LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article R. 332-15 du code de l'urbanisme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 30 avril 2007), que le 12 juin 1990 les consorts
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ont signé avec M.
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, auquel est substituée la société civile immobilière Le Clos
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(la SCI), une promesse de vente de divers biens immobiliers ; que pour tenir compte des préoccupations de la commune de Saint-Julien-en-Genevois, titulaire d'un droit de préemption, les parties ont signé le 7 février 1991 une promesse rectificative restreignant l'étendue du projet initial et prévoyant la cession gratuite à la commune de 2433 m2 pour la création d'un espace vert public ; qu'après délivrance d'un permis de construire en date du 24 avril 1992, la vente au profit de la SCI a été réalisée par acte authentique du 26 octobre 1992 et la cession gratuite au profit de la commune par actes authentiques des 24 mars et 20 avril 1993 ; que la SCI a assigné la commune et les consorts
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en annulation de la promesse de vente du 7 février 1991 et des actes de vente et de cession subséquents en invoquant une fraude à la loi et des manoeuvres illicites de la commune, la cession gratuite ne pouvant excéder 10 % de la surface du terrain sur lequel doit être édifiée la construction projetée ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'à la date du 7 février 1991, lorsque les consorts
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et la SCI sont convenus, en accord avec la commune, de réduire la superficie du terrain vendu à la SCI sous condition de l'engagement pris par les consorts
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de céder à titre gratuit à la commune le surplus du terrain, aucune demande de permis de construire n'avait été déposée, de sorte que l'article R. 332-15 du code de l'urbanisme n'était pas applicable ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la fraude ne consistait pas dans le fait d'avoir subordonné le non-exercice du droit de préemption sur les terrains vendus pour la réalisation d'une opération de promotion immobilière à la cession gratuite, en vue de la création d'espaces verts publics, de plus de dix pour cent des terrains concernés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne la commune de Saint-Julien-en-Genevois aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Saint-Julien-en-Genevois à payer à société Le Clos Desjacques la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Commune de Saint-Julien-en-Genevois ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la SCI Le Clos
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LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR débouté la SCI LE CLOS
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de ses demandes ;
AUX MOTIFS Qu'il résulte des documents contractuels, notamment de l'acte sous seing privé du 7 février 1991, que cet acte et l'acte authentique du 26 octobre 1992, d'une part, et l'acte authentique des 24 mars et 20 avril 1993, d'autre part, sont indissociables, de sorte que la nullité pour fraude à la loi du dernier de ces actes entraînerait la nullité du premier ;
ET AUX MOTIFS QUE la règle édictée par l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme ne serait applicable à la cession à titre gratuit litigieuse que dans l'hypothèse où la Commune aurait demandé cette cession alors qu'elle était saisie d'une demande de permis de construire ; que le permis de construire délivré le 24 avril 1992 répondait à une demande déposée le 28 juillet 1992 (sic), soit plus de dix-huit mois avant la convention prévoyant la cession litigieuse ; qu'il n'est pas prétendu qu'une autre demande de permis de construire avait antérieurement été déposé ; qu'il résulte de ces éléments et des termes de l'acte sous seing privé du 7 février 1991 que ce jour-là, lorsque les consorts
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et la SCI sont convenus en accord avec la Commune de réduire la superficie du terrain vendu à la SCI sous condition de l'engagement pris par les consorts
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de céder à titre gratuit à la Commune le surplus du terrain, aucune demande de permis de construire n'avait été déposée ; que l'acte authentique des 24 mars et 20 avril 1993 n'est que l'exécution de l'engagement pris par les consorts
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le 7 février 1991 et qu'il importe peu qu'entre-temps un permis de construire ait été demandé et délivré ; que l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme n'est pas applicable en l'espèce ; qu'en conséquence la demande en nullité de cet acte des 24 mars et 20 avril 1993 doit être rejetée ; qu'à raison de ce rejet la SCI n'a plus d'intérêt à demander l'annulation de l'acte sous seing privé du 7 février 1991 ;
ALORS D'UNE PART QU'aux termes de l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en l'espèce, l'autorité qui délivre le permis de construire ou l'autorisation de lotissement ne peut exiger la cession gratuite de terrains qu'en vue de l'élargissement, du redressement ou de la création des voies publiques, et à la condition que les surfaces cédées ne représentent pas plus de 10 p. 100 de la surface du terrain sur lequel doit être édifiée la construction projetée ou faisant l'objet de l'autorisation de lotissement ; que, pour déclarer ce texte inapplicable en l'espèce, la Cour d'appel s'est bornée à constater que « le permis de construire délivré le 24 avril 1992 répondait à une demande déposée le 28 juillet 1992 (sic), soit plus de dix-huit mois avant la convention prévoyant la cession litigieuse » ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la Commune n'avait pas commis une fraude à la loi en subordonnant le non-exercice du droit de préemption sur les terrains vendus à l'exigence d'une cession gratuite de plus de 10 % des terrains vendus en vue de la création d'espaces verts, éludant ainsi les dispositions de l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que tant la délibération du 22 avril 1991 du conseil municipal que l'acte de vente révélaient le lien indissoluble entre la cession gratuite conclue entre les vendeurs et la commune et le permis de construire, la commune ayant, conformément à l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme, transféré à l'exposante le COS du terrain dont elle avait exigé et obtenu la cession gratuite à son profit ; qu'en ne recherchant pas si la preuve de la fraude n'était pas ainsi rapportée, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision, au regard de l'article 6 du Code civil, ensemble l'article ler du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et les articles 1131 et suivants du Code civil.
ALORS ENFIN QUE la cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, contraire aux bonnes moeurs ou à l'ordre public ; que l'administration a interdiction de contracter sur l'exercice de son pouvoir de décision ; qu'après avoir constaté que, par l'acte sous seing privé du 7 février 1991, les consorts
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et la SCI étaient convenus « en accord avec la Commune de réduire la superficie du terrain vendu à la SCI sous condition de l'engagement pris par les consorts
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de céder à titre gratuit à la Commune le surplus du terrain », puis, rejeté l'action en nullité au motif que ce jour-là, « aucune demande de permis de construire n'avait été déposée », sans rechercher si la cause de la cession gratuite n'était pas illicite en ce qu'elle répondait à une demande de la commune de contracter sur l'exercice de son pouvoir de décision, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1133 du Code civil.
