LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause sur sa demande la SCP X...
Y...
Z...
A...devenue la SCP X...
Y...
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B... ;
Attendu selon l'arrêt attaqué, qu'un compromis de cession de droit au bail a été signé le 10 janvier 2003 entre la société Centrale d'achats, gestion et services (société CAGES) et la société Optique nouvelle (la cessionnaire), sous la condition suspensive que la société Marti Epinal (le bailleur), autorise la cession ; que la société CAGES a été mise en liquidation judiciaire le 4 février 2003, la SCP Guyon-Daval étant nommée liquidateur judiciaire (le liquidateur) ; que le juge-commissaire, par ordonnance du 17 février 2003, a autorisé la cession amiable du droit au bail au profit de la cessionnaire ; que le liquidateur après avoir mis en demeure cette dernière de passer l'acte de vente, l'a assignée et a obtenu paiement de dommages-intérêts ; que la SCP X...Aussedat Z...
A...(le notaire), appelée en cause par la cessionnaire, a été condamnée à la garantir à concurrence d'un quart ;
Sur le second moyen :
Attendu que le liquidateur fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande de dommages-intérêts, alors selon le moyen, que l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente de gré à gré acquiert, en l'absence de recours, force de chose jugée ; que le cessionnaire ne peut refuser ensuite de procéder à la vente ordonnée sauf s'il justifie d'un motif légitime tiré de la non-régularisation d'une condition suspensive relative à la survenance d'un événement postérieurement à la décision ainsi rendue ;
qu'en énonçant que l'ordonnance rendue le 17 février 2003 par le juge-commissaire ne faisait pas obstacle à la mise en oeuvre de la condition suspensive réservant l'accord exprès du bailleur tout en constatant que malgré le différend opposant déjà les parties quant à la réalisation de la condition suspensive litigieuse, la société Optique nouvelle n'avait pas rétracté son offre d'achat à la suite du prononcé de la liquidation judiciaire de la société CAGES et n'avait ensuite formé aucun recours à l'encontre de l'ordonnance rendue le 17 février 2003 par le juge-commissaire autorisant la cession de droit au bail aux conditions fixées dans le compromis de vente en date du 10 janvier 2003, d'où il résultait que cette décision était passée en force jugée et s'imposait à la société Optique nouvelle, la cour d'appel a violé l'article L. 622-18 du code de commerce dans sa rédaction applicable en la cause ;
Mais attendu que l'arrêt qui retient que le juge-commissaire a autorisé la cession amiable au vu du compromis régularisé avant la liquidation judiciaire, ne constate pas que la société Optique nouvelle n'a pas rétracté son offre d'achat à la suite du prononcé de la liquidation judiciaire de la société CAGES malgré le différend opposant déjà les parties quant à la réalisation de la condition suspensive litigieuse, que le moyen manque en fait ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par le liquidateur, l'arrêt retient que par lettre du 4 décembre 2002, le bailleur a fait connaître son accord pour consentir à cette cession moyennant le paiement d'un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 3 811, 22 euros, et en déduit que l'accord du bailleur sur la cession était acquis sous réserve d'une augmentation conséquente du loyer en cours ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le courrier du 4 décembre 2002 qui indiquait : " Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint un exemplaire du bail type pour une activité d'opticien Afflelou que nous serions prêts à signer pour le local d'Epinal moyennant un loyer mensuel hors taxe de 3811, 22 euros (25 000 francs) avec prise d'effet au 1er février 2003. Nous vous rappelons que le bail est un bail spécialisé dans l'activité du preneur ", concernait la conclusion d'un nouveau bail et ne faisait mention d'aucun accord, fût-il conditionnel, relatif à la cession du bail en cours, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 4 décembre 2002 et violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par le liquidateur, l'arrêt retient que la clause suspensive relative à l'accord exprès du bailleur avait été insérée au compromis de cession de droit au bail en raison du différend apparu entre le bailleur et le cessionnaire au sujet du montant du loyer du nouveau bail et que dès lors, la clause générale qui a été maintenue, malgré l'insertion d'une nouvelle condition suspensive, selon laquelle " le cessionnaire déclare avoir renégocié les termes d'un nouveau bail commercial avec le bailleur et dont la signature interviendra en suite de la réitération authentique des présentes ", ne vaut pas preuve d'un accord exprès du bailleur et du cessionnaire sur le montant du loyer du nouveau bail ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la seule condition suspensive insérée dans l'acte du 10 janvier 2003, relative à l'accord du bailleur à la cession du bail, était formulée en ces termes : " que le bailleur autorise expressément la présente cession du droit au bail ", et que la mention de ce que le cessionnaire déclarait avoir renégocié les termes d'un nouveau bail commercial avec le bailleur n'y apportait ni ajout, ni réserve, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 10 janvier 2003 et violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de satuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ;
Condamne la société Optique nouvelle aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Guyon-Daval ès qualités et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Guyon et Daval
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la S. C. P. Guyon-Daval agissant en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société C. A. G. E. S. de sa demande aux fins de voir condamner la société Optique Nouvelle à payer la somme de 76. 300 € à titre de dommages et intérêts,
Aux motifs que le compromis de cession du droit au bail signé le 10 janvier 2003 par la société Cages et la société Optique Nouvelle contient la clause suspensive suivante : « que le bailleur autorise expressément la présente cession droit au bail » ; que le bail liant la société Cages, locataire, et la société Marti Epinal, bailleur, signé le 6 mai 1998 précisait que les lieux faisant l'objet du bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à l'exploitation d'une activité de ventes d'articles de la maison et suivant l'activité définie sur l'extrait K bis du preneur ; que la cession du droit au bail n'était prévue qu'au profit d'un cessionnaire de son activité et le bailleur devait être appelé à concourir à l'acte de cession ; qu'en l'espèce, la cession du droit au bail devait être autorisée par la société Marti Epinal en raison de l'activité nouvelle exercée dans les locaux par la société Optique Nouvelle ; que le projet de nouveau bail adressé le 20 décembre 2002 par le bailleur à la société Optique Nouvelle modifie en effet la destination des lieux loués en précisant que ceux-ci devront exclusivement être consacrés par le preneur à l'exploitation d'une activité d'optique, lunettes et acoustiques ; qu'en outre ce projet de nouveau bail fixait le montant du loyer mensuel hors taxes à la somme de 3. 811, 22 euros alors que le bail en cours avait été conclu en 1998 sur un loyer mensuel de 13. 000 francs, soit 1. 981, 84 euros ; que par lettre du 4 décembre 2002, la société bailleresse a fait connaître son accord pour consentir à la cession du droit au bail moyennant le paiement d'un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 3. 811, 22 euros ; qu'ainsi l'accord du bailleur sur la cession était acquis sous réserve d'une augmentation conséquente du loyer en cours ; que la société Marti Epinal a fait parvenir à la société Optique Nouvelle, par courrier du 20 décembre 2002, un projet de nouveau bail en vue de recueillir l'accord de celle-ci, notamment sur le montant du nouveau loyer ; que la société preneuse n'a pas fait connaître par écrit sa réponse ; que cependant, par lettre en date du 8 janvier 2003, le notaire a interrogé le bailleur en ces termes : « Par ailleurs, ce dernier (la société Optique Nouvelle) m'informe qu'il avait été prévu téléphoniquement un loyer d'un peu plus de 20. 000 francs, soit 3. 048, 98 euros. Or il semble d'après le projet que le loyer soit de l'ordre d'un peu moins de 25. 000 francs, soit 3. 811, 23 euros. Qu'en est-il exactement ? » ; que la société Optique Nouvelle explique, par lettre du 26 mars 2003, qu'à la suite de l'existence d'un risque de différend avec le bailleur au sujet du montant du loyer, une condition suspensive particulière a été insérée au compromis de cession signé le 10 janvier 2003, à savoir l'accord exprès du bailleur ; que par lettre du 16 janvier 2003, la société Marti Epinal a confirmé son exigence que le loyer du nouveau bail serait fixé à la somme mensuelle de 3. 811, 23 euros en ces termes : « En ce qui concerne le loyer, il n'y a pas d'erreur. Je pense qu'il y a dû avoir une confusion, car le loyer a toujours été prévu pour un montant de 25. 000 francs HT mensuel » ; qu'il apparaît ainsi des pièces versées aux débats que la condition suspensive relative à l'accord exprès du bailleur a été insérée au compromis de cession du droit au bail en raison du différend apparu entre le bailleur et le cessionnaire au sujet du montant du loyer du nouveau bail ; que dès lors la clause générale qui a été maintenue, malgré l'insertion d'une nouvelle condition suspensive, selon laquelle « le cessionnaire déclare avoir renégocié les termes d'un nouveau bail commercial avec le bailleur et dont la signature interviendra en suite de la réitération authentique des présentes » ne vaut pas preuve d'un accord exprès du bailleur et du cessionnaire sur le montant du loyer du nouveau bail ; qu'en conséquence la condition suspensive portant sur l'accord exprès du bailleur à la cession du droit au bail est valide et s'impose aux parties ;
Alors en premier lieu qu'aux termes de la lettre adressée le 4 décembre 2002 à la société Nouvelle Optique, la société Marti Epinal indiquait : « Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint un exemplaire du bail type pour une activité d'opticien Afflelou que nous serions prêts à signer pour le local d'Epinal moyennant un loyer mensuel hors taxes de 3. 811, 22 euros (25. 000 francs) avec prise d'effet au 1er février 2003. Nous vous rappelons que le bail actuel est un bail spécialisé dans l'activité du preneur » ; que cette lettre avait pour seul objet, dans le cadre des pourparlers menés avec la société Optique Nouvelle, de définir les conditions du nouveau bail que les deux parties envisageaient de conclure et ne concernait en rien l'autorisation du bailleur quant à la cession du droit au bail relatif au bail en cours ; qu'en énonçant qu'aux termes de cette lettre « l'accord du bailleur sur la cession était acquis sous réserve d'une augmentation conséquente du loyer en cours », alors même que cette cession ne faisait l'objet d'aucune réserve émanant du bailleur, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 4 décembre 2002 et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors en deuxième lieu, qu'aux termes de l'acte sous seing privé en date du 10 janvier 2003 intitulé « Compromis de cession de droit au bail », conclu entre la société C. A. G. E. S. et la société Optique Nouvelle, était stipulée la clause suivante : « Ce bail en date du 6 mai 1998 a été consenti sous diverses charges et conditions dont l'énonciation est inutile, le cessionnaire déclarant avoir renégocié les termes d'un nouveau bail commercial avec le bailleur et dont la signature interviendra en suite de la réitération authentique des présentes » ; qu'il était ensuite exposé au titre du « Compromis de cession de droit au bail » que « les présentes » sont conclues sous différentes conditions suspensives dont : « e : que le bailleur autorise expressément la présente cession droit au bail (sic) » ; qu'en énonçant que la condition suspensive relative à l'accord exprès du bailleur a été insérée au compromis de cession de droit au bail en raison du différend apparu entre le bailleur et le cessionnaire au sujet du montant du loyer du nouveau bail alors même que le cessionnaire déclarait, dans un exposé préliminaire, « avoir renégocié » avec la société Marti Epinal les termes d'une nouvelle convention de bail qui se trouvait par là-même totalement dissociée de la cession de droit au bail, la cour d'appel a dénaturé l'acte en date du 10 janvier 2003 et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors en troisième lieu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en énonçant que « la condition suspensive relative à l'accord exprès du bailleur a été insérée au compromis de cession du droit au bail en raison du différend apparu entre le bailleur et le cessionnaire au sujet du montant du loyer du nouveau bail » sans rechercher si le bail conclu le 6 mai 1988 entre la société Marti Epinal et la société C. A. G. E. S. ne stipulait pas expressément une clause dite de « droit de préférence » subordonnant la cession du droit au bail à l'autorisation du bailleur d'où il résultait que la condition suspensive stipulée dans le « Compromis de cession de droit au bail » trouvait sa seule justification dans le bail susvisé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors en quatrième lieu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en ne recherchant pas si, aux termes du projet de nouveau bail transmis le 20 décembre 2002 par la société Marti Epinal à la société Optique Nouvelle, cette convention n'avait pas été assortie d'une condition suspensive tenant à la réalisation de la cession du droit au bail dont était titulaire la société C. A. G. E. S. et qui avait fait ensuite l'objet d'une autorisation du bailleur le 16 janvier 2003, d'où il résultait nécessairement que la conclusion d'un nouveau bail était subordonnée à la cession préalable du droit au bail existant, et non l'inverse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors en cinquième lieu que la réalisation de la condition suspensive rend la vente parfaite ; qu'en ne recherchant pas si la condition suspensive stipulée dans l'acte conclu le 10 janvier 2003 et dénommé « Compromis de cession de droit au bail » et relative à l'obtention de l'autorisation du bailleur ne s'était pas trouvée réalisée dès lors que dans la lettre adressée le 16 janvier 2003 à Me A..., notaire chargé d'instrumenter l'acte de cession en la forme authentique, la société Marti Epinal, bailleresse, écrivait : « Nous avons bien noté que la cession se fera le 15 février 2003. Nous sommes d'accord pour une prise d'effet au 15 février 2003 », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1181 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la S. C. P. Guyon-Daval agissant en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société C. A. G. E. S. de sa demande aux fins de voir condamner la société Optique Nouvelle à payer la somme de 76. 300 € à titre de dommages et intérêts,
Aux motifs que la société Cages a été mise en liquidation judiciaire par jugement en date du 4 février 2003 et que la SCP Guyon-Daval a été désignée en qualité de mandataire liquidateur ; que par lettre du 7 février 2003, le liquidateur a informé le notaire qu'il allait soumettre au Juge commissaire pour autorisation le compromis de vente portant sur le droit au bail de l'établissement d'Epinal au profit de la société Optique Nouvelle et a déclaré renoncer au délai imparti au cédant pour la réitération de l'acte par acte authentique au plus tard le 15 février 2003 ; qu'il a interrogé le notaire au sujet de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt ; qu'il apparaît ainsi que le liquidateur a décidé de continuer le bail en cours et le contrat de cession du droit au bail au profit du cessionnaire dans l'intérêt de la liquidation ; qu'il s'est inquiété de la levée de la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt au cessionnaire, mais n'a pas interrogé le notaire au sujet de la condition suspensive relative à l'accord exprès du bailleur ; que par ordonnance en date du 17 février 2002 sic ; il convient de lire 17 février 2003 le Juge commissaire a autorisé, au vu du compromis de vente régularisé avant la liquidation judiciaire, la cession amiable du droit au bail de l'établissement exploité sous l'enseigne « Marché aux Affaires » à Epinal moyennant 76. 300 euros payables comptant lors de la signature de l'acte notarié ; que cette ordonnance n'ayant fait l'objet d'aucune opposition, la SCP Guyon-Daval a mis en demeure la société Optique Nouvelle et le notaire de régulariser l'acte en la forme authentique ; que par courrier en date du 4 mars 2003, la société Optique Nouvelle a fait connaître que la clause résolutoire relative à l'accord du bailleur n'était pas remplie, les parties s'opposant sur le montant du loyer ; qu'en raison de ces circonstances, la réitération de l'acte n'a pas été menée à bien ; que le mandataire liquidateur était en droit de maintenir le contrat de bail et le compromis de cession du droit au bail dans l'intérêt de la liquidation par application des dispositions de l'article L. 622-13 ancien du code de commerce ; qu'il était cependant tenu par les clauses insérées dans le compromis de cession signé le 10 janvier 2003, notamment par le délai de réitération fixé au 15 février 2003 et par les clauses suspensives insérées au contrat ; qu'en l'espèce le mandataire liquidateur a déclaré renoncer au délai fixé pour la réitération de l'acte en la forme authentique par courrier du 7 février 2003 adressé au notaire, en tant que mandataire de la société Optique Nouvelle ; que ce délai a été stipulé dans l'intérêt du cédant ainsi qu'il résulte de cette clause du contrat : « le délai maximum accordé par le cédant au cessionnaire pour réaliser l'acquisition prévue par acte authentique expire le 15 février 2003 » ; que la clause prévue au cas où l'une des parties ne se présente pas dans le délai stipulé ne concerne pas l'hypothèse de l'expiration du délai de réitération ; qu'en tout cas il ressort des pièces du dossier que la société bailleresse n'a consenti à la cession du bail que moyennant la fixation d'un loyer majoré de manière importante et qu'aucun accord n'est intervenu entre le bailleur et le cessionnaire sur le montant du loyer ; que ce désaccord sur l'augmentation du loyer, qui est évoqué dans le courrier du notaire en date du 8 janvier 2003 et a justifié l'insertion de la condition suspensive portant sur l'accord exprès du bailleur, n'a pas pu être surmonté ; qu'il apparaît ainsi que la condition suspensive n'a pas été remplie et qu'en exécution du contrat cette circonstance rend nulle et de nul effet la convention entre les parties ; qu'il suit que la société Optique Nouvelle, qui n'a pas obtenu l'accord exprès du bailleur à la cession du bail, justifie d'un motif légitime de ne pas consentir à la cession du droit au bail ; que le fait que l'ordonnance du Juge commissaire autorisant la cession amiable du droit au bail n'ait pas fait l'objet d'un recours ne fait pas obstacle à la mise en oeuvre de la condition suspensive réservant l'accord exprès du bailleur ;
Alors que l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente de gré à gré acquiert, en l'absence de recours, force de chose jugée ; que le cessionnaire ne peut refuser ensuite de procéder à la vente ordonnée sauf s'il justifie d'un motif légitime tiré de la non-régularisation d'une condition suspensive relative à la survenance d'un événement postérieurement à la décision ainsi rendue ; qu'en énonçant que l'ordonnance rendue le 17 février 2003 par le juge-commissaire ne faisait pas obstacle à la mise en oeuvre de la condition suspensive réservant l'accord exprès du bailleur tout en constatant que malgré le différend opposant déjà les parties quant à la réalisation de la condition suspensive litigieuse, la société Optique Nouvelle n'avait pas rétracté son offre d'achat à la suite du prononcé de la liquidation judiciaire de la société C. A. G. E. S. et n'avait ensuite formé aucun recours à l'encontre de l'ordonnance rendue le 17 février 2003 par le juge19 commissaire autorisant la cession de droit au bail aux conditions fixées dans le compromis de vente en date du 10 février 2003, d'où il résultait que cette décision était passée en force jugée et s'imposait à la société Optique Nouvelle, la cour d'appel a violé l'article L. 622-18 du code de commerce dans sa rédaction applicable en la cause.
