LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1743, alinéa 1er, du code civil ;
Attendu que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Amiens, 30 août 2007), que les époux X..., propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation occupé par les époux Y..., l'ont vendu, suivant acte authentique du 12 juillet 2001, à la société civile immobilière Isola Bella (la SCI) qui l'a revendu à Mme Z... ; que la SCI a assigné les consorts X...- Y... en résiliation d'un bail du 15 mai 2001 et sollicité leur expulsion ; que les consorts X...- Y... s'étant prévalus d'un contrat de bail sous seing privé conclu entre eux le 23 février 2001, la SCI et Mme Z... ont soulevé l'inopposabilité à leur endroit de ce bail et demandé que soit prononcée sa résolution ;
Attendu que pour dire qu'aucun bail n'était opposable à la SCI et à Mme Z... et que les consorts X...- Y... étaient occupants sans droit ni titre, l'arrêt retient que l'acte du 15 mai 2001 ne saurait être tenu pour une preuve de la réalité du bail allégué, que l'acte authentique du 12 juillet 2001 se borne à mentionner " l'immeuble est actuellement occupé par M. et Mme Y... moyennant des charges et conditions et loyer bien connus de l'acquéreur qui le reconnaît expressément ", que cette stipulation est rédigée en termes tellement vagues que l'on ne saurait prétendre que la " substance " de l'acte sous seing privé du 23 février 2001 a été " constatée " dans l'acte authentique, qu'il n'y est même pas précisé si les époux Y... ont la qualité de locataires, ni même s'il existe véritablement un bail, qu'on ne peut exclure que dans l'esprit de l'acquéreur, la clause concernait le projet de bail du 15 mai 2001, que le bail du 23 février 2001 n'a donc pas non plus date certaine, que les consorts X...- Y... ne peuvent se prévaloir de l'article 1743 du code civil et sont occupants sans droit ni titre ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'acte de vente conclu sous la forme authentique entre les époux X... et la SCI faisait référence à une occupation des lieux par les époux Y... moyennant un loyer connu d'elle, ce dont il résultait que la SCI avait eu connaissance avant la vente de l'existence d'un bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté les consorts X...- Y... de leur demande en dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 30 août 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ;
Condamne, ensemble, la SCI Isola Bella et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la SCI Isola Bella et Mme Z... à payer aux consorts X...- Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Isola Bella et de Mme Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour les consorts X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit qu'il n'est justifié d'aucun bail opposable à la SCI ISOLA BELLA et à Madame Z... et que les consorts X...- Y... sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier sis à...,... et ..., d'AVOIR en conséquence dit qu'ils devaient, ainsi que tous occupant de leur chef, vider et quitter les lieux dans le délai de deux mois prévu à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et qu'à défaut il serait procédé à leur expulsion et de les AVOIR enfin condamnés à payer une indemnité d'occupation de 400 par mois pour la période allant du mois d'août 2001 jusqu'à la libération effective des lieux, sauf à déduire des sommes ainsi exigibles la somme de 5. 33, 72 que la SCP ISOLA BELLA et Madame Z... reconnaissent avoir perçue ;
AUX MOTIFS QUE l'acte authentique du 12 juillet 2001 se borne à mentionner : « l'immeuble est actuellement occupé par Monsieur et Madame Y... moyennant des charges, conditions et loyer bien connus de l'acquéreur qui le reconnaît expressément, Monsieur et Madame Y... fille et gendre des vendeurs » ; que cet acte a certes été signé par l'acquéreur qui est présumé l'avoir au préalable lu ; que si l'on peut s'étonner que cette clause n'ait pas attiré son attention, il serait cependant hâtif d'en conclure que le bail du 23 février 2001 lui est opposable ; que cette stipulation est rédigée en des termes tellement vagues que l'on ne saurait prétendre que la substance de l'acte sous seing privé du 23 février 2001 a été constatée dans l'acte authentique ; qu'il n'y est pas même précisé si les époux Y... ont la qualité de locataires, ni même s'il existe véritablement un bail ; qu'on ne peut exclure que dans l'esprit de l'acquéreur, la clause précitée concernait le projet de bail du 15 mai 2001 et ce, d'autant que rien ne permet d'affirmer, en l'état du dossier, que l'irrégularité affectant cet écrit lui est nécessairement imputable et que la promesse unilatérale de vente du 22 février 2001 ne mentionne aucun bail et comporte même une interdiction pour le promettant de porter atteinte au droit de propriété et aux conditions de jouissance promises par le bénéficiaire ; que le bail du 23 février 2001 n'a donc pas date certaine ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la jouissance d'une chose moyennant le paiement d'un loyer implique nécessairement l'existence d'un bail ; que, par ailleurs, le bénéficiaire d'un bail peut se prévaloir des dispositions de l'article 1743 du Code civil même si le bail n'a pas acquis date certaine, dès lors que le nouvel acquéreur a eu connaissance de l'existence de celui-ci ; qu'en l'espèce, il résulte des propres motifs de l'arrêt attaqué que l'acte authentique de vente du 12 juillet 2001 mentionnait que les époux Y... occupaient l'immeuble vendu moyennant le paiement d'un loyer, ce dont il résultait que les nouveaux acquéreurs avaient parfaitement connaissance de l'existence d'un bail stipulé à leur profit ; qu'en affirmant que ce bail n'était pas opposable aux nouveaux acquéreurs dès lors que les mentions de l'acte authentique étaient insuffisantes à lui conférer une date certaine, la Cour d'appel a violé les article 1328, 1709 et 1743 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en affirmant qu'« on ne peut exclure que dans l'esprit de l'acquéreur, la clause précitée concernait le projet de bail du 15 mai 2005 », la Cour d'appel, a statué à la faveur d'un motif dubitatif ; qu'en conséquence, elle a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en affirmant que le bail mentionné à l'acte authentique aurait pu être le projet de bail du 15 mai 2001 quand le preneur désigné dans ce projet était non les époux Y..., seuls mentionnés à l'acte authentique comme étant locataires, mais Monsieur Moïse X..., la Cour d'appel a encore violé les articles 1328, 1709 et 1743 du Code civil.
