LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mars 2007), que par actes du 21 septembre et 22 novembre 1999, les époux
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ont assigné notamment, le syndicat des copropriétaires Le Clos Saint-Etienne et Mme
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pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 20 juillet 1999 et voir juger que la voie de circulation desservant les bâtiments de la copropriété est interdite au stationnement des véhicules, conformément aux dispositions du " cahier des charges " de la copropriété ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus " du cahier des charges du 17 août 1955 ", la cour d'appel a souverainement retenu que la voie de circulation desservant la propriété qui devait être laissée libre sur tout son parcours conformément aux dispositions de l'article 4 du règlement de copropriété, ne pouvait être que celle décrite comme aboutissant au vieux chemin Cap de Croix devenue aujourd'hui Blasco Ibanez et orientée Sud-Ouest, Nord-Est, c'est-à-dire la voie commune aux copropriétaires du lot n° 11 du lotissement Vincent ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que pour annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 1999, l'arrêt retient qu'elle ne mentionne pas la désignation du président de l'assemblée en violation de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il annule l'assemblée générale du 20 juillet 1999, l'arrêt rendu le 16 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne ensemble Mme
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et M.
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aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme
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et de M.
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; les condamne, ensemble, à payer à Mme
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la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me HEMERY, avocat aux Conseils pour Mme
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PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que la voie de circulation desservant les cinq blocs de la copropriété SAINT ETIENNE doit être laissée libre sur tout son parcours, que le stationnement de véhicules y est interdit conformément à l'article 4 du règlement de copropriété et condamné Mademoiselle
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à laisser libre cette voie de circulation, toute infraction constatée par huissier entraînant le paiement d'une somme de 150 euros.
AUX MOTIFS QUE la première partie du cahier des charges du groupe d'habitations CLOS SAINT ETIENNE, créé le 17 août 1955 sur le lot n° 11 du lotissement VINCENT, porte la création de lots dénommés blocs, chaque bloc comporte un droit de jouissance exclusive et particulière du terrain et une fraction indivise ; que la surface de ces lots ou blocs est délimitée sur un plan annexé audit cahier des charges, que l'ensemble du terrain composant le groupe d'habitations est décrit comme joignant au Nord : l'avenue Vincent, à l'Est : le lot n° 1 vendu à Monsieur
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, au Sud : le Vieux Chemin Cap de Croix, à l'Ouest : le lot n° 17 vendu à
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; qu'il précise que cette propriété est desservie par une allée centrale allant sensiblement dans la direction Sud-Ouest, Nord-Est et aboutissant au vieux chemin Cap de Croix ; que la troisième partie est intitulée règlement de copropriété et fixe les règles de fonctionnement, la création d'un syndicat, le fonctionnement des assemblées générales et l'utilisation des parties communes, des clôtures, détermine les charges annexes ; que ce règlement de copropriété a été en outre publié à la Conservation des Hypothèques ; qu'il résulte de ces éléments que le groupe d'habitations considéré est soumis au statut de la copropriété en application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'article 4 du règlement de copropriété stipule que « l'avenue qui dessert la propriété sera affectée à perpétuité à l'état de voie de circulation à titre de servitude réciproque entre les acquéreurs des quatre blocs. Elle devra toujours être laissée libre sur tout son parcours. Exception est faite pour l'allée traversant la propriété dont les frais d'entretien seront payés par quart entre les futurs propriétaires », que l'avenue desservant la propriété dont il est fait état ci-dessus est celle décrite par le cahier des charges du groupe d'habitations qui en fixe les limites et l'orientation précise, décrite plus haut et figurant sur le plan joint au cahier des charges et au règlement de copropriété ; qu'il ne peut y avoir de confusion sur le mot avenue utilisé par le cahier des charges et le règlement de copropriété dès lors que la voie litigieuse ne peut être que celle décrite aboutissant au Vieux Chemin Cap de Croix, devenue aujourd'hui Blasco Ibanez, et orientée Sud-Ouest, Nord-Est ; que cette voie ne peut être que la voie commune aux copropriétaires du lot n° 11 du lotissement VINCENT ; que l'exception mentionnée à l'alinéa 2 de l'article 4 du règlement de copropriété ne concerne que les charges relatives à son entretien qui seront supportées, par quart, entre les quatre copropriétaires de ce groupe d'habitations et non pas tous les autres copropriétaires au prorata de leurs droits dans les parties communes, comme indiqué à l'article 9 dudit règlement ; en conséquence il y a lieu de dire que la voie de circulation, desservant les cinq blocs de la copropriété CLOS SAINT ETIENNE est affectée à la circulation et qu'elle doit être laissée libre sur tout son parcours de sorte que le stationnement du véhicule y est interdit conformément aux dispositions de l'article 4 du règlement de copropriété.
ALORS QUE le cahier des charges du groupe d'habitations CLOS SAINT ETIENNE définit l'ensemble comme joignant au nord : l'avenue Vincent – à l'est : le lot numéro un vendu à M.
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-au sud : Le Vieux Chemin Cap de Croix – à l'ouest : le lot numéro dix-sept vendu à
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. Cette propriété est desservie par une allée centrale allant sensiblement dans la direction sud-ouest, nord-est, et aboutissant au Vieux chemin Cap de Croix ; que sur le plan annexé audit cahier des charges ne figure sous sa dénomination que l'avenue Vincent ; dès lors en affirmant que l'avenue affectée à la circulation où le stationnement est interdit par l'article 4 du règlement de copropriété est la voie commune aux copropriétaires aboutissant aujourd'hui à la rue Blasco Ibanez, la Cour d'Appel, qui en assimilant l'avenue desservant la propriété à l'allée centrale a confondu deux voies désignées distinctement et spécialement, l'avenue Vincent et l'allée centrale, par le cahier des charges, a violé la convention des parties, partant l'article 1134 du Code Civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'Avoir annulé l'Assemblée Générale du 20 juillet 1999.
AUX MOTIFS QUE la première partie du cahier des charges du groupe d'habitations CLOS SAINT ETIENNE, créé le 17 août 1955 sur le lot n° 11 du lotissement VINCENT, porte la création des lots dénommés blocs, chaque bloc comporte un droit de jouissance exclusive et particulière du terrain et une fraction indivise, que la surface de ces lots ou blocs est délimitée sur un plan annexé audit cahier des charges ; que la troisième partie est intitulée règlement de copropriété et fixe les règles de fonctionnement, la création d'un syndicat, le fonctionnement des Assemblées Générales et l'utilisation des parties communes, des clôtures, détermine les charges annexes ; que ce règlement de copropriété a été en outre publié à la Conservation des Hypothèques ; qu'il résulte de ces éléments que le groupe d'habitations considéré est soumis au statut de la copropriété en application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'assemblée générale des copropriétaires en date du 20 juillet 1999 qui ne mentionne pas la désignation du président de l'assemblée en violation de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 doit en conséquence être annulée.
ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; dès lors en annulant l'assemblée générale du 20 juillet 1999 pour absence de mention de la désignation du président de l'assemblée en violation de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen non invoqué qu'elle relevait d'office, la Cour d'Appel a violé le principe du contradictoire, partant l'article 16 du Nouveau Code de Procédure Civile.
