AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 9 octobre 2002), qu'en septembre 1988, M. et Mme X... ont cédé à la SCI Les Clercs (la société), représentée par son gérant M. X..., un ensemble immobilier au prix de 770 000 francs ; qu'estimant ce prix insuffisant, l'administration fiscale a, en novembre 1991, notifié à la société un redressement de droits de mutation calculés en retenant une valeur de 1 720 000 francs ; que la commission départementale de conciliation, saisie par la société, ayant émis l'avis que l'immeuble avait une valeur vénale de 1 400 000 francs au jour de sa mutation, l'administration s'est conformée à cette évaluation, sur la base de laquelle la mise en recouvrement a été faite ; qu'après le rejet de sa réclamation, la société a saisi le tribunal pour obtenir la décharge totale de l'imposition contestée ; que sa demande a été accueillie au motif que les éléments de comparaison choisis n'étaient ni significatifs, ni pertinents ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'avoir infirmé le jugement et rejeté sa demande en décharge, alors, selon le moyen :
1 / que la valeur vénale réelle du bien doit être établie par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires ; que ni un hangar de 300 m , ni un ensemble constitué d'un hangar et garage de 377 m et 70 m de bureaux, ne constituent des biens intrinsèquement similaires à celui qu'elle a acquis, composé de deux entrepôts, l'un de 1 076 m , l'autre de 1 133 m , chacun assorti respectivement de 283 m et 40 m de bureaux ; qu'en retenant cependant qu'il s'agissait de biens de même nature pouvant servir de termes de comparaison, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ;
2 / qu'il n'y avait aucune différence entre le prix de la cession Faulquemont et la valeur retenue par l'administration pour la cession litigieuse, cette valeur ayant été fixée à 520 F/m après application d'un abattement de 20 % pour tenir compte de l'existence d'une location ainsi que d'un abattement supplémentaire de 10 % pour prendre en considération l'état d'enclave du bien, sur la base de 725 F/m , prix de la vente de Faulquemont ; que la différence d'environ 200 F entre les deux valeurs s'expliquaient donc uniquement par ces abattements ; qu'en considérant que la différence intrinsèque entre les deux biens, celui de Faulquemont étant constitué d'un bâtiment industriel unique dont une grande partie est destinée à la fabrication, tandis que le bien litigieux est constitué de deux entrepôts de stockage, avait été prise en considération, la cour d'appel a violé l'article L.17 du Livre des procédures fiscales ;
3 / que les premiers juges avaient retenu que le bien qu'elle avait acquis se distinguait de tous les éléments de comparaison en ce qu'il était enclavé et que le propriétaire ne bénéficiait que d'un droit de passage précaire et révocable sur un chemin privé ; qu'elle demandait confirmation du jugement en soulignant qu'en toute hypothèse, l'état d'enclave de l'immeuble justifiait un abattement par rapport à la valeur des immeubles invoqués à titre de comparaison, bien supérieur de celui de 10 % admis par l'administration ; qu'en se bornant à constater que l'administration a pratiqué un abattement de 10 % destiné à prendre en considération l'état d'enclave du bien, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette réduction était insuffisante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ;
Mais attendu, en premier lieu, que l'exigence de pertinence des éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale n'implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques à ceux qui constituent l'objet du litige ; que, dès lors, après avoir décrit de façon concrète le bien litigieux ainsi que les termes de comparaison cités par l'administration, et précisé que pour chacun de ces biens, l'administration avait retenu une superficie pondérée hors oeuvre totale en appliquant un coefficient de pondération de 1 pour les entrepôts et de 1,5 pour les bureaux afin de prendre en compte les aménagements dont ceux-ci sont pourvus et qui les distinguent de locaux uniquement affectés au stockage, la cour d'appel a pu considérer que la comparaison faite par l'administration avec la cession de ces biens de même nature, situés dans des communes avoisinant celle dans laquelle est situé le bien litigieux, et ayant eu lieu entre 1986 et 1989, était pertinente ;
Attendu, en second lieu, que la cour d'appel a relevé que ces termes de comparaison faisait ressortir des prix au m bien supérieurs au prix déclaré lors de la cession du bien litigieux, dont la valeur vénale réelle avait été calculée en retenant le prix de cession au m le plus bas, à savoir celui de l'immeuble de Faulquemont, qui apparaissait comme le terme de comparaison le plus approchant en raison de sa surface et de la situation des bâtiments industriels, sur lequel avait été appliqué un abattement de 20 % pour tenir compte de la location de l'immeuble, et un abattement de 10 % destiné à prendre en considération l'enclavement du bien, conformément à l'avis unanime des membres de la commission de conciliation composée pour partie de personnes qualifiées en matière d'évaluation et étrangères à l'administration, ce qui constituait un élément objectif à prendre en considération pour apprécier la portée de l'argumentation développée par les parties ; qu'elle a également ajouté qu'il n'était pas sans intérêt de constater qu'une cession citée par l'administration, intervenue le 18 juillet 1989, et portant sur un immeuble industriel, dont elle a précisé les caractéristiques, de même nature que le bien litigieux, confirmait la tendance des prix dégagés par les mutations antérieures, prises comme termes de comparaison ; qu'enfin, elle a souligné que pour conforter son évaluation, l'administration fiscale avait indiqué que le prix initialement déclaré par la société rapporté au loyer annuel qu'elle percevait pour location de ce bien aboutissait à un taux de capitalisation de 34 %, tandis que, selon une source non critiquée le taux le plus élevé appliqué en ce qui concerne des immeubles insalubres était de 15 %, ce qui venait corroborer l'ensemble des éléments déjà pris en considération ; qu'ainsi, en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision, abstraction faite du motif surabondant dont fait état la deuxième branche du moyen, et sans avoir à procéder à la recherche prétendument omise, dès lors qu'au vu des conclusions imprécises de la demanderesse elle ne disposait d'aucun élément concret lui permettant de remettre en cause le quantum de l'abattement pour enclavement, retenu à l'unanimité de ses membres par la commission de conciliation ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Les Clercs aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Les Clercs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux février deux mille cinq.
