LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le bail comportait plusieurs dispositions attestant de son caractère commercial dans l'esprit des parties, qu'il avait été en effet conclu pour une durée de neuf années avec mention d'un loyer mensuel révisable à l'expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, qu'il précisait en outre que "la locataire ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail ni sous-louer en tout ou partie sans le consentement exprès et par écrit du propriétaire, sauf au profit de son successeur dans la même activité", la cour d'appel, qui, sans se fonder sur le défaut d'immatriculation du preneur au registre de commerce et de société, a constaté que le contrat de bail comprenait une clause de destination mentionnant que "le bien loué ne pourra servir à la locataire que pour l'entraînement et la pratique d'activités sportives et de culture physique, à l'exclusion de tout autre type d'activité" et qui en a exactement déduit que ce contrat était un contrat civil par nature, a pu retenir que le fait pour les bailleurs d'avoir signé un bail comportait des dispositions commerciales avec un non-commerçant caractérisait leur volonté d'étendre ce statut à la situation en cause ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a exactement retenu que, dès lors que le bail n'était commercial que par l'effet de la volonté des parties qui avaient choisi ce statut en toute connaissance de cause, l'absence d'immatriculation du preneur au jour de la délivrance du congé n'était d'aucune conséquence et que l'acte du 20 août 2002, portant rétractation pour ce motif de l'offre de renouvellement, devait être déclaré nul ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permetre d'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ; les condamne à payer aux époux Y... et à la société Fuji Forme, ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le bail conclu le 17 mars 1994 à effet du 1er juillet 1993 est commercial par extension volontaire du statut des baux commerciaux, d'AVOIR en conséquence déclaré nul l'acte du 20 août 2002 rétractant l'offre de renouvellement dudit bail et constaté que le bail s'était renouvelé aux clauses et conditions du bail initial ;
AUX MOTIFS QUE l'acte du 17 mars 1994 n'est pas titré. Il comporte cependant plusieurs dispositions qui attestent de son caractère commercial dans l'esprit des parties. Il est en effet conclu pour une durée de 9 années avec mention d'un loyer mensuel de 9.000 F révisable à l'expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction. Il comporte surtout une clause «destination des lieux» qui mentionne que «le bien loué ne pourra servir à la locataire que pour l'entraînement et la pratique d'activités sportives et de culture physique à l'exclusion de tout autre type d'activités. Tout changement de destination sera soumis à l'autorisation du propriétaire par simple lettre recommandée. Si la locataire s'inscrit au registre du commerce, ce bail deviendra tous commerces. Il précise en outre que «la locataire ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail ni sous louer en tout ou en partie, sans le consentement exprès et par écrit du propriétaire, sauf au profit de son successeur dans la même activité».
Que par ailleurs, les propriétaires du local en cause, informés d'un projet de cession de bail par courrier du 27 octobre 2000, s'y sont opposés le 23 novembre au motif que les locataires auraient gravement méconnu les obligations du contrat en procédant à des aménagements illicites des lieux loués et en occupant des locaux non compris dans la location. Ils soulignaient au surplus que la cession du droit au bail ne serait pas accompagnée de la cession du fonds de commerce. Enfin le congé avec offre de renouvellement délivré par exploit du 27 décembre 2001 mentionne l'article L.145-9 du code de commerce comme l'acte du 20 août 2002 portant rétractation du congé et refus de renouvellement vise l'article L.145-10 du même Code ;
Que les bailleurs soutiennent qu'ils supposaient que M. Y... avait acquis la qualité de commerçant et que la découverte de son absence d'inscription les a conduits à revoir leur position initiale quant au renouvellement du bail ;
Qu'il n'en demeure pas moins qu'ils considéraient que le bail avait une nature commerciale faute de laquelle on comprend mal pourquoi ils auraient d'abord proposé le renouvellement puis refusé ce renouvellement compte tenu d'une contravention aux conditions d'application du statut. Il existe une contradiction fondamentale dans le fait d'invoquer, à l'appui d'une démarche tendant au refus du renouvellement d'un bail commercial pour défaut d'inscription au registre du commerce, la nature non commerciale du bail en cause ;
Qu'il ne ressort pas des stipulations contractuelles que le contrat civil par nature deviendrait commercial en cas d'inscription, mais que le local loué dispose d'une destination commerciale qui sera étendue en cas d'inscription au registre du commerce, de même que le refus d'autoriser la cession du seul droit au bail au motif que le fonds de commerce lui-même n'était pas concerné par ce projet, démontre bien que le bailleur, qui ne pouvait manquer d'avoir conscience de l'absence d'immatriculation du preneur eu égard aux termes de l'acte sur ce point, considérait bien le bail comme étant de nature commerciale et qu'il a, sans équivoque, renoncé à se prévaloir de l'absence des conditions d'application du statut ;
Que sur la validité de la rétractation de l'offre de renouvellement, ce refus de renouvellement se fonde sur l'absence d'extension volontaire et sur le défaut d'inscription au registre du commerce ;
Que cependant le fait d'avoir délibérément signé un bail de nature commerciale avec un non commerçant formalise l'extension volontaire du statut des baux commerciaux à la situation en cause et l'absence d'immatriculation au jour de la délivrance du congé ne peut entraîner aucune conséquence demeurant le fait que le bail n'était commercial que par l'effet de la volonté des parties qui ont choisi ce statut en toute connaissance de cause quant à l'absence d'immatriculation ;
Qu'il convient dès lors de dire de nul effet l'acte du 20 août 2002 portant rétractation de l'offre de renouvellement.
1°/ ALORS QUE l'immatriculation du preneur de locaux à usage commercial au registre du commerce n'est pas une condition au bénéfice légal du statut des baux commerciaux ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que le local loué dispose d'une destination commerciale (p. 5 al. 1er) et que dans l'esprit des parties le bail initialement conclu avait un caractère commercial (p. 4 al. 4) ; qu'en estimant néanmoins que les parties avaient volontairement soumis au statut des baux commerciaux un bail de nature civile, au seul motif que lors de la conclusion dudit bail, le preneur n'était pas immatriculé au registre du commerce, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations, violant les articles L.145-1 du Code de commerce par refus d'application, L.145-8 du même Code par fausse application, ensemble 1134 du Code civil.
2°/ ALORS QUE sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle ; qu'en affirmant que le preneur, Monsieur Y..., qui s'est immatriculé au registre du commerce de BOBIGNY pour son activité exercée dans les locaux donnés au bail litigieux du 10 juin 2002 au 24 décembre 2004, comme le soutenaient les exposants dans leurs conclusions d'appel (p. 7), n'était pas commerçant lors de la conclusion dudit bail au seul motif qu'il n'était alors pas immatriculé au registre du commerce, la Cour d'appel a violé les articles L.121-1 et L.145-1 du Code de commerce.
3°/ ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas mais doit résulter d'actes manifestant sans équivoque l'intention de renoncer ; qu'en estimant que les bailleurs avaient renoncé à se prévaloir des conditions d'application du statut des baux commerciaux, au seul motif qu'ils ont conclu un bail de nature commerciale avec le preneur qui n'était alors pas immatriculé au registre du commerce (ce qui ne constitue pas une condition d'application de plein droit du statut), la Cour d'appel n'a pas caractérisé l'intention non équivoque des bailleurs à se prévaloir du défaut d'immatriculation du preneur au registre du commerce lors de sa demande de renouvellement du bail, violant les articles 1134 du Code civil et L.145-8 du Code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le bail s'est renouvelé à effet du 1er juillet 2002 aux clauses et conditions de l'ancien bail, y compris le loyer annuel de 16.464 ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de M. et Mme Y... ainsi que de la société Fuji forme de donner acte de leur acceptation d'un bail renouvelé à compter du 1er juillet 2002 moyennant un loyer annuel de 16.464 :
Qu'il convient de relever en premier lieu que le seul détenteur du bail parmi les concluants est M. Y.... En effet Mme Y... n'est visée au contrat qu'en qualité d'épouse de ce dernier mais elle n'est pas locataire. Par ailleurs la société Fuji forme n'apparaît pas au contrat. Et les appelants n'établissent pas qu'il ait été donné suite au projet de cession du droit au bail à son profit, refusé par les bailleurs ;
Que du fait du congé avec offre de renouvellement du 27 décembre 2001, à effet du 30 juin 2002, le bail a pris fin et le nouveau bail est entré en vigueur le 1er juillet 2002. Les parties étant en désaccord sur le prix proposé, la plus diligente d'entre elles disposait d'un délai de deux ans, aux termes de l'article L.145-60 du code de commerce, pour engager la procédure en fixation du nouveau loyer, le point de départ de ce délai étant la date d'effet du nouveau bail. Au 1er juillet 2004, l'action qui n'avait pas été engagée était donc prescrite et le bail s'est trouvé renouvelé aux conditions de l'ancien ;
Que les consorts X... exposent qu'il aurait été contradictoire de contester devant le juge des loyers commerciaux le prix du loyer renouvelé alors qu'ils contestaient le principe du renouvellement comme le bénéfice du statut ;
Que cependant l'annulation du congé du 20 août 2002 ne laisse subsister pour les parties que la situation antérieure à sa délivrance, celle du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2002. Il appartenait donc aux bailleurs de faire arbitrer le prix du nouveau loyer et leur abstention au motif qu'ils avaient engagé une autre procédure à leurs risques, leur impose de consentir le nouveau bail au prix de l'ancien dès lors que l'action en fixation d'un nouveau prix est prescrite ;
Qu'il convient en conséquence de constater que le nouveau bail s'est formé aux clauses et conditions de l'ancien y compris quant au loyer.
1°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de la prescription de l'action en fixation d'un nouveau prix du bail, sans provoquer au préalable la discussion contradictoire des parties, la Cour d'appel a violé les articles 16 du Code de procédure civile et 6-1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
2°/ ALORS EN OUTRE QUE les juges ne peuvent pas suppléer d'office le moyen résultant de la prescription ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de la prescription de l'action en fixation d'un nouveau prix du bail, la Cour d'appel a violé les articles 2233 du Code civil et L.145-60 du Code de commerce.
3°/ ALORS QUE la demande en révision peut être formée trois ans après le point de départ du bail renouvelé ; que la Cour d'appel a fixé le prix du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2002 , de sorte que la demande de révision était recevable à compter du 1er juillet 2005 et ne pouvait être prescrite à la date de signification (20 mars 2007) des conclusions des exposants ; qu'en déclarant la demande de révision du prix du loyer irrecevable comme prescrite, la Cour d'appel a violé les articles L.145-38 et L.145-60 du Code de commerce.
