CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 octobre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10385 F
Pourvoi n° B 15-19.634
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Mme W... T... veuve N..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 avril 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. K... N..., domicilié [...] ,
2°/ à M. K... N..., domicilié [...] ,
3°/ à Mme G... N... épouse U..., domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 6 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Echappé, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme W... T... veuve N... ;
Sur le rapport de M. Echappé, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme W... T... veuve N... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme W... T... veuve N... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme W... T... veuve N...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'extinction de l'usufruit de Mme W... P... E... T... veuve N... sur la maison dénommée « Les Clarettes », [...] , cadastrée section [...] , d'une surface de 00 ha, 06 a 33 ca ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en application des articles 578 et 605 du code civil, l'usufruitier jouit du bien objet du démembrement de propriété à charge pour lui d'effectuer les réparations d'entretien ; qu'en vertu de l'article 618 du même code, l'usufruit peut cesser si l'usufruitier laisse dépérir le bien en ne l'entretenant pas ; qu'il résulte de l'analyse des différents procès-verbaux de constat d' huissier dressés relativement à la maison, que celle-ci souffre d'un manque d'entretien même si par ailleurs, elle était déjà lors du décès affectée de dégradations diverses ; que l'examen des procès-verbaux dressés en 2010 puis le 5 mars 2012, le 25 septembre 2012 et le 28 juillet 2014 ainsi que leur comparaison avec celui établi peu de temps après le décès de M. M... N..., le 9 juin 2008 permettent, en effet, de retenir que l'immeuble portait déjà les stigmates d'une dégradation, imputable notamment à de l'humidité et à des dégâts des eaux, qui se sont aggravés avec le temps ; que néanmoins, la propriété n'est depuis manifestement pas entretenue et que ce défaut d'entretien la met en péril indépendamment des dégradations existant en 2008; que cela résulte : de l'état de la végétation qui envahit non seulement le jardin, et la terrasse dont les évacuations sont obstruées, mais aussi les façades de la maison dont on ne peut plus ouvrir certains volets ainsi que de l'état de la toiture dont les tuiles ont glissé ce qui provoque les points de fuite et qui est encombrée de végétaux foisonnants jusque dans la souche de la cheminée, de l'état de la gouttière cassée et pendante ; de la présence de vitres de fenêtres cassées, non remplacées , de l'existence d'une rouille rongeant les grilles extérieures, de dépôts d'ordures jonchant certaines pièces de la maison, de moisissures trouvées sur les meubles, la rampe d'escaliers et sur le parquet l'ensemble de ces observations témoignant donc d'un abandon manifeste ; qu'indépendamment des réparations à apporter au gros oeuvre, qui ne relèvent pas de l'entretien et qui ont trait à la zinguerie de la toiture et aux étanchéités fuyardes, et indépendamment de la vétusté existant également en 2008, ces constats révèlent donc une défaut manifeste d'entretien de l'immeuble résultant de son abandon par l'usufruitière, créant d'une part, une insalubrité de nature à le rendre inhabitable alors que les photographies prises en 2008 démontrent que la vie y était encore possible et accentuant d'autre part, la détérioration du gros oeuvre, cette situation étant de nature à mettre en péril le bien, ce qui justifie la décision du tribunal de grande instance en ce qui concerne l'extinction de l'usufruit, étant observé surabondamment que l'usufruitière ne justifie d'aucun travaux d'entretien minimal depuis le décès, se contentant de produire des attestations relatant l'état de la maison du vivant de M N... ou encore sa surveillance et quelques visites pour l'aérer, ce qui ne saurait pallier à son obligation d'entretien, ni combattre les constats sus analysés, outre deux factures postérieures au décès, ces documents étant, pour leur part, nettement insuffisants afin de démontrer qu'elle entretient correctement l'immeuble, étant souligné que l'une, datant du 27 juillet 2010, correspond à une visite du toit pour 311,16 €, donc antérieure aux constats de 2012 et 2014 et que l'autre, relative à un changement de vitres cassées, persiennes , volet, est également antérieure au constat du mois de septembre 2012 ; que l'appelante sera déboutée des fins de son recours, et que le jugement sera donc confirmé ; que le présent arrêt sera publié à la conservation des hypothèques à la requête et aux frais de la partie la plus diligente ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 578 du code civil, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ; que l'article 605 du code civil énonce que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ; que l'article 618 du code civil dispose que l'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fond, soit en le laissant dépérir faute d'entretien... ; que les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser ; qu'en l'espèce, afin de tenter d'échapper à la demande d'extinction de son usufruit, Mme veuve N... soutient en premier lieu que l'immeuble était déjà en état de vétusté, lors de son entrée en jouissance concomittante au décès de son mari ; qu'elle en veut pour preuve un procès-verbal de constat dressé le 9 juin 2008 à une période contemporaine du décès de M. N... survenu le 15 décembre 2007 et de la déclaration de succession ; que ce procès-verbal de constat établit en effet le mauvais état et la dégradation de la propriété, qu'il s'agisse de l'extérieur de la résidence comme de l'intérieur de la propriété, au moment de la constitution de l'usufruit ; qu'ainsi, l'huissier indique dans ce procès-verbal : « l'accès à la propriété se fait par une porte en bois peinte en vert cette porte est ancienne et en mauvais état. La montée d'escalier est affectée de traces d'humidité verdâtre... Dans le grand salon, la pièce est éclairée par des fenêtres menuiseries bois à petits carreaux et simple vitrage ; l'ensemble est très dégradé
Le plafond est dégradé... Dans le salon bibliothèque,
les murs et le plafond sont recouverts de peinture ; l'ensemble est très dégradé... Dans la grande cuisine,... L'ensemble est très dégradé... Il existe une deuxième fenêtre avec une imposte guillotine ; l'ensemble est très dégradé... Sur la terrasse, le sol de la terrasse en briquettes rouges est fissuré... À l'étage, dans la chambre n° 1, les deux fenêtres sont très dégradées ; nous constatons également que les volets extérieurs en bois revêtus de peinture verte sont désolidarisés de leurs gonds ; les planches sont pourries. Des lots de persiennes manquent par endroits. L'ensemble n'assure aucune protection, est totalement ruiné et doit être remplacé. Dans la chambre n° 2, les murs sont revêtus de papier peint décollé et arraché en de nombreux endroits... Dans la chambre n° 3, les murs de la chambre sont recouverts de papier peint fleuri partiellement décollés. Le plafond est fissuré en de nombreux endroits et fait l'objet d'un important dégât des eaux côté sud. Le studio se trouvant de l'autre côté du passage est totalement inhabitable. Il est à noter que les murs périphériques extérieurs sont affectés de larges traces de dégât des eaux et de moisissures... » ; que le mauvais état de la maison lors la constitution de l'usufruit est confirmé par les attestations produites en défense ; qu'ainsi, M. S... D..., atteste qu'au décès de M. M... N..., la propriété de Cannes « se trouvait dans un état de délabrement avancé (nombreuses infiltrations, plafonds endommagés et parfois partiellement écroulés notamment dans la partie "studio" et à gauche en montant l'escalier depuis la rue, murs décrépis, volets en bois très vétustes etc.. ) » ; que, de même, Mme L... Q... épouse V... déclare que la maison était dans un état de décrépitude avancée avant le décès de son propriétaire et elle reprend les termes employés par M. D.... Me O... F..., notaire honoraire en charge de régler la succession de M. N..., avait constaté que l'ensemble immobilier, tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, était à l'état de vétusté et en très mauvais état général, faute d'un entretien normal ;
qu'ainsi, il résulte de ce qui précède la démonstration du mauvais état de la villa de Cannes lors du décès de M. N... ; que, cependant, force est de constater que cet état de vétusté n'a fait que s'aggraver avec le temps et les années passées comme cela ressort des procès-verbaux de constat dressés les 23 avril 2010, 5 mars 2012 et 25 septembre 2012 ; que cette évolution défavorable ressort plus particulièrement du dernier procès-verbal dressé le 25 septembre 2012 ; qu'ainsi, l'huissier a constaté : « Tous les volets en bois sont en mauvais état. La menuiserie est passablement pourrie et la peinture est largement écaillée et décollée. De la végétation se faufile et s'accroche sur les volets fermés. Ces volets sont, par ailleurs, cassés. Les grilles métalliques extérieures sont rouillées. Un câble électrique branché sur un point lumineux en applique en façade, est pendant, et un autre câble est arraché. Les huisseries bois des fenêtres sont en mauvais état, celles-ci sont endommagées par l'humidité, elles sont encore recouvertes d'une peinture en très mauvais état, largement écaillée. La façade du sud-est est dans un état identique... Les vitres d'une fenêtre de la chaufferie en rez-de-chaussée sont manquantes. Une autre vitre est cassée. Le jardin est en très mauvais état d'entretien, celui-ci est en friche... Les diverses dépendances extérieures et notamment le petit appentis situé sous la terrasse en façade nord, sont également en très mauvais état. La porte de cette appentis est défoncée. À travers le trou béant ainsi créé dans cette porte, je constate que l'ensemble de ce local est en très mauvais état à l'intérieur. Les murs sont largement décrépis. L'ensemble est très nettement humide... Dans la maison principale,... L'ensemble est par ailleurs manifestement inhabitable compte tenu du délabrement général. Les peintures et les enduits s'écaillent et se décollent en de multiples endroits et tombent sur le sol. Dans l'entrée, les murs sont recouverts d'une peinture largement écaillée et en mauvais état général. Le plafond a manifestement subi un dégât des eaux. La peinture est décollée et écaillée sur plusieurs mètres carrés de surface... Dans le séjour-salon, les menuiseries bois anciennes sont recouvertes d'une peinture largement écaillée. Ces menuiseries sont en général en mauvais état. Les volets en bois sont passablement pourris. La peinture est largement écaillée sur ces volets... Dans la bibliothèque, l'enduit et la peinture du plafond se décollent et tombent sur le sol. Des moisissures se forment par endroits. La végétation extérieure non taillée occulte partiellement l'éclairage provenant de la fenêtre. Cette fenêtre est en mauvais état de menuiserie et de peinture. Dans la cuisine, il s'agit d'une pièce en grand désordre. Celle-ci est encombrée de nombreux effets, vaisselle en tout genre ; vaisselles sales, sacs plastiques, sacs-poubelle. La peinture recouvrant l'embrasure des baies est en mauvais état général, elle est largement écaillée et décollée. La peinture du plafond est en très mauvais état, l'enduit et la peinture se décollent sur la majeure partie de la surface et tombent sur le sol ainsi que sur l'évier. De larges toiles d'araignées, pouvant meesurer jusqu'à plusieurs mètres de longueur, sont visibles dans les angles de cette pièce. Les menuiseries bois sont en mauvais état. Les volets sont pourris... Dans la cage d'escalier, et le palier, il est à nouveau constaté que la peinture et l'enduit recouvrant les murs et le plafond sont en très mauvais état sur plusieurs mètres carrés. Dans la salle de bains, le bidet est cassé. Le papier peint recouvrant les murs et le plafond est décollé et moisi. Le radiateur est largement rouillé... Les mêmes constatations sont dressées dans le WC. Dans la chambre au sud, le plafond est endommagé par un dégât des eaux. Des cuvettes sont disposées sur le sol. À l'aplomb, des infiltrations. L'enduit et la peinture écaillés sont tombés sur le sol. Des moisissures apparaissent au droit des dégâts ainsi visibles. La menuiserie bois de la porte-fenêtre est en mauvais état. La peinture recouvrant cette porte fenêtre est en effet largement écaillée, les traverses sont endommagées par l'humidité. Le sol est recouvert d'un parquet largement taché et piqué par l'humidité. La lumière du jour extérieur traverse le mur du pignon à l'endroit d'un trou dans la maçonnerie, près de la cheminée. Dans la chambre du haut sud avec cabinet de toilette, le plafond est endommagé par des infiltrations (notamment auprès du point lumineux central)... Dans la chambre contiguë à la cage d'escalier située au-dessus de l'entrée, celle-ci est en grand désordre. Des tas d'ordures jonchent le sol. Le plafond est recouvert d'une peinture en très mauvais état. L'enduit et la peinture sont largement écaillés et décollés. Dans le petit bâtiment annexe, la pièce principale est en très mauvais état général. Les différents plafonds ont subi de nombreux dégâts des eaux sur toute leur surface. La peinture et l'enduit sont décollés et écaillés et le lattis est apparent et défoncé par endroits. Les gravats sont tombés sur le sol. Le papier peint en recouvrant les murs est largement décollé. Un grand désordre règne dans cette partie... Dans les garages, les portails bois des deux garages sont largement endommagés et pourris par l'humidité, notamment en partie basse. La boiserie est en morceaux... L'une des vitres de la fenêtre située le long de la rue, entre les deux portails de garage, est cassée. Les dégradations consécutives aux multiples dégâts des eaux, la vétusté apparente des installations électriques et sanitaires, la vétusté et le mauvais état des menuiseries extérieures, l'état d'abandon et de délabrement général, provoquent une situation d'insalubrité apparente, rendant les lieux inhabitables en l'état » ; qu'ainsi, le procès-verbal en date du 25 septembre 2012 fait clairement ressortir un état de vétusté fortement aggravé rendant désormais l'habitation insalubre ; qu'il en résulte que Mme T... a manqué à son obligation d'entretien en sa qualité d'usufruitière laissant dépérir, faute d'entretien, ledit bien immobilier ; que les quelques travaux qu'elle a pu faire effectuer sont visiblement insuffisants pour lutter contre le délabrement de la maison ; qu'en effet, il résulte de l'attestation de M. D... qu'elle avait chargé celui-ci, « dès 2009, de surveiller quotidiennement la maison et de la gérer de temps à autre, chose que j'ai faite scrupuleusement. Depuis, je n'ai constaté aucune aggravation notable de l'état du bâtiment. Plusieurs travaux ont d'abord été faits aux frais de Mme. I... ; qu'afin de corroborer cette attestation, la défenderesse produit quatre factures ; qu'il convient de constater que deux de ces factures datent de 2002, et sont dès lors antérieures au décès de M. N... et ne peuvent servir de preuve à l'obligation d'entretien incombant à l'usufruitière ; que les deux autres et uniques factures produites aux débats sont pour l'une, une facture datée du 27 juillet 2010 d'un montant de 311,16 euros portant sur le remplacement de 12 tuiles cassées et la remise en place de tuiles déplacées, pour l'autre, une facture d'un montant de 2.236 euros datés du 3 avril 2012 portant sur le remplacement des vitres cassées, le remplacement d'un volet roulant et de deux persiennes ; que ces menues réparations effectuées au printemps 2012 ont été manifestement insuffisantes au regard du constat dressé à l'automne 2012 et ce d'autant, qu'il est annexé au constat un rapport d'un couvreur daté du 26 septembre 2012, la société France Toitures Compagnons, faisant état de nombreux trous en toiture au-dessus du garage provoqués par des glissements de tuiles et de bois de charpente vermoulue, de nombreux végétaux n'étant pas enlevé et l'absence d'entretien annuel de la toiture ; que cette société a également constaté concernant la toiture haute que de nombreux tuiles Canal ont glissé, provoquant des points fuyards et rendant les bois de charpente vermoulus avec des zingueries vieillissantes ; qu'en dernier lieu, face au constat de délabrement de l'habitation, Mme N... se réfère à l'obligation des nus-propriétaires d'effectuer les grosses réparations ; que, néanmoins, la situation telle que décrite dans le procès-verbal de constat (dégradations consécutives aux dégâts des eaux, vétusté et mauvaise état des menuiseries, vitres cassées, jardin en friche, peinture en mauvais état, des volets pourris, des moisissures dans les pièces, un parquet piqué d'humidité ...) démontre sans ambiguïté que l'usufruitière a laissé le bien à l'état d'abandon en s'abstenant d'effectuer les réparations d'entretien courant dont elle a la charge concourant ainsi à la détérioration actuelle de la maison au fur et à mesure des années ; que le défaut d'entretien a, par conséquent, entraîné la détérioration du gros oeuvre ce qui justifie pleinement l'extinction absolue de l'usufruit au sens de l'article 618 du code civil ; qu'en conséquence, il sera fait droit à la demande présentée par M. K... N... sur ce point ;
1) ALORS QUE la déchéance de l'usufruit ne peut être prononcée si le dépérissement du fonds ne découle pas de dégradations ou d'un défaut d'entretien imputables à l'usufruitier ; que ce dernier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, c'est-à-dire à la préservation de ce qui a été reçu, les grosses réparations demeurant à la charge du propriétaire ; que, dans ses écritures d'appel, Mme T... soutenait que l'aggravation de l'état de la villa était imputable à l'état de la toiture, dont la réfection relevait des grosses réparations à la charge des nus-propriétaires, et à la vétusté originelle de l'immeuble (concl., pp. 8-10) ; qu'en se bornant à énoncer, pour déchoir Mme T... de son usufruit, « qu'indépendamment des réparations à apporter au gros oeuvre, qui ne relèvent pas de l'entretien et qui ont trait à la zinguerie de la toiture et aux étanchéités fuyardes, et indépendamment de la vétusté existant également en 2008, ces constats révèlent donc un défaut manifeste d'entretien de l'immeuble résultant de son abandon par l'usufruitière », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette aggravation n'était pas la conséquence normale et inéluctable de l'état de la toiture et de la vétusté originelle de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 605 et 618 du code civil ;
2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'à l'appui de son appel, Mme T... produisait un constat d'huissier en date du 20 mai 2014, comprenant vingt-cinq photos (photographies nos 9 à 31 et nos 34 & 35), dont il ressortait, ainsi que le soulignait Mme T... dans ses conclusions (concl., pp. 7 & 11), que « le bâtiment principal, pour défraîchi qu'il soit, n'[était] nullement moins habitable qu'en 2008 » (concl., p. 11) ; qu'en affirmant que l'immeuble était inhabitable faute d'entretien de la part de l'usufruitière, sans examiner même brièvement ce constat et les photos annexées, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
