LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° J 07-19.609 et n° Q 07-19.913 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° J 07-19.609 des époux X... et le moyen unique du pourvoi n° Q 07-19.913 des époux Y..., réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que, par suite de la cession par M. Z... aux époux Y... des parcelles 138 et 179 issues de la division de son terrain, la parcelle 180, elle-même issue de cette division, se trouvait enclavée, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a exactement retenu que M. Z..., qui avait conservé la parcelle enclavée, était en droit de demander un passage sur la parcelle vendue aux époux Y... ayant un accès sur la voie publique sans que puisse lui être opposé le caractère volontaire de l'enclave, ou, à défaut de passage suffisant sur ce fonds, un passage sur un autre fonds voisin ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros et condamne les époux X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP GHESTIN, avocat aux Conseils pour les époux X..., demandeurs au pourvoi n° J 07-19.609
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que monsieur Z... est en droit, par application de l'article 684 du code civil, de réclamer le bénéfice d'un passage sur le fonds des époux Y..., ou à défaut de passage suffisant sur ce fonds un passage sur un autre fonds voisin conformément aux dispositions de l'article 682 du Code civil ;
AUX MOTIFS QUE l'acte de vente du 24 janvier 1980 entre les époux X... et les époux Z... ne rappelle pas la servitude de passage consentie par les époux X... aux époux A... et B... et s'il en est fait état dans la convention du 4 septembre 1980 c'est pour indiquer que les immeubles propriétés des époux Z... sont libérés de cette servitude de passage, ce qui impliquent qu'ils ne sont plus grevés de cette servitude ; qu'il ressort du témoignage de M. B... que les époux Z... n'ont pas souhaité bénéficier d'une servitude conventionnelle de passage sur le fonds X..., ce qui est compréhensible puisque les parcelles qu'ils ont acquises disposaient d'un accès direct à la voie publique ; que du fait de la cession des parcelles 138 et 179 aux époux Y..., la parcelle 180 se trouve privée d'accès à la voie publique et l'acte de vente du 7 décembre 2004 ne prévoit aucune servitude de passage au profit du terrain conservé par le vendeur, lequel est enclavé ; que selon l'article 684 du Code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que toutefois dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable ; qu'il s'ensuit qu'en cas de vente d'une partie d'un fonds le vendeur qui a conservé une parcelle devenue enclavée par suite de cette cession est en droit de demander un passage sur la parcelle vendue ayant une issue sur la voie publique, sauf insuffisance du passage susceptible d'être établi sur le fonds provenant de la division ; que M. Z... peut donc solliciter un passage sur le fonds des époux Y... sans que puisse lui être opposé le caractère volontaire de l'enclave ; qu'il ressort des documents versés aux débats que la partie de la parcelle 179 sur laquelle devrait se situer l'assiette du passage nécessaire au désenclavement de la parcelle 180 est encombrée par un puit, ce qui pose la question de la suffisance du passage à cet endroit et de l'éventuelle application des dispositions de l'article 682 du Code civil ; que la Cour ne disposant pas d'éléments d'appréciation sur ce point il convient d'ordonner une mesure d'instruction (arrêt attaqué p. 4 al. 6 à 9, p. 5 al. 1 à 5).
ALORS QUE lorsque l'état d'enclave d'un fonds résulte d'un fait volontaire de son propriétaire, celui-ci ne peut revendiquer aucune servitude de passage sur un fonds voisin ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... avaient soutenu dans leurs conclusions d'appel que Monsieur Z... avait divisé son fonds en trois lots et vendu deux d'entre eux aux époux Y... en conservant la propriété de la parcelle ainsi divisée qui n'avait pas d'accès à la voie publique ; qu'ils en déduisaient le caractère volontaire de l'enclave qui s'opposait à sa demande en reconnaissance d'une servitude de passage sur leur terrain ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit par Me LE PRADO, avocat aux Conseils pour les époux Y..., demandeurs au pourvoi n° Q 07-19.913
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR dit que Monsieur Z... était en droit de réclamer le bénéfice d'un passage sur le fonds des époux Y... ;
AUX MOTIFS QUE « l'acte de vente intervenu le 4 janvier 1980 entre les époux X... et les époux Z... ne rappelle pas la servitude de passage consentie par les époux X... le 16 mars 1978 aux époux A... et B..., et si dans la convention du 4 septembre 1980 il en est fait état, il est aussi clairement indiqué que les immeubles propriété des époux Z... sont libérés de cette servitude de passage, ce qui implique qu'ils ne sont pas grevés par cette servitude ; qu'il ressort du témoignage de Monsieur B... que les époux Z... n'ont pas souhaité bénéficier d'une servitude conventionnelle de passage sur le fonds X..., ce qui est compréhensible puisque les parcelles qu'ils ont acquises disposaient d'un accès direct à la voie publique ; que du fait de la cession des parcelles 138 et 179 aux époux Y..., la parcelle 180 se trouve privée de cet accès à la voie publique, et l'acte de vente du 7 décembre 2004 ne prévoit aucune servitude de passage sur les parcelles vendues au profit du terrain conservé par le vendeur, lequel est incontestablement enclavé ; que l'article 684 du Code civil dispose que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable ; qu'il s'ensuit qu'en cas de vente d'une partie d'un fonds, le vendeur qui a conservé une parcelle devenue enclavée par suite de cette cession, est en droit de demander un passage sur la parcelle vendue ayant une issue sur la voie publique, et ne peut le réclamer, sauf insuffisance du passage susceptible d'être établi sur le fonds provenant de la division, que sur ce fonds ; que Monsieur Z... peut donc, en application de l'article 684 alinéa 1er du Code civil, solliciter un passage sur le fonds des époux Y..., sans que puisse lui être opposé le caractère volontaire de l'enclave ; que cependant il ressort des documents versés aux débats que la partie de la parcelle 179 sur laquelle devrait se situer l'assiette du passage nécessaire au désenclavement de la parcelle 180 est encombrée par un puits, ce qui pose la question de la suffisance du passage à cet endroit, et de l'éventuelle application des dispositions de l'article 682 du Code civil ; que la Cour ne disposant pas d'éléments d'appréciation suffisants sur ce point, il convient avant dire droit d'ordonner une mesure d'instruction » ;
ALORS QUE le caractère volontaire d'une enclave interdit au propriétaire du fonds enclavé de prétendre au bénéfice d'une servitude de passage sur un fonds voisin ; que la Cour d'appel a considéré que Monsieur Z..., propriétaire du fond enclavé, pouvait pour le désenclavement de la parcelle 180, solliciter un passage sur le fonds qu'il avait cédé aux époux Y..., tout en reconnaissant que Monsieur Z... avait volontairement créé cette enclave ; qu'elle a violé l'article 684 du Code civil.
