LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait de la lecture des stipulations du règlement de copropriété que l'activité d'enseignement avait été retenue conforme à la destination de l'immeuble et que le " cahier des charges " n'avait pas expressément interdit cette activité aux étages, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que l'activité d'enseignement avait été autorisée par le règlement de copropriété ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les troubles certains occasionnés par la fréquentation de l'immeuble par les élèves de l'école ne constituaient pas un inconvénient anormal du voisinage faute de présenter un caractère de gravité suffisant, et souverainement retenu que la présence d'élèves devant la porte d'entrée de l'immeuble, le fait qu'ils empruntaient dans la journée les escaliers et l'ascenseur pour se rendre dans les locaux de celle-ci et discutaient entre eux à la sortie des cours, ne pouvaient, alors que cette activité était prévue au " cahier des charges ", être considérés comme des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que le syndicat devait être débouté de ses demandes de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Richelieu aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Richelieu à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Richelieu ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me FOUSSARD, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Richelieu
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé qu'une activité d'enseignement était autorisée dans l'immeuble et rejeté les demandes formées par la copropriété ;
AUX MOTIFS QUE « le règlement de copropriété établi le 6 août 1948, contient les clauses suivantes : Article 2 relatif à la « Bonne tenue de la Maison » : « A – Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et moeurs, celles-ci devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. B – Il ne pourra être exercé dans les étages aucune profession en dehors des professions de : un seul établissement d'enseignement y existant en ce moment et dont la propriétaire actuelle est Mme Y...- Z..., docteurs, médecin, avocat, avoué, notaire, officier ministériel, cabinet d'architecte ou professions similaires, à la condition, s'il s'agit d'un médecin ou chirurgien, qu'il ne soit établi dans la maison ni clinique, ni laboratoire d'expériences. C- …. D – Mais il ne pourra jamais être établi dans l'immeuble : 1°) aucun établissement insalubre, incommode ou immoral ; 2°) aucun établissement industriel ou commercial pouvant gêner les voisins, par le bruit, l'odeur, la fumée ou les émanations, ou nuire à la tranquillité de la maison tel qu'un cours de danses, de musique et de chants (…) » ; Article 7 relatif aux baux consentis : « Les baux consentis par les propriétaires d'appartements devront contenir la déclaration par les locataires qu'ils se soumettent à l'obligation d'habiter bourgeoisement et d'observer en ce qui les concerne les prescriptions du règlement de copropriété dont ils reconnaissent avoir pris connaissance, l'inobservation par eux de ce règlement pourrait entraîner la résiliation des baux » ; que l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété incluant ou non l'état descriptif de division « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes » ; « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » ; que l'alinéa 1er de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute que : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble » ; qu'il ressort de la lecture des stipulations du règlement de copropriété que l'activité d'enseignement a été retenue comme conforme à la destination de l'immeuble ; que le cahier des charges n'a pas expressément interdit cette activité dans les étages ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a constaté que l'activité d'enseignement avait été autorisée par le règlement de copropriété (…) » (arrêt, p. 5) ;
ALORS QUE l'article 2 du règlement de copropriété énonçait :
« Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et moeurs, celles-ci devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison Il ne pourra être exercé dans les étages aucune profession en dehors des professions de : un seul établissement d'enseignement y existant en ce moment (…), docteurs, médecin, avocat, avoué, notaire, officier ministériel, cabinet d'architecte ou professions similaires, à la condition, s'il s'agit d'un médecin ou chirurgien, qu'il ne soit pas établi dans la maison ni clinique ni laboratoire d'expériences » Que l'obligation d'occupation bourgeoise était également rappelée par l'article 7 du même règlement qui énonçait que : « Les baux consentis par les propriétaires d'appartements devront contenir la déclaration par les locataires qu'ils se soumettent à l'obligation d'habiter bourgeoisement et d'observer en ce qui les concerne les prescriptions du règlement de copropriété dont ils reconnaissent avoir pris connaissance, l'inobservation par eux de ce règlement pourrait entraîner la résiliation des baux » ; qu'en s'abstenant de rechercher si, en dehors de l'établissement établi dans l'immeuble en 1948, seules les professions énumérées par le règlement (docteurs, médecin, avocat, avoué, notaire, officier ministériel, architecte ou professions similaires) pouvaient être exercées et si, par suite, le règlement de copropriété autorisait l'exploitation d'un établissement d'enseignement au deuxième étage, quand l'établissement existant en 1948 était situé au rez-de-chaussée et donnait sur cour, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 7, 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes formées contre M. X... et la Société INTERNATIONAL HOUSE ;
AUX MOTIFS QUE « le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE RICHELIEU soutient également que l'activité exercée par la Société INTERNATIONAL HOUSE serait à l'origine de nuisances pour les autres copropriétaires ; que toutefois, les troubles certains occasionnés par la fréquentation de l'immeuble par les élèves de l'école décrits dans les attestations versées aux débats (Mme C..., Me Philippe B..., avocat, et les employés de son cabinet) et dans le procès-verbal de constat du 3 juillet 2001 pour ceux directement imputables à l'appelante, ne constituent nullement un inconvénient anormal du voisinage faute de présenter un caractère de gravité suffisant ; qu'en effet, la présence d'élèves devant la porte d'entrée de l'immeuble, le fait qu'ils empruntent durant la journée les escaliers et l'ascenseur de la copropriété pour se rendre dans les locaux de l'école et discutent entre eux à la sortie des cours ne peuvent, alors que cette activité d'enseignement est prévue au cahier des charges, être considérés comme des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage s'agissant d'un immeuble situé en plein centre de la métropole niçoise et soumis à bien d'autres contraintes, notamment le bruit et la pollution générés par la circulation automobile ; qu'ainsi, c'est à tort que le premier juge a retenu l'existence d'un trouble anormal de voisinage causé par la Société INTERNATIONAL HOUSE, locataire de M. X..., et qu'il y a lieu en conséquence de réformer sur ce point le jugement entrepris et de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes (…) » (arrêt, p. 5, antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 6, § 1er) ;
ALORS QUE, premièrement, c'est une chose que de savoir si, conformément aux caractéristiques du milieu environnant, un comportement révèle un trouble anormal de voisinage eu égard aux règles qui régissent les rapports entre voisins, étrangers les uns aux autres, c'en est une autre que de savoir si un comportement au sein d'un immeuble révèle une gêne eu égard aux prescriptions du règlement de copropriété excluant tout comportement « pouvant gêner les voisins par le bruit, l'odeur, la fumée ou les émanations, ou nuire à la tranquillité de la maison », les juges du fond devant alors se déterminer en considération des seules exigences du règlement de copropriété ; qu'en se déterminant au regard des règles régissant les troubles anormaux de voisinage, les juges du fond ont violé, par fausse application, les règles régissant les troubles anormaux de voisinage ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, en faisant abstraction des prescriptions du règlement de copropriété et en s'abstenant de rechercher si l'activité déployée par l'établissement d'enseignement n'enfreignait pas les exigences du règlement de copropriété, qui était seul pertinent, les juges du fond ont violé les articles 1134 du Code civil, ensemble les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
