CIV. 1
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10516 F
Pourvoi n° M 15-19.551
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société SCI, dont le siège est [...] ),
contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre B), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. V... M...,
2°/ à Mme G... S... épouse M...,
domiciliés [...] ,
3°/ à M. C... E..., domicilié [...] ,
4°/ à M. A... J..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 septembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société SCI, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de MM. E... et J..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme M... ;
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SCI aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour la société SCI.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, lequel avait débouté la société SCI de toutes ses demandes après avoir constaté qu'elle ne contestait pas l'irrecevabilité opposée par M. et Mme M..., qu'elle ne démontrait pas la recevabilité de son action et que le préjudice qu'elle alléguait n'était pas certain, et, y ajoutant d'avoir condamné la société SCI à payer la somme de 3.000 euros aux époux M... au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Aux motifs que « l'appelante se borne à reprendre ses prétentions et moyens de première instance, sans davantage conclure sur le fondement juridique précis et la recevabilité de son action ; que faute d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption, sauf à leur ajouter, s'agissant de la faute des notaires, que les dommages invoqués ne présentent aucun lien de causalité avec la faute retenue ; que celle-ci n'a pu entraîner que la perte d'une chance de ne pas avoir passé l'acte de vente ou d'acquérir à moindre prix, préjudice qui n'est pas allégué ; que le jugement qui a rejeté toutes les demandes de la SA SCI doit donc être entièrement confirmé ; que l'appelante succombant devra supporter la charge des dépens, et verser en équité la somme de 3.000 euros aux époux au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant elle-même, ni les notaires, prétendre au bénéfice de ce texte » (arrêt attaqué, p. 5) ;
Et aux motifs adoptés que par acte notarié reçu le 15 janvier 2001 par Maître C... E... en concours avec Maître A... J..., la société anonyme dénommée « SA SCI » a acquis de Monsieur et Madame V... M... une propriété sise au Beausset (Var), cadastrée [...] moyennant le prix de 465 884, 19 euros ; que la demanderesse expose s'être adressée à la Mairie du Beausset « afin d'assurer une meilleure desserte de son immeuble » et avoir été informée, à cette occasion, que le bien immobilier acquis avait été édifié sans permis de construire ; qu'elle précise, qu'à la suite des recherches effectuées, il était apparu que, suivant jugement rendu le 9 mars 1995, le tribunal administratif de Nice avait rejeté la demande des époux M... tendant à l'obtention d'un permis de construire, SUR L'ACTION DIRIGEE CONTRE LES VENDEURS que faisant valoir que leurs vendeurs avaient une parfaite connaissance de la situation administrative du bien, objet de la vente, et qu'aucune régularisation ne peut être obtenue l'immeuble acquis ne peut être ni modifié, ni bénéficier d'aménagement concernant son accès et qu'enfin, en cas de destruction partielle ou totale, le bien ne pourrait être reconstruit et qu'il n'est pas assurable, la demanderesse sollicite la réparation de son préjudice ; qu'en ce qui concerne ce préjudice, la demanderesse soutient que celui-ci « serait de 340 000 euros dans l'hypothèse où la démolition de l'immeuble ne serait pas ordonnée et de 709 800 euros dans l'hypothèse où la démolition de l'immeuble serait ordonnée » ; qu'elle ajoute enfin que son locataire commercial à qui elle doit garantir tout risque d'éviction, « serait fondé à solliciter indemnisation des préjudices subis en cas de déménagement forcé » et que « eu égard à la valeur du fonds crée dans les lieux, aux biens à déménager et aux préjudices résultant d'une résiliation de bail, les sommes dues par le bailleur au locataire seraient en tout état de cause supérieures à 120 000 euros », ; que Monsieur et Madame V... M.... concluent à titre principal à la prescription de l'action en faisant valoir qu'à la date de la vente litigieuse conclue avec la société « SCI SA », soit en 2001, toutes les prescriptions étaient acquises qu'elles soient pénales, civiles ou administratives. 1) sur les prescriptions : qu'il convient d'observer que la demanderesse vise des textes dans le dispositif de ses conclusions, sans avoir préalablement, dans les motifs, explicité ses moyens de droit parallèlement à ses moyens de fait ; qu'elle n'a pas non plus indiqué l'ordre dans lequel elle souhaitait que le tribunal examine ses différents moyens de droit visés dans son dispositif ; qu'en effet, elle a invoqué tout à la fois, la faute de l'article 1382, le vice caché de l'article 1641 ou l'erreur de l'article 1110 du code civil, laissant à la juridiction le soin d'opérer un choix ; que dans ses conclusions signifiées le 6 mars 2013, la demanderesse n'a pas non plus répliqué à l'irrecevabilité opposée par Monsieur et Madame M... dans leurs conclusions signifiées le 5 mars 2012, soit un an auparavant ; qu'elle n'a donc pas contesté les prescriptions invoquées par Monsieur et Madame M... ; que le tribunal est donc amené à constater que les demandeurs n'établissent pas être recevables en leur action. 2) Sur le préjudice subi par la demanderesse ; qu'il convient de rappeler que pour obtenir réparation d'un préjudice, encore faut-il que celui-ci soit certain. ; qu'en l'espèce, la société « SA SCI» invoque son préjudice en utilisant le conditionnel ; qu'en effet, elle indique que son préjudice « serait de 340 000 euros dans l'hypothèse... » et que son locataire commercial à qui elle doit garantir tout risque d'éviction «serait fondé à solliciter indemnisation des préjudices subis en cas de... ». ; que la demanderesse n'invoque donc que des préjudices hypothétiques qui ne se réaliseraient que si certains événements devaient se produire ; qu'or, en droit civil français, les préjudices hypothétiques, distincts des préjudices certains, ne sont pas réparables ; que de surcroît, il convient d'observer que l'absence de permis de construire, comme c'est le cas de nombreuses habitations anciennes édifiées à une époque où l'exigence d'un permis de construire n'était pas requise, n'a jamais constitué un obstacle à une vente ; que la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par la société « SA SC1» ne peut donc qu'être rejetée. SUR L'ACTION DIRIGEE CONTRE LES NOTAIRES: ; que la demanderesse reproche aux notaires de n'avoir pas « procédé aux vérifications requises » ; qu'il n'est pas contestable que la demanderesse était en droit d'être parfaitement informée par les notaires de la situation juridique du bien d'autant qu'aux termes du compromis de vente, la difficulté résultant du refus de permis de construire avait fait l'objet d'une clause, celle-ci n'ayant pas été reprise dans l'acte définitif de vente ; qu'il est acquis aux débats que l'analyse juridique faite par les notaires s'est révélée être contraire à la suite qui a été réservée au problème posé ; que les notaires ont donc incontestablement commis une faute ; que néanmoins, en ce qui concerne le préjudice résultant de cette faute, et contrairement aux allégations de la société « SA SCI », il convient d'observer que : -le bien peut être revendu à sa juste valeur dès lors que sa destruction pour défaut de permis de construire, ne peut plus être ordonnée, -dans l'hypothèse d'une expropriation, l'indemnité fixée par le juge de l'expropriation ne peut que correspondre à la valeur du bien exproprié dès lors que l'administration est prescrite dans son action en démolition ; qu'en cas de destruction accidentelle d'un bien immobilier, l'indemnité versée par la compagnie d'assurances auprès de laquelle un contrat a été souscrit, ne pourra être fixée qu'en application des clauses du dit contrat, étant observé qu'il est, le plus souvent, fait référence dans ce type de contrat à « la valeur de reconstruction » et non pas à la reconstruction elle-même ; que l'ensemble de ces observations conduit à débouter la demanderesse de sa demande en réparation de son préjudice, celui-ci ne présentant aucun caractère certain ; qu'aucun motif d'équité ne conduit de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des pallies. ; que les éléments delL'espèce conduisent cependant de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés par elle et compris dans les dépens.
Alors, d'une part, que le juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; que dès lors, en jugeant, pour débouter la société SCI de ses demandes, que celle-ci se bornait à reprendre ses prétentions et moyens de première instance sans davantage conclure sur le fondement juridique précis et la recevabilité de ses actions, quand il appartenait le cas échéant à la Cour d'appel de requalifier les actions exercées par la société SCI, spécialement l'action en réparation de son préjudice dirigée contre M. et Mme M... qui tendait à l'engagement de leur responsabilité contractuelle, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, que le juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, doit vérifier, même d'office, que les conditions d'application de la loi dont il fait application sont réunies ; qu'il lui incombe, le cas échéant, de relever d'office le défaut de prescription de l'action du demandeur ; qu'en vertu des articles 2224 du Code civil et 26 de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, l'action en responsabilité contractuelle se prescrit par cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, soit trente ans à compter de la conclusion du contrat (art. 2262 anc. C. civ.) ; que dès lors, en se contentant, pour déclarer irrecevable l'action exercée les 10, 11 et 12 janvier 2011 par la société SCI contre M. et Mme M..., de juger qu'elle n'avait pas contesté les causes de prescription invoquées par M. et Mme M... et qu'elle n'avait donc pas établi la recevabilité de son action, sans relever d'office que l'action en responsabilité contractuelle qu'elle exerçait n'était pas prescrite en ce qu'elle avait été exercée moins de cinq ans après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 et moins de trente ans après la conclusion de la vente litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile, ensemble les articles 2224 du Code civil, 26 de la loi du 17 juin 2008 et 2262 ancien du Code civil.
Alors, de troisième part, que pour solliciter la réparation de son préjudice consistant en la diminution de la valeur vénale de son bien, la société SCI s'appuyait sur un rapport d'expertise établi par M. R... pour affirmer que ‘‘le préjudice subi par la SCI serait de 340.000 € dans l'hypothèse où la démolition de l'immeuble ne serait pas ordonnée et de 709.800 € dans l'hypothèse où la démolition de l'immeuble serait ordonnée'' (conclusions notifiées le 22 janvier 2014, p. 7) ; que retenant la situation de fait dans laquelle elle se trouvait, à savoir l'absence de démolition de son bien, la société SCI avait réclamé dans le dispositif de ses conclusions, en utilisant l'impératif, le paiement de la seule somme de 340.000 € au titre de la réparation de ce préjudice ; que dès lors, en jugeant, pour écarter la demande de la société SCI, que le préjudice qu'elle invoquait était hypothétique en ce qu'elle avait employé le conditionnel pour le caractériser, quand l'emploi du conditionnel était dicté par la tournure de la phrase rappelant les deux hypothèses envisagées par l'expert, la société SCI ayant retenu au fondement de sa demande la seule hypothèse dépourvue d'incertitude, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société SCI, en violation de l'article 1134 du Code civil.
Alors, de quatrième part, que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois que le juge constate qu'il en est résulté un préjudice pour le créancier ; que pour établir la réalité de son préjudice, la société SCI soulignait l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait, du fait de l'absence de permis de construire sur le bien qu'elle avait acquis, de l'aménager, le valoriser ou même de le reconstruire en cas de destruction fortuite, outre le fait que cette situation juridique altérait évidemment la valeur du bien lui-même ; que dès lors, en se contentant de juger, pour écarter tout préjudice de la société SCI, que l'absence de permis de construire n'a jamais constitué d'obstacle à une vente, sans rechercher, comme elle y était invité, si cette absence de permis de construire ne diminuait pas néanmoins la valeur vénale du bien lui-même, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
Alors, de cinquième part, que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que pour établir la réalité de son préjudice, la société SCI soulignait l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait, du fait de l'absence de permis de construire sur le bien qu'elle avait acquis, de l'aménager, le valoriser ou même de le reconstruire en cas de destruction fortuite, outre le fait que cette situation juridique altérait évidemment la valeur du bien lui-même ; que dès lors, en se contentant de juger, pour écarter l'action en responsabilité exercée contre les notaires instrumentaires de la vente, que le bien pouvait être revendu à sa juste valeur dès lors que sa destruction administrative ne pouvait plus être ordonnée, que l'indemnité versée en cas d'expropriation serait de la valeur exacte du bien dès lors, à nouveau, que l'action en démolition de l'administration était prescrite, et que l'indemnité d'assurance versée en cas de destruction accidentelle du bien serait fixée en application des clauses dudit contrat, sans rechercher, comme elle y était invitée, si indépendamment de toute démolition l'absence de permis de construire n'altérait pas la valeur intrinsèque du bien lui-même, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
Alors, enfin, que le juge est tenu d'évaluer le préjudice dont il a constaté l'existence en son principe ; que dès lors, en jugeant, pour refuser d'évaluer le préjudice de la société SCI et écarter son action en responsabilité dirigée contre les notaires instrumentaires de la vente, que la faute des notaires n'avait pu entraîner que la perte d'une chance de ne pas avoir passé l'acte de vente ou de ne pas avoir acquis à un moindre prix, mais que cette perte n'avait pas été alléguée par la société SCI au soutien de sa demande d'indemnisation, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
