LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Laboratoire dentaire de l'orangerie du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Cabinet immobilier Dromson ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 2 juillet 2008), qu'après le décès de Léonie X..., propriétaire indivis de locaux commerciaux qui les avaient donnés à bail à la société Laboratoire dentaire de l'orangerie (la société), par l'intermédiaire de la société Cabinet immobilier Dromson, sans leur concours, ses ayants-droit, Mme Jeannine X..., Mme Colette X..., Mme Y... et M. Y... (les consorts X...-Y...) ont assigné la société en nullité du bail et cette dernière a appelé en garantie l'agent immobilier et demandé réparation de son préjudice résultant de l'impossibilité de vendre son fonds de commerce en raison de l'action dirigée à son encontre ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'avoir limité à la somme de 35 000 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la décision, son préjudice né de la perte de chance de vendre le fonds alors, selon le moyen :
1°/ qu'il résultait du courrier du laboratoire Aswad que la proposition d'acquisition du fonds, hors la procédure judiciaire en nullité du bail engagée par les propriétaires, était fixée à une valeur de 175 000 euros et ce, sans que ce montant ne fût assorti de réserves en raison de quelconques travaux de réhabilitation du local qui auraient dû être réalisés, ledit courrier précisant expressément que, «pour ce qui concerne la valeur du fonds commercial ainsi que de l'équipement, la somme de 220 000 euros que vous demandez me semble excessive. Pour ma part, je me limiterai à 175 000 euros à discuter» ; qu'il résultait du sens univoque des termes clairs et précis dudit courrier que la vente du fonds ne souffrait aucune incertitude et n'avait été empêchée que par suite de l'action en nullité du bail engagée par les consorts X...-Y... et dont ces derniers avaient été déboutés ; qu'en disant «qu'il n'est toutefois pas certain que la société Laboratoire dentaire de l'orangerie aurait pu retirer un tel prix de la vente de son fonds alors que l'un des candidats insistait sur les "travaux de réhabilitation encore à réaliser", la cour d'appel a dénaturé le contenu du courrier précité, violant l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'au surplus, la perte d'une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne saurait être évaluée forfaitairement ; qu'il était proposé à la société Laboratoire dentaire de l'orangerie de racheter le fonds pour un prix de 175 000 euros ; que les aménagements immobiliers intérieurs du local étaient estimés à la somme de 50 000 euros ; qu'en évaluant forfaitairement à 35 000 euros le dommage occasionné par la perte de chance, sans le mesurer à la chance perdue, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ qu'au reste, en matière d'évaluation du préjudice né d'une perte de chance, il appartient au juge de tenir compte des différents chefs de préjudices invoqués par la victime en déterminant, pour chacun d'eux, la fraction correspondant à la perte de chance de les éviter ; qu'il est constant que, dans ses conclusions d'appel, la société Laboratoire dentaire de l'orangerie avait fait valoir l'existence de deux chefs de préjudice distincts correspondant, l'un, à la perte de l'offre de reprise du droit au bail pour un montant de 175 000 euros et, l'autre, à la perte de la valeur de vente des aménagements immobiliers intérieurs du local estimée à la somme de 50 000 euros ; qu'en se contentant d'évaluer à «35 000 le dommage occasionné par la perte d'une chance de vendre le fonds à son juste prix» sans rechercher, pour chacun des préjudices précités, la fraction qui correspondait à la perte de chance de les éviter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel qui a pris en considération les travaux de réhabilitation à réaliser, a, hors toute dénaturation, ainsi mesuré la chance perdue de la société de vendre son fonds de commerce à un juste prix ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Laboratoire dentaire de l'orangerie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils, pour la société Laboratoire dentaire de l'orangerie
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 35.000 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la décision, le préjudice de la Société LABORATOIRE DENTAIRE DE L'ORANGERIE né de la perte de chance de vendre le fonds ;
AUX MOTIFS QUE « si la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L'ORANGERIE a cessé toute exploitation dans les locaux à compter du mois de mars 2004, concomitamment au départ à la retraite de son gérant, celle-ci démontre qu'elle avait auparavant vainement recherché un acquéreur ; qu'il résulte des courriers produits que tous les candidats à la reprise de l'activité n'ont pas poursuivi les négociations en raison de l'incertitude que faisait peser l'action introduite par les consorts X...-Y... sur la pérennité du bail ; que l'action engagée avec témérité par les consorts X...-Y... a ainsi, en décourageant les éventuels acquéreurs, privé leur locataire d'une chance de mener à leur terme des négociations sur la vente de son fonds ; que le fonds était attractif en raison de la "situation géographique du labo" et de son "niveau d'aménagement" (courrier du laboratoire Lafosse) ; que la chance perdue de vendre le fonds était sérieuse ; que les candidats avaient envisagé de négocier sur des prix compris entre 140.000 (offre Est-Labo) et 175.000 (offre Laboratoire Aswad) ; qu'il n'est toutefois pas certain que la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L'ORANGERIE aurait pu retirer un tel prix de la vente de son fonds alors que l'un des candidats insistait sur les "travaux de réhabilitation encore à réaliser" ; que la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer à 35.000 le dommage occasionné par la perte d'une chance de vendre le fonds à son juste prix ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de ce jour »,
ALORS QUE 1°), il résultait du courrier du laboratoire ASWAD que la proposition d'acquisition du fonds, hors la procédure judiciaire en nullité du bail engagée par les propriétaires, était fixée à une valeur de 175.000 euros et ce, sans que ce montant ne fût assorti de réserves en raison de quelconques travaux de réhabilitation du local qui auraient dû être réalisés, ledit courrier précisant expressément que, « pour ce qui concerne la valeur du fonds commercial ainsi que de l'équipement, la somme de 220.000 euros que vous demandez me semble excessive. Pour ma part, je me limiterai à 175.000 euros à discuter » ; qu'il résultait du sens univoque des termes clairs et précis dudit courrier que la vente du fonds ne souffrait aucune incertitude et n'avait été empêchée que par suite de l'action en nullité du bail engagée par les Consorts X...-Y... et dont ces derniers avaient été déboutés ; qu'en disant « qu'il n'est toutefois pas certain que la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L'ORANGERIE aurait pu retirer un tel prix de la vente de son fonds 175.000 euros (offre Laboratoire Aswad) alors que l'un des candidats insistait sur les "travaux de réhabilitation encore à réaliser" », la Cour d'appel a dénaturé le contenu du courrier précité, violant l'article 1134 du Code civil
ALORS QUE 2°), au surplus, la perte d'une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne saurait être évaluée forfaitairement ; qu'il était proposé à la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L'ORANGERIE de racheter le fonds pour un prix de 175.000 euros ; que les aménagements immobiliers intérieurs du local étaient estimés à la somme de 50.000 euros ; qu'en évaluant forfaitairement à 35.000 euros le dommage occasionné par la perte de chance, sans le mesurer à la chance perdue, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil
ALORS QUE 3°), au reste, en matière d'évaluation du préjudice né d'une perte de chance, il appartient au juge de tenir compte des différents chefs de préjudices invoqués par la victime en déterminant, pour chacun d'eux, la fraction correspondant à la perte de chance de les éviter ; qu'il est constant que, dans ses conclusions d'appel, la Société LABORATOIRE DENTAIRE DE L'ORANGERIE avait fait valoir (p. 9) l'existence de deux chefs de préjudice distincts correspondant, l'un, à la perte de l'offre de reprise du droit au bail pour un montant de 175.000 euros et, l'autre, à la perte de la valeur de vente des aménagements immobiliers intérieurs du local estimée à la somme de 50.000 euros ; qu'en se contentant d'évaluer à « 35.000 le dommage occasionné par la perte d'une chance de vendre le fonds à son juste prix » sans rechercher, pour chacun des préjudices précités, la fraction qui correspondait à la perte de chance de les éviter, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
