| France, Cour de cassation, Chambre commerciale financière et économique - formation restreinte rnsm/na, 02 février 2016, 14-14.776

COMM.

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 2 février 2016




Rejet non spécialement motivé


Mme MOUILLARD, président



Décision n° 10023 F

Pourvoi n° A 14-14.776







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ la société [4], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ la société [G], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4], agissant en la personne de M. [I] [G], en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société [4],

3°/ la société [6], société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],

4°/ la société [2], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

5°/ Mme [Y] [H], domiciliée [Adresse 5], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société [2],

contre deux arrêts rendus les 16 avril 2013 et 4 février 2014 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, commerciale), dans le litige les opposant à la société [5], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 2016, où étaient présents : Mme Mouillard, président, M. Grass, conseiller rapporteur, Mme Riffault-Silk, conseiller doyen, M. Mollard, avocat général référendaire, M. Graveline, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat de la société [4], de la société [G], ès qualités, de la société [6], de la société [2] et de Mme [H], ès qualités, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société [5] ;

Sur le rapport de M. Grass, conseiller, l'avis de M. Mollard, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [4], la SCP [G], ès qualités, la société [6], la société [2] et Mme [H], ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société [5] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société [4] et 4 autres demandeurs

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté les demandes de la SARL [4], de la SCP [G], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la SARL [4], de la SA [6], de la SAS [2] et de Madame [Y] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS [2], tendant à voir dire et juger que la société [5] avait commis des fautes qui engageaient sa responsabilité délictuelle, à voir dire et juger que la société [4] avait subi des préjudices qu'elle était fondée à voir réparer, et tendant à la confirmation du jugement du tribunal de commerce du MANS du 30 novembre 2011 ayant condamné la société [5] à payer à la SARL [4] la somme de 1.562.000 € au titre du préjudice subi du fait de l'impossibilité de vendre immédiatement les lots réservés, ainsi que les sommes de 182.500 € au titre du préjudice subi en cas de vente avant le 31 décembre 2012, de 53.526 € au titre des intérêts supportés pour le concours bancaire supplémentaire, et de 23.000 € en réparation du manque à gagner sur la non-perception des loyers, et de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'image,

AUX MOTIFS QUE « « sur la responsabilité recherchée de la société [5]. Que la société [4] et la SCP [G] agissent à l'encontre de la société [5] en invoquant exclusivement un fondement délictuel que conteste cette dernière ; Qu'elles font valoir, à cet égard, l'absence de tout contrat entre la société [5] et la société [4] et insistent, en particulier, sur le fait que le contrat de gestion de services que la société [5] a repris en se substituant à la société [3], aux termes d'un acte du 14 février 2008 auquel la société [4] et ses associées sont étrangères, leur est inopposable et ne met à leur charge aucune obligation ; Qu'elles soulignent également que la société [5] n'a, quant à elle, contracté d'obligations que vis à vis des acquéreurs des lots qu'elle avait mis en vente et qui ont souscrit auprès d'elle un contrat de bail commercial ; Qu'ainsi, aucun contrat écrit n'ayant, en effet, formalisé d'obligations réciproques entre elles, la société [5] et la société [4] apparaissent avoir seulement participé, séparément et chacune pour son propre compte, à l'opération globale de création d'une résidence pour personnes âgées avec services, en définissant leurs liens contractuels respectifs avec les acquéreurs des lots, copropriétaires de la résidence, sans jamais instituer de relations directes entre elles ; Qu'en particulier, comme il sera vu ci-après, elles sont demeurées, en ce qui concerne la location des lots correspondants aux locaux destinés à accueillir les services qui s'inscrivait pleinement dans cette opération, au stade pré-contractuel ; Que la société [5] ne produit aucun élément propre à écarter cette analyse ; Dès lors, qu'il appartient aux intimées de rapporter la preuve de fautes commises par celle-ci, au sens des articles 1382 et 1383 du code civil, sans pouvoir, notamment, arguer de la bonne foi qui doit présider à l'exécution de relations contractuelles puisque, précisément, elles nient l'existence de telles relations ; Qu'il sera encore fait observer ici que, dans le monde des affaires, la seule recherche de la protection de ses intérêts propres sans prise en compte de la défense des intérêts d'autrui n'est pas, en soi, constitutif d'une faute ; Que les intimées reprochent essentiellement à la société [5] d'avoir, à compter d'octobre 2010, interrompu la conclusion des baux commerciaux qu'impliquait l'économie de toute l'opération, laquelle reposait sur la concomitance de la conclusion des actes de vente en l'état futur d'achèvement et de la signature des actes de baux commerciaux portant sur les lots acquis avec la société gestionnaire en charge de la future exploitation de la résidence ; Que la société [4] explique, à cet effet, qu'elle n'avait vocation qu'à construire une résidence avec services et à la vendre par lots sous la forme de ventes en l'état futur d'achèvement à des acquéreurs désireux, pour des raisons notamment de défiscalisation, de donner simultanément leur lot meublé à bail commercial à une société prestataire de services, non à en demeurer elle-même propriétaire ; Qu'elle fait ainsi grief à la société [5] de n'avoir pas su jouer jusqu'à son terme le rôle attendu de sa part dans cette opération immobilière et de l'avoir, par conséquent, en paralysant la commercialisation d'une quinzaine de lots, privée des gains qu'elle en escomptait ; Mais, qu'en l'absence de toute obligation légale ou réglementaire en la matière et de tout engagement contractuel pris par la société [5] à l'égard de la société [4], celle-ci ne peut utilement reprocher à celle-là son comportement que si ce comportement caractérise une volonté de lui nuire ou encore une négligence inexcusable ; Or que la société [5] fait valoir que début novembre 2010, soucieuse de connaître l'état d'avancement du chantier qui accusait un très important retard puisque la date du 31 décembre 2009 initialement prévue pour l'achèvement des travaux était dépassée depuis près d'un an sans assurance que la nouvelle date annoncée du 15 décembre 2010 fût plus réaliste, elle s'est rendue sur place, en présence d'un représentant de la société [2], accompagnée d'un sachant, la société [1], qui, le 12 novembre 2010, a dressé un rapport ( pièce n° 16 des intimées) qu'elle a trouv é accablant sur l'état de l'immeuble en cours de construction ; Que la société [4], qui se réclame de l'autorisation d'ouverture obtenue de la mairie de [Localité 1] le 15 mars 2011 ( pièce n° 24 des intimées ) après avis favorable de la commission communale de sécurité, ne démontre pas que le rapport ATI faisant état, quatre mois plus tôt, de malfaçons et mettant en doute la qualité et la pérennité des prestations réalisées ait été fallacieux ni qu'il n'ait pas été de nature à nourrir les inquiétudes de la société [5], profane en matière de construction, quant au devenir de la résidence dont elle allait assurer la gestion, étant fait observé que la date de fin de chantier du 15 décembre 2010 n'a, effectivement, pas été respectée ; Que ce rapport, que la société [4] n'a pas aussitôt démenti alors qu'il lui était demandé les 18 novembre et 6 décembre 2010, par conseils des deux sociétés interposés, de prendre position sur le retard et les désordres dénoncés ( pièces n° 16 et 18 des intimées) suffit à rendre légitime la décision de prudence de la société [5] de cesser de signer de nouveaux baux commerciaux, étant ici rappelé que ces contrats l'engageaient de façon ferme à l'égard des propriétaires-bailleurs qui les lui consentaient en mettant à sa charge toutes les obligations du preneur auxquelles s'ajoutaient celles "de faire son affaire personnelle des conséquences éventuelles sur les conditions de jouissance, la mise à disposition et en service de l'ensemble immobilier" en renonçant "à tout recours contre le bailleur de ce fait' ( page 2 du contrat de bail-type - pièce n° 4 des intimées ), outre celles d'assurer la gestion de la résidence ; Qu'il n'était pas non plus illégitime de la part de la société [5] de le diffuser, le 1er février 2011, auprès des copropriétaires de l'immeuble, sans que cette diffusion puisse s'analyser en une volonté de dénigrement destinée à compromettre toute l'opération ou à ternir l'image de la société [4], comme le soutient cette dernière, dès lors que ses propres relations avec eux dépendant de l'état d'avancement et de la qualité de la construction de la résidence, cette diffusion tendait à prévenir toute difficulté future à son détriment et à justifier, par avance, un éventuel défaut de paiement de ses loyers (pièce n° 21 des intimées) ; Que les intimées reprochent à la société [5] de s'être, ultérieurement, obstinée, sans raison légitime, dans son refus de signer de nouveaux baux commerciaux, de conclure le bail portant sur les lots relatifs aux services et de prendre en charge la gestion de la résidence ; Mais, sur ce dernier point, que la société [5] dénie, à juste titre, à la société [4] qui soutient qu'étrangère au contrat par lequel la société [5] s'est substituée à la société [3], celui-ci ne lui est pas opposable, de se prévaloir de la méconnaissance de ce contrat dont elle n'était pas bénéficiaire ; Qu'au demeurant, à supposer que la société [5] ait manqué à ses obligations de gestionnaire, ce manquement serait sans lien avec la prétendue faute tirée du refus de poursuivre la conclusion de nouveaux baux commerciaux avec les réservataires de lots ainsi qu'avec le préjudice en découlant ; Que pour expliquer qu'elle n'ait pas poursuivi la signature des baux commerciaux et du bail sur les lots relatifs aux services la société [5] fait valoir qu'elle n'avait pas la certitude que l'immeuble construit fût conforme à sa destination de résidence avec services pour personnes âgées, qu'elle a vainement réclamé des documents qui ne lui ont jamais été fournis montrant, en particulier, que les réserves dressées à la réception avaient été toutes levées et qu'en tout état de cause les lots n° 42 et 43 qui devaient accueillir les services, en particulier le local destiné à la cuisine, n'étaient toujours pas achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation ni en état de lui être délivrés avec l'aménagement nécessaire pour leur exploitation normale ; Que c'est à tort que les intimées qualifient ces différentes raisons de purs prétextes mis en avant par la société [5] pour échapper à ses responsabilités ; Que la société [5], qui n'avait pris aucun engagement de signer systématiquement les baux commerciaux qui lui étaient présentés ni de signer un bail sur les locaux relatifs aux services, sans en discuter les conditions, dès réception de l'autorisation d'ouverture, était en droit de préserver ses intérêts en n'acceptant de poursuivre l'opération que si lui étaient fournies toutes les informations et les garanties qu'elle réclamait et l'assurance que la résidence serait équipée conformément à sa destination de résidence de séniors avec services pour être normalement exploitable ; Or que les intimées ne justifient pas qu'il ait été répondu à ces attentes, dont le caractère abusif n'est pas démontré ; Qu'au contraire, il résulte des courriers produits que la société [4] considérait ses demandes de documents comme illégitimes dans la mesure où elle n'occupait que la position de gestionnaire de la résidence ( pièces n° 39 et 44 des intimées), mésestimant là le fait q ue la durée anormale du chantier n'ait pas été propice à lui donner une parfaite confiance sur son résultat et celui que sa double qualité de preneur commercial des copropriétaires et de bailleur des résidents lui conférait à l'égard des uns et des autres des responsabilités quant au bon état de l'immeuble qu'elle ne pouvait prendre avec légèreté ; Que, d'autre part, si les procès-verbaux de constat dressés les 18 juillet 2011 et 15 novembre 2012 (pièces n° 42 et 61 des intimées ) prouvent que des appartements et leurs espaces de stationnement étaient terminés et habitables et que certains espaces communs, tels que la salle de restauration, ont été livrés, ils n'établissent pas, contrairement à ce qui est allégué par les intimées, que le local devant accueillir la cuisine, dont la prise en charge financière a fait l'objet, ainsi que le rappelle la société [5], d'un précédent litige ayant tourné à l'avantage de cette dernière, ait été achevée, encore moins qu'elle ait été livrée avec son équipement ; En définitive, qu'il résulte de ce qui précède que les intimées ne démontrent pas que la société [5] n'ait eu aucune raison légitime d'adopter l'attitude qui a été la sienne et n'établissent donc pas qu'elle ait engagé à leur endroit sa responsabilité délictuelle ; Qu'elles seront déboutées de l'ensemble de leurs prétentions ; Que le jugement qui en a décidé autrement sera infirmé ; (…)Sur les demandes accessoires. Que la société [4] succombant principalement dans ses prétentions supportera les entiers dépens de première instance et d'appel ; Que l'équité commande, en revanche, de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile »

1°) ALORS QUE toute faute, même de négligence, engage la responsabilité de son auteur dès lors qu'elle a eu un lien causal avec un préjudice ; qu'en particulier, commet une faute la partie à des relations précontractuelles qui commet des agissements contraire à la loyauté et à la bonne foi ; que pour rejeter les demandes indemnitaires contre la société [5], la Cour d'appel a énoncé qu'en l'absence de relations contractuelles entre cette société et la SARL [4], cette dernière devait rapporter la preuve de fautes commises par celle-ci, « sans pouvoir, notamment, arguer de la bonne foi qui doit présider à l'exécution de relations contractuelles puisque, précisément, elles nient l'existence de telles relations » ; qu'examinant la réalité des griefs formulés à l'encontre de la société [5], la Cour d'appel a retenu que « dans le monde des affaires, la seule recherche de la protection de ses intérêts propres sans prise en compte de la défense des intérêts d'autrui n'[était] pas, en soi, constitutif d'une faute », pour en déduire que la société [4] ne pouvait utilement reprocher à la société [5] son comportement que si celui-ci caractérisait « une volonté de lui nuire ou encore une négligence inexcusable » ; qu'en statuant de la sorte, quand la société [5] était susceptible d'engager sa responsabilité pour toute faute prouvée, même de simple négligence, ayant causé aux tiers un préjudice, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;

2°) ALORS QUE l'entretien fautif d'un doute sur la conclusion d'un contrat constitue une faute qui impose à son auteur de réparer l'entier préjudice en résultant ; qu'à l'appui de sa demande indemnitaire contre la société [5], la société [4] faisait valoir que dès le mois de février 2010, soit alors que le chantier avait déjà pris du retard, et bien avant l'établissement du rapport ATI faisant état de certaines malfaçons affectant l'ouvrage, la société [5] avait révoqué le mandat donné à Maître [T] à l'effet de régulariser les baux afférents aux lots de copropriété au sein de la résidence ; qu'elle soulignait que par courrier du 17 mai 2010, la société [5] lui avait assuré qu'elle avait donné procuration à un clerc de notaire pour poursuivre la conclusion des baux commerciaux avec certains clients, information qui s'était avérée mensongère ; qu'elle soutenait encore que la société [5], en dépit du retard d'avancement des travaux, lui avait assuré à plusieurs reprises, par courriers des 18 mai 2009, 8 mars 2011 puis 17 octobre 2012, son intérêt pour le projet d'exploitation de la résidence, qu'elle allait pourtant décider d'abandonner ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces circonstances ne caractérisait pas la déloyauté et la mauvaise foi de la société [5], laquelle avait entretenu la société [4] dans la croyance erronée qu'elle souhaitait devenir la gestionnaire de la résidence dont l'exposante assurait la construction, avant d'abandonner le projet sous des prétextes fallacieux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du code civil ;

3°) ALORS QUE si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise privée réalisée à la demande de l'une des parties ; que pour rejeter les demandes indemnitaires dirigées contre la société [5], fondées sur la faute commise par cette dernière pour avoir refusé de poursuivre la signature de baux commerciaux avec les réservataires de lots de la résidence construite par la société [4], la Cour d'appel a considéré que le rapport établi le 12 novembre 2010 par la société [1] faisant état de malfaçons affectant la résidence « suffi[sait] à rendre légitime la décision de prudence de la société [5] de cesser de signer de nouveaux baux commerciaux, (…) ces contrats l'engageaient de façon ferme à l'égard des propriétaires-bailleurs qui les lui consentaient en mettant à sa charge toutes les obligations du preneur auxquelles s'ajoutaient celles "de faire son affaire personnelle des conséquences éventuelles sur les conditions de jouissance, la mise à disposition et en service de l'ensemble immobilier"… », la Cour d'appel ajoutant que la société [4] n'avait pas « aussitôt démenti » les constatations de ce rapport ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que les énonciations du rapport ATI, établi unilatéralement à la demande de la société [5], étaient corroborées par d'autres éléments du dossier, la Cour d'appel a violé les articles 9, 15 et 16 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QU' un immeuble à construire est considéré comme achevé dès lors qu'il peut être utilisé conformément à sa destination, peu important l'existence de non-façons ou de désordres dès lors que ceux-ci ne font pas obstacle à cette utilisation ; qu'en l'espèce, la société [4] faisait valoir que le refus de la société [5] de poursuivre la signature de baux commerciaux sur les lots de la résidence [4] caractérisait une faute de sa part dans la mesure où postérieurement à l'établissement du rapport de la société [1], les travaux avaient été exécutés, la ville de [Localité 1] ayant donné son autorisation à l'ouverture au public de l'immeuble et à son exploitation comme résidence avec services pour seniors ; que pour juger que la société [5] avait légitimement pu cesser de poursuivre la commercialisation des lots, la Cour d'appel a retenu que ne lui avaient pas été fournis les documents démontrant que les réserves dressées à la réception avaient été levées, et qu'en tout état de cause les lots destinés aux services, en particulier le local destiné à la cuisine, n'étaient toujours pas achevés ; qu'en statuant de la sorte, par des motifs impropres à établir que les malfaçons ou inexécutions de l'ouvrage étaient telles qu'elles faisaient obstacle à l'exploitation de la résidence conformément à sa destination, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1382 et 1383 du code civil ;

5°) ALORS QU'IL EN VA D'AUTANT PLUS AINSI QUE comme le faisaient valoir les exposants dans leurs écritures d'appel (page 22), les baux régularisés avec les propriétaires stipulaient que la société exploitante devait fournir des services para-hôteliers dans les conditions prévues par l'article 261 D-4° du code général des impôts, lequel imposait, en sus de l'hébergement, la fourniture d'au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle ; que les exposants soulignaient que cette condition était remplie en l'espèce, quand bien même le local cuisine n'aurait pas été achevé ; qu'en jugeant néanmoins que la résidence ne pouvait être considérée comme achevée au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors que les lots n°42 et 13, en particulier le local destiné à la cuisine, n'étaient toujours pas achevés et que la société [5] avait légitimement pu préserver ses intérêts en exigeant que toutes les informations et les garanties lui soient fournies établissant que la résidence serait équipée conformément à sa destination de résidence pour seniors avec services, sans rechercher, ainsi qu'elle y été invitée, si nonobstant l'absence d'achèvement de la cuisine collective, les conditions posées par les baux conclus avec les propriétaires quant à la fourniture de services n'étaient pas remplies, de sorte que la résidence aurait pu être exploitée conformément à sa destination, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1382 et 1383 du code civil et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;