier (la société Festim), titulaire d'un mandat délégué, de sa demande en paiement de sa rémunération, dirigée contre le mandant initial (la société Dynamique Hôtels) ;
- AUX MOTIFS QU'il appartenait à la société Festim, qui prétendait, suite à la réalisation de la vente litigieuse, être créancière des appelantes à hauteur de 900.000 € HT en exécution d'une délégation de mandat qu'elle aurait reçue de la société CBRE Global Investors France, de rapporter la preuve de l'existence de cette délégation dont la réalité était contestée ; qu'il ressortait des pièces versées aux débats et, notamment du protocole de gestion conclu entre la société CBRE Global Investors France et la société Dynamique Hôtels le 21 décembre 2007 par acte sous seing privé, que cette dernière avait donné mandat à la société CBRE Global Investors de différentes missions en vue de l'acquisition d'actifs immobiliers ; que ce protocole précisait et déterminait en particulier dans son paragraphe 9-1 la rémunération de la société CBRE Global Investors France, en cas d'acquisition par la société Dynamique Hôtels d'un actif immobilier ; qu'il ressortait des conclusions et des pièces versées aux débats que c'était dans le cadre de ce mandat que la société CBRE Global Investors avait négocié pour la société Dynamique Hôtels l'achat de 10 hôtels à LSF Hôtel Group en Allemagne, l'achat de ces hôtels ayant été réalisé en définitive par la société DH Luxhôtel, filiale de la société Dynamique Hôtels créée en vue de l'acquisition de ces hôtels ; que cette qualité de mandataire de la société CBRE Global Investors France dans l'opération litigieuse était notamment établie par les termes des différents courriers adressés par la société CBRE Global Investors France à LSF Hôtel Group dans le cadre de la négociation de l'opération litigieuse et en particulier par les courriers des 8 octobre et 2 novembre 2007 versés aux débats ; que, par ailleurs, la société Festim établissait avoir reçu, dans le cadre de l'opération litigieuse, délégation de mandat de la société CBRE Global Investors France ; que la preuve de cette délégation de mandat était notamment rapportée par la production aux débats d'un courrier de la société CBRE Global Investors France en date du 8 octobre 2007 adressé à l'attention de LSF Hôtel Group et de Festim aux termes duquel il était formé une proposition d'achat de 10 hôtels, les frais des intermédiaires prévus à la charge de l'acheteur étant fixés à un montant de 900.000 € HT ; que la commission due à la société Festim ne pouvait, conformément au courrier du 8 octobre 2007, être mise qu'à la charge de l'acquéreur, à l'exclusion de la société CBRE Global Investors France, étant observé que n'était pas rapportée la preuve d'une convention de rétrocession d'honoraires qui aurait été conclue entre la société Festim et la société CBRE Global Investors France, cette dernière n'étant intervenue qu'en qualité de mandataire de la société Dynamique Hôtels, dans le cadre de l'opération litigieuse ; qu'il convenait également d'observer que n'était pas davantage rapportée la preuve d'une confusion entre les sociétés CBRE Global Investors France, Dynamique Hôtels et DH Luxhôtel ; que, par conséquent, la société Festim n'était pas fondée à réclamer sa commission à l'encontre de la société CBRE Global Investors France et de la société Dynamique Hôtels ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acheteur était la société DH Luxhôtel ; que, dans le cadre de son mandat, la société CBRE Global Investors France avait stipulé pour l'acheteur ;
1°) ALORS QUE le mandataire délégué peut obtenir paiement de sa rémunération, tant de son propre mandant que du mandant initial ; qu'en ayant débouté la société Festim de sa demande en paiement de sa rémunération dirigée contre la société Dynamique Hôtels, la cour d'appel a violé l'article 1994 du code civil ;
2°) ALORS QUE le mandataire délégué peut réclamer paiement de sa rémunération au mandant initial, nonobstant toute convention contraire ; qu'en ayant débouté l'exposante de sa demande en paiement dirigée contre la société Dynamique Hôtels, motif pris d'une prétendue stipulation pour autrui contenue dans le courrier du 8 octobre 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1121 et 1994 du code civil ;
3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent forger leur décision à partir d'un moyen qu'ils ont soulevé d'office, sans que les parties aient pu s'en expliquer au préalable ; qu'en ayant débouté l'exposante de sa demande en paiement dirigée contre la société Dynamique Hôtels, motif pris d'une prétendue stipulation pour autrui contenue dans le courrier du 8 octobre 2007, qu'aucune partie n'avait jamais invoquée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la motivation de pure forme équivaut à une absence de motifs ; qu'en s'étant bornée à énoncer que la preuve d'une confusion entre les sociétés Dynamique Hôtels, DH Luxhôtel et CBRE Global Investors France n'était pas établie, quand l'exposante s'était amplement expliquée, dans ses conclusions, sur cette confusion, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté la créancière d'une rémunération (la société Festim) de sa demande en paiement des intérêts depuis la mise en demeure de payer du 29 décembre 2007 ;
- AUX MOTIFS QU'il n'y avait pas lieu de dire que les intérêts de la somme de 450.000€ courront au taux légal depuis la date d'émission de la facture du 29 décembre 2007 ;
- ALORS QUE les intérêts courent, au profit du créancier d'une somme d'argent, depuis la mise en demeure qu'il a faite de la payer ; qu'en refusant d'accorder à la société Festim les intérêts au taux légal sur la somme de 450.000 € ayant couru depuis la mise en demeure de payer du 29 décembre 2007, la cour d'appel a violé l'article 1153 du code civil.Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour les sociétés DH Luxhôtel et Dynamique hôtels, demanderesses au pourvoi incident.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société DH LUXHOTEL à payer à la société FESTIM la somme de 450.000 euros ;
Aux motifs propres que « il ressort des pièces versées aux débats et, notamment du protocole de gestion conclu entre la société CBRE GLOBAL INVESTORS France et la SAS DYNAMIQUE HOTELS le 21 décembre 2007 par acte sous seing privé, que cette dernière a donné mandat à la société CBRE GLOBAL INVESTORS de différentes missions en vue de l'acquisition d'actifs immobiliers ; que ce protocole précise et détermine en particulier dans son paragraphe 9-1 la rémunération de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE en cas d'acquisition par la SAS DYNAMIQUE HOTELS d'un actif immobilier ; qu'il ressort des conclusions des parties et des pièces versées aux débats que c'est dans le cadre de ce mandat que la société CBRE GLOBAL INVESTORS a négocié pour la SAS DYNAMIQUE HOTELS l'achat de 10 hôtels à LSF HOTEL GROUP en Allemagne, l'achat de ces hôtels ayant été réalisé en définitive par la SAS DH LUXHOTEL, filiale de la SAS DYNAMIQUE HOTELS créée en vue de l'acquisition de ces hôtels ; que cette qualité de mandataire de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE dans l'opération litigieuse est notamment établie par les termes des différents courriers adressés par la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE à LSF HOTEL GROUP dans le cadre de la négociation de l'opération litigieuse et en particulier par les courriers des 8 octobre et 2 novembre 2007 versés aux débats ;
Considérant par ailleurs que la société FESTIM établit avoir reçu, dans le cadre de l'opération litigieuse, délégation de mandat de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE ; que la preuve de cette délégation de mandat est notamment rapportée par la production aux débats d'un courrier de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE en date du 8 octobre 2007 adressé à l'attention de LSF Hotel group et de FESTIM aux termes duquel il est formé une proposition d'achat de 10 hôtels, les frais des intermédiaires prévues à la charge de l'acheteur étant fixés à un montant de 900 000 euros HT ;
Considérant que cette délégation de mandat n'entrant pas dans te champ d'application de la loi 70-9 du 2 janvier 1972, il importe peu que la société FESTIM n'ait pas détenu de mandat écrit conforme à cette loi et à son décret d'application ; que par conséquent la société FESTIM est fondée à réclamer paiement de sa commission dès lors que l'opération litigieuse a bien été réalisée grâce au concours de cette dernière ;
Considérant qu'un autre intermédiaire, la société FDLM, ayant participé aux négociations en vue de la réalisation de l'opération litigieuse, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la société FESTIM était fondée à réclamer paiement de la somme de 450 000 euros HT au titre de sa commission ;
Considérant qu'en revanche cette commission, conformément au courrier du 8 octobre 2007 ne peut être mise qu' à la charge de l'acquéreur, à l'exclusion de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE, étant observé qu' il n'est pas rapporté la preuve d'une convention de rétrocession d'honoraires qui aurait été conclue entre la société FESTIM et la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE, cette dernière n'étant intervenue qu'en qualité mandataire de la SAS DYNAMIQUE HOTELS dans le cadre de l'opération litigieuse ; qu'il convient également d'observer qu'il n'est pas davantage rapporté la preuve d'une confusion entre la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE, la SAS DYNAMIQUE HOTELS et la SAS DH LUXHOTEL ; que par conséquent la société FESTIM n'est pas fondée à réclamer sa commission à l'encontre de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS France et de la SAS DYNAMIQUE HOTELS ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que l'acheteur des 10 hôtels, objet de l'opération litigieuse, est la société DH LUXHOTEL ; que la SAS DYNAMIQUE HOTELS et la SAS DH LUXHOTEL ne caractérisent aucune fraude ou faute de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE qui serait de nature à priver la société FESTIM de son droit à commission dans l'opération litigieuse ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS DH LUXHOTEL à verser à la SARL FESTIM la somme de 450.000 £ HT, peu important que la SAS DH LUXHOTEL n'ait été immatriculée qu'au 19 décembre 2007, soit seulement quelques jours avant l'acquisition des hôtels en Allemagne ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « les parties s'opposent sur l'application de la loi HOGUET aux opérations effectuées pour le rachat des hôtels de LSF HÔTEL GROUP par DH LUXHOTEL filiale de DYNAMIQUE HOTEL dont le président est CB RICHARD ELLIS INVESTORS,
Attendu que CB RICHARD ELLIS INVESTORS dit avoir agi comme président de la société DYNAMIQUE HOTEL donc en tant qu'acheteur, ce que conteste FESTIM,
Attendu que les différentes offres adressées par CB RICHARD ELLIS INVESTORS à LSF HÔTEL GROUP avec copie à FESTIM sont rédigées sur papier en-tête de CB RICHARD ELLIS INVESTORS, mentionnant notamment son N° de carte T et sa garantie FNAIM, Attendu que surabondamment, CB RICHARD ELLIS INVESTORS écrit dans ses courriers du 8 octobre et du 2 novembre 2007: "The buyer and LSF Hôtels (therefore the seller) are hereafter collectively refered to as parties and individualy as a Party" (Il sera fait référence à l'acheteur et à LSF HÔTEL GROUP (ci-après le vendeur) par les parties si la référence est collective ou la partie si la référence est individuelle)et un peu plus loin: "The buyer expects to purchase the Hôtels through a spécial purpose véhicle, which will be identified or incorporated in due time to complete the transaction. This SPV will be 100% hold by DYNAMIQUE HOTEL SAS" (l'acheteur compte acheter les hôtels par l'intermédiaire d'un fonds commun de créances (FCC)
qui sera identifié ou créé en temps utile afin de réaliser la transaction. Ce FCC sera détenu à 100% par DYNAMIQUE HOTEL SAS),
Attendu que les offres ainsi rédigées doivent être interprétées comme faites par le mandataire de l'acheteur,
Le Tribunal dira que CB RICHARD ELLIS INVESTORS a agi en qualité de mandataire de l'acheteur, la société DH LUXHOTEL,
Attendu que les courriers du 8 octobre et du 2 novembre confirmant un mail du 12 octobre adressés en copie à FESTIM, les échanges mails entre LSF HÔTEL GROUP, le conseil de LSF HÔTEL GROUP HUDSON ADVISORS, CB RICHARD ELLIS INVESTORS, FESTIN, démontrent l'implication de FESTIN dans la négociation, notamment au niveau de l'étude du report des pertes fiscales, Attendu que FESTIM dit avoir participé à 4 réunions à FRANCFORT les 17 septembre, 4 octobre, 26 octobre, 29 novembre 2007, et une réunion avec son conseil comptable à PARIS le 28 décembre, quelle fournit les justificatifs de ses déplacements et que ces éléments ne sont pas contestés par CB RICHARD ELLIS INVESTORS dans ses conclusions ;
Attendu que CB RICHARD ELLIS INVESTORS n'a jamais signifié à FESTIM un quelconque désaccord sur ses interventions avant le débouclage de l'opération, manifestant ainsi son intention de contracter avec FESTIN' en l'impliquant notamment sur l'étude du report des pertes fiscales générées par la gestion des hôtels,
Attendu que la transaction finale concerne la vente de deux sociétés holding allemandes, GERMAN H HOLDING et EUROPEAN H HOLDING comme le montrent les comptes consolidés de l'exercice 2007 de DYNAMIQUE HOTEL ;
Attendu que les prestations fournies par FESTIN en délégation pour le compte du mandataire CB RICHARD ELLIS INVESTORS, d'une part et que les transactions portant sur l'achat de sociétés n'entrant pas dans le périmètre de la loi HOGUET,
Le Tribunal dira que CB RICHARD ELLIS INVESTORS ne peut pas se prévaloir de la loi HOGUET pour refuser une rémunération à FESTIN pour les prestations qu'elle a effectuées.
Sur le montant de rémunération de FESTIN
Attendu que la lettre du 8 octobre adressée à LSF HÔTEL GROUP par CB RICHARD ELLIS INVESTORS à LSF HÔTEL GROUP copie à FESTIM indiquait de façon claire que les intermédiaires seraient rémunérés,
Attendu que l'offre produite le 28 septembre 2007 a été adressée en copie à la société FDLM,
Attendu que cette offre prévoyait également un montant de 900.000 e HT pour les intermédiaires,
Attendu que même si cette offre a été rejetée par LSF HÔTEL GROUP, le périmètre de la transaction finale était proche de celui de cette offre, et qu'en l'espèce FDLM était bien fondée à revendiquer une partie de ses honoraires,
Attendu que le montant d'honoraires prévu par la lettre du 8 octobre est présenté comme un montant maximum et ne constitue pas formellement un engagement ferme vis à vis des intermédiaires,
Attendu qu'en profitant des prestations de FESTIN] et en adressant copie du courrier du 8 octobre 2007 à FESTIM, CB RICHARD ELLIS INVESTORS laissait celle-ci espérer une rémunération en rapport avec les services rendus,
Attendu que CB RICHARD ELLIS INVESTORS écrit dans sa lettre du 10 janvier 2008 : "la commission de 900.000e HT visée dans notre lettre du 8 octobre 2007 concerne les différents intervenants et pas seulement la SARL FESTIN' reconnaissant ainsi devoir une rémunération à FESTIN,
Le Tribunal, dans son pouvoir souverain d'appréciation fixera la rémunération de FESTIM à 450.000E HT.
Attendu qu'il est écrit dans la lettre du 8 octobre que ces honoraires seront payés par l'acheteur dans ces termes :"broker'fees to be paid by the buyer up to limit of a 900kE excluding VAT"(des frais de courtage à payer par l'acheteur à concurrence d'un montant de 900ke HT),
Attendu en l'espèce que l'acheteur est la société DH LUXHOTEL, mais que dans le cadre de son mandat CB RICHARD ELLIS INVESTORS a stipulé pour l'acheteur,
Le Tribunal condamnera solidairement DH LUXHOTEL et CB RICHARD ELLIS INVESTORS à verser à FESTIM la somme de 450.000 E HT au titre de ses honoraires, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 29 décembre 2007 » ;
Alors, d'une part, qu'un tiers ne peut être rendu ni débiteur ni créancier d'un contrat auquel il est étranger ; qu'on ne peut, en général, s'engager, ni stipuler en son propre nom, que pour soi-même ; qu'en énonçant que la société DH LUXHOTEL était débitrice de la rémunération due à la société FESTIM, au titre d'une délégation de mandat prévoyant que la commission était à la charge de l'acquéreur et consentie par la société CBRE BLOGAL INVESTORS FRANCE, mandataire de la société DYNAMIQUE HOTELS, à la société FESTIM, convention à laquelle la société DH LUXHOTEL n'était pourtant ni partie, ni représentée, la Cour d'appel a violé les articles 1119 et 1165 du code civil ;
Alors, d'autre part, que les actes accomplis au nom d'une société en formation ne peuvent être mis à la charge de la société régulièrement immatriculée si celle-ci ne les a pas repris ; qu'en énonçant qu'il importait peu que la société DH LUXHOTEL n'ait été immatriculée que le 19 décembre 2007, soit postérieurement à la délégation de mandat du 8 octobre 2007 qui mettait à la charge de l'acheteur la rémunération du mandataire, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si un tel acte avait été repris par la société immatriculée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1843 du code civil ;
Alors, de troisième part, que l'existence d'un contrat suppose la rencontre entre une offre et une acceptation sur les éléments essentiels du contrat ; qu'en considérant que la société FESTIM était bénéficiaire d'une délégation de mandat consentie par la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE, mandataire de la société DYNAMIQUE HOTELS, quand l'existence d'une délégation de mandat n'apparaissait toutefois que dans l'acceptation par la société FESTIM du courrier qui lui était adressé, la Cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;
Alors, de quatrième part, que l'existence d'une délégation de mandat suppose que le mandat primitif ait été conclu antérieurement à l'acte de délégation; qu'en énonçant que la société FESTIM était bénéficiaire, par acte du 8 octobre 2007, d'un mandat consenti par la société DYNAMIQUE HOTELS à la société CBRE GLOBAL INVESTORS par acte du 21 décembre 2007, la Cour d'appel a violé l'article 1984 du code civil ;
Alors, de cinquième part, que le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en énonçant que la société FESTIM était bénéficiaire d'une délégation de mandat dans le prolongement d'un mandat consenti par acte du 21 décembre 2007 par la société DYNAMIQUE HOTELS à la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE, quand une telle convention était pourtant conclue entre cette dernière société et la société LUXHOTEL, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors, de sixième part, que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s'appliquent à l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; qu'en énonçant que les transactions portant sur l'achat de sociétés propriétaires d'actifs immobiliers n'entraient pas dans le périmètre de la loi HOGUET, la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Alors, enfin, que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s'appliquent à l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; qu'en énonçant que les transactions portant sur l'achat de sociétés propriétaires d'actifs immobiliers n'entraient pas dans le périmètre de la loi HOGUET, sans rechercher si les droits sociaux représentant le capital social des sociétés allemandes cédées constituaient des parts sociales non négociables au sens du droit français, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
