LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a exactement retenu qu'il n'était pas nécessaire que la convention portant sur un bail dérogatoire ait été matériellement établie au moment même de l'entrée en jouissance du preneur ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, par lettre recommandée avec avis de réception du 25 août 2004, le bailleur avait rappelé au locataire l'expiration du bail pour le 30 septembre 2004 et ayant souvrainement retenu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, que ce rappel devait s'analyser comme la volonté ferme et non équivoque du bailleur de ne pas conclure un nouveau bail, et que le versement de sommes au titre du local en cause par la société
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, immédiatement restituées le 30 décembre 2004 par la société bailleresse, était sans incidence sur la nature de l'occupation, la société
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étant dépourvue de droit et de titre depuis le 30 septembre 2004, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du moyen ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la société
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et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société
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et de M. X... ; les condamne, ensemble, à payer à la société Auberge Le Grand Large la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP GHESTIN, avocat aux Conseils pour la société
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et M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la Cour de Basse-Terre d'avoir déclaré irrecevable la demande en paiement de dommages et intérêts présentée en cause d'appel par la SARL
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et Monsieur X... ;
AUX MOTIFS QUE les appelants, pour la première fois en appel, formulent une demande de dommage et intérêts pour préjudice matériel et moral ; que les appelants comparant en première instance, ne justifient pas d'une évolution du litige ni d'un fait nouveau postérieur au jugement querellé ; que les premiers juges ont été saisis d'une demande en expulsion et en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation des lieux ; que les demandes en dommages et intérêts ne constituent pas une défense à l'action principale et sont sans lien direct avec elle ; qu'en conséquence, il convient de déclarer ces demandes irrecevables ;
ALORS QUE les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'un preneur appelant est recevable à demander reconventionnellement pour la première fois en appel la condamnation du bailleur à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive, dès lors que cette demande constitue l'accessoire, la conséquence ou le complément de sa défense opposée à une demande principale en expulsion et de sa demande reconventionnelle tendant à voir reconnaître l'applicabilité du statut des baux commerciaux, toutes deux formées devant le premier juge ; qu'en jugeant du contraire, la Cour d'appel a violé par fausse application l'article 564 du nouveau Code de procédure civile et par refus d'application l'article 566 du même Code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la Cour d'appel de Basse-Terre d'avoir jugé que la SARL
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était occupante sans droit ni titre sur le local d'une superficie de 21, 60 m2 de l'ensemble immobilier situé ..., Commune de Sainte Anne, en conséquence, ordonné l'expulsion de la SARL
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et de tout occupant de son chef dont Monsieur Joseph X... et ce sous astreinte de 50 par jour de retard après un délai de soixante jours suivant la signification du jugement, fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer à compter du ler octobre 2004 et condamné la SARL
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à payer à la SARL AUBERGE LE GRAND LARGE une somme de 2 000. à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le litige porte sur la nature du bail en date du 16 octobre 2002 dont fait l'objet le local n° 2 ; que la durée du bail a été fixée à une durée de deux années entières et consécutives allant du ler octobre 2002 au 30 septembre 2003 et il est précisé que les parties entendent déroger aux dispositions du décret de 1953 relatif aux baux commerciaux ; que les appelants tirent de ces mentions de date, la conséquence de l'application du statut des baux commerciaux et sollicitent la requalification de ce bail de courte durée en bail commercial de 9 ans ; qu'également, il arguent de la signature du bail à une date postérieure à l'entrée dans les lieux de sorte que cette jouissance des lieux antérieure leur permettrait de bénéficier du statut découlant du décret de 1953 ; qu'au surplus étant restées dans les lieux postérieurement à l'expiration du bail et en l'absence de congé en bonne et dur forme de la part du bailleur, le bail à courte durée dont ils bénéficient se serait transformé en bail commercial soumis au décret de 1953 ; que sur le premier moyen, il résulte de l'examen du contrat de bail, que la durée du bail fixée à 2 années entières et consécutives, n'a commencé à courir qu'à compter du 1 er octobre 2002, que le terme fixé au 30 septembre 2003 ne constitue qu'une erreur matérielle de calcul les autres termes du bail étant sans équivoque comme le sont, par ailleurs, les volontés des parties d'écarter l'application du statut des baux commerciaux pour ce bail à courte durée ; que sur le deuxième moyen, concernant l'entrée dans les lieux avant la signature du bail, il convient de préciser qu'il n'est pas nécessaire que la convention
dérogatoire soit établie matériellement au moment même de l'entrée en jouissance du preneur ; qu'au surplus, les preneurs n'apportent aucun élément permettant d'établir cette jouissance des lieux sur une durée supérieure à deux ans de sorte que ce moyen sera rejeté ; que sur le troisième moyen, le bail de courte durée cesse au terme fixé par le contrat sans qu'il y ait besoin d'un congé et le locataire ne peut se prévaloir d'un droit à renouvellement ; que pour qu'il y ait un nouveau bail, il faut que le locataire se maintienne dans les lieux avec l'accord ou l'autorisation du bailleur ; que ces deux conditions cumulatives ne sont pas remplies puisque le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 août 2004 a rappelé au locataire l'expiration du bail pour le 30 septembre 2004 ; que ce rappel doit s'analyser comme la volonté ferme et non équivoque du bailleur de ne pas conclure un nouveau bail ; qu'en conséquence le moyen sera également écarté et le jugement confirmé en toutes ses dispositions sans qu'il soit besoin de prononcer une condamnation au paiement des indemnités d'occupation mensuelle des lieux le bailleur bénéficiant par la fixation de cette indemnité au montant du loyer d'» un titre exécutoire lui permettant d'en poursuivre l'exécution jusqu'à libération effective des lieux ;
1° / ALORS QUE le bail dérogatoire de deux ans autorisé par l'article L. 145-5 du Code de commerce doit être établi au moment même de l'entrée en jouissance du preneur dès lors que ce texte dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; qu'après avoir constaté que le bail litigieux avait été établi le 16 octobre 2002, soit après l'entrée dans les lieux du preneur, le ler octobre 2002, la cour d'appel devait écarter la dérogation et admettre la propriété commerciale alléguée ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2° / ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE dans leurs conclusions d'appel, la SARL
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et Monsieur X... avaient fait valoir, offre de preuve à l'appui, que nonobstant l'expiration du bail de courte durée à la date du 30 septembre 2004, la SARL
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s'était maintenue dans les lieux et que la SARL AUBERGE LE GRAND LARGE avait accepté sans réserve le paiement des loyers des locaux pour les mois d'octobre et de novembre 2004, la première opposition au maintien du locataire dans les lieux n'ayant été formulée que par lettre recommandée avec ar du 30 décembre 2004 ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions de nature à modifier l'issue du litige, au regard des dispositions de l'article L. 145-5 alinéa 2 du Code de commerce, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
3° / ET ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE la lettre du 25 août 2004, de la SARL AUBERGE LE GRAND LARGE à la SARL
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comportait comme référence : « bail du 01 / 10 / 02 au 30 / 09 / 04 bail à loyer non soumis au décret du 30 septembre 1953 en raison de sa courte durée » et déclarait : « conformément aux dispositions de l'article 2 (durée du contrat) du bail, je vous rappelle que votre contrat arrive à expiration le 30 septembre à minuit. Je vous demande de me contacter afin que nous puissions convenir d'un rendez-vous ceci dans les meilleurs délais » ; qu'en considérant que cette lettre devait s'analyser comme une lettre de mise en demeure d'avoir à quitter les lieux à l'expiration du bail, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
