LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mai 2009), que, par contrat du 25 mai 1970, la société Sapsi s'est vu concéder par la commune d'Isola l'aménagement foncier, l'hébergement des résidents, l'exploitation et l'entretien de la station Isola 2000 et que, par convention du 2 juillet 1992, elle s'est vu confier par le syndicat mixte pour l'aménagement et l'exploitation de la station d'Isola 2000 (le syndicat mixte) l'aménagement et l'équipement de la zone d'aménagement concertée d'Isola 2000 ; qu'en exécution de ces contrats, la société Sapsi a construit et cédé des bâtiments reliés par un couloir de circulation piétonne qu'elle a transformé, sans aucune autorisation, en une galerie marchande, dénommée Front de neige, ce qui l'a astreinte à devoir respecter des obligations de sécurité particulières ; que, les 13 avril et 3 août 1995, la société Sapsi et ses filiales, les sociétés Isola location, Diva, Les Adrets et Sapsi Exploitation, ont été mises en redressement judiciaire, étendue, par jugement du 5 décembre 1995, aux sociétés Sapsi, La Clairière, Les Adrets, Sapsi loisirs et Isola immobilier, M. X... étant désigné administrateur judiciaire ; que, par jugement définitif du 21 novembre 1996, un plan de cession de l'ensemble des actifs du groupe Sapsi a été arrêté au profit de M. Y..., avec faculté de substitution des sociétés de gestion d'Isola 2000 et d'aménagement Isola 2000 (les sociétés cessionnaires), la cession étant réalisée par acte notarié du 31 juillet 1997 ; que, par jugement du 21 mai 2003, le tribunal a déclaré irrecevable l'action intentée par les syndicats des copropriétaires des immeubles réalisés par la Sapsi (les syndicats des copropriétaires) en remboursement des dépenses avancées afin de réaliser des travaux de sécurisation de la galerie commerciale litigieuse ;
Attendu que les sociétés cessionnaires font grief à l'arrêt d'avoir déclaré les syndicats des copropriétaires recevables pour le surplus de leurs demandes, de les avoir dit bien fondés en leur demande de remboursement des frais et travaux de sécurisation de la galerie marchande Front de Neige déjà engagés, d'avoir ordonné la réouverture des débats afin qu'ils chiffrent les dépenses engagées et de les avoir déboutés de leurs demandes formées contre les syndicats des copropriétaires et de leur appel en garantie à l'encontre du syndicat mixte, alors, selon le moyen :
1°) que les personnes qui exécutent le plan de cession ne peuvent se voir imposer des charges autres que les engagements qu'elles ont souscrits au cours de sa préparation ; que la cour d'appel a expressément relevé que le jugement arrêtant le plan de cession des actifs de la SA Sapsi et de ses filiales mettait seulement à la charge de la société SAI 2000 et de la société SGI 2000, substituées à M. Y..., les travaux nécessaires à la sécurité de l'immeuble Front de Neige, y compris ceux faits par l'administrateur judiciaire, à l'exception des obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la SA Sapsi ; qu'en déclarant bien fondés l'ensemble des syndicats des copropriétaires en leur demande de remboursement des frais et travaux de sécurisation de la galerie marchande Front de Neige déjà engagés cependant qu'elle a dûment relevé que «le couloir de circulation initialement prévu entre les bâtiments jointifs a été transformé par la SASapsi et à son seul profit, sans aucune autorisation, en une galerie marchande dénommée front de neige », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 621-63,alinéa 3,du code de commerce dans sa rédaction applicable ;
2°) qu'en retenant que le repreneur et partant, les sociétés cessionnaires substituées, s'est engagé à exécuter et financer tous les travaux de sécurité de la galerie commerciale du Front de Neige cependant qu'elle avait dûment relevé qu'en des termes qu'elle a qualifiés de clairs, cette cession s'était faite à l'exclusion des obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la Sapsi, la cour d'appel a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
3°) que, dans leurs écritures délaissées, la société SAI 2000 et la société SGI 2000, substituées au repreneur, démontraient que la SA Sapsi avait ouvert la galerie marchande sans autorisation d'urbanisme commercial, avait violé le cahier des charges et le descriptif de division prévoyant seulement une zone piétonne et méconnu l'ensemble des règles juridiques de sécurité instituées notamment par le code de la construction et de l'habitation ; qu'elles en déduisaient exactement que n'étant pas tenues des obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la SA Sapsi, les demandes des syndicats des copropriétaires n'étaient pas fondées à leur encontre ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) que les personnes qui exécutent le plan de cession ne peuvent se voir imposer des charges autres que les engagements qu'elles ont souscrits au cours de sa préparation ; qu'en relevant, pour dire bien fondés l'ensemble des syndicats de copropriétaires en leur demande de remboursement des frais et travaux de sécurisation de la galerie marchande Front de Neige déjà engagés, que la société SAI 2000 et la société SGI 2000, substituées au repreneur, se sont engagées après avoir eu communication du rapport de la sous-commission de sécurité et des demandes de l'association syndicale libre Asfn, sans rechercher, comme elle y était invitée si l'offre de reprise, prenant certes en compte les documents susvisés, n'avait pas été limitée à un rôle de rénovation de la station par la réorganisation des plans de circulation, d'accueil, de stationnement, de stockage et d'enlèvement des ordures, de nettoyage et de déneigement, d'amélioration du couvert végétal et des équipements urbains en concertation avec la commune d'Isola 2000, le syndicat mixte et le département des Alpes-Maritimes, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 621-63, alinéa 3, du code de commerce dans sa rédaction applicable ;
5°) que, dans ses écritures délaissées, les sociétés cessionnaires démontraient que le couloir de circulation transformé en une galerie marchande était, au sens du droit de la copropriété, une partie commune ; qu'elles en déduisaient exactement que la charge de son aménagement, de sa gestion et de sa sécurité, incombait aux syndicats des copropriétaires ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire de nature à faire échec aux demandes de ces derniers, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) qu'en retenant, pour dire que les syndicats des copropriétaires ne la géraient pas, que la galerie marchande ne figure pas dans le cahier des charges sans rechercher, comme elle y était, si elle n'y figurait pas en tant que couloir de circulation piétonne, la cour d'appel a derechef privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 621-63, alinéa 3, du code de commerce dans sa rédaction applicable ;
7°) qu'en toute hypothèse, la cour d'appel a relevé qu'aux termes du plan de cession, le repreneur s'était engagé «à assurer tous les travaux nécessaires à la sécurité de Front de Neige y compris ceux faits par l'administrateur judiciaire depuis l'appel du ministère public mais non de reprendre les obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la SA Sapsi» ; qu'en déclarant bien fondés l'ensemble des syndicats des copropriétaires en leur demande de remboursement des frais et travaux de sécurisation de la galerie marchande Front de Neige déjà engagés, la cour d'appel, qui n'a précisé ni la date de référence des obligations des cessionnaires substituées au repreneur, ni la date de réalisation de ces travaux, ni leur nature, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 621-63, alinéa 3, du code de commerce dans sa rédaction applicable ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du jugement du 21 novembre 1996 et de l'arrêt 30 mai 1997 ayant analysé les clauses du plan de cession que le cessionnaire, auquel se sont substituées les sociétés cessionnaires, était tenu d'exécuter et de financer les travaux de sécurité de la galerie commerciale, transformée ainsi sans aucune autorisation par la société Sapsi à partir d'un couloir de circulation piétonne, tandis que les syndicats des copropriétaires non gestionnaires de la galerie avaient été contraints d'effectuer entre 1999 et 2006 des dépenses importantes pour financer des travaux de mises en sécurité de celle-ci sans en être remboursés par le cessionnaire pourtant parfaitement informé de la nature de ces travaux, l'arrêt décide qu'il n'y a pas lieu à interpréter ces clauses claires et non ambiguës du plan de cession ; que par ces constatations et appréciations faisant ressortir que le cessionnaire ne s'était pas vu imposer de charges autres que les engagements souscrits par lui au cours de l'élaboration du plan, la cour d'appel, hors de toute dénaturation, a pu en déduire, répondant ainsi aux conclusions prétendument délaissées évoquées par les troisième et cinquième branches, que les dépenses déjà engagées par les syndicats de copropriétaires entre 1999 et 2006 pour mettre en conformité la galerie marchande aux normes de sécurité étaient directement imputables à la carence des cessionnaires dans l'exécution de leurs engagements et constituaient un préjudice indemnisable ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés de gestion d'Isola 2000 et d'aménagement d'Isola 2000 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer aux syndicats des copropriétaires des immeubles Le Malinvern, La Lombarde, Le Chastellar, Le Tavels, Le Saint-Pierre, Le Pignals et Le Lavalette la somme globale de 2 500 euros, ainsi qu'à payer la somme globale de 2 500 euros à la commune d'Isola et au syndicat mixte pour l'aménagement et l'exploitation d'Isola 2000 et celle de 2 500 euros à M. X..., ès qualités, et rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société de gestion d'Isola 2000 et de la société d'aménagement Isola 2000
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré les SYNDICATS DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE MALINVERNE, LA LOMBARDE, LE PELEVOS, LE CHASTELLAR, LE TAVEL, LE SAINTPIERRE, LE PIGNALS et LE LAVALETTE recevables pour le surplus de leurs demandes, de les AVOIR dits bien fondés en leur demande de remboursement des frais et travaux de sécurisation de la galerie marchande FRONT DE NEIGE déjà engagés, d'AVOIR ordonné la réouverture des débats afin qu'ils chiffrent les dépenses engagées et d'AVOIR débouté les Sociétés SAI 2000 et SGI 2000 de leurs demandes formées contre les SYNDICATS DES COPROPRIETAIRES et de leur appel en garantie à l'encontre du SYNDICAT MIXTE POUR L'AMENAGEMENT ET L'EXPLOITATION DE LA STATION ISOLA 2000 ;
AUX MOTIFS QUE Me X..., ès-qualité de commissaire à l'exécution du plan, soutient que l'examen des demandes des SYNDICATS DES COPROPRIETAIRES présuppose l'interprétation de l'arrêt du 30 avril 1997 ; que la décision statuant sur le plan de cession, comme rappelé ci-dessus, mentionne s'agissant des travaux de sécurité du FRONT DE NEIGE, dans les motifs du jugement «(page7) Monsieur Y... Bernard s'engage à prendre en charge toutes les obligations juridiques matérielles et financières relatives aux problèmes de sécurité concernant le FRONT DE NEIGE conformément au caractère d'urgence soulevé par Monsieur le Préfet des Alpes-Maritimes», dans le dispositif du jugement, «ordonne au repreneur, dès l'entrée en jouissance, la transmission passive de toutes les obligations juridiques, matérielles et financières nées des problèmes de sécurité relatives à l'immeuble dénommé LE FRONT DE NEIGE, décharge corrélativement la SA SAPSI de toutes obligations de ce chef dont le repreneur, Bernard Y... et les sociétés substituées pour la reprise, seront tenues en leurs lieu et place et à les relever et garantir de toutes procédures ou actions nées ou à naître de ce chef, donne acte à l'administrateur judiciaire de ce qu'il a tenu informé les différents repreneurs intéressés, dont Bernard Y..., des rapports de la sous-commission de sécurité et des demandes de l'ASFN» ; que dans les motifs de l'arrêt (page 24), «qu'il résulte des offres faites par Mr Bernard Y... que ce dernier… s'est simplement engagé à assurer tous les travaux nécessaires pour la sécurité du public dans l'immeuble FRONT DE NEIGE», dans son dispositif «donne acte à Bernard Y... de ce qu'il s'est engagé à assurer tous les travaux nécessaires à la sécurité de l'immeuble FRONT DE NEIGE y compris ceux faits par l'administrateur judiciaire depuis l'appel du ministère public mais non de reprendre les obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la SA SAPSI» ; qu'il en résulte clairement que le cessionnaire auquel se sont substituées les Sociétés SAI 200 et SGI 2000 est tenu d'exécuter et financer les travaux de sécurité de la galerie commerciale du FRONT DE NEIGE ; que le repreneur s'y est engagé expressément et a reconnu avoir été tenu parfaitement informé de la nature de ceux-ci ayant eu la communication des rapports de la sous-commission de sécurité et des demandes de l'Association syndicale libre ASFN ; qu'il n'y a pas lieu à interprétation de ces clauses claires et non ambiguës ; qu'il ressort de l'ensemble des documents communiqués que le couloir de circulation initialement prévu entre les bâtiments jointifs a été transformé par la SAPSI et à son seul profit sans aucune autorisation en une galerie marchande dénommée FRONT DE NEIGE administrée par l'ASFN, dirigées par la SAPSI, liquidée depuis, et que les SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES appelants ne gèrent pas puisque ne figurant pas dans leur cahier des charges ; que ces derniers ont dû cependant, face aux menaces de fermeture et de mises en demeure diverses, faire effectuer, compte tenu de la carence des sociétés cessionnaires, des études et travaux de sécurité : en 1996, installation de 9 poteaux d'incendie côté piste (sur les terrains de la SAPSI et du repreneur) exigée par la commission de sécurité en raison de la non-conformité de la galerie marchande d'un coût de 400.000 francs, en 2006, création d'un escalier de secours comme issue supplémentaire de la galerie pour un montant de 80.000 euros, de nombreuses études et analyses sur les mises en sécurité entre 1999 et 2006 ; que ces frais, directement imputables à la carence des cessionnaires dans l'exécution de leurs engagements sont constitutifs d'un préjudice directement subi par les appelants qui sont fondés à en demander réparation ; qu'il est sans incidence que par délibération du 6 mars 2001 le SYNDICAT MIXTE POUR L'AMENAGEMENT ET L'EXPLOITATION DE LA STATION ISOLA 2000 ait résilié la convention de ZAC signée le 2 juillet 1992 avec la SAPSI et cédée aux sociétés cessionnaires, dès lors que cette résiliation est postérieure aux engagements pris en avril 1997 par le cessionnaire substitué en juillet 1997 par les Sociétés SAI 2000 et SGI 2000, dont l'objet était de permettre la réalisation d'une unité touristique nouvelle portant sur 75.000 m² supplémentaires, étrangère au présent débat ; que dès lors l'appel en garantie formé par les Sociétés SAI 2000 et SGI 2000 à l'encontre du SYNDICAT MIXTE, sans objet, et alors qu'elles ne peuvent se garantir de leurs propres carences, doit être rejeté ; que doivent également être rejetées comme non fondées les demandes formées par ces sociétés à l'encontre des copropriétés tendant à les voir condamner à fermer la galerie marchande et à faire tous travaux de conformité utiles ; que les SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES appelants n'ont toutefois pas chiffré leurs demandes de remboursement des dépenses déjà engagées ; qu'il convient en conséquence de rouvrir les débats et de les inviter à chiffrer leurs demandes ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les personnes qui exécutent le plan de cession ne peuvent se voir imposer des charges autres que les engagements qu'elles ont souscrits au cours de sa préparation ; que la Cour d'appel a expressément relevé que le jugement arrêtant le plan de cession des actifs de la SA SAPSI et de ses filiales mettait seulement à la charge de la Société SAI 2000 et de la Société SGI 2000, substituées à Monsieur Y..., les travaux nécessaires à la sécurité de l'immeuble FRONT DE NEIGE, y compris ceux faits par l'administrateur judiciaire, à l'exception des obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la SA SAPSI (arrêt, p.10, 2ème considérant) ; qu'en déclarant bien fondés l'ensemble des SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES en leur demande de remboursement des frais et travaux de sécurisation de la galerie marchande FRONT DE NEIGE déjà engagés cependant qu'elle a dûment relevé que «le couloir de circulation initialement prévu entre les bâtiments jointifs a été transformé par la SA SAPSI et à son seul profit, sans aucune autorisation, en une galerie marchande dénommée FRONT DE NEIGE» (arrêt, p.11, 1er considérant), la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 621-63 alinéa 3 du code de commerce dans sa rédaction applicable ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en retenant que le repreneur et partant, les sociétés cessionnaires substituées, s'est engagé à exécuter et financer tous les travaux de sécurité de la galerie commerciale du FRONT DE NEIGE cependant qu'elle avait dûment relevé qu'en des termes qu'elle a qualifiés de clairs, cette cession s'était faite à l'exclusion des obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la SAPSI, la Cour d'appel a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART dans leurs écritures délaissées, la Société SAI 2000 et la Société SGI 2000, substituées au repreneur, démontraient que la SA SAPSI avait ouvert la galerie marchande sans autorisation d'urbanisme commercial, avait violé le cahier des charges et le descriptif de division prévoyant seulement une zone piétonne et méconnu l'ensemble des règles juridiques de sécurité instituées notamment par le code de la construction et de l'habitation (conclusions récapitulatives signifiées le 25 octobre 2005, p.14 et s.); qu'elles en déduisaient exactement que n'étant pas tenues des obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la SA SAPSI, les demandes des SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES n'étaient pas fondées à leur encontre ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, les personnes qui exécutent le plan de cession ne peuvent se voir imposer des charges autres que les engagements qu'elles ont souscrits au cours de sa préparation ; qu'en relevant, pour dire bien fondés l'ensemble des SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES en leur demande de remboursement des frais et travaux de sécurisation de la galerie marchande FRONT DE NEIGE déjà engagés, que la Société SAI 2000 et la Société SGI 2000, substituées au repreneur, se sont engagées après avoir eu communication du rapport de la sous-commission de sécurité et des demandes de l'Association syndicale libre ASFN, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives signifiées le 25 octobre 2005, p.38 et s.) si l'offre de reprise, prenant certes en compte les documents susvisés, n'avait pas été limitée à un rôle de rénovation de la station par la réorganisation des plans de circulation, d'accueil, de stationnement, de stockage et d'enlèvement des ordures, de nettoyage et de déneigement, d'amélioration du couvert végétal et des équipements urbains en concertation avec la COMMUNE d'ISOLA 2000, le SYNDICAT MIXTE et le Département des Alpes Maritimes (cf. plan, p.20), la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L.621-63 alinéa 3 du code de commerce dans sa rédaction applicable ;
ALORS QUE, DE CINQUIEME PART, dans ses écritures délaissées, les Sociétés cessionnaires démontraient que le couloir de circulation transformé en une galerie marchande était, au sens du droit de la copropriété, une partie commune ; qu'elles en déduisaient exactement que la charge de son aménagement, de sa gestion et de sa sécurité, incombait aux SYNDICATS DES COPROPRIETAIRES (conclusions récapitulatives signifiées le 25 octobre 2005, p.20 et s.) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire de nature à faire échec aux demandes de ces derniers, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE SIXIEME PART, en retenant, pour dire que les SYNDICATS DES COPROPRIETAIRES ne la géraient pas, que la galerie marchande ne figure pas dans le cahier des charges sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives signifiées le 25 octobre 2005, p.20 et s.), si elle n'y figurait pas en tant que couloir de circulation piétonne, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L.621-63 alinéa 3 du code de commerce dans sa rédaction applicable ;
ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, la Cour d'appel a relevé qu'aux termes du plan de cession, le repreneur s'était engagé «à assurer tous les travaux nécessaires à la sécurité de l'immeuble FRONT DE NEIGE y compris ceux faits par l'administrateur judiciaire depuis l'appel du ministère public mais non de reprendre les obligations juridiques découlant de la qualité de concepteur et de constructeur de la SA SAPSI» ; qu'en déclarant bien fondés l'ensemble des SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES en leur demande de remboursement des frais et travaux de sécurisation de la galerie marchande FRONT DE NEIGE déjà engagés, la Cour d'appel, qui n'a précisé ni la date de référence des obligations des cessionnaires substituées au repreneur, ni la date de réalisation de ces travaux, ni leur nature, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L.621-63 alinéa 3 du code de commerce dans sa rédaction applicable.
