COMM.
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 septembre 2016
Rejet non spécialement motivé
Mme MOUILLARD, président
Décision n° 10205 F
Pourvoi n° B 15-14.758
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Immogex, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 5 février 2015 par la cour d'appel de Versailles (13e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. S... N..., domicilié [...] , pris en qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la SCI Immogex,
2°/ à M. H... L..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur de la SCI Immogex,
3°/ à la société Brézillon, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 juillet 2016, où étaient présents : Mme Mouillard, président, Mme Schmidt, conseiller référendaire rapporteur, M. Rémery, conseiller doyen, Mme Beaudonnet, avocat général, M. Graveline, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la SCI Immogex, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. L..., ès qualités ;
Sur le rapport de Mme Schmidt, conseiller référendaire, l'avis de Mme Beaudonnet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à la SCI Immogex du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Brézillon ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Immogex aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la SCI Immogex
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI IMMOGEX de ses demandes tendant à l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à son bénéfice et au renvoi de la cause et des parties devant le Tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de désignation des organes de la procédure et d'adoption du plan de redressement, D'AVOIR prononcé la liquidation judiciaire de la SCI IMMOGEX, D'AVOIR désigné Maître H... L... en qualité de liquidateur et maintenu en fonctions le Juge Commissaire, et D'AVOIR fixé le délai aux fins de clôture de la procédure à 18 mois ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « contrairement à ce qui est soutenu par la SCI, les mandataires judiciaires intimés n'ont pas inclus au sein du passif les soldes des comptes courants d'associés en partie incorporés au capital social par augmentation de ce dernier à concurrence de 100 000 euros selon résolution d'assemblée générale du 4 septembre 2014 ; aucune déduction ne doit donc être opérée de ce chef ; de même, l'assignation par la société française de distribution des eaux (SFDE) de M. et Mme O... sur le fondement de l'article 1857 du code civil n'exclut pas la demande de fixation par cette société de sa créance de 9 327,62 euros au passif de la SCI qu'elle forme également ; et les associés de la SCI ne justifiant pas avoir acquitté les factures laissées impayées par la société, la créance déclarée par la SFDE doit être maintenue dans le passif de la procédure collective ; la créance déclarée par le CIFRAA ne fait l'objet d'aucune contestation et s'élève à 594 372,34 euros ; ainsi, même en ne tenant compte ni de la créance déclarée à titre de dommages-intérêts par Mme E..., locataire, à concurrence de 8 330 euros (pour laquelle une instance serait en cours), ni de l'éventualité d'un relevé de forclusion en faveur de Mme W... , locataire du local commercial, le passif à retenir s'élève à la somme de 603 699,96 ; se prévalant d'une capacité d'autofinancement évaluée à 70 000 euros par an dans le rapport de Me N..., la SCI soutient qu'elle est en mesure d'apurer son passif par le biais d'un plan sur 10 ans ; mais elle omet de prendre en considération les réserves exprimées par les mandataires judiciaires sur l'encaissement effectif des loyers ; en effet, les exercices passés montrent que les loyers n'ont été encaissés que pour des pourcentages variant entre 69 et 78 % des montants dus au regard des baux signés, ce qui réduit d'autant la capacité d'autofinancement et rend théorique et en réalité irréaliste le chiffre de 70 000 euros ; d'ailleurs, le prévisionnel pour les années 2014 à 2016 produit par la SCI n'envisage quant à lui, malgré une anticipation optimiste et peu réaliste du chiffre d'affaires qui suppose l'encaissement de tous les loyers, une capacité d'autofinancement limitée à 52 847 euros en 2014 pour parvenir à 55 771 euros en 2015 et 58 347 euros en 2016 ; surtout, il convient de tenir compte de l'état préoccupant de l'immeuble qui persiste malgré la levée le 7 juillet 2012 d'un arrêté de péril pris le 4 septembre 2011 ; il résulte tant du procès-verbal de constat établi le 23 avril 2013 sur la demande de Mme E..., titulaire d'un bail d'habitation pour un logement affecté d'infiltrations, d'humidité et d'absence ou insuffisance de ventilation, que du rapport d'expertise de M. K... , désigné par le juge-commissaire, qui a visité l'ensemble de l'immeuble le 13 juin 2014 ; son rapport daté du 16 juin 2014 montre l'état particulièrement dégradé du local commercial affecté de fuites d'eau et d'infiltrations occasionnant la moisissure complète de la plupart des bastaings, avec effondrement du plafond supportant le plancher du locataire vivant au-dessus du café, l'expert préconisant une refonte urgente du plafond, la cave du local étant quant à elle "gorgée d'eau" avec des canalisations des eaux usées à changer après d'importantes fuites ; s'agissant des studios, certains sont considérés par l'expert comme étant dans un état correct mais au moins 8 d'entre eux sur 11 font l'objet de désordres significatifs essentiellement liés à des infiltrations, la présence d'humidité ou une insuffisance d'isolation ; l'expert relève que la présence de convecteurs électriques dans les salles d'eau représente un danger permanent, aucune norme n'étant respectée ; s'agissant des parties communes, notamment la cage d'escalier, diverses non-conformités sont relevées par l'expert, ainsi que des traces d'humidité flagrantes et M. K... conclut que la remise aux normes s'y impose de manière urgente ; les désordres et non-conformités relevés et décrits par l'expert ne sont pas contestés par la SCI qui se borne à remettre en cause les remèdes qu'il a préconisés et l'évaluation qu'il a opérée des travaux à entreprendre à hauteur de la somme de 255 000 euros ; les quatre devis que la SCI verse au dossier et dont les montants s'échelonnent entre 19 360 à 23 877 euros ne sont pas sérieux et les travaux partiels et parfois "cosmétiques" qu'ils prévoient ne sont pas de nature à remédier à la gravité des désordres et non-conformités affectant l'immeuble ; pour globale qu'elle soit, l'appréciation du coût des travaux de reprise effectuée par l'expert correspond à l'ampleur des interventions à envisager ; leur financement est indispensable pour envisager une poursuite de l'activité locative de la SCI, les défauts d'encaissement des loyers ne pouvant que se poursuivre et s'amplifier si l'état des biens loués ne s'améliore pas sensiblement ; or, contrairement à ses prétentions, la SCI n'est pas en mesure de financer à la fois les travaux à réaliser de manière urgente et sans possibilité d'étalement, sa poursuite d'activité et l'apurement de son passif même sur 10 ans ; tout d'abord, il est établi que la procédure d'adjudication en cours sur un bien propre de M. O... (adjudication pour 245 000 euros avant surenchère en cours) ne permettra pas de désintéresser le CIFRAA en présence de 3 autres créanciers inscrits ; ensuite, la SCI ne peut être suivie lorsqu'elle prétend que les travaux pourront être financés par la seconde augmentation de capital décidée par l'assemblée générale du 4 septembre 2014 grâce à l'arrivée comme associé de M. M... R... devant apporter en numéraire 95 000 euros ; en effet, ce fait allégué n'est pas confortée par les éléments du dossier, le versement immédiat exposé de la somme de 35 000 euros n'apparaissant pas sur les comptes de la SCI et le solde devant de toute façon être versé en deux annuités les 4 septembre 2015 et 2016, c'est-à-dire beaucoup trop tard pour financer les travaux indispensables ; il faut en outre relever que la signature de M. M... R... ne figure pas sur le procès-verbal d'assemblée générale, ni sur aucun autre document, de sorte qu'aucun engagement de sa part n'est justifié au dossier ; le même jugement doit être porté sur les avances en compte courant émanant des associés de la SCI signées par chacun d'eux selon convention du 29 octobre 2014 faisant état de versements de 65 000 euros pour M. O... et de 135 000 euros pour Mme O... qui ne se sont pas concrétisées par le versement des sommes correspondantes sur les comptes de la SCI et ne sont étayées par aucune garantie de versement effectif en cas d'adoption d'un plan ; la SCI, pour faire valoir que les impayés de loyers qu'elle a subis vont faire l'objet d'une prise en charge par la garantie qu'elle a souscrite auprès de la société DAS, se borne à produire un projet d'assignation non datée comportant l'indication de plusieurs demandeurs parmi lesquels Me L... ès qualités et dont le dispositif ne figure pas dans la copie du projet fournie à la cour ; cette procédure non encore engagée et dont le résultat est aléatoire ne peut constituer une perspective sérieuse de rentrée de fonds à court ou moyen terme ; en conséquence, il est amplement établi que la SCI, dont le solde créditeur de compte était de 20 532,81 euros au 30 septembre 2014, ne peut financer les travaux indispensables et urgents qui conditionnent la poursuite de son exploitation et il faut relever d'ailleurs qu'elle n'a pas exécuté, ni même entrepris les travaux concernant le local commercial à la réalisation desquels elle avait été condamnée par jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 18 avril 2012 confirmé par l'arrêt de cette cour du 29 octobre 2013, exécutoire nonobstant le pourvoi diligenté, ce qui retire encore davantage de sérieux aux prétendues avances annoncées de ses associés pour assurer la prise en charge de travaux à effectuer cette fois sur l'ensemble de l'immeuble pendant l'exécution du plan sollicité ; le tribunal a donc retenu à bon droit que le redressement de la SCI est manifestement impossible et il convient de confirmer le jugement qui a conséquemment prononcé la liquidation judiciaire » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il résulte des explications recueillies à l'audience et du rapport de l'Administrateur que la SCI IMMOGEX, ne peut pérenniser son activité qu'à partir de rentrées régulières correspondant aux loyers pratiqués dont le bon encaissement est compromis à la fois par les difficultés qu'éprouvent les locataires et par l'état des lieux qui présentent une vétusté manifeste et qui nécessiteraient des travaux de rénovation d'un montant de 255.000 Euros suivant le rapport de l'expert mandaté sur place par le Juge Commissaire ; or, le passif s'élève à la somme de 509.979 Euros hors compte courant d'associé et ne pourrait être apuré que sur une durée de neuf années sous les réserves sus mentionnées quant à la régularité du paiement des loyers et des travaux de rénovation devant être entrepris sur l'immeuble ; la proposition du Gérant de couvrir à titre personnel une partie du passif à partir de la réalisation de son bien immobilier ne peut être validée puisque ce bien a fait l'objet d'une vente sur saisie immobilière antérieurement au jugement déclaratif ; il apparaît dans ces conditions qu'aucun plan de redressement ne peut être envisagé en l'espèce et c'est donc à bon droit que l'Administrateur demande au Tribunal de prononcer la liquidation de la SCI IMMOGEX, demande à laquelle le Mandataire Judiciaire, le Ministère Public et le Juge Commissaire se sont associés » ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les pièces soumises à leur examen ; qu'en l'espèce, pour répondre aux conclusions de Me L..., qui affirmait que la SCI IMMOGEX avait sous-évalué le montant des travaux nécessaires pour réhabiliter l'immeuble en produisant quatre devis qui ne prenaient pas en considération les importants travaux à effectuer dans le local commercial, la SCI IMMOGEX versait aux débats un cinquième devis qui chiffrait les travaux à réaliser dans le local commercial (sa pièce 30 – production) ; qu'ainsi, la cour d'appel ne pouvait affirmer que « les quatre devis que la SCI verse au dossier et dont les montants s'échelonnent entre 19 360 à 23 877 euros ne sont pas sérieux et les travaux partiels et parfois ‘cosmétiques' qu'ils prévoient ne sont pas de nature à remédier à la gravité des désordres et non-conformités affectant l'immeuble » (arrêt p. 5 § 2), pour en déduire que les travaux évalués par l'expert à un montant de 255.000 euros correspondaient à l'ampleur des travaux de reprise nécessaires à la poursuite de l'exploitation de la SCI IMMOGEX et que celle-ci n'était pas en mesure de les financer ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé par omission le cinquième devis qui était produit par la SCI IMMOGEX et, partant, a violé le principe susvisé ;
