LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Orléans, 10 avril 2007) fixe les indemnités dues par la Société d'économie mixte pour le développement Orléanais (SEMDO) à la société civile immobilière Les Thuyas (la SCI) à la suite du transfert à son profit de la propriété de biens immobiliers lui appartenant ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de statuer, après annulation de la décision de première instance, au vu des conclusions du commissaire du gouvernement et de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme totale de 891 404 euros, dont 736 650 euros, à titre d'indemnité principale et 74 665 euros à titre d'indemnité de remploi, alors, selon le moyen :
1°/ que le commissaire du gouvernement, expert et partie à cette procédure, occupe une position dominante dans l'instance en fixation de l'indemnité d'expropriation et bénéficie, par rapport à l'exproprié, d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes qu'il sélectionne avant de les soumettre à la juridiction de l'expropriation ; qu'en statuant sur le vu et conformément aux propositions du commissaire du gouvernement, la cour d'appel, qui a appliqué des dispositions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique qui sont incompatibles avec le principe de l'égalité des armes, a violé l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2°/ que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que toutefois, lorsqu'il annule le jugement, le juge d'appel doit se placer, pour évaluer les biens, à la date à laquelle il statue ; que la cour d'appel ne pouvait donc, pour estimer les biens litigieux, se placer à la date du jugement qu'elle avait annulé ; qu'elle a ainsi violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ;
3°/ qu'en énonçant, pour écarter les articles et annonces immobilières produites par la SCI Les Thuyas à titre de termes de comparaison, que «le prix auquel les biens sont en définitive cédés est généralement inférieur à celui de leur mise en vente», la cour d'appel s'est déterminée par un motif d'ordre général et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'en se bornant, pour refuser de tenir compte d'un jugement du 21 novembre 2005 ayant alloué aux propriétaires de deux appartements d'une et deux pièces, tous deux occupés, situés au deuxième étage de l'immeuble litigieux, des indemnités calculés sur la base de 1 380 euros et 1 850 euros le m², à énoncer que ces prix correspondaient aux maximums enregistrés en 2004 et concernaient deux appartements situés au même étage alors que les biens de la SCI consistaient en sept appartements situés à quatre étages différents, sans expliquer en quoi cette localisation dans l'immeuble pouvait influencer la valeur des biens en cause, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; que seule l'expropriation avait rendu nécessaire la cession globale de l'ensemble des biens de la SCI Les Thuyas, de sorte que l'évaluation de ces biens ne pouvait être minorée du fait de cette cession globale ; que dès lors, en retenant que les appartements ne devaient pas être évalués isolément, mais par référence aux cessions d'immeubles de rapport, tout en constatant que la SCI Les Thuyas les avait acquis isolément, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si cette évaluation globale ne privait pas la SCI d'une partie de la valeur de ses biens, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
6°/ que de même, la moins-value qu'implique l'occupation d'un local à usage commercial est due à l'obligation du bailleur de verser au locataire une indemnité d'éviction pour obtenir la libération des lieux ; que dès lors, la moins-value ne peut être supérieure au montant de cette indemnité ; qu'en jugeant néanmoins, que le montant des indemnités d'éviction dues aux locataires des locaux commerciaux étaient sans incidence sur celui de la moins-value pour occupation de ces locaux, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
Mais attendu, d'une part, que les avantages dont bénéficie le commissaire du gouvernement par rapport à l'exproprié dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ne sont pas de nature à eux seuls à créer un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes dès lors qu'il résulte des dispositions des articles R. 13-7, R. 13-28 et R. 13-32 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans leur rédaction issue du décret n° 2005-467 du 13 mai 2005 portant modification de ce code, que le commissaire du gouvernement qui exerce ses missions dans le respect de la contradiction guidant le procès civil doit, sous le contrôle du juge de l'expropriation, déposer des conclusions constituant les éléments nécessaires à l'information de la juridiction et comportant notamment les références de tous les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels il s'est fondé pour retenir l'évaluation qu'il propose ainsi que toute indication sur les raisons pour lesquelles les éléments non pertinents ont été écartés, que l'exproprié peut user de la faculté offerte par l'article L. 135 B, alinéa 1er, du livre des procédures fiscales tel que modifié par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 de demander à l'administration fiscale de lui transmettre gratuitement les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et que la juridiction peut, si elle s'estime insuffisamment éclairée, ordonner une expertise ou se faire assister par un notaire lors de la visite des lieux ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant annulé la décision de première instance, s'étant placée à bon droit à la date où elle statuait pour fixer, au vu des éléments produits devant elle, les indemnités d'expropriation dues par la SEMDO, et ayant relevé que certains locaux étaient occupés et justement retenu qu'un abattement devait être appliqué sur la valeur de ces locaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement apprécié l'importance de cet abattement, retenu parmi les termes de comparaison proposés par les parties et par le commissaire du gouvernement qu'elle a analysés, ceux qui lui sont apparus les mieux appropriés, et a, par une décision motivée, fixé l'indemnité en tenant compte des caractéristiques et de la situation des biens expropriés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité totale de dépossession la somme de 891 404 euros, dont 80 000 euros représentant la perte de loyers, alors, selon le moyen, que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; que la cour d'appel avait constaté que la plupart des locataires avaient quitté les lieux en avril, mai, juin et novembre 2005 ; que dès lors, en limitant à un an la perte de loyers, sans s'expliquer sur la possibilité qu'aurait eu l'expropriée, entre le déménagement des locataires et la fixation de l'indemnité de dépossession par sa décision intervenue dix-mois à deux ans plus tard, le 10 avril 2007, d'acquérir des biens susceptibles d'être immédiatement loués pour percevoir des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la situation du marché immobilier Orléanais n'était pas telle que la recherche, dans la perspective de disposer de revenus locatifs équivalents, nécessitait dix-huit mois, la cour d'appel a souverainement apprécié le préjudice locatif direct et certain souffert par la SCI du fait de l'expropriation et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Les Thuyas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Thuyas ; la condamne à payer à la SEMDO la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille huit.
