LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte M. et Mme X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre la société Henri Wurm immeubles ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 14 mai 2008), que, le 14 novembre 2001, Mme X... a conclu avec M. et Mme Y..., avec le concours de la société Wurm immeubles, un compromis de vente d'un immeuble pour un prix de 2 400 000 francs (365 877,64 euros) sous la condition suspensive de l'obtention, avant le 31 juillet 2002, du prêt nécessaire à l'acquisition, l'acte authentique de vente devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2002 ; que ce compromis, faute de réitération en la forme authentique dans le délai de six mois de sa passation, est devenu caduc par application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle ; que le 30 juillet 2002, M. X... a notifié à la société Wurm immeubles son opposition à la vente en se prévalant des dispositions de l'article 215 du code civil, le mandat de vente et le compromis de vente concernant l'immeuble litigieux qui constituait le domicile conjugal ayant été signés sans son accord ; que M. et Mme Y... ont réclamé à M. et Mme X... des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner sur le fondement de l'article 1382 du code civil à payer une somme aux époux Y..., alors, selon le moyen :
1°/ que la caducité n'opère que pour l'avenir ; qu'en sanctionnant par la responsabilité quasi délictuelle l'attitude reprochée aux époux X... pendant la période de validité du contrat qui avait précédé le prononcé de la caducité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'en tenant pour constant que Mme X... savait que le logement familial, qui lui appartenait en propre, était soumis aux prescriptions de l'article 215 du code civil, quand cette dernière invoquait, au contraire, le manquement de l'agence immobilière à son obligation d'information sur ce point, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°/ que les juges doivent préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; qu'en retenant que Mme X... savait que le logement familial, qui lui appartenait en propre, était soumis aux prescriptions de l'article 215 du code civil, sans préciser l'élément de preuve sur lequel elle fondait cette affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu' à supposer même que le compromis du 14 novembre 2001 n'eût encouru aucune nullité, il était devenu caduc en suite de l'expiration du délai de six mois prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 1er juin 1924, le 14 mai 2002, soit avant même que les acquéreurs n'apprennent la qualification de logement familial de l'immeuble vendu, à l'occasion de l'opposition de M. X... intervenue le 30 juillet 2002 ; que le préjudice résultant de l'impossibilité de réitérer la vente n'était donc pas imputable au comportement, fût-il fautif, des époux X..., mais à la carence des acquéreurs dans la réalisation des diligences propres à empêcher la caducité de l'acte ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... à réparer un préjudice qui était sans lien de causalité avec leur faute, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
5°/ qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les époux Y..., qui ignoraient la qualification de logement familial de l'immeuble litigieux et ne l'avaient apprise que postérieurement à l'expiration du délai de caducité, n'avaient pas abandonné le projet d'acquisition de cet immeuble en laissant expirer ce délai, indépendamment de ses éventuelles irrégularités, en sorte que le préjudice résultant des conséquences de cet abandon ne pouvait être imputé à la faute, même établie, des époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que la caducité du compromis de vente prive rétroactivement cet acte de tous ses effets ; qu'elle entraîne l'irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle et ne fait pas obstacle à la recevabilité d'une action en responsabilité délictuelle ;
Qu'ayant constaté que le compromis de vente était caduc, la cour d'appel n'a pas violé l'article 1382 du code civil en statuant sur le terrain de la responsabilité délictuelle ;
Et attendu que l'arrêt retient qu'il résulte des pièces du dossier que le mandat de vente avait été signé le 31 octobre 2001 au domicile des époux X... par Mme X... et en présence de M. X... qui était parfaitement d'accord sur le prix de vente de la villa et le montant des honoraires de l'agence immobilière ; que le compromis de vente entre M. et Mme Y... et M. et Mme X... concernant la vente du bien litigieux avait été signé au domicile des vendeurs le 14 novembre 2001 par Mme X..., en présence de M. X... ; qu' étaient également produites aux débats les attestations de M. Z..., gérant de société, relatant qu'à la demande de M. et Mme Y..., il avait été reçu le 21 mai 2002 par M. et Mme X... dans leur maison d'habitation afin d'y effectuer des relevés pour la création d'une salle de bains, à réaliser fin septembre, début octobre 2002, et de M. A..., exploitant une entreprise de peinture et décoration, indiquant avoir été reçu le 26 juillet 2002 par M. et Mme X... dans leur maison pour effectuer des relevés, en vue de l'établissement d'un devis, en précisant que M. X... les avait accompagnés dans cette visite, sans soulever la moindre remarque ; qu'il résulte du compte rendu de visite dressé le 14 août 2002, que M. X... avait informé Mme B..., négociatrice à l'agence immobilière Wurm, que deux cabinets d'expertise luxembourgeois et un cabinet de Metz avaient évalué la maison à 3 200 000 francs (487 836,85 euros), que deux personnes de sa connaissance se porteraient acquéreurs à ce prix, qu'il donnerait cependant priorité à M. et Mme Y... et qu'une négociation était toujours possible ; qu'il était constant par ailleurs qu'en définitive, le bien litigieux avait été cédé le 3 février 2003 pour le prix de 426 858 euros (2 800 000 francs) ; qu'il ne pouvait être sérieusement soutenu que M. et Mme Y..., en omettant d'assigner en réitération du compromis de vente dans le délai légal et en négligeant ainsi de mettre en oeuvre les moyens dont ils disposaient pour contrecarrer l'inertie des vendeurs, étaient à l'origine de leur préjudice, alors que la régularisation de la vente en la forme authentique était vouée à l'échec dès lors que la nullité du compromis était inéluctable pour violation des dispositions de l'article 215 du code civil ; que, par ailleurs, le fait pour M. et Mme X... d'avoir proposé une renégociation de la vente ne saurait en aucun cas les exonérer de leur responsabilité ; qu'au contraire, une telle proposition, dictée par le souci d'obtenir un prix plus élevé, conforme à d'autres offres survenues postérieurement, est révélatrice d'une particulière mauvaise foi qu'il convient de sanctionner ;
Que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire, par une décision motivée, sans méconnaître les termes du litige, et sans avoir à procéder à d'autres recherches, que tant Mme X..., qui avait proposé à la vente le logement familial qu'elle savait soumis aux prescriptions de l'article 215 du code civil sans s'être assurée préalablement de l'autorisation de son époux puis avait donné son accord à la manoeuvre de celui-ci ainsi qu'en attestait le compte rendu de visite du 14 août 2002 de l'agence Wurm, que M. X..., qui s'était opposé à la vente pour un motif certes fondé juridiquement mais allégué tardivement et de mauvaise foi dans le seul but de paralyser la vente immobilière imminente et de faire pression sur les acquéreurs afin qu'ils reconsidèrent le prix convenu, que M. et Mme X... avaient commis une faute en relation directe avec le préjudice allégué par les époux Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à payer aux époux Y..., à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la somme principale de 60.000 euros ;
AUX MOTIFS QU'il est constant, ainsi que l'admettent monsieur et madame Y..., que le compromis de vente, faute de réitération en la forme authentique dans le délai de six mois de sa passation, est caduc par application de l'article 42 de la loi du 1e juin 1924 ; que sur la demande de monsieur et madame Y... fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil, il convient de rappeler que si la caducité du compromis de vente sous seing privé a pour conséquence d'entraîner l'irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle fondée sur le non-respect des stipulations du contrat et la caducité de l'ensemble des clauses prévues au compromis, y compris la clause pénale, cette sanction ne fait pas obstacle à la recevabilité d'une action en responsabilité quasidélictuelle, sans que la règle du non-cumul des deux ordres de responsabilité puisse utilement être opposée dans la mesure où l'acte juridique n'existe plus par l'effet de la caducité ; qu'une telle sanction suppose toutefois que les acquéreurs démontrent une attitude fautive de la part des vendeurs, susceptible de donner lieu à réparation d'un préjudice ; que le 14 novembre 2001, madame X... a conclu avec monsieur et madame Maurice Y..., avec le concours de la société Wurm Immeubles, un compromis de vente de son immeuble sis ... les Metz, moyennant le prix principal de 2.400.000 francs net vendeur, la vente étant conclue sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs, au plus tard au 31 juillet 2002, du prêt nécessaire à l'acquisition ; qu'il résulte des pièces du dossier, qu'alors que les acquéreurs, ainsi qu'ils en justifient par une attestation de la Caisse de Crédit Agricole, avaient obtenu le prêt nécessaire au financement de l'acquisition, et que la signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2002 conformément à la convention des parties, monsieur Christian X... a notifié, par courrier du 30 juillet 2002 adressé à la société Wurm, son opposition à la vente en se prévalant des dispositions de l'article 215 du code civil, le mandat de vente et le compromis concernant l'immeuble litigieux qui constituait le domicile conjugal ayant été signés sans son accord ; qu'aux termes de différents courriers ainsi que d'une attestation délivrée le 28 septembre 2006 conforme aux prescriptions légales, madame B..., négociatrice à l'agence immobilière Wurm, a indiqué que le mandat de vente avait été signé le 31 octobre 2001 au domicile des époux X..., par madame X... et en présence de monsieur X... qui était parfaitement d'accord sur le prix de vente de la villa et le montant des honoraires de l'agence immobilière ; qu'elle a de même confirmé que le compromis de vente entre monsieur et madame Y... et monsieur et madame X... concernant la vente du bien litigieux sis ... les Metz avait bien été signé au domicile des vendeurs le 14 novembre 2001 par madame X..., en présence de monsieur X... ; que sont également produites aux débats les attestations de monsieur Jean Louis Z..., gérant de société, qui relate qu'à la demande de monsieur et madame Y..., il a été reçu le 21 mai 2002 par monsieur et madame X... dans leur maison d'habitation sise à Longeville les ... afin d'y effectuer des relevés pour la création d'une salle de bains, à réaliser fin septembre, début octobre 2002, et de monsieur Carmelo A... qui exploite une entreprise de peinture et décoration et qui indique avoir été reçu le 26 juillet 2002 à 20 heures par monsieur et madame X... dans leur maison sise ... les Metz pour effectuer des relevés, en vue de l'établissement d'un devis, en précisant que monsieur X... les a accompagnés dans cette visite, sans soulever la moindre remarque ; que de ces éléments, il résulte que monsieur X..., qui a participé en connaissance de cause à tous les actes préparatoires, avait parfaitement connaissance de la mise en vente par son épouse de son immeuble, lequel constituait le domicile conjugal, et de la signature d'un compromis au profit de monsieur et madame Y... ; qu'indépendamment du refus de réitérer le compromis de vente dont il ne leur est d'ailleurs pas fait grief, il est constant que tant madame X... qui a proposé à la vente le logement familial quelle savait soumis aux prescriptions de l'article 215 du code civil sans s'être assurée préalablement de l'autorisation de son époux, puis a donné son accord tacite à la manoeuvre de celui-ci ainsi qu'en atteste le compte rendu de visite de l'agence Wurm daté du 14 août 2002 qui porte la signature de madame B..., que monsieur X..., qui s'est opposé à la vente pour un motif certes fondé juridiquement mais allégué tardivement et de mauvaise foi, dans le seul but de paralyser la vente immobilière imminente et de faire pression sur les acquéreurs afin qu'ils reconsidèrent le prix convenu, ont commis une faute en relation directe avec le préjudice allégué par les intimés ; qu'il résulte à cet égard du compte rendu de visite dressé le 14 août 2002, que monsieur X... a informé madame B... que deux cabinets d'expertise luxembourgeois et un cabinet de Metz avaient évalué la maison à 3.200.000 francs, que deux personnes de sa connaissance se porteraient acquéreurs à ce prix, qu'il donnerait cependant priorité à monsieur et madame Y... et qu'une négociation était toujours possible ; qu'il est constant par ailleurs qu'en définitive, le bien litigieux a été cédé le 3 février 2003 pour le prix de 426.858 (2.800.000 francs) ; qu'il ne peut être sérieusement soutenu que monsieur et madame Y..., en omettant d'assigner en réitération du compromis de vente dans le délai légal et en négligeant ainsi de mettre en oeuvre les moyens dont ils disposaient pour contrecarrer l'inertie des vendeurs, sont à l'origine de leur préjudice, alors que la régularisation de la vente en la forme authentique était vouée à l'échec dès lors que la nullité du compromis était inéluctable pour violation des dispositions de l'article 215 du code civil ; que, par ailleurs, le fait pour monsieur et madame X... d'avoir proposé une renégociation de la vente ne saurait en aucun cas les exonérer de leur responsabilité ; qu'au contraire, une telle proposition, dictée par le souci d'obtenir un prix plus élevé, conforme à d'autres offres survenues postérieurement, est révélatrice d'une particulière mauvaise foi qu'il convient de sanctionner ;
1°) ALORS QUE la caducité n'opère que pour l'avenir ; qu'en sanctionnant par la responsabilité quasi-délictuelle l'attitude reprochée aux époux X... pendant la période de validité du contrat qui avait précédé le prononcé de la caducité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Subsidiairement :
2°) ALORS QU' en tenant pour constant que madame X... savait que le logement familial, qui lui appartenait en propre, était soumis aux prescriptions de l'article 215 du code civil, quand cette dernière invoquait, au contraire, le manquement de l'agence immobilière à son obligation d'information sur ce point, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE les juges doivent préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; qu'en retenant que madame X... savait que le logement familial, qui lui appartenait en propre, était soumis aux prescriptions de l'article 215 du code civil, sans préciser l'élément de preuve sur lequel elle fondait cette affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU' à supposer même que le compromis du 14 novembre 2001 n'eût encouru aucune nullité, il était devenu caduc en suite de l'expiration du délai de 6 mois prévu par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 1e juin 1924, le 14 mai 2002, soit avant même que les acquéreurs n'apprennent la qualification de logement familial de l'immeuble vendu, à l'occasion de l'opposition de monsieur X... intervenue le 30 juillet 2002 ; que le préjudice résultant de l'impossibilité de réitérer la vente n'était donc pas imputable au comportement, fût-il fautif, des époux X..., mais à la carence des acquéreurs dans la réalisation des diligences propres à empêcher la caducité de l'acte ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... à réparer un préjudice qui était sans lien de causalité avec leur faute, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
5°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les époux Y..., qui ignoraient la qualification de logement familial de l'immeuble litigieux et ne l'avaient apprise que postérieurement à l'expiration du délai de caducité, n'avaient pas abandonné le projet d'acquisition de cet immeuble en laissant expirer ce délai, indépendamment de ses éventuelles irrégularités, en sorte que le préjudice résultant des conséquences de cet abandon ne pouvait être imputé à la faute, même établie, des époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
subsidiaireLe moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à payer aux époux Y..., à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la somme principale de 60.000 euros ;
AUX MOTIFS QUE sur le montant du préjudice évalué à la somme globale de 125.000 par monsieur et madame Y..., il résulte des pièces du dossier qu'ils ont vendu, suivant acte signé le 30 août 2002 devant C... Simon et Remy, notaires, leur maison sise ... Saint Germain pour le prix de 192.085 dans la perspective d'acquérir l'immeuble des époux X... et qu'ils ont dû se reloger dans l'attente de l'acquisition d'un nouveau bien ; qu'ils justifient avoir pris en location, à compter du 2 septembre 2002, un appartement sis ... moyennant un loyer mensuel de 800 , les frais d'agence s'élevant à la même somme de 800 , et exposé des frais de déménagement à hauteur de 2889 suivant facture de l'entreprise Vaglio, des frais de garde-meuble pour un montant mensuel de 74 ainsi que des frais de location parking pour deux voitures ; que toutefois, les appelants incidents qui indiquent n'avoir retrouvé un bien équivalent à celui des époux X... qu'en septembre 2004, ne justifient pas des démarches qu'ils auraient effectuées à cette fin pendant deux années, qui se seraient soldées par des échecs ; que les postes de préjudice relatifs aux différents loyers doivent dès lors être réduits et le préjudice matériel fixé à la somme globale de 20.000 - le poste relatif à l‘achat d'appareils ménagers, qui demeurent acquis aux époux Y..., étant écarté ; que s'agissant du préjudice patrimonial, s'il est certain, ainsi que l'indique monsieur D... dans son rapport, que monsieur et madame Y... ont dû exposer un surcoût pour l'acquisition d'un bien similaire à celui vendu par monsieur et madame X... compte tenu de la conjoncture inflationniste du marché immobilier au cours des années 2002 et suivantes, il sera toutefois observé que les appelants incidents, qui indiquent avoir acquis un immeuble en juillet 2004, ne précisent pas le prix d'acquisition dudit immeuble pas plus, ainsi que relevé plus haut, qu'ils ne justifient des diligences effectuées pendant deux années pour trouver un autre bien ; qu'il convient, par ailleurs, de tenir compte, pour évaluer justement le préjudice patrimonial subi, qui sera dès lors estimé à la somme de 35.000 , des intérêts qu'ils ont perçus sur le prix de vente de leur immeuble sis à Châtel Saint Germain qui a nécessairement fait l'objet d'un placement financier ;
1°) ALORS QU' en indemnisant le préjudice relatif à la nécessité pour les époux Y... de payer des loyers entre la date de la vente de leur immeuble en septembre 2002 et celle de l'achat d'un nouveau bien en septembre 2004, tout en constatant qu'ils ne justifiaient pas des diligences effectuées pendant ces deux années pour trouver un autre bien, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QU' en indemnisant le préjudice patrimonial lié à la hausse des prix dans le marché immobilier entre la date de la vente de leur immeuble en septembre 2002 et celle de l'achat d'un nouveau bien en septembre 2004, tout en constatant qu'ils ne justifiaient ni des diligences effectuées pendant ces deux années pour trouver un autre bien ni du prix d'acquisition de leur nouveau bien, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1382 du code civil.
