LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que par son libellé selon lequel l'acquéreur versera à l'issue du délai de rétractation de sept jours à titre d'acompte et à valoir, au plus tard le 3 novembre 2004, entre les mains de M.
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notaire, la somme de 41 500 euros, la convention introduisait une cause de caducité de la vente si dans le délai fixé les époux
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ne versaient pas la somme qui y était stipulée, qu'il n'est pas contesté que le délai de rétractation n'avait commencé à courir que le 3 novembre 2004 et que les époux
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avaient réglé l'acompte le 22 novembre 2004, la cour d'appel procédant à la recherche prétendument omise concernant le caractère impératif de la date du paiement et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante relative l'intention de la société venderesse de ne plus considérer le délai de paiement comme impératif, a pu en déduire que la promesse de vente était devenue caduque le 12 novembre 2004 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux
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aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux
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à payer 2 500 euros aux époux
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; rejette la demande des époux
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;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour les époux
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Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux
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, outre de leur demande de dommages et intérêts, de celles tendant à voir prononcer la nullité de la vente consentie par la SCI BIRDIE aux époux
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suivant acte authentique du 22 décembre 2004, et à voir condamner la SCI BIRDIE à réitérer sous forme authentique la vente constatée dans la promesse de vente sous seing privé des 26 et 28 octobre 2004 au profit des époux
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.
AUX MOTIFS PROPRES QUE « 1°) Sur le caractère parfait on non de la vente entre la SCI BIRDIE et Monsieur et Madame Bertrand
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;
« a) sur le mandat de la vente confié à l'agence Wattine Immobilier
(…) que le mandat de vente sans exclusivité que l'agence Wattine Immobilier a fait signer le 28 juillet 2004 au gérant de la SCI BIRDIE n'est qu'un simple contrat d'entremise n'investissant le mandataire que de la charge de rechercher des clients, voire de négocier les conditions de la vente ;
« Que l'agence Wattine Immobilier ne se substitue aucunement, en l'absence de mandat exprès de vente, à la SCI BIRDIE pour la réalisation de la vente envisagée, laquelle reste entièrement libre de ne pas conclure la vente avec l'éventuel acquéreur trouvé par l'agent immobilier ;
« (…) que les éventuelles irrégularités du mandat de vente à l'article 6 de la loi « Hoquet » du 2 janvier 1970 et aux articles 9 et 92 de son décret d'application du 20 juillet 1972 sont inopposables aux époux
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, conformément au principe de la relativité du contrat énoncé par l'article 1165 du Code Civil, qui n'a pas d'effet d'absolu, ni force obligatoire à l'égard de tout le monde, mais seulement dans les relations de chaque partie avec l'autre ;
« Qu'en leur qualité de tiers absolus entièrement étrangers à la conclusion du mandat de vente pour n'y avoir figuré ni par eux-mêmes, ni par représentants, les éventuelles irrégularités de forme du mandat de vente ne peuvent nuire à Monsieur et Madame
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;
« Que seule l'inobservation des conditions de forme et de fond nécessaires à la validité des actes subséquents au mandat de vente comme l'établissement d'un « compromis de vente » pourrait entraîner la nullité de cet acte et engager la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier vis-à-vis des époux
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;
« Qu'il n'en n'est rien en la cause ;
« Que les éventuelles irrégularités du mandat de vente susceptibles d'avoir été commises par l'agence Wattine Immobilier n'affectent en rien la validité de la promesse synallagmatique de vente, dès lors que celle-ci n'est pas elle-même entachée d'irrégularités en violation des conditions de forme et de fond nécessaires à la validité d'un acte.
« a) sur le non paiement du dépôt de garantie dans le délai contractuel
(…) qu'il est constant que Monsieur et Madame
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ont signé les 26 et 28 octobre 2004 avec la SCI BIRDIE une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives ;
« Que la convention prévoyait que l'acquéreur verserait à l'issue du délai légal de rétractation de 7 jours la somme de 41. 500 à titre d'acompte ;
« (…) qu'il n'est pas discuté que le délai de rétractation n'a commencé à courir que le 3 novembre 2004, date à laquelle la gérante de la SCI BIRDIE a retourné la convention signée ;
« (…) que le bon sens le plus élémentaire comme l'application des articles 1156 et suivants, du Code Civil relatifs à l'interprétation des conventions, dont l'article 1162 veut qu'un contrat s'interprète en faveur du débiteur, commandant que dans la mesure où le point de départ du délai de rétractation a été ainsi reporté, il en a été nécessairement de même pour le délai de paiement ;
« Qu'en l'espèce, peu importe que l'on considère que l'expiration du délai de rétractation soit le 10 novembre 2004, ou le 12, dans la mesure où le compromis de vente n'a été remis par l'agence Wattine Immobilier à Monsieur et Madame
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que le 4 novembre, le délai contractuel de paiement de l'acompte n'a pas été respecté pour n'être parvenu à son destinataire contractuel, Maître
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, que le 22 novembre 2004 ;
« (…) que par son libellé « l'acquéreur versera à l'issue du délai de rétractation de sept jours à titre d'acompte et à valoir au plus tard le 3 novembre entre les mains de Maître
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la somme de 41. 500 ", cette clause introduisait une cause de caducité de la vente si dans le délai fixé, les époux
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ne versaient pas la somme qui y était stipulée ;
« Qu'ayant réglé le 22 novembre, avec dix jours de retard, l'acompte demandé, les époux
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n'ont pas exécuté une disposition du contrat qui à titre de garantie du sérieux de leur engagement leur impartissait un délai strict pour honorer leur parole ;
« Qu'il convient de confirmer le jugement entrepris, la vente régulièrement formée à l'origine étant devenue caduque par la faute des époux
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;
« 2°) Sur le caractère parfait ou non de la vente entre la SCI BIRDIE et Monsieur et Madame
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(…) que ce n'est que de manière purement fortuite procédant d'un simple mandat de recherche donné le 6 novembres 2004 pour une durée de trois mois par Monsieur Jean-François
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à l'agence immobilière la Bannière, à HOUDAN, dans les YVELINES, ayant une succursale à SEIGNOSSE, dans les LANDES, que cette dernière va proposer aux époux
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l'achat de la propriété de la SCI BIRDIE ;
« Que pour des raisons ignorées de la Cour, alors que le " compromis de vente » valant vente et vente parfaite avait déjà été signé les 26 et 28 octobre 2004 avec Monsieur et Madame
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, la SCI BIRDIE, ayant peut-être quelques doutes sur la validité du mandat de vente donné le 28 juillet 2004 à l'agence immobilière Wattine Immobilier au regard des dispositions d'ordre public de la loi Hoguet, ainsi que de légitimes inquiétudes sur un premier acquéreur, lequel, après avoir dans un premier temps donné toutes les garanties financières et ne recourant pas à un prêt pour honorer un prix de 830. 000 a réglé avec un retard un modeste acompte de 5 % de ce prix, a signé le 12 novembre 2004 avec Monsieur et Madame
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une promesse synallagmatique de vente portant sur le même bien, moyennant le même prix payable à hauteur de 50. 000 à titre d'acompte, somme versée le 15 novembre 2004 entre les mains de Maître
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qui en délivrait récépissé le 25 novembre suivant ;
« Que c'est la raison pour laquelle Maître
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informait le 15 novembre 2004 Monsieur et Madame
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de la décision de la SCI BIRDIE de ne plus poursuivre la vente à leur égard ;
« Que cette seconde vente était authentifiée par un acte établi le 22 décembre 2004 au rapport de Maître
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, notaire associé à ORTHEZ, et publié à la conservation des hypothèques de DAX le 31 décembre 2004 ;
« (…) que le 12 novembre 2004, la SCI BIRDIE a vendu aux époux
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un bien qui n'appartenait plus aux époux
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par suite de la caducité de la vente ;
« Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les époux
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de leur demande en nullité de la vente consentie aux époux
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;
« (…) qu'il y a lieu en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Monsieur et Madame
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de leur demande de nullité de la vente consentie par la SCI BIRDIE aux époux
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« 3°) Sur la demande de dommages et intérêts sollicités en cause d'appel par les époux
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:
« (…) que ces derniers sollicitent de ce chef une somme de 83. 000 ;
« (…) que leur préjudice procède de la faute de Monsieur et Madame
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de ne pas avoir payé l'acompte de 41. 500 dans le délai conventionnel, si ce n'est dès le 12 novembre 2004 ;
« (qu') enfin, (…) la SCI BIRDIE a laissé s'écouler le délai de rétractation avant d'indiquer aux époux
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qu'elle ne donnait pas suite à la vente ;
« Qu'elle a simplement constaté le non paiement de l'acompte dans le délai contractuel ;
« Qu'aucune faute contractuelle susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle ne peut lui être reprochée ;
« (qu') en conséquence, (…) il serait inéquitable de laisser à la charge du vendeur la réparation d'un préjudice imputable à l'incurie des acquéreurs ;
« Qu'il convient en conséquence de débouter Monsieur et Madame
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de leur demande de dommages et intérêts vis-à-vis de la SCI BIRDIE, et de confirmer le jugement déféré de ce « chef » (arrêt attaqué p. 8, 2 derniers §, p. 9, p. 10 et p. 11, § 1 à 3).
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU': il est constant que les époux
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ont signé les 26 et 28 Octobre 2004 avec la SCI BIRDIE une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives.
« (…) que la convention prévoyait que l'acquéreur verserait à l'issue du délai de rétractation de 7 jours, la somme de 41 500 à titre d'acompte.
« (…) que le délai de rétractation n'a commencé à courir que le 3 Novembre 2004, date à laquelle la SCI BIRDIE a retourné la convention signée.
« (…) que la vente est considérée comme parfaite lorsqu'il y a accord sur la chose et le prix.
« (…) que la somme de 41 500 constituait une partie du prix ; que la clause relative au paiement du dépôt de garantie dans un délai de 7 jours était donc une condition substantielle car elle participait de l'accord sur le prix.
« (…) qu'il s'ensuit que la vente ne peut être considérée comme ayant été formée dès lors que le délai contractuel de paiement de l'acompte n'a pas été respecté.
« (…. qu') au surplus, (…) la SCI BIRDIE a laissé s'écouler le délai de rétractation avant d'indiquer aux époux
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qu'elle ne donnait pas suite à la vente, qu'en l'espèce, elle a simplement constaté le non paiement de l'acompte, qu'aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle ne peut donc lui être reprochée.
« (…) qu'il convient dès lors de débouter les époux
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de l'intégralité de leurs demandes.
« (…) que la SCI BIRDIE ne rapporte pas la preuve formelle du caractère abusif de la procédure engagée à son encontre.
« Qu'il y a lieu en conséquence de la débouter de sa demande de dommages intérêts » (jugement p. 4, 4 derniers § et p. 5, § 1 à 6).
ALORS, PREMIEREMENT, QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que la caducité de la vente ne saurait résulter du défaut de paiement du dépôt de garantie à la date convenue faute de sanction spécifiquement prévue en cas de dépassement de celle-ci ; qu'en concluant dès lors à la caducité de la vente consentie au profit des époux
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, faute pour eux d'avoir réglé l'acompte prévu avec dix jours de retard, sans rechercher si la stipulation du délai de dépôt de garantie était assortie de la sanction de la caducité de la vente, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1589 du Code civil ;
ALORS, DEUXIEMEMENT, QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'il ressortait des propres considérations de la Cour d'Appel « qu'il n'est pas discuté que le délai de rétractation n'a « commencé à courir que le 3 novembre 2004, date à laquelle la gérante de la SCI BIRDIE a retourné la convention signée (…) que dans la mesure où le point de départ du délai de rétractation a été ainsi reporté, il en a été nécessairement de même pour le délai de paiement » (arrêt attaqué p. 9, § 8 et 9) ; qu'en concluant dès lors à la caducité de la vente consentie au profit des époux
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, faute pour eux d'avoir réglé l'acompte prévu avec dix jours de retard, sans rechercher si le fait de n'avoir remis le compromis de vente à l'agence WATTINE que le 3 novembre 2004, soit la date limite initialement prévue, sans mentionner une autre date limite pour le paiement du dépôt de garantie, ne manifestait pas l'intention de la SCI BIRDIE de ne pas considérer ledit délai comme constituant une condition essentielle de la vente, la Cour d'Appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1589 du Code civil ;
ALORS, TROISIEMEMENT, QUE pour tout contrat préliminaire à un acte authentique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; qu'il ressortait des propres considérations de la Cour d'Appel qu'« il n'est pas discuté que le délai de rétractation n'a commencé à courir que le 3 novembre 2004, date à laquelle la gérante de la SCI BIRDIE a retourné la convention signée (… que) le compromis de vente n'a été remis par l'agence WATTINE IMMOBILIER à Monsieur et Madame
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que le 4 novembre » (arrêt attaqué p. 9, § 8 et 10) ; qu'ainsi que le faisaient valoir les époux
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dans leurs conclusions récapitulatives d'appel (p. 6, dernier §), « le délai de rétractation de 7 jours qui démarrait le lendemain de la remise (n'ayant eu lieu matériellement que le 4 novembre), soit le 5 novembre 2004, expirait donc le 12 novembre 2004 » ; qu'il en résultait que les époux
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contractuellement tenus de verser l'acompte litigieux, « à l'issue du délai de rétractation de 7 jours » ne pouvaient donc s'en acquitter, au mieux, que le 12 novembre ; qu'en déboutant dès lors les époux
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de leur demande de nullité de la vente consentie par la SCI BIRDIE aux époux
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aux motifs que « le 12 novembre 2004, la SCI BIRDIE a vendu aux époux
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un bien qui n'appartenait plus aux époux
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par suite de la caducité de la vente » (arrêt attaqué p. 10, § 3 et 6), la Cour d'Appel a violé les dispositions des articles 1589 et s. du Code Civil, ainsi que celles de l'article L. 271-1 du Code de la Construction.
ALORS, ENFIN, QUE la cassation d'une décision entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui en est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la Cour d'Appel a débouté les époux
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de leur demande de dommages et intérêts aux motifs que « leur préjudice procède de l (eur) faute (…) de ne pas avoir payé l'acompte de 41. 500 dans le délai conventionnel, si ce n'est dès le 12 novembre 2004 » (arrêt attaqué p. 10, § antépénultième) ; que par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a considéré que les époux
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avaient commis une faute en ne payant pas le dépôt de garantie dans le délai contractuel entraînera la cassation de ce même arrêt en ce qu'il a débouté les époux
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de leur demande de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 625 du nouveau Code de procédure civile.
