LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 mars 2007), que les époux X..., Mme B..., M. Z... et M. A..., propriétaires de lots, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Buisson et la Société immobilière et de gestion d'ensembles résidentiels et commerciaux (la SIGERC), syndic de copropriété, en annulation de certaines décisions de l'assemblée générale du 25 juin 2002 et de l'assemblée générale du 20 mars 2003 ;
Attendu que ces copropriétaires font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :
1° / que le défaut de consultation du conseil syndical lorsque celle-ci est imposée par la loi et, par voie de conséquence, le défaut de communication de l'avis dudit conseil aux copropriétaires avec l'ordre du jour, au titre de l'article 11-6° du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à la cause, entraîne la nullité de la résolution adoptée irrégulièrement ; qu'en jugeant que le défaut d'avis du conseil syndical sur la nouvelle rémunération annuelle du syndic, qui était près de dix fois supérieure au montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical était obligatoire, ne serait soumis à aucune sanction, la cour d'appel a violé l'article 11-6° du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004, ensemble l'article 21, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° / que la loi nouvelle ne s'applique pas aux conditions de l'acte juridique conclu antérieurement ; qu'en jugeant que " surabondamment, il convient de rappeler que le décret du 27 mai 2004, qui a modifié l'article 11 du décret du 17 mars 1967, a précisé que la notification de l'avis rendu par le conseil syndical est prescrite pour l'information des copropriétaires, et non pour la validité de la décision ", pour rejeter la demande d'annulation, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil ;
3° / que l'assemblée des copropriétaires doit se prononcer par des votes séparés sur chacun des points à l'ordre du jour ; qu'en jugeant que la décision de nommer un syndic et celle d'approuver son contrat, soumises jusqu'au décret du 27 mai 2004 à des conditions de vote et de majorité distinctes, parce qu'elles forment un tout indivisible, peuvent faire l'objet d'un vote unique, la cour d'appel a violé l'article 9 et l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° / que la loi nouvelle ne s'applique pas aux conditions de l'acte juridique conclu antérieurement ; qu'en retenant, pour juger que l'assemblée avait valablement statué par un seul et même vote sur le principe du renouvellement du syndic et sur la fixation de sa rémunération, qu'à " titre surabondant, il convient de relever que l'article 29, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 tel qu'il est modifié par le décret du 27 mai 2004 vise comme une seule et même décision celle qui désigne le syndic et celle qui approuve le contrat ", la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil ;
5° / que la ratification par l'assemblée des copropriétaires d'une décision irrégulière ne peut être tacite ; qu'en jugeant que l'irrégularité de la vingt-et-unième résolution de l'assemblée du 25 juin 2002, ayant autorisé a posteriori le percement d'une ouverture dans le local résidentiel collectif pour l'ouvrir au parc de stationnement en sous-sol, ne pourrait plus être sanctionnée du fait du vote en 2003 d'une décision ne faisant aucune référence à la résolution supposée être ratifiée et admettant simplement le principe d'un aménagement dudit local pour le remisage des conteneurs à ordures ménagères, la cour d'appel a violé l'article 26 de la loi du 6 juillet 1965 ;
6° / que la ratification par l'assemblée des copropriétaires d'une décision irrégulière ne peut résulter d'un simple accord de principe de ladite assemblée, celle-ci ne donnant naissance à aucun engagement des copropriétaires ; qu'en jugeant que le simple accord de principe de l'assemblée sur la nécessité d'effectuer des travaux d'aménagement du local résidentiel collectif, dont le coût a juste été estimé par un architecte, rendrait sans objet la contestation de la résolution ayant irrégulièrement autorisé le percement dudit local, la cour d'appel a violé les articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° / qu'une décision de principe, ne peut faire l'objet d'aucun recours, en l'absence de décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant que les demandeurs ne peuvent pas soutenir que la résolution n° 2-1 du 20 mars 2003 ne constitue qu'un simple vote de principe dépourvu de valeur juridique, parce que n'ayant fait l'objet d'aucun recours elle est devenue définitive, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'inobservation de l'article 11, 6°, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction alors applicable, n'était pas sanctionnée, que dans la mesure où les copropriétaires avaient été régulièrement informés des conditions essentielles du contrat proposé puisqu'il résultait des pièces régulièrement produites que le projet de contrat était joint à la convocation, il n'était pas établi que l'absence d'information sur l'avis du conseil syndical eût pu fausser la décision prise et exactement retenu que la décision de nommer un syndic et celle d'approuver son contrat, formant un tout indivisible, pouvaient faire l'objet d'un vote unique, la décision de renouveler le mandat du syndic comme en l'espèce supposant l'accord des copropriétaires sur les conditions du contrat proposé et en particulier sur la rémunération demandée, la cour d'appel qui a souverainement relevé que ces copropriétaires ne pouvaient valablement soutenir que la décision n° 2-1 de l'assemblée générale du 20 mars 2003 n'était qu'un vote de principe sans valeur juridique, a pu déduire de ces seuls motifs que la décision n° 2-1 de l'assemblée générale du 20 mars 2003 qui n'avait fait l'objet d'aucun recours était devenue définitive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, les époux X..., M. Z..., Mme B... et M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les époux X..., M. Z..., Mme B... et M. A... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Buisson au Pecq la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X..., de M. Z..., de Mme B..., de M. A... et de la société SIGERC ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille huit.
