| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 17 mars 2016, 14-29.978

CIV.3

CM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 mars 2016




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10127 F

Pourvoi n° Z 14-29.978







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ la société Allianz vie, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ la société Passage des Princes, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],

contre deux arrêts rendus les 5 février 2014 et 29 octobre 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Française de casinos, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],


2°/ à la société [V], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de M. [J] [S], en qualité de mandataire judiciaire de la société Française de casinos,

3°/ à la société [R] [T], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de Mme [R] [T], en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la société Française de casinos,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz vie et de la société Passage des Princes, de la SCP Richard, avocat de la société Française de casinos, de la société [V] et de la société [R] [T] ;

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Allianz vie et la société Passage des Princes aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Allianz vie et la société Passage des Princes ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés Française de casinos, [V] et [R] [T] ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Allianz vie et la société Passage des Princes

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué du 5 février 2014 d'avoir invité la société Allianz Vie à produire un état rectifié de sa créance de loyers et de charges arrêtée à la date du redressement judiciaire de la société Française des Casinos en faisant figurer s'il y a lieu les charges locatives de 2004 et 2005 établies en conformité avec les dispositions du bail, sans référence au mode de répartition des charges suivant les tantièmes, et à l'arrêt attaqué du 29 octobre 2014 d'avoir débouté la société Allianz Vie de sa demande tendant à fixer la créance de la société Allianz Vie et de la société Passage des Princes au jour du jugement de redressement judiciaire du 12 août 2010 de la société SFC à la somme de 217.291,64 €, ou subsidiairement de 216.162,20 €, concernant les apurements de charges des années 2004 et 2005 ;

AUX MOTIFS QU'avant l'arrêt avant dire droit du 5 février 2014, la Société Française de Casinos reprochait principalement à la société Allianz vie de lui avoir réclamé en décembre 2009 une régularisation des charges pour 2004 puis pour 2005 qui étaient en augmentation sensible par rapport aux charges précédentes, sans lui avoir, malgré ses demandes, fourni d'état détaillé desdites charges ni de justificatifs et en ayant procédé à la modification unilatérale du mode de répartition à fin décembre 2009 avec effet rétroactif ; que la société Allianz vie indiquait avoir en cause d'appel produit tous les justificatifs de sa créance constituée par un solde arrêté au 11 août 2010, comprenant notamment les apurements de charges de 2004 et 2005, l'état de répartition des charges locatives de l'immeuble dressé par un géomètre expert ainsi que les justificatifs comptables ; que la cour a rappelé dans les motifs de son arrêt avant dire droit que bail qui fait la loi des parties prévoit en son article 6 que le loyer étant considéré comme net de toutes charges, le preneur devra régler sa quote-part de charges afférente aux équipements et services d'intérêt collectif ou spécial de l'ensemble immobilier, sa quote-part de charges afférente aux équipements collectifs de la galerie commerciale ainsi que la totalité des charges privatives ; que le mode répartition des charges est défini à l'article 6.5 qui prévoit que les charges de l'ensemble immobilier seront réparties entre les différents programmes le composant puis que l'ensemble des charges de la galerie et la quote-part des charges de l'ensemble immobilier imputable à la galerie seront réparties entre les différents preneurs de la galerie conformément à la répartition des charges définies ci après, en affectant à la surface contractuelle de chaque local les coefficients de pondération suivants:



-boutique rez-de-chaussée 1

-boutiques R+ 1 0,90

- locaux commerciaux bd des italiens et rue de richelieu 0, 90

- moyenne surface 0, 40 ; que le bail précise encore que le bailleur établira un budget prévisionnel annuel comprenant les charges des équipements d'intérêt collectif et spécial à répartir entre les preneurs, lequel devra verser sa quote-part de provision pour charges calculées à partir de ce budget prévisionnel ; que la société bailleresse ne pouvait contester sérieusement avoir procédé à une nouvelle répartition des charges locatives en ayant donné mission à un cabinet de géomètres expert dont le rapport final lui a été remis en décembre 2009 et sur la base duquel elle a procédé à un rappel de charges pour 2004 et 2005 alors qu'elle écrivait elle-même à sa locataire : « A la demande de plusieurs locataires, nous avons procédé à la refonte de la répartition des charges locatives de l'ensemble immobilier », que le rapport des géomètres experts contient d'ailleurs en préambule l'indication que les quote-parts de charges locatives sont déterminées en application des dispositions de la loi de 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, auxquelles le bail ne faisait aucune référence ; que la bailleresse ne pouvait procéder à une telle régularisation à posteriori sur la base d'une nouvelle répartition des charges suivant les tantièmes de chaque lot en application de la loi sur la copropriété de juillet 1965, en contravention des dispositions du bail non modifié quant à la répartition des charges ; qu'il a donc été demandé à la société Allianz vie, afin de fixer sa créance au passif du redressement judiciaire de la Société Française de casinos, de produire un décompte de sa créance de loyers et charges à la date du redressement judiciaire conforme aux dispositions du bail quant au mode de répartition des charges locatives ; que la société Allianz vie a produit des décomptes de charges soit en pièce 52 un décompte de charges 2004 portant date du 7 décembre 2009, en pièce 52 bis un décompte de charges 2005 portant date du 6 août 2010 et comportant la mention manuscrite « après corrections » et en pièce 52 ter un décompte de charges 2005 portant également la date du 6 août 2010 et comportant la mention manuscrite « après corrections définitives » ; que ce faisant, elle ne précise aucunement quelles corrections ont été apportées à ces décomptes dont l'un comporte d'ailleurs des ratures sans autre explication, par rapport aux décomptes précédents ni n'indique de manière claire et suffisamment détaillée comment ont été calculées lesdites charges à partir des coefficients de pondération figurant dans le bail ni à quoi correspondent en conséquence les quote-parts indiquées alors que la société locataire conteste précisément les calculs effectués en soutenant notamment que les coefficients prévus au bail n'ont pas été appliqués correctement, en faisant reproche à la société bailleresse de ne pas avoir précisé à quoi correspondent les surfaces indiquées sur les décomptes et en pointant diverses erreurs de calcul d'un décompte à l'autre ; qu'il s'ensuit qu'en l'état des pièces versées aux débats, la cour ne peut que constater que la société bailleresse ne justifie pas de sa créance au titre des charges 2004 et 2005 et qu'il convient de l'en débouter (cf. arrêt 29 octobre 2014, p. 4 et 5) ;

ET AUX MOTIFS QUE le bail qui fait la loi des parties prévoit en son article 6 que le loyer étant considéré comme net de toutes charges, le preneur devra régler sa quote-part de charges afférent aux équipements et services d'intérêt collectif ou spécial de l'ensemble immobilier, sa quote-part de charges afférent aux équipements collectifs de la galerie commerciale ainsi que la totalité des charges privatives ; que le mode répartition des charges est défini à l'article 6.5 qui prévoit que les charges de l'ensemble immobilier seront réparties entre les différents programmes le composant puis que l'ensemble des charges de la galerie et la quote-part des charges de l'ensemble immobilier imputable à la galerie seront réparties entre les différents preneurs de la galerie conformément à la répartition des charges définies ci-après, en affectant à la surface contractuelle de chaque local les coefficients de pondération suivants :

- boutique rez-de-chaussée 1

- boutiques R+ 1 0,90

- locaux commerciaux bd des italiens et rue de richelieu 0,90

- moyenne surface 0,40 ; que le bail précise encore que le bailleur établira un budget prévisionnel annuel comprenant les charges des équipements d'intérêt collectif et spécial à répartir entre les preneurs, lequel devra verser sa quote-part de provision pour charges calculées à partir de ce budget prévisionnel ; que le bailleur ne saurait contester sérieusement avoir procédé à une nouvelle répartition des charges locatives en ayant donné mission à un cabinet de géomètres expert dont le rapport final lui a été remis en décembre 2009 et sur la base duquel elle a procédé à un rappel de charges pour 2004 et 2005 alors qu'elle écrivait elle-même à sa locataire : « A la demande de plusieurs locataires, nous avons procédé à la refonte de la répartition des charges locatives de l'ensemble immobilier » ; que le rapport des géomètre experts contient d'ailleurs en préambule l'indication que les quote-parts de charges locatives sont déterminées en application des dispositions de la loi de 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, auxquelles le bail ne faisait nulle référence ; que la bailleresse démontre d'autant moins que le mode répartition des charges locatives n'a pas été réellement modifié qu'elle produit un compte de régularisation portant sur une somme de plus de 200 000 € sur les deux exercices 2004 et 2005 ; qu'elle ne pouvait procéder à une telle régularisation a posteriori sur la base d'une nouvelle répartition des charges suivant les tantièmes de chaque lot en application de la loi sur la copropriété de juillet 1965 alors que celle-ci a pour effet de modifier les dispositions du bail quant à la répartition des charges ; qu'il convient en conséquence et afin de fixer le créance de la société Allianz vie au passif du redressement judiciaire de la société Française de casinos de l'inviter à produire un décompte de sa créance de loyers et charges à la date du redressement judiciaire conforme aux dispositions du bail quant au mode de répartition des charges locatives, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une expertise qui ne peut être destinée à faire la preuve de la créance qui pèse sur la société Allianz vie ; qu'il est sursis à statuer sur les autres demandes jusqu'à ce qu'il soit statué sur le tout (cf. arrêt 5 février 2014, p. 4 et 5) ;

1°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la société Allianz Vie et la société Passage des Princes faisaient valoir que le mode de répartition des charges, tel qu'issu d'un rapport d'un géomètre expert établi au mois d'octobre 2009 à la demande des locataires commerçants de l'ensemble immobilier, était plus favorable que celui prévu dans le bail conclu avec la société SFC (concl., p. 9 § 6) ; qu'en effet, pour les années 2004 et 2005, le solde d'apurement des charges ressortant de ce nouveau mode était de 144.745,48 €, tandis que le montant résultant de l'ancienne clé de répartition était de 145.874,92 € ; que la cour d'appel a cependant débouté la société bailleresse de sa demande au motif qu'elle ne justifiait pas de sa créance au titre des charges 2004 et 2005 (arrêt, p. 5 dernier §), en se bornant à considérer qu'il n'avait pas été précisé quelles corrections avaient été apportées aux décomptes précédents, sans indication suffisamment détaillée du calcul des charges à partir des coefficients de pondération, et après avoir observé que la société locataire contestait les calculs effectués (arrêt, p. 5 § 8) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le nouveau mode de calcul de répartition des charges était plus favorable que l'ancien et si, dès lors, le montant en résultant constituait a minima la somme due par la société SFC au bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE la société Allianz Vie et la société Passage des Princes faisaient valoir que, selon le mode de répartition prévu dans le bail, la surface pondérée était de 1.437,91 m2 (concl., p. 9) ; qu'elles produisaient des décomptes prenant en considération ce mode de répartition, et précisant, sur la base de cette surface pondérée, la quote-part de chaque charge récupérable sur le locataire ; que la cour d'appel a néanmoins débouté la société bailleresse de sa demande au motif qu'elle ne justifiait pas de sa créance au titre des charges 2004 et 2005 (arrêt, p. 5 dernier §), en se bornant à considérer qu'il n'avait pas été précisé quelles corrections avaient été apportées aux décomptes précédents, sans indication suffisamment détaillée du calcul des charges à partir des coefficients de pondération, et après avoir observé que la société locataire contestait les calculs effectués (cf. arrêt, p. 5 § 8) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les décomptes produits au débat, en mentionnant la surface pondérée occupée par la société SFC et en utilisant cette surface pondérée comme base pour calculer la quote-part de charges récupérables sur ce locataire, justifiaient de la réalité de la dette d'apurement des charges locatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QUE la société Allianz Vie et la société Passage des Princes sollicitaient le paiement d'une somme 216.215,57 €, ou subsidiairement celle de 215.086,13 € au titre de la location principale (concl., p. 13) ; qu'elles exposaient que, lors de la déclaration de la créance locative au redressement judiciaire de la société SFC, il avait été fait état de l'apurement des charges pour les années 2004 et 2005 et d'un solde de loyer et de charges (concl., p. 5 § 11) ; que, pour débouter la société Allianz Vie et la société Passage des Princes de leur demande, la cour d'appel s'est toutefois bornée à considérer qu'il n'était pas justifié de la créance au titre des charges 2004 et 2005 (arrêt, p 5 dernier §) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la demande en fixation de la créance locative incluait également un solde de loyer et de charges dû au jour de l'ouverture du redressement judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

4°) ALORS QUE la société Allianz Vie et la société Passage des Princes sollicitaient le paiement d'une somme de 1.076,07 € au titre de l'apurement des charges 2004 et 2005 pour la location de l'emplacement de stationnement, en soulignant que le calcul de ces charges ne faisait pas l'objet d'une contestation (concl., p. 10 § 5) ; qu'en déboutant la société bailleresse de sa demande au motif qu'elle ne justifiait pas de sa créance au titre des charges 2004 et 2005 (arrêt, p 5 dernier §), en se fondant exclusivement sur les charges afférentes aux locaux commerciaux loués, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il était justifié des apurements de charges pour l'emplacement de stationnement, et si les modalités de calcul de ces charges n'étaient pas contestées par le preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.