| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 17 mars 2016, 15-10.137

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 17 mars 2016




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10125 F

Pourvoi n° D 15-10.137







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Sapa planète, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

contre l'arrêt rendu le 30 octobre 2014 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la société Christophe Mandon, pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Villa d'Asie, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Sapa planète ;

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sapa planète aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sapa planète ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Sapa planète


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Sapa Planète à payer à la SELARL Christophe Mandon, en qualité de mandataire liquidateur de la société Villa d'Asie, la somme totale de 137 157 € en réparation de son préjudice,

AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la société Planète Saturne, concernant les accès, il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer la chose louée telle qu'elle figure dans le descriptif du bail avec ses accessoires indispensables tels que les voies d'accès ; qu'il est stipulé à l'article 1er du bail que le local loué est un bâtiment à usage commercial situé sur la zone commerciale de [Localité 1], sis avenue de la Somme, sur la commune de [Localité 1], dont le terrain servant d'assiette figure au cadastre section AW [Cadastre 2] et [Cadastre 5], d'une superficie totale de 1776 m2 environ, comprenant un parking en sous sol de 48 places, un parking en rez-de-chaussée de 22 places, une surface de vente et annexe en rez-de-chaussée de 800 m2 SHOB environ, une surface de réserves de 46 m2 environ en R+1 suivant les plans annexés ; que la société Villa d'Asie représentée par son mandataire liquidateur invoque en premier lieu un défaut de délivrance partiel, puisque selon elle, il n'existait pas d'accès à son magasin depuis l'avenue de la Somme, lorsqu'elle a pris possession du local le 2 janvier 2006 ; que si elle constitue une violation de l'article 5 du bail, l'absence de procès verbal de réception des locaux ne prive pas pour autant le bailleur de la possibilité de prouver par tous moyens qu'il a rempli son obligation de délivrance ; qu'à cet égard, la société Planète Saturne rappelle à juste titre que le restaurant [Établissement 1] qui se trouvait avant sa démolition à l'emplacement du local loué à la Villa d'Asie sur la parcelle AW [Cadastre 5], disposait d'une voie goudronnée permettant un accès direct sur l'avenue de la Somme et en justifie par une photographie aérienne et par deux photographies datées des 14 décembre 2001 et 25 février 2003 ; qu'en outre, le plan de masse annexé au permis de démolir le restaurant [Établissement 1] fait bien apparaître cette même voie d'accès, hachurée en gris, prenant naissance sur la [Adresse 3], longeant la limite ouest de la parcelle AW [Cadastre 5] et confrontant à l'est la parcelle AW [Cadastre 4], appartenant à Saint Maclou, puis se prolongeant au nord jusqu'à l'avenue du président Kennedy ; que cette voie constitue en réalité l'assiette du chemin de la servitude conventionnelle consentie par acte authentique du 21 juin 1978, entre la société Tapis Saint Maclou, et la société Serare, auteur de la société Sapa Planète, au bénéfice réciproque des fonds cadastrés section AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ; qu'elle est d'ailleurs représentée en tirets sur le plan cadastral ; que la notice paysagère établie le 28 mai 2004 par le maître d'oeuvre à titre de pièce complémentaire au dossier de permis de construire contient un plan de situation et un plan de masse qui font bien apparaître également cet accès par voiture depuis l'avenue de la Somme après l'arrêt de bus ; que contrairement à ce que soutient la Selarl Christophe Mandon, ès qualités, aucun élément ne démontre que cette voie d'accès ait été impraticable lors de la livraison des locaux, en janvier 2006 ; qu'enfin, la photographie n° 1 annexée au constat d'huissier du 7 août 2006 prise depuis la façade du magasin Villa d'Asie en direction du sud n'est pas assez cadrée vers la droite pour montrer la configuration de la bretelle d'accès mais montre clairement un autre accès donnant directement sur le parking du magasin depuis l'avenue de la Somme distinct de la voie goudronnée aisément carrossable, bien qu'en terre battue, et manifestement ancien ; qu'il résulte de ces éléments que le local a bien été livré avec un accès en voiture depuis l'avenue de la Somme et depuis l'avenue Kennedy, contrairement à ce que soutient la société Villa d'Asie; que la société intimée soutient en second lieu que le bailleur a violé l'article 2 du bail en mettant en place à la fin du mois de mars 2006 une barrière métallique séparant son fonds de celui du magasin Planète Saturne, empêchant ainsi toute circulation de piéton et de véhicules ; que l'installation de ces barrières n'est pas contestée et ressort des constats d'huissier des 5 et 26 juillet 2006 ; que cette décision du bailleur correspond à l'exécution d'une ordonnance de référé en date du 16 mai 2005, rendue à la suite de l'assignation de la société Tapis Saint Maclou qui interdisait tout passage à toute circulation automobile ou piétonne relative à la livraison ou à l'exploitation de la clientèle du bâtiment sous l'enseigne Planète Saturne depuis les parcelles cadastrées section AW [Cadastre 6]a et [Cadastre 7], vers les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 5] ; que la société Saint Maclou se plaignait en effet que le bon exercice de la servitude conventionnelle du 21 juin 1978 était rendu impossible du fait des travaux effectués par la société Sapa Planète sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 5], pour la construction du magasin Villa d'Asie ; que l'article 2 intitulé « voies d'accès » oblige le locataire, en ses alinéas 1 à 3, à respecter la servitude réciproque convenue avec la société Saint Maclou et n'a donc aucune incidence sur la question en litige ; que l'article 2 alinéa 4 stipule que, concernant le passage entre sa parcelle et celle occupée par le magasin Planète Saturne, le preneur ne pourra faire obstacle au passage des clients, des fournisseurs et du personnel de cette enseigne ;.qu' une obligation réciproque à son profit est signée par le magasin Planète Saturne ; qu'il n'est ici fait aucune référence à une servitude conventionnelle de passage, celle-ci n'ayant été créée après négociations que par acte du 25 octobre 2006, entre les différents propriétaires de l'ilot commercial et notamment les sociétés Tapis Saint Maclou et Sapa 1 ; que cette stipulation crée seulement à la charge du preneur une obligation de ne pas faire et non un droit personnel en sa faveur ; que c'est donc à tort que la société Villa d'Asie se fonde sur l'article 2 du bail pour revendiquer une libre circulation entre les deux fonds ; que de même, c'est de manière inopérante que la société Villa d'Asie représentée par son mandataire liquidateur invoque les annexes 1 et 3 signées par les parties au soutien de ses demandes indemnitaires dès lors qu'elles ne révèlent aucun engagement spécifique du bailleur sur un droit de passage ; que la notice paysagère ou notice descriptive n'a pas valeur contractuelle puisqu'elle n'a été rédigée par l'architecte que le 28 mai 2004, soit 5 mois après la conclusion du bail, dont elle ne peut constituer une annexe, contrairement à ce que soutenait initialement le preneur ; que par ailleurs, en page 22 de ses conclusions, la SELARL Mandon agissant ès qualités, souligne les graves troubles apportés au preneur dans l'exploitation de son fonds ; qu'elle se réfère ainsi implicitement mais nécessairement à l'article 1719 3° du code civil, dont elle avait rappelé les dispositions en page 17 selon lesquelles le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans que soit besoin d'aucune disposition particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'en l'espèce, en installant des clôtures grillagées entre les parcelles cadastrées section AW [Cadastre 5] et [Cadastre 7], la société Sapa Planète a interdit tout passage de piétons entre le magasin Planète Saturne et le magasin Villa d'Asie, entre la fin du mois de mars 2006 et le 7 août 2006 ; qu'à compter de cette date, une portion du grillage a été enlevée, sur quatre mètres de large, sans que cela suffise à rétablir l'accès initialement commode depuis le parking de Planète Saturne ; qu'il en est résulté à l'évidence une gêne pour les clients qui étaient contraints de faire un détour important pour contourner la clôture ; que l'existence d'une condamnation prononcée en référé le 16 ami 2005 ne saurait constituer pour le bailleur un cas de force majeure, dans la mesure où il était devenu propriétaire de la parcelle cadastrée section AW [Cadastre 7] le 30 mars 2003 et l'avait donnée à bail à la société Planète Saturne qui n'était donc pas pour lui un tiers ; qu'il convient en conséquence de considérer que le bailleur a troublé la jouissance de la société Villa d'Asie en restreignant les possibilités d'accéder à ce magasin à pied, et en voiture, depuis le parking de la société Planète Saturne depuis le 1er mars 2006 date du début de l'exploitation du magasin ; que, concernant les emplacements de parking, selon l'article 5-1 c du bail, le local devait être livré au preneur conformément au descriptif technique annexe 3 et au plan annexé au bail annexe 1 ; que l'annexe 1 qui comporte la signature des parties a donc bien une valeur contractuelle en ce qu'elle porte la mention de 6 places de parking sur l'espace devant la façade vitrée eu magasin Villa d'Asie, donnant sur l'avenue de la Somme et non neuf places comme retenu à tort par le tribunal, sur la base de la notice paysagère, postérieure au bail ; qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 7 août 2006 que le bailleur a finalement mis à disposition 4 emplacements de parking dont une place handicapée, non pas face à l'entrée mais dans la continuité de la barrière métallique installée en séparation des fonds ; qu'ainsi que le souligne justement la Selarl Mandon ès qualités, le choix de ses emplacements a créé un obstacle supplémentaire au passage de piétons ou de véhicules depuis le parking de la société Planète Saturne ; qu'il existe en outre sur ce point un défaut partiel de délivrance ; …que la responsabilité de la société Sapa Planète doit être retenue sur le fondement de l'article 1719 du code civil au titre seulement de l'accès rendu incommode et de l'insuffisance du parking de surface sur la partie située devant la façade d'entrée ;

1) ALORS QUE dans ses conclusions, la SELARL C. Mandon en qualité de mandataire liquidateur de la société Villa d'Asie, preneur, a fait valoir que le bailleur n'avait pas délivré la chose louée, conformément aux clauses du bail, et a demandé réparation de ce manquement et n'a pas soutenu que le preneur n'avait pas, au-delà des effets du défaut de délivrance partielle alléguée, joui paisiblement de la chose louée ; qu'en retenant d'office, après avoir écarté tout manquement du bailleur à son obligation de délivrance, que le liquidateur se serait, dans ses conclusions, en se prévalant des troubles apportés au preneur dans l'exploitation du fonds, référé implicitement aux dispositions de l'article 1719 3° du code civil et en condamnant, pour restriction aux possibilités d'accès au magasin, depuis le parking de la société Planète Saturne, la société Sapa Planète au paiement de la somme de 137 157 € de ce chef, la cour d'appel, en statuant ainsi, a méconnu les limites du litige dont elle était saisie et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2 ) ALORS QUE, subsidiairement, le juge qui modifie le fondement juridique des prétentions d'une partie ne doit pas méconnaître l'objet du litige et doit respecter le principe du contradictoire ; que la cour d'appel, pour condamner la société Sapa Planète au paiement de dommages intérêts à la SELARL C. Mandon, en qualité de mandataire liquidateur de la société Villa d'Asie, après avoir écarté tout manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée, d'office, a retenu que le liquidateur s'était référé dans ses conclusions, à l'article 1719 3° du code civil, et s'était prévalu du défaut de jouissance paisible de la chose louée ; qu'en se fondant ainsi sur un manquement du bailleur que le preneur n'avait pas invoqué, la cour d'appel qui n'a pas invité les parties à présenter leurs observations a violé l'article 16 du code de procédure civile.