CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10487 F
Pourvoi n° C 15-26.673
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme P... L..., épouse M..., domiciliée [...] ,
2°/ M. B... M...,
3°/ Mme O... M..., épouse V...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 3 septembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre B), dans le litige les opposant :
1°/ à M. J... E..., domicilié [...] ,
2°/ à la SCI Janus, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
3°/ à M. R... S..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Delamarre, avocat des consorts M..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de MM. E... et S... et de la SCI Janus ;
Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts M... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à MM. E... et S... et à la SCI Janus ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour les consorts M....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les co-gérants E... et S... n'avaient pas commis de faute de gestion causant un préjudice à la SCI JANUS, d'avoir débouté les consorts M... de leurs demandes de dommages et intérêts et d'avoir dit n'y avoir lieu à révocation des gérants ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'
« Un associé peut exercer l'action sociale en responsabilité à l'encontre d'un dirigeant en fonction lorsque la faute de celui-ci a causé un préjudice à la société ; que Mme P... L... épouse M..., M. B... M... et Mme O... M... épouse V..., associés de la SCI Janus depuis le 26 novembre 2008 et qui reprochent aux gérants d'avoir commis des fautes de gestion, sont recevables à exercer l'action ut singuli prévue à l'article 1843-5 du Code civil ; que les consorts M... reprochent aux gérants d'avoir commis des fautes de gestion dans les rapports de la société avec sa locataire, la SA Audit Conseil Gestion, en ne lui réclamant pas de dépôt de garantie, en n'ayant jamais révisé le loyer comme le prévoit le bail commercial, en lui consentant une diminution du loyer lors du renouvellement de bail en 2008, en ne répercutant pas sur elle totalité des charges lui incombant et en lui accordant des délais de paiement sans contrepartie ; qu'indépendamment du fait que les consorts M... tirent leurs droits d'une donation d'un ancien associé de la SCI JANUS qui n'a pas jugé utile pendant des années de remettre en cause les conditions d'exécution du bail intervenu dans le cadre classique d'une société commerciale dont les associés sont également ceux de la société civile immobilière propriétaire des murs dans lesquels la société commerciale exerce son activité, ceux-ci font totalement abstraction, certes du lien unissant les deux sociétés et de l'intérêt pour chacune de ne pas provoquer la disparition de l'autre sachant notamment que le loyer constitue la seule source de revenu de la société civile immobilière, mais également des conditions du marché immobilier ; que les consorts M... ne peuvent soutenir que la société aurait subi un préjudice sans démontrer, autrement que par l'application d'une formule, que la décision de ne pas appliquer la clause de révision du loyer constitue une décision de gestion contraire à l'intérêt de la société d'un point de vue économique, comme comptable ou fiscal ; qu'il n'appartient pas aux gérants de la SCI de se justifier d'une décision mais aux consorts M... de démontrer la prétendue faute de gestion puis d'établir le préjudice qui en serait résulté ; que s'agissant du nouveau bail conclu en 2008 pour satisfaire à l'article 15 des statuts de la SCI, les consorts M... ne produisent aucun élément de nature à faire échec à l'argument des intimés selon lequel le loyer a été fixé sur la base du prix du mètre carré de locaux similaires dans le même immeuble et pour des locataires exerçant la même activité, et de nature à démontrer qu'en réalité, ce loyer ne correspondrait pas au marché immobilier ; que le préjudice de la société ne peut résulter du seul constat d'une baisse de loyer mais d'un loyer d'un montant nettement inférieur à celui auquel pourrait prétendre le bailleur en considération de l'état du marché locatif ; que la décision de gestion doit également s'inspirer de l'intérêt économique et notamment de la nécessité de pérenniser un revenu ; que de même, il n'appartient pas aux consorts M... de seulement relever que le dépôt de garantie n'a pas été réclamé, ce qui peut certes constituer une faute de gestion que les liens unissant les deux sociétés doit toutefois conduire à relativiser, mais d'établir quel préjudice il en est résulté pour la société ; qu'il n'est pas démontré notamment que la société locataire est défaillante dans le règlement des loyers ou qu'il existe un risque d'impayés du fait de sa situation financière ; qu'à l'occasion du renouvellement du bail en 2008, les parties sont d'ailleurs convenues que le dépôt de garantie serait versé à première demande, or les consorts M... ne démontrent pas qu'une circonstance particulière aurait justifié depuis, qu'il soit fait obligatoirement application de cette clause dont l'existence ne constitue pas en elle-même une faute de gestion et le tribunal a par ailleurs relevé à bon droit que la révision qui devait intervenir en 2011 a bien été opérée comme en atteste le montant des loyers comptabilisés au titre de l'exercice clos en 2011 ; que s'agissant du reproche relatif à la récupération des charges auprès du locataire, les intimés, qui arguent à bon droit de ce qu'ils ont recours à la méthode de récupération des charges pratiquée par les syndics qui exclut les honoraires ainsi que les assurances et les travaux immobiliers, produisent un décompte duquel il résulte un écart de 363,47 € qui n'est pas représentatif d'une faute de gestion ; qu'il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats et des éléments fournis par les intimés que ce que les consorts M... qualifient de délais de paiement pour servir le moyen tiré d'une faute de gestion, correspond en réalité à des retards de paiement concomitants aux pourparlers engagés avec le groupe TRIAL qui ont par la suite été régularisés ; qu'il n'est pas démontré qu'il en est résulté un préjudice pour la SCI JANUS, comme dans le cadre de l'activité annexe et marginale de domiciliation de nature au contraire à enrichir la société ; que les consorts M... font également grief aux gérants de ne pas tenir les assemblées générales, sans vraiment préciser si ce moyen relève de l'action personnelle des associés, ce que laisserait à penser le visa des articles 1855 et 1856 du Code civil, ou de l'action sociale ; qu'en tout état de cause, il relevé que depuis que les consorts M... sont associés de la SCI, des assemblées générales se sont tenues et bien que régulièrement convoqués, ils ne s'y sont pas présentés ou fait représenter et s'agissant de la période antérieure, il n'est toujours pas démontré en quoi il en serait résulté un préjudice pour la société ; qu'en conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« Les demandeurs reprochent aux gérants d'avoir commis des fautes de gestion en ne révisant jamais le loyer comme le prévoit le bail commercial, en ne réclamant pas de dépôt de garantie au preneur, en consentant une diminution du loyer lors du renouvellement de bail en 2008, en ne répercutant pas au preneur la totalité des charges lui incombant, en lui accordant des délais de paiement sans contrepartie , en ne tenant pas les assemblées générales ; que Monsieur H... M... et Monsieur J... E... étaient associés dans la SCI JANUS et la société AUDIT CONSEIL GESTION ; qu'un conflit les opposait ; qu'il a donné lieu à des contentieux et des décisions, sentence arbitrale, tribunal de commerce et cour d'appel ont été rendues dans le cadre de leur association dans la société AUDIT CONSEIL ayant pour activité l'expertise comptable ; qu'il convient de constater que le fonctionnement et la gestion de la SCI JANUS n'ont jamais été remis en cause par Monsieur H... M... ; que la société civile immobilière JANUS et la société AUDIT CONSEIL GESTION sont liés par un bail commercial , la sa louant les locaux dans lesquels la société d'expertise comptable exerce son activité ; que le bail de 1993 liait la SCI JANUS et le cabinet d'expertise comptable J... E... ; qu'ainsi, il ne concerne pas les consorts M..., Monsieur H... M... n'étant pas actionnaire de la société à cette époque ; qu'il prévoyait un loyer annuel de 434.600 francs HT (66.250 €) avec une révision tous les 3 ans ainsi que le versement d'un dépôt de garantie correspondant à 3 mois de loyer ; que par assemblée générale du 9 octobre 2001 ; que le bail a été renouvelé selon les mêmes conditions que susmentionnées ; que par actes du 30 août et 8 novembre 2002 , Monsieur M... a acquis 12 parts en peine propriété de la sa JANUS ; qu'il est resté actionnaire de cette société jusqu'au 26 novembre 2008, date de la donation de ses parts aux demandeurs ; que le 22 janvier 2008, un nouveau bail commercial a été établi entre la SCI JANUS et la SA AUDIT CONSEIL GESTION, portant le loyer à 54.900 € HT avec une révision triennale, le dépôt de garantie étant de trois mois de loyer ; que le bail prévoit que le bailleur n'aura à supporter que les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil ; qu'aucune contestation des associés de la Sa n'a été élevée sur cette baisse du loyer ; que c'est dans ces conditions que monsieur H... M... a fait donation le 26 novembre 2008 de ses parts dans la sa. Cette donation s'est faite devant notaire ; que le donateur étant expert comptable, les donataires ne pouvait ignorer le contexte de cette donation ; que les demandeurs ne peuvent rechercher la responsabilité des co-gérants, Messieurs E... et S... qu'à compter de la date où ils sont devenus associés et pour le bail commercial en cours ; que s'agissant de la signature du bail commercial en cours le 22 janvier 2008, Monsieur S..., gérant de la société , est intervenu comme représentant de la société JANUS comme le prévoit les statuts de ladite société (article XV) ; que les gérants produisent aux débats une attestations et des estimations qui justifient que le montant au loyer prévu par le bail est conforme au marché (locaux et activité professionnelle) ; que la baisse consentie en 2008 doit être considérée dans la négociation contractuelle entre le bailleur et le preneur et il peut être de l'intérêt d'un bailleur de conserver un locataire en négociant un loyer à la baisse ; que les demandeurs ne démontrent pas que le loyer prévu par le bail serait d'un montant qui porte gravement préjudice à la société JANUS ; que l'assemblée générale annuelle a été tenue en 2009 après convocation des nouveaux associés ; que Madame P... M... représentait O... et B... M... ; qu'au cours de cette assemblée, il a été fait état de l'absence de révision des loyers et de la baisse du loyer ; qu'il a été répondu que le loyer était suffisamment élevé et que le loyer actuel correspond à celui du marché ; que les gérants reconnaissent qu'un dépôt de garantie n'a pas été demandé, qu'il y a eu des retards de loyers mais qui ont été régularisés ; que seules les charges incombant aux locataires ont été répercutées ; que s'agissant du préjudice invoqué par les demandeurs, il n'y a lieu de se référer qu'au bail commercial en cours, établi le 22 janvier 2008, qui les concerne pour être actionnaires depuis le 26 novembre 2008 ; que concernant le dépôt de garantie, le bail commercial contient une clause particulière par laquelle le preneur est dispensé' de dépôt ; que cependant il est stipulé que le bailleur pourra en réclamer le versement a tout moment ; qu'il n'est pas démontré, en l'état du dossier, de situation qui justifiait d'exiger ce versement ; qu'ainsi, aucun comportement fautif ne peut être reproché aux gérants sur ce point ; que s'agissant de la révision du loyer prévue dans le point 17 du bail, il est prévu une première révision au bout de 3 ans , soit en janvier 2011 selon l'indice INSSE du coût de la construction, l'indice pour la fixation du loyer étant celui du 2ème trimestre 2007 ; qu'il convient de constater des détails des comptes de résultats produits aux débats par les demandeurs (pièces 39,40 et 41) que cette révision s'est opérée puisque les loyers qui étaient de 54.900 € sur l'exercice 2010 ont été de 58.032 € sur l'exercice 2011 ; que concernant les charges, la répartition entre preneur et bailleur relève de la liberté contractuelle ; que le bail stipule que le premier doit s'acquitter de l'impôt foncier ; que pour les années 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, la SCI JANUS a facturé les sommes au preneur de 7404 €, 9117 €, 10.849 €, 9553 € et 9553 € au titre des charges ; que dans leur pièce 37, les demandeurs font valoir 'que, hormis pout l'année 2009 , le preneur n'a pas payé l'intégralité des charges récupérables ; que pour cette démonstration, ils additionnent les charges dues au titre de la copropriété et la taxe foncière ; que toutefois, ils ne démontrent pas que l'intégralité des charges de copropriété sont dues par le locataire ; qu'ainsi, il n'est pas rapporté de faute concernant les charges récupérables ; qu'il est établi que la société JANUS se livre à une activité de domiciliation qui génère des revenus pour la société . Madame P... M... a fait valoir que cette activité n'est pas prévue dans les statuts, ce qui est exact et reconnu par les gérants qui devront régulariser ce point ; qu'il n'y a toutefois en l'état aucun préjudice subi par la société JANUS suite à cette activité ; que concernant la tenue des assemblées générales, l'article 18 des statuts de la SCI JANUS prévoit la tenue d'assemblées générales, notamment d'assemblées générales ordinaires tous les ans ; qu'il convient de constater que ces assemblées n'ont pas été tenus avant 2002 et 2009, ce qui constitue un comportement fautif des gérants ; que toutefois, depuis l'arrivée des nouveaux associés ; qu'il est justifié de l'assemblée générale du 30 juin 2009, de celle du 28 juin 2010 où les demandeurs n'étaient ni présentes, ni représentés bien qu'il fussent régulièrement convoqués ; que ce comportement fautif ne justifie pas la révocation des actuels gérants ; que le Tribunal leur rappellera leur obligation sur ce point ; qu'il convient de constater de ce qui a été exposé que la société JANUS n'a pas subi de préjudice ; qu'ainsi, les consorts M... seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts » ;
ALORS, PREMIEREMENT, QUE
Dans leurs conclusions, les consorts M... faisaient valoir que l'absence de révision du loyer pendant vingt années avait conduit à un manque à gagner considérable pour la SCI JANUS, atteignant une somme de 298.080,80 euros par simple application de l'indice INSEE du coût de la construction depuis 1993 jusqu'en 2013 (Conclusions d'appel, page 12) ; qu'en considérant néanmoins que les consorts M... n'avaient pas établi le préjudice de la SCI JANUS résultant de la faute de gestion reprochée à Monsieur E... et à Monsieur S..., la Cour d'appel a dénaturé les conclusions des exposants et violé ainsi l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, DEUXIEMEMENT, QUE
Les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses claires et précises des contrats qui leur sont soumis ; que le contrat de bail du 17 septembre 1993 prévoyait, en son article 17, une révision triennale du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ; que cette clause s'imposait aux parties et devait être respectée par les gérants, les bailleurs étant nécessairement lésés par l'absence d'augmentation du prix du loyer ; que, dans la présente espèce, la Cour d'appel a constaté que les gérants n'avaient pas appliqué cette clause ; qu'en jugeant néanmoins que les gérants n'avaient commis aucune faute de gestion, la Cour d'appel a dénaturé le bail du 17 septembre 1993 et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, TROISIEMEMENT, QU'
Outre l'action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l'action sociale en responsabilité contre les gérants ; que le fait de conclure un bail commercial à un loyer très inférieur à celui qui aurait dû être appliqué au regard de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction constitue une faute de gestion, entrainant un préjudice financier pour la société civile immobilière propriétaire du bien mis en location ; que, dans la présente espèce, Monsieur E... et Monsieur S... ont conclu un nouveau bail avec leur propre société, la SA AUDIT CONSEIL GESTION, le 28 janvier 2008 ; que le montant du loyer a été diminué, passant de 66.254 euros par an à 54.900 euros par an ; que pourtant, au regard de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction entre 1993 et 2008, ce loyer aurait dû atteindre une somme de 100.742 euros par an ; que dès lors, en diminuant le montant du loyer payé par leur propre société, la SA AUDT CONSEIL GESTION, sans suivre l'indice INSEE du coût de la construction auquel le contrat de bail faisait pourtant référence, les co-gérants ont commis une faute de gestion ; qu'en se déterminant autrement, la Cour d'appel a violé l'article 1843-5 du Code civil ;
ALORS, QUATRIEMEMENT, QUE
Tenus de motiver leur décision, les juges du fond ne peuvent, pour toute motivation, se borner à se référer aux déclarations d'une partie sans autrement s'expliquer ; que, dans la présente espèce, la Cour d'appel a limité à la somme de 363,47 euros les charges impayées par le locataire, en se référant à un décompte produit par les parties adverses et qui était pourtant contesté par les exposants ; que dès lors, en se référant uniquement au décompte établi par Monsieur E... et Monsieur S..., la Cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
