AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Sofi patrim du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., l'Association de soutien aux copropriétaires des jardins des universités, M. et Mme Y... et la société Sofi Ouest ;
Statuant tant sur le pourvoi principal formé par la société Sofi patrim que sur le pourvoi incident relevé par M. Le Z... ;
Attendu, selon l'arrêt partiellement confirmatif attaqué (Rennes, 2 février 2006, n° 74), que la société anonyme Sofi Ouest, ayant pour président M. Le Z..., a fait construire une résidence d'habitation dont les logements ont été vendus à des particuliers en vue de leur location à des étudiants ; qu'un local, lot privé appartenant à une société civile immobilière créée par M. Le Z..., destiné à recevoir des équipements mis à la disposition des résidents, a été donné à bail à la société Sofi patrim (la société), ayant pour associés la société Sofi Ouest et M. Le Z... et, pour gérant, celui-ci ; que le règlement de copropriété de la résidence prévoyait que chacun des copropriétaires devait s'engager à régler ou à faire régler par l'occupant ou le locataire de son lot une participation forfaitaire réclamée par la société gestionnaire, la société Sofi Patrim, pour assurer la mise à disposition du local ; que celle-ci, chargée de la recherche de clients pour la résidence, de l'établissement et du suivi des baux, faisait signer aux étudiants locataires, en annexe de chacun des baux, une convention, présentée comme formant un tout indissociable avec le bail, imposant à son profit le versement de la somme mensuelle de 200 francs au titre de la participation forfaitaire à la mise à disposition du local ; qu'en 2000, deux étudiants, M. X... et Mme Le A..., suivis en 2003 par 26 autres étudiants, ont assigné la société en nullité des conventions, en remboursement des sommes versées au titre de la participation forfaitaire et en paiement de dommages-intérêts ; que l'Association de soutien aux copropriétaires et résidents des jardins des universités (ASCORJU) est intervenue volontairement ; que la société, dont la totalité des parts a été cédée le 7 janvier 2003 à la société Foncia, a appelée en garantie la société Sofi Ouest et M. Le Z... ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que ce moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que M. Le Z... fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné à garantir la société de ses condamnations prononcées au bénéfice de l'ASCORJU alors, selon le moyen :
1 / que la clause de l'article 9 prévoit l'obligation pour le locataire d'acquitter directement auprès de la société Sofi patrim une participation forfaitaire mensuelle ouvrant droit à des services spécifiques de la résidence gérée par la société Sofi patrim ; qu'elle répond au choix personnel du bailleur, auquel le règlement de copropriété impose, soit de payer lui-même cette participation, soit de la faire régler directement par le preneur ; qu'il s'ensuit que cette clause n'est qu'une des modalités d'un seul et unique contrat de bail, pour lequel la société Sofi patrim n'est intervenue qu'en qualité de mandataire du bailleur, le preneur n'ayant lui-même dans le bailleur qu'un seul cocontractant ; qu'il s'ensuit que c'est à tort que la cour d'appel, décidant qu'il y avait deux contrats distincts là où il n'y en avait qu'un, à savoir un contrat de bail liant exclusivement un propriétaire non professionnel à un preneur, a jugé que la prestation offerte par ce bail, constituée par l'usage du local n° 112, devait échapper à la loi sur le bail pour ne relever que des dispositions du code de la consommation ; qu'en se déterminant ainsi, elle a violé les articles 1134 du code civil et L. 122-1 du code de la consommation ;
2 / que dans ses écritures d'appel, M. Le Z... avait souligné que la cession de ses parts et de celles de la société Sofi Ouest à la société Foncia, en 2003, comportait une clause d'exclusion de garantie de passif, dont les termes excluaient explicitement le passif pouvant résulter notamment de l'affaire X..., et que la société Sofi patrim, qui en avait connaissance, avait eu la faculté de décider de mettre un terme aux clauses spécifiques dans les contrats conclus -y compris d'ailleurs pour les contrats en cours, ce qu'elle s'était gardée de faire, intervenant en la procédure, en pleine connaissance de cause, et maintenant les mêmes mécanismes dont elle se prétend aujourd'hui lésée avec les autres locataires ; qu'il s'évinçait de ce comportement que la société Sofi patrim, en tant que personne morale, avait accepté dès le départ et maintenu les contrats ainsi conclus, en sorte que le fait reproché ne correspondait pas à un engagement personnel de M. Le Z..., qui n'en n'avait d'ailleurs tiré aucun profit, mais à un engagement de la société Sofi patrim elle-même, prise en tant que telle ; qu'en décidant dès lors d'imputer à faute à M. Le Z... le fait d'avoir imposé des services à tous les étudiants recherchant logement, pour justifier la demande partielle de garantie de la société Sofi patrim, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la mise en oeuvre des contrats litigieux ne résultait pas d'une décision de la société elle-même, maintenue avant comme après la cession de parts, ce qui lui interdisait de rechercher chez M. Le Z... une faute personnelle justifiant de sa part quelque garantie que ce soit, la
cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 223-22 du code de commerce ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le preneur s'est engagé à payer à la société une participation forfaitaire mensuelle ouvrant droit aux services spécifiques du local 112 de la résidence, qui ne fait pas partie de la copropriété mais a été donné à bail à la société qui en assure le fonctionnement, à un prix fixé par celle-ci, par facturation séparée et versée à son profit, la cour d'appel a pu retenir, par une interprétation souveraine de la convention des parties, qu'il existait bien un contrat séparé entre la société Sofi patrim et le preneur portant sur le paiement d'un prix en contrepartie d'une prestation ;
Et attendu, d'autre part, qu'en retenant que le fait d'imposer les services spécifiques à tous les étudiants recherchant un logement, en violation du code de la consommation constitue une faute de gestion du gérant qui, en mettant ainsi la société qu'il représente en infraction avec une règle d'ordre public dont elle doit répondre, agit contre l'intérêt social et dès lors qu'il était constant que M. Le Z... était, au moment de la conclusion du contrat de bail, gérant de la société, la cour d'appel qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille sept.
