| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 19 mai 2016, 15-16.744

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 mai 2016




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10223 F

Pourvoi n° K 15-16.744





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Mazel finances, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],

contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [M] [L], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à la société Foncière Paris SIIC, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], venant aux droits de la société Foncière Paris-France, venant elle-même aux droits de la SCI [Adresse 2],

3°/ à la société Monassier et associés, société d'exercice libéral à forme anonyme, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Capron, avocat de la société Mazel finances, de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société Foncière Paris SIIC, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de Mme [L] et de la société Monassier et associés ;

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, l'avis de M. Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Mazel finances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mazel finances ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme [L] et à la société Monassier et associés ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Mazel finances


Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Mazel finances de l'action en responsabilité qu'elle formait contre Mme [M] [L], associé de la société Monassier et associés, notaire rédacteur de la promesse de vente du 19 octobre 2006 et de l'acte authentique de vente du 1er février 2008 que la première a conclues avec la société [Adresse 2], aux droits de qui vient aujourd'hui la société Foncière Paris-France ;

AUX MOTIFS QUE « l'acte authentique du 1er février 2008, aux termes duquel les parties ont réitéré la vente prévue dans la promesse synallagmatique du 19 octobre 2006, est le dernier état de l'accord des parties, sauf stipulation expresse de l'acte de vente prévoyant la survie ou la reprise de clauses de la promesse » (cf. arrêt attaqué, p. 4, 3e considérant) ; « que, contrairement à la promesse dans laquelle les parties avaient stipulé l'éventualité d'un complément de prix dans l'hypothèse où le permis de construire serait accordé à l'acquéreur pour une surface utile supérieure à 4 300 m², l'acte de vente du 1er février 2008 se borne à fixer le prix à la somme de 1 455 000 € que l'acquéreur a payé le jour de la signature de cet acte qui ne prévoit pas de complément de prix par référence à la promesse ; qu'au contraire, au chapitre "sort des conventions antérieures", les parties ont convenu que les conditions de ce dernier acte se substituaient purement et simplement "à celles figurant dans tout autre document ou courrier régularisé ou échangé entre elles, avant ce jour, en vue des présentes. En conséquence, aucune des parties ne pourra se prévaloir de dispositions figurant dans de tels documents ou courriers, les présentes constituant les seules dispositions contractuelles applicables entre les parties" » (cf. arrêt attaqué, p. 4, 4e considérant) ; « qu'il ressort de cette clause, qui fixe le sort des conventions antérieures qu'au 1er février 2008, la promesse a épuisé ses effets et a été rendue caduque par la réitération de la vente, de sorte que la société Mazel finances ne peut réclamer un complément de prix sur le fondement de la convention du 19 octobre 2006 établie en vue de la vente ferme et définitive » (cf. arrêt attaqué, p. 4, 5e considérant) ; « que, par la clause de la promesse relative au complément du prix, les parties avaient défini la surface utile comme étant "celle qui résultera d'un état de surfaces utiles de bureaux qui sera établi par l'architecte signataire de la demande de permis de construire" » (cf. arrêt attaqué, p. 4, 6e considérant) ; « que ce permis ayant été délivré le 17 octobre 2007, par lettre du 5 décembre 2007, la société Foncière Paris-France, déclarant "faire le point sur certaines clauses de la promesse dans l'application dépendait d'informations complémentaires", a indiqué à la société Mazel finances que "le prix de vente demeure fixé au prix initial déterminé à l'article 11.1 de la promesse au regard de la surface utile de l'immeuble de bureaux que nous envisageons de réaliser qui ressort à 4 000 m²", réclamant au destinataire, pour la bonne forme, de lui retourner un double de la lettre revêtu de sa signature précédée de la mention manuscrite "bon pour accord", ce que le gérant de la société Mazel finances a fait » (cf. arrêt attaqué, p. 4, 7e considérant) ; « que cet accord n'a pas été annulé par l'acte de vente du 1er février 2008, qui ne lui est pas contraire »
(cf. arrêt attaqué, p. 4, 8e considérant) ; « qu'ainsi, postérieurement à la délivrance du permis de construire pour une surface hors oeuvre nette de 4 435 m² 55, la société Mazel finances […] a donné son accord pour que le prix soit celui initialement prévu, sans complément, et sans exiger que la société Foncière Paris-France justifiât des chiffres avancés par un état établi par l'architecte signataire de la demande de permis de construire ; que, d'ailleurs, la société Foncière Paris-France prouve, par la lettre de l'architecte F. H. Jourda du 28 février 2012, qui indique que la surface utile de l'immeuble est de 4 042 m² 02, que l'évaluation de la surface utile mentionnée dans la lettre du 5 décembre 2007 est exacte, de sorte qu'aucun complément de prix n'aurait été dû si l'acte de vente du 1er février 2008 avait comporté une clause identique à celle de la promesse, ce qui explique, d'ailleurs, qu'aucun complément de prix n'ait été prévu dans l'acte définitif de vente » (cf. arrêt attaqué, p. 4, 9e considérant, lequel s'achève p. 5) ; « qu'informée par l'acquéreur de ce que la surface utile était inférieure à 4 000m², la société Mazel finances, commerçant expérimenté, ne peut prétendre avoir confondu la surface utile de bureaux avec la surface hors oeuvre nette » (cf. arrêt attaqué, p. 1er considérant) ; « qu'il vient d'être dit que la société Mazel finances ne s'est pas mépris sur le sens de la notion de surface utile à l'oeuvre dans la clause relative à l'éventualité d'un complément de prix incluse dans la promesse et qu'aucun complément de prix n'étant dû, l'acte définitif n'en prévoyait pas » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e considérant) ; « qu'ainsi, aucune faute ne peut être imputée au notaire dans la rédaction des deux actes, de promesse puis de réitération de la vente » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 4e considérant) ; « qu'il ne peut être fait grief au notaire de ne pas avoir attiré l'attention du vendeur sur l'absence de complément de prix alors que ce dernier l'avait acceptée en apposant sa signature précédée de la mention manuscrite "bon pour accord" sur la lettre du 5 décembre 2007 qu'il a renvoyée à l'acquéreur » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 5e considérant) ; que « l'appelante doit être déboutée de toutes ses demandes formées contre le notaire » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 6e considérant) ; que « la preuve d'une faute commise par le rédacteur de l'acte authentique de vente n'étant nullement rapportée dès lors que les parties, professionnelles rompues aux affaires ont eu le loisir de lire le projet d'acte sans formuler aucune observation et alors que la demande formulée repose sur l'appréciation erronée de la société Mazel finances de la notion de surface utile, il conviendra de la débouter de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de Me [M] [L] » (cf. jugement entrepris, p. 5, 5e alinéa) ;

1. ALORS QUE le juge ne peut pas substituer son appréciation à celle du tiers à qui les parties s'en remettent pour la fixation du prix définitif de la vente ; qu'il ne peut pas, non plus, procéder à la fixation judiciaire du prix de la vente, par exemple en déterminant ce prix à l'aide d'éléments extérieurs au contrat souscrit par les parties ; que les sociétés Mazel finances et [Adresse 2] ayant confié à « l'architecte signataire de la demande de permis de construire » la mission de déterminer l'« état de surfaces utiles de bureaux » et de fixer par conséquent le prix global et définitif applicable (1 455 000 € + 350 € par m² excédant le seuil de 4 300 m² de surface utile), la cour d'appel ne pouvait, surtout en s'appuyant sur des éléments extérieurs au contrat, substituer son appréciation à celle de l'architecte signataire de la demande de permis de construire ; qu'elle écarte cependant le jeu de la clause de complément de prix sur la considération que, comme il résulte d'éléments extérieurs au contrat souscrit par les parties, la condition d'un dépassement du seuil des 4 300 m² de surfaces utiles n'est pas en réalité réalisée ; qu'elle en conclut que le notaire rédacteur de la promesse de vente du 19 octobre 2006 qui stipule la clause de complément de prix, et de l'acte authentique de vente du 1er février 2008 qui supprime cette clause de complément de prix sans que l'avis de l'architecte signataire de la demande de permis de construire ait jamais été recueilli, n'a commis aucun manquement à l'obligation de conseil dont il était débiteur envers la société Mazel finances ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui méconnaît l'article 1592 du code civil, a violé l'article 1382 du même code ;

2. ALORS QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles peuvent être révoquées de leur consentement mutuel ; que l'acte authentique de vente du 1er février 2008, dressé par Mme [M] [L], notaire associé de la société Monassier et associés, stipule, dans son article 1.3 (« sort des conventions antérieures »), que, « d'un commun accord entre les parties, il est convenu que les conditions du présent acte se substituent purement et simplement à celles figurant dans tout autre document ou courrier régularisé ou échangé entre elles, avant ce jour, en vue des présentes », et qu'« en conséquence, aucune des parties ne pourra se prévaloir de dispositions figurant dans de tels documents ou courriers, les présentes constituant les seules dispositions contractuelles applicables entre les parties » ; qu'en visant les termes d'une lettre du 5 décembre 2007 au pied de laquelle la société Mazel finances a apposé la mention « bon pour accord », pour établir que le notaire rédacteur de la promesse de vente du 19 octobre 2006 n'a pas manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention de la société Mazel finances sur la disparition, dans l'acte authentique de vente du 1er février 2008, de la clause de complément de prix dans le cas où la « surface utile » de la construction édifiée sur le fonds vendu excéderait 4 300 m², la cour d'appel, qui méconnaît l'article 1134 du code civil, a violé l'article 1382 du même code ;

3. ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers son client, dont il ne peut être déchargé par les compétences de celui-ci ; qu'en relevant, pour débouter la société Mazel finances de son action en responsabilité, qu'elle est un « commerçant expérimenté » et qu'elle est « rompu[e] à la technique contractuelle » ou encore « aux affaires » tout court, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.