LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les dégâts survenus dans la nuit du 25 au 26 août 2002 dans l'immeuble loué impliquaient une reconstruction du bâtiment sinistré de 600 m² mais que la société Sophia automobiles n'avait pas cessé son activité, la poursuivant dans les bureaux d'une superficie de 82 m² et sur les onze emplacements de parkings faisant partie de l'assiette du bail, la cour d'appel qui, sans être tenu de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit que l'immeuble loué n'avait pas été détruit en totalité par cas fortuit, a légalement justifié sa décision de chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Alma Sud aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Alma Sud ; la condamne à payer à la société Sophia automobiles la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES à l'arrêt n° 1291 (CIV. III) ;
Moyens produits par la SCP Boulloche, Avocat aux Conseils, pour la SCI Alma Sud ;
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI ALMA SUD de sa demande de résiliation de plein droit du bail du 26 mars 1987 liant les parties,
AUX MOTIFS QUE nonobstant le jugement non définitif rendu le 15 septembre 2006 par le Tribunal de grande instance de GRASSE, la Cour devant trancher le litige contradictoirement soumis à son examen par les parties, il est établi qu'à la suite du sinistre qui s'est produit dans la nuit du 25 au 26 août 2002, l'immeuble loué par la SCI ALMA SUD à la SARL SOPHIA AUTOMOBILES n'a pas été détruit en totalité par cas fortuit ; que les dégâts impliquent une reconstruction du bâtiment sinistré de 600 m² mais que la société SOPHIA AUTOMOBILES n'a pas cessé son activité commerciale, la poursuivant dans les bureaux d'une superficie de 82 m² sur les 11 emplacements de parkings, faisant partie de l'assiette du bail ainsi qu'il en est justifié ; que seule la perte partielle est avérée, puisqu'il y aura démolition et reconstruction et que les locaux subsistants ne permettent pas l'exploitation des lieux loués suivant la destination prévue au bail ; qu'en conséquence, la demande de résiliation de plein droit du bail du 26 mars 1987 sera rejetée,
ALORS QUE, D'UNE PART, à la destruction totale du bien loué justifiant la résiliation de plein droit du bail est assimilée la destruction partielle mettant le preneur dans l'impossibilité d'user de la chose louée selon la destination prévue au bail ; qu'en l'espèce, il est constant que le sinistre a entraîné la destruction du bâtiment d'une surface de 600 m² et que le locataire a poursuivi une activité sur une surface louée de 82 m² seulement ; qu'en refusant de prononcer la résiliation du bail pour perte de la chose louée au motif que l'immeuble n'avait pas été détruit en totalité, tout en constatant que les locaux subsistants d'une surface de 82 m² ne permettaient pas l'exploitation des lieux loués suivant la destination prévue au bail, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1722 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, à la destruction totale du bien loué justifiant la résiliation de plein droit du bail est assimilée la destruction partielle entraînant des travaux dont le coût excède la valeur du bien ; qu'en déboutant le bailleur de sa demande en résiliation pour perte de la chose louée au motif que l'immeuble n'avait pas été détruit en totalité et qu'il devrait y avoir démolition puis reconstruction, sans rechercher si les travaux de reconstruction n'excédaient pas la valeur de la chose louée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du Code civil.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI ALMA SUD à rembourser à la SARL Sophia Automobiles la somme de 19.190,34 euros, correspondant au trop perçu sur les loyers et charges pour la période du 3ème trimestre 2002 au 2ème trimestre 2004 inclus, et d'avoir fixé le montant du loyer trimestriel dû par la SARL Sophia Automobiles à la somme de 939,77 euros, à compter du 3ème trimestre 2004 et jusqu'à la livraison des travaux de reconstruction,
AUX MOTIFS QU'il y a lieu de faire application des dispositions du bail, prévues à l'article A 5-9° sous l'intitulé « 2ème cas » comme l'a jugé à bon droit le Tribunal ; qu'en effet, d'une part, il est incontestable que la société SOPHIA AUTOMOBILES n'a pas subi de troubles sérieux dans son exploitation, malgré la privation de jouissance partielle des locaux loués depuis le sinistre des 25 au 26 août 2002 ; que son chiffre d'affaires 2003 est équivalent à celui réalisé en 2002 ; que d'autre part, la durée prévue des travaux de reconstruction des parties détruites, comme la clause contractuelle l'énonce, a été fixée par l'expert judiciaire Michel X... dans son rapport du 21 mars 2004 à 120 jours ouvrables, hors délais d'obtention des autorisations administratives éventuellement nécessaires, comme les permis de construire et de démolir ; qu'en troisième part, sur la condition tenant au recouvrement par la bailleresse d'une indemnité compensatrice de perte de loyers équivalente à la réduction accordée à la locataire, la SCI ALMA SUD justifie, en cause d'appel, avoir souscrit un contrat multirisque industrielle avec AXA ASSURANCES IARD le 7 août 2000 à effet le 3 avril 2000 pour un an avec tacite reconduction ; qu'aux termes de ce contrat, elle a fait garantir notamment l'incendie, le dégât des eaux et les catastrophes naturelles avec une perte annexe, celle des loyers ; que toutefois, la SCI ALMA SUD ne produit qu'une photocopie des conditions particulières de ce contrat d'assurances du 7 août 2000 ; que le sinistre étant survenu en août 2002, il n'est pas établi que la reconduction du contrat en 2001 et 2002 se soit faite aux mêmes conditions ; que par ailleurs, elle ne verse aux débats qu'un courrier de l'inspecteur d'assurances AXA du 1er octobre 2002, lequel précise qu'AXA ne couvrira pas le sinistre, en raison de l'exclusion de la garantie « dégâts des eaux » des dommages subis par les toitures ; que la SCI ALMA SUD ne rapporte pas la preuve qu'elle ait tenté de faire jouer la garantie « perte de loyers » alors que pourtant, s'agissant du coût des travaux de remise en état, il apparaît selon les pièces produites qu'AXA ASSURANCES IARD a désigné un expert commun avec la compagnie d'assurances LE CONTINENT, assureur de la société SOPHIA AUTOMOBILES, qu'elle a été présente dans toutes les procédures en référé intentées à l'occasion du sinistre, que les expertises se sont faites à son contradictoire de telle sorte que sa garantie pourrait être accordée à la SCI ALMA SUD ; que d'ailleurs, cette dernière l'a assignée en paiement du coût des travaux estimés par l'expert X... à 234.000 pour le bâtiment loué à la SARL SOPHIA AUTOMOBILES ; qu'il est manifeste, au demeurant, au vu des courriers échangés avec la société preneuse que la SCI ALMA SUD n'a pas voulu exécuter de bonne foi le bail en son article A 5-9° b et a répondu négativement à l'application réclamée de la réduction conventionnelle de loyers sans même prétendre qu'elle ne serait pas indemnisée par son assureur pour la perte de loyers ; qu'enfin, en liant la garantie perte de loyers à celle d'autres événements comme l'incendie, le dégâts des eaux et les catastrophes naturelles, la SCI ALMA SUD n'a pas appliqué l'article A 5-8° I a) du bail qui lui faisait obligation de s'assurer séparément contre le risque perte de loyers ; que l'article A5-8° II confirme cette interprétation de l'article précédent en stipulant que «le preneur devra supporter au prorata des tantièmes ou surfaces des lieux loués le montant des primes afférentes aux polices souscrites ou à souscrire par le bailleur… » ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI ALMA SUD mal fondée à contester l'application de la clause A 5-9° du bail, au motif qu'elle n'aurait pas perçu de sa compagnie d'assurances l'indemnité requise ; qu'en dernière part, comme le fait valoir la société SOPHIA AUTOMOBILES, la clause de non recours contre la bailleresse ne peut être appliquée que dans l'hypothèse où serait intervenue une compagnie d'assurances dans la détermination de la réduction du montant des loyers ; que surabondamment, l'obligation de la SCI ALMA SUD n'a pas été contractée sous la condition de l'exercice effectif de ce non-recours par la société preneuse ; que le jugement sera confirmé tant en ce qui concerne le remboursement du trop-perçu de loyers pour la période du 3ème trimestre 2002 au 2ème trimestre 2004 inclus, soit la somme de 19.190,34 , que s'agissant du montant de la réduction de loyer et des charges locatives proportionnellement à la durée du trouble de jouissance et à la superficie des locaux inutilisables, que le décompte au 30 juin 2004 produit par la SARL SOPHIA AUTOMOBILES et permettant le calcul tant du trop-perçu que du montant de la réduction du loyer trimestriel, fixé à 939,77 à compter du 3ème trimestre 2004 et jusqu'à la livraison des travaux de reconstruction, n'est contesté en effet qu'en son principe par la SCI ALMA SUD, laquelle de mauvaise foi exige un calcul à dire d'expert alors qu'elle est défaillante dans ses obligations de s'assurer contre la perte de loyers et d'exécution de la clause contractuelle ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le contrat de bail prévoyait qu'en cas de destruction partielle des locaux, le preneur pourrait solliciter une réduction de loyer en fonction de la durée de la privation de jouissance et de la superficie des locaux inutilisables pour autant que le bailleur perçoive une indemnité compensatrice de perte de loyer équivalente de la part de sa compagnie d'assurances ; qu'il appartenait au preneur sollicitant l'application de cette clause de démontrer que ses conditions d'application étaient réunies et, notamment, que le bailleur avait effectivement été en mesure de percevoir une indemnité de perte de loyer de sa compagnie d'assurances ; qu'en imposant au bailleur de prouver qu'il n'aurait pas reçu cette indemnité, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en retenant que la SCI ALMA SUD avait produit le contrat d'assurances souscrit en août 2000 et reconductible par tacite reconduction, prévoyant la garantie perte des loyers mais que le sinistre étant survenu en août 2002, il n'était pas établi que la reconduction du contrat en 2001 et 2002 se soit faite aux mêmes conditions, et en relevant d'autre part que la lettre de l'assureur précisant qu'il ne couvrirait pas le sinistre en raison de l'exclusion de garantie ne prouvait pas que la SCI ALMA SUD ait tenté de faire jouer la garantie « perte de loyers » quand pourtant cette garantie pourrait être accordée à la SCI ALMA SUD, pour en conclure que la SCI était mal fondée à contester l'application de la clause A 5-9° du bail au motif qu'elle n'aurait pas perçu de sa compagnie d'assurances l'indemnité requise, la Cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et dubitatifs, entachant ainsi sa décision d'une violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
ALORS QU'ENFIN, aucune disposition du contrat de bail commercial, notamment l'article A 5-8° I a), n'imposait au preneur de souscrire une garantie distincte relative au risque « perte de loyers » ; que la Cour a estimé qu'en liant la garantie perte de loyers à celle d'autres événements comme l'incendie, le dégât des eaux et les catastrophes naturelles, la SCI ALMA SUD n'avait pas appliqué l'article A 5-8° I a) du bail qui lui faisait obligation de s'assurer séparément contre le risque perte de loyers ; qu'elle a ainsi dénaturé la clause en question du contrat de bail et violé l'article 1134 du Code civil.
