CIV.3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 18 février 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10087 F
Pourvoi n° R 15-14.748
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme [C] [L], épouse [I], domiciliée [Adresse 3],
2°/ Mme [E] [I], domiciliée [Adresse 4],
3°/ Mme [O] [I], domiciliée [Adresse 1],
4°/ Mme [M] [I], domiciliée [Adresse 2],
5°/ M. [F] [I], domicilié [Adresse 5],
6°/ M. [J] [I], domicilié [Adresse 6],
7°/ Mme [V] [I], épouse [W], domiciliée [Adresse 8],
contre l'arrêt rendu le 8 janvier 2015 par la cour d'appel de Pau, dans le litige les opposant :
1°/ à la communauté de communes des [Localité 1], venant aux droits de la communauté de communes du [Localité 1], dont le siège est [Adresse 7],
2°/ au directeur départemental des finances publiques des [Localité 3], domicilié [Adresse 9], pris en qualité de commissaire du gouvernement,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat des consorts [I], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la communauté de communes des [Localité 1], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat du directeur départemental des finances publiques des [Localité 3] ;
Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts [I] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les consorts [I]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
.Le moyen reproche à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir d'une part fixé l'indemnité principale pour les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 155.750 euros et d'autre part limité l'indemnité principale pour la parcelle [Cadastre 4] à la somme de 25.200 euros et celle de remploi à la somme de 19.0956 euros,
APRES AVOIR ENONCE QUE
"Dans son mémoire d'appel en date du 15 juillet 2014, le conseil des consorts [I] demande à la Cour d'infirmer le jugement déféré et de fixer à la somme de 852.820 € le montant de l'indemnité de dépossession leur revenant de confirmer ce jugement en ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance et de leur allouer 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les mêmes frais irrépétibles en cause d'appel ; les expropriés font référence à des termes de comparaison concernant des ventes intervenues dans le courant de l'année 2013 pour des prix compris entre 24 € et 102 € par mètre carré, ils réclament une évaluation des parcelles situées en zone 1 AUYL à 45€m2 et de la parcelle située en zone UY à 70 €/m2.
Dans son mémoire e date du 18 août 2014, la Communauté de Communes des [Localité 1] demande à la Cour de confirmer le jugement rendu le 2 mai 2014 en ce qui concerne l'indemnisation des consorts [I] pour les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et forme appel incident de la décision de première instance en ce qui concerne l'évaluation de la parcelle [Cadastre 6] pour laquelle elle propose une indemnisation sur la base de 24 €/m2.
Elle réclame 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions enregistrées au greffe de la Cour le 9 septembre 2014, Monsieur le Commissaire du Gouvernement demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Toutes les parties ont été convoquées le 17 septembre 2014 par lettre recommandée avec accusé de réception pour l'audience du 13 novembre 2014.
Par mémoire complémentaire en date du 30 octobre 2014, les consorts [I] renouvellent leurs demandes au fond et communiquent un nouveau terme de comparaison pour les parcelles situées en zone 1 AUYL sur la base de 13 €/m2.
Dans son mémoire en réponse en date du 6novembre 2014, la Communauté de Commune des [Localité 1] demande à la Cour de déclarer irrecevable ce mémoire complémentaire et la pièce nouvelle jointe, subsidiairement de considérer que ce nouveau terme de comparaison ne fait que confirmer, en fait, la valeur retenue par le premier juge pour ces parcelles."
ALORS QUE, selon l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation, à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au secrétariat de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant et le commissaire du gouvernement doit, dans les mêmes conditions, et à peine d'irrecevabilité, déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais ; que le juge doit au besoin d'office s'assurer que ces dispositions ont été respectées, de sorte que la Cour d'appel, qui a statué au regard des mémoires produits par le Commissaire du gouvernement le 9 septembre 2014 et par la Communauté de commune des [Localité 1], autorité expropriante, le 6 novembre 2014, sans rechercher d'office si ces mémoires avaient été déposés dans le mois de la notification du mémoire des appelants, n'a pas donné de base légale à sa décision.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
.Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir limité l'indemnité principale due aux exposants pour l'expropriation de leurs parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 155.750 euros, soit 10 €/m2,
AUX MOTIFS PROPRES QUE "Attendu qu'il n'est pas contesté que, pour la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance et en fonction de leur usage effectif à la date de référence qui est en l'espèce le 10 août 2012 date à laquelle le PLU de la commune approuvé le 2 juillet 2012 est devenu opposable aux tiers ; conformément à ce PLU, les parcelles expropriées [Cadastre 2] et [Cadastre 1] sont situées en zone 1 AUYL et la parcelle [Cadastre 4] en zone UY ;
Sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3];
Attendu qu'en l'espèce, à la date de référence, les terrains concernés avaient un usage agricole pour être précisément classés en zone 1 AUY dans laquelle :
- les constructions à usage d'habitation sont exclues,
- où l'occupation et l'utilisation ne sont autorisées qu'au fur et à mesure de l'arrivée des équipements internes et sous réserve de la compatibilité au réseau collectif d'assainissement,
- qui sont concernés par le plan d'exposition au bruit en raison de la présence de l'aéroport,
- et subordonnés à la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ;
Attendu qu'il est constant en droit que la juridiction de l'expropriation – qui constate que les parcelles expropriées sont situées, par référence au PLU en vigueur à la date de référence dans une telle zone, qui ne correspond pas à une zone immédiatement constructible et qui ne sera ouverte à l'urbanisation qu'au fur et à mesure de la réalisation des équipements et infrastructures nécessaires - ne peut qualifier ces parcelles de terrain à bâtir ;
Attendu de même, que les parcelles expropriées ne sauraient recevoir la qualification de terrains à bâtir en application des dispositions de l'article L. 13-15–II du code de l'expropriation qui précise dans son paragraphe a), que cette qualification est réservée aux terrains effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et un réseau d'assainissement à condition que ces divers 150241/PC/DG réseaux soient situés à proximité immédiate du terrain en cause et qu'il soit de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains, la dimension des réseaux devant être appréciée au regard de l'ensemble de la zone ;
Attendu que pour soutenir que, si les parcelles expropriées n'étaient pas à titre principal qualifiées de terrains à bâtir, elles n'en demeuraient pas moins des terrains situés en zone "super-privilégiée", les appelants se référent notamment aux conclusions du commissaire enquêteur qui a procédé à l'enquête publique du li juin au 18 juillet 2013 et écrit à propos des réseaux qu'il existe un raccordement au réseau de gaz, que les réseaux de télécommunications sont présents, qu'en ce qui concerne l'alimentation électrique un raccordement à partir des infrastructures existantes est possible en limite du site mais qu'il apparaît que la société ERDF devra renforcer la capacité d'alimentation notamment au niveau du poste source dans les années à venir, que le raccordement au réseau d'eau potable nécessite des aménagements mineurs, qu'une canalisation existante devra être déplacée, que le réseau d'eaux usées sera raccordé à l'antenne existante à l'Ouest, et que le raccordement de l'évacuation des eaux pluviales fait l'objet d'une gestion mixte entre le secteur public et secteur privé ;
Attendu toutefois que le commissaire enquêteur précise préalablement à ce constat que la ZAC sera raccordée via les réseaux présents sur les deux zones d'activités périphériques qu'il s'agira d'étendre et de renforcer ;
Et attendu qu'il résulte de la lettre en date du 24 juillet 2014 du syndicat mixte d'assainissement du [Localité 1] qu'en fait, les terrains concernés par ce projet ne sont pas actuellement desservis par le réseau public d'assainissement collectif ; que le raccordement à ce réseau ne sera effectué qu'à la suite de travaux importants ; qu'il résulte également de la lettre du syndicat intercommunal d'alimentation en eau potable de cette Communauté de Communes que s'il existe une canalisation en fonte d'un diamètre de 300 mm traversant une partie des parcelles à aménager, elle est actuellement utilisée comme une canalisation de transît et non comme une canalisation de distribution, que l'alimentation pour la distribution de la future zone n'est pas possible à partir de branchements directs sur cette canalisation qui sont proscrits du fait de la pression actuelle, l'aménagement de la ZAC entraînant la nécessité de déplacer le réseau d'eau potable ;
Attendu par conséquent qu'en aucun cas les parcelles expropriées [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ne sauraient recevoir la qualification de terrain à bâtir ;
Et attendu qu'il convient en outre, de déduire de ce qui précède que si les réseaux sont présents dans la périphérie de la zone à aménager, ce qui confère une plus-value aux terrains expropriés, il n'en demeure pas moins vrai que ces réseaux sont actuellement insuffisants pour leur conférer une valeur égale à celle de terrains à bâtir ;
Attendu que ni la Communauté de Communes expropriante, ni le Commissaire du Gouvernement ne contestent que si les parcelles expropriées ne peuvent se voir reconnaître la qualification de terrain à bâtir, elles doivent cependant être valorisées en tenant compte de la plus-value que leur confère une situation privilégiée ;
Attendu en effet qu'il résulte des pièces versées à la procédure que la zone concernée par le projet d'aménagement bénéficie d'un environnement économique et commercial dynamique en raison de la présence de nombreuses entreprises déjà installées sur le secteur, des petites et moyennes entreprises familiales existantes, de la croissance des activités de sous-traitance aéronautique implantées dans cet environnement proche de l'aéroport, avec une optimisation de la circulation routière et des aménagements publics cohérents ;
Attendu en droit qu'il est constant que, même lorsqu'un terrain ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements collectifs, d'entreprises ou de commerces, l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation sont de nature à conférer à ce terrain une plus-value par rapport au prix d'une terre à vocation agricole dépourvue de spécificité particulière ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article L 13-16 du code de l'expropriation que la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à. l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ;
Attendu qu'il n'est ni contestable ni contesté que les conditions de majorité exigées par ce texte ne sont pas remplies en l'espèce, que toutefois, il est constant que le juge de l'expropriation qui n'est pas tenu en vertu de ce texte de prendre obligatoirement en considération ces accords amiables si les règles de majorité ne sont pas remplies, peut les prendre pour base dans son évaluation, et qu'il ne peut les écarter en se bornant de constater que les prix retenus seraient insuffisants ;
Attendu en effet, qu'il est constant que les accords amiables doivent être pris en considération lorsqu'il s'agit de cessions concernant des parcelles et des propriétaires se trouvant dans la même situation que les expropriés, ce qui donne aux accords amiables le statut de termes de comparaison privilégiés que le juge est tenu d'examiner ;
Attendu par conséquent, que les 5 acquisitions réalisées par l'EPPL de Béarn-Pyrénées entre le 20 mai 2011 et le 14 mars 2014 pour des terrains situés dans le périmètre de la ZAC sur la base de 10 €/m2 sont pertinentes, ces acquisitions amiables représentant en outre un total de 42643 m2 soit 29 % de la superficie totale du projet ;
Attendu que ces accords ont été réalisés sur la base de 10 €/m2, que par ailleurs, il est établi que la commune voisine de [Localité 5] a également acquis le 29 octobre 2012 une parcelle de 19836 ni2 proche de la zone considérée sur la même base de 10€/m2 ;
Et attendu que les appelants produisent des termes de comparaison se rapportant à des terrains situés dans un lotissement, correspondant à des parcelles immédiatement constructibles et non à urbanisation différée, que ces références ne peuvent qu'être écartées comme elles l'ont été par le premier juge, que les expropriés citent par ailleurs cinq autres références pour des parcelles qui ne sont pas localisables ou dont les références cadastrales ne permettent pas l'identification, aucune précision n'étant donnée à cet égard, que par conséquent ces références doivent également être écartées d'autant plus, qu'elles sont situées dans une zone différemment classée au PLU de la Communauté de Communes ;
Attendu en outre, que les terrains expropriés sont situés à proximité immédiate de l'aéroport et dans une zone interdisant la réalisation de logements à caractère de résidentiel ou d'habitation individuelle ;
Attendu par conséquent, que le jugement déféré qui a fixé à 10 €/m2 la valeur des terres expropriées et a validé l'offre faite par l'autorité expropriante doit être confirmé en ce qui concerne l'indemnisation des consorts [I] pour l'emprise sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3]"
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la qualification des parcelles en cause :
II n'est pas contesté en l'espèce que les biens expropriés sont soumis au droit de préemption urbain et que pour déterminer la date de référence à prendre en compte, il convient de retenir celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols (P0S) ou le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle sont situés les biens en cause. En l'espèce, la date de référence â retenir est le 10 août 2012, c'est-â-dire la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le PLU approuvé le 2juillet 2012 et dans lequel les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] sont classées en zone 1AUYC et la parcelle [Cadastre 4] en zone UY.
En ce qui concerne les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 1] II résulte des éléments caractéristiques de la zone 1 AUYC que les constructions à usage d'habitation en sont exclues, que l'occupation et l'utilisation du sol sont autorisées au fur et à mesure de l'arrivée des équipements internes, sous réserve de la compatibilité du réseau collectif d'assainissement, et qu'au surplus les occupations et l'utilisation du sol sont concernées par le plan d'exposition au bruit (PEB) dans la mesure où les terrains se situent à proximité immédiate de l'aéroport de [Localité 2].
En conséquence, la qualification de terrains à bâtir ne saurait manifestement être retenue en l'espèce.
Elle ne pourrait l'être davantage au regard des conditions fixées par l'article L.13-15-II du Code de l'Expropriation, qui exige une desserte effective par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, un réseau d'assainissement, lesquels doivent être situés à proximité immédiate des terrains en cause et présenter une dimension adaptée à la capacité de construction des terrains, précision devant être apportée dccc que, en l'espèce, la dimension des réseaux doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone.
Si les terrains litigieux peuvent être considérés comme disposant d'un accès à la voie publique dans la mesure où la route départementale 716 longe directement l'ensemble foncier qu'ils forment, il est établi, au moyen notamment des pièces produites, que ces terrains ne sont pas desservis par un réseau d'assainissement. En effet, aucun réseau de cette nature n'est présent le long de la route départementale 716 et les indications issues du rapport déposé par le commissaire enquêteur dans le cadre dc l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ne permettent pas d'affirmer le caractère suffisant du système d'évacuation des eaux usées et pluviales auquel celui-ci fait référence, au regard notamment des besoins qui seront ceux de la zone à aménager.
Il n'existe pas davantage de réseau d'alimentation d'eau potable. En effet, la canalisation qui traverse une partie des parcelles sous emprise, au regard de ses caractéristiques, ne constitue pas une canalisation d'alimentation exploitable en l'état. Le commissaire enquêteur fait quant à lui 150241/PC/DG clairement référence â la nécessité de réaliser des aménagements outre le déplacement de la canalisation existante.
La desserte électrique n'est pas davantage susceptible d'être considérée comme suffisante au regard des exigences de l'ensemble du projet. Le commissaire enquêteur lui-même évoque clairement la nécessité de renforcer la capacité d'alimentation de la zone.
En conséquence, les parcelles en cause ne peuvent aucunement recevoir la qualification de terrains à bâtir.
Il doit donc être tenu compte de l'usage agricole dont elles font actuellement l'objet, ainsi qu'il résulte des constatations faites à l'occasion des opérations de transport sur les lieux, mais également de la plus-value que leur confère leur situation privilégiée.
À ce titre, il ne peut en effet être contesté que les parcelles en cause sont situées en bordure d'une route départementale qui permet notamment d'accéder à l'aéroport de [Localité 2] situé lui-même à proximité de la zone à aménager. De part et d'antre du site où se réalisera l'opération d'aménagement projetée par l'autorité expropriante, il existe déjà deux zones d'activités regroupant un certain nombre d'entreprises. Ainsi que le commissaire enquêteur a pu le rappeler dans son rapport, cette zone s'inscrit dans un environnement dynamique, appelé à se développer encore et à accueillir un certain nombre d'entreprises dans les années à venir.
Il doit donc bien être tenu compte de la situation privilégiée des parcelles en cause alors surtout par ailleurs qu'il a pu être observé à l'occasion du transport sur les lieux que celles-ci présentent une surface parfaitement plane, sans aucune déclivité ni obstacle et qu'elles I pourront faire l'objet de manière rapide d'un aménagement dès après la prise de possession.
Sur les termes de référence :
À propos des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] Les termes de référence évoqués par les consorts [I] ne peuvent être considérés comme pertinents dans la mesure où il s'agit en réalité de terrains à bâtir ou de terrains lotis qui sont classés en zone d'habitat immédiatement constructible, ces éléments étant de nature à les différencier totalement des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 1] dont ils sont propriétaires et dont il est question dans le cadre de la présente procédure.
La Communauté de communes des [Localité 1] fait état quant à elle d'un certain nombre de termes de référence concernant notamment cinq acquisitions réalisées à 1' amiable, soit par elle-même, soit pari EPFL Béant Pyrénées, pour des terrains situés dans le périmètre de la AC du Bruscos, intervenues entre le 20 mai 2011 et le 14 mars 2014 pour la plus récente d'entre elles. Ces acquisitions ont toutes été réalisées sur la base de 10€ le m². Il n'est par ailleurs pas inutile d'observer que les cinq actes dont il s'agit portent sur une superficie globale de 4 ha 26 a 43 ca, soit sur une superficie de l'ordre de près d'un tiers de la surface totale à acquérir puisque celle-ci est en l'espèce de 14 ha 67 a 45 ca.
Il est encore fait référence par l'autorité expropriante à un acte intervenu le 29 octobre 2012 dans le contexte duquel la commune de Serres-Castets d'exercé son droit de préemption dans le cadre d'une déclaration d'intention d'aliéner portant sur un terrain classé au sein d'une zone comparable à la zone 1AUY du PLU de [Localité 4]. Le projet de vente dont il s'agit intervenait sur la base d'une somme de 10 € le m² et portait sur une parcelle de 19.836 m². La commune a fait cette acquisition aux mêmes conditions. Cette parcelle est située non loin des parcelles en cause dans le cadre de la présente instance et présente un profil comparable.
Les éléments de comparaison invoqués par l'expropriant peuvent donc être considérés comme fiables et pertinents.
Le Commissaire du Gouvernement fait de son côté référence aux mêmes termes de comparaison que ceux qui sont invoqués par la Communauté de communes des [Localité 1].
Même si, ainsi que le font observer les consorts [I], certaines des ventes dont il s'agit remontent pour les plus anciennes à près de trois années, ceux-ci n'établissent pas pour autant que le prix des terrains nus non destinés à des constructions d'habitation aurait connu une modification significative à la hausse depuis lors.
En conséquence, la valeur offerte par l'autorité expropriante à hauteur de la somme de 10 € le m² doit être retenue comme juste, suffisante et satisfactoire »,
ALORS, D'UNE PART, QUE selon l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, la qualification de terrains à bâtir doit être appréciée un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; que le juge de l'expropriation ne saurait donc tenir compte d'éléments postérieurs à cette date pour procéder à cette qualification de sorte que la Cour d'appel n'a pu, sans méconnaître cette disposition, retenir pour juger que les parcelles expropriées [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir, que la date de référence était, en l'espèce, le 10 aout 2012 date à laquelle le PLU de la Commune approuvé le 2 juillet 2012 était devenu opposable aux tiers, se fonder sur un courrier du 24 juillet 2014 par lequel le Syndicat mixte d'assainissement du [Localité 1] écrivait que les terrains concernés par le projet n'étaient pas actuellement desservis par le réseau public d'assainissement collectif et sur un courrier du 22 juillet 2014 par lequel le Syndicat intercommunal d'alimentation en eau potable écrivait que s'il existait une canalisation en fonte d'un diamètre de 300 mm traversant une partie des parcelles à aménager, elle était actuellement utilisée comme une canalisation de transit et non comme une canalisation de distribution et que l'aménagement de la ZAC entraînait la nécessité de déplacer le réseau d'eau potable,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE si l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation prévoit que, pour la qualification de terrain à bâtir, il est tenu compte d'un réseau d'assainissement c'est à la condition que les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique exigent un tel réseau pour construire sur le terrain en cause de sorte que la Cour d'appel , qui s'est fondée pour refuser la qualification de terrain à bâtir sur la circonstance que le projet n'était pas actuellement desservi par le réseau public d'assainissement collectif sans rechercher si les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique exigeaient un tel réseau, a entaché son arrêt de défaut de base légale,
ALORS, ENFIN, QUE les termes de comparaison cités par les exposants devant les juges du fond précisaient la date de la vente, l'adresse du bien, son numéro de parcelle, sa superficie et le prix de la vente de sorte qu'en écartant les termes de comparaison cités par les exposants en se fondant sur la circonstance que les parcelles citées n'étaient pas localisables ou que leurs références cadastrales ne permettaient pas l'identification puisqu'aucune précision n'était donnée à cet égard, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions des exposantes et ainsi violé l'article 4 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
.Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité l'indemnité principale revenant aux exposants pour l'expropriation de leur parcelle [Cadastre 4] à la somme de 25.200 euros, soit 24 €/m2,
AUX MOTIFS QUE "Sur la parcelle [Cadastre 4] :
Attendu qu'il n'est pas contesté que cette parcelle se trouve en zone UY qui se définit comme une zone principalement dédiée aux établissements à usage commercial, industriel et artisanal, que les occupations et utilisations des sols y sont en principe interdites, seules étant autorisées les constructions strictement destinées au logement de personnes dont la présence est indispensable au bon fonctionnement des activités existantes ou autorisées et à condition qu'elles soient intégrées au bâtiment principal;
Attendu qu'il se déduit de ce qui précède que la parcelle [Cadastre 4] a nécessairement une valeur supérieure à celle des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] en raison de sa qualification différente ;
Attendu que le premier juge a retenu pour l'évaluation de cette parcelle [Cadastre 4] le terme de comparaison citée par le commissaire du gouvernement à savoir un acte de vente du 13 juillet 2011 concernant une parcelle [Cadastre 5] pour 4444 m2 à 31 €/m2 ;
Mais attendu qu'il n'est pas contesté et qu'il résulte de la description des lieux, des plans et pièces produites par les parties que la parcelle [Cadastre 6] d'une contenance de 1050 m1 seulement est en réalité une parcelle à usage de chemin, se situant dans la continuité des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] qui ne sont pas immédiatement constructibles ainsi que cela vient d'être précisé, qu'il s'agit d'une parcelle très étroite sur laquelle aucune construction autonome ne pouffait être effectuée;
Attendu qu'en raison de cette situation particulière, tout en redonnant la pertinence du terme de comparaison sur la base de 31 €/m7, il convient de procéder un abattement de 25 % en raison de la particularité de cette parcelle, ce qui correspondrait à une valeur de 23,25 €/m2 de terrain, valeur qui doit être rapprochée de l'offre faite dans ses conclusions d'appel incident par la Communauté de Communes des [Localité 1] sur la base de 24 €/m2;
Attendu qu'il y a lieu de faire droit à cette offre d'indemnisation et donc d'infirmer le jugement déféré sur ce point ;
Attendu qu'il convient de fixer ainsi qu'il suit le montant des indemnités revenant aux consorts [I] pour l'expropriation de leur parcelle [Cadastre 4] :
- indemnité principale:
1050m2 x24€= 25.200€
- indemnité de remploi:
due sur l'indemnité principale totale de 155.750,00 € + 25.200 € soit 180.950 E:
5.000x20% = 1.000€
10000x l5% = 1.500€
165.950 x 10 % = 16.595 € ce qui représente 19.095€ ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'autorité expropriante qui doit supporter l'entière charge des frais et dépens",
ALORS QUE l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation détermine, de manière exhaustive, les éléments que le juge de l'expropriation doit prendre en compte pour l'évaluation des terrains à bâtir à savoir les possibilités légales et effectives de construction qui existent à l'une ou l'autre des dates de référence prévus au 1° du II de cet article, la capacité des équipements susvisés, les servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment les servitudes d'utilité publique y compris les restrictions administratives au droit de construire de sorte que la Cour d'appel qui, pour réduire l'indemnité d'expropriation de la parcelle [Cadastre 4] qui avait été accordée par les premiers juges, s'est fondée sur la circonstance que cette parcelle se situait dans la continuité des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qui n'étaient pas immédiatement constructibles, a entaché son arrêt d'une violation de la loi.
