AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que, selon acte authentique reçu le 21 juin 1990 par M. X..., notaire, les époux Y... et la société Gerlyse, propriétaires, chacun, d'éléments d'un ensemble immobilier situé à Melun et comportant des terrains et des bâtiments, ont promis de vendre celui-ci à M. Z... et Mme A..., marchands de biens pour le prix de 12 000 000 francs, payable comptant le jour de la réalisation de la promesse ; que l'option devait être levée au plus tard le 31 janvier 1991 et était consentie sous diverses conditions suspensives, le bénéficiaire devant fournir dans les quinze jours de l'acte, à peine de caducité, un cautionnement bancaire de 1 200 000 francs garantissant le paiement d'une indemnité d'immobilisation de même montant, en cas de non-réalisation de la vente pour une cause qui lui soit imputable ; que, le 6 juillet 1990, le notaire a reçu une lettre d'intention de caution de la société Transcontinentale et
a demandé la régularisation du cautionnement, rappelant aux époux Y... que l'intention devait être transformée en réalisation ; que le notaire a reçu l'engagement de caution de la société Transcontinentale le 13 juillet 1990, par télécopie, puis ultérieurement en original ; que, selon acte sous seing privé du 21 juillet 1990, les époux Y... se sont engagés à acquérir de M. B... un appartement au prix de 6 850 000 francs et des meubles pour 400 000 francs ; que la levée d'option étant fixée au 1er octobre 1990, les acquéreurs se sont engagés à verser directement entre les mains du vendeur, une somme de 1 000 000 francs au plus tard le 15 août 1990 à titre d'indemnité d'immobilisation à valoir sur le prix, dont le solde, soit 6 250 000 francs devait être payé le 15 février 1991 ;
que les acquéreurs s'engageaient à verser au vendeur jusqu'à cette date, la somme de 21 700 francs par mois, représentant une portion du crédit relais contracté par ce dernier ; qu'en cas de non-paiement du solde, le vendeur pouvait prétendre à une indemnité égale à 5 % des sommes exigibles, la vente pouvant en outre être résiliée de plein droit à l'initiative du vendeur ; que par acte authentique du 29 août 1990 reçu par M. X..., la Banque La Hénin a consenti un prêt de 1 000 000 francs aux époux Y... ; que, le même jour, M. X... a adressé aux époux Y... une lettre les mettant en garde contre les risques importants qu'ils prenaient ; que la promesse de vente du 21 juillet 1990 a été transformée en vente parfaite par acte du 5 novembre 1990 reçu par M. X... ; que, par lettre du 29 janvier 1991, M. Z... a informé les époux Y... que Mme A... lui avait cédé ses droits dans la promesse de vente du 21 juin 1990, a indiqué qu'il levait l'option et a demandé un délai jusqu'au 15 mars 1991 pour signer les actes de vente, délai qui n'a pas été accordé ; que le marchand de biens ayant refusé de s'acquitter de l'indemnité d'immobilisation, a été condamné à payer la somme de 1 200 000 francs aux vendeurs ; que, selon acte du 10 juin 1991, reçu par M. C..., notaire, les époux Y... et la société Gerlyse, dans l'incapacité de payer le solde du prix, l'acte de cautionnement bancaire s'étant révélé inefficace, ont promis de vendre l'ensemble immobilier à MM. B..., D... et E..., moyennant le prix de 10 500 000 francs se décomposant en 9 000 000 francs pour l'immeuble des époux Y... et 1 500 000 francs pour les immeubles de la société Gerlyse ; que l'option devant être levée le 1er septembre 1991, les parties sont convenues du versement d'une indemnité d'immobilisation de 525 000 francs ; que, par acte authentique du 24 juillet 1991, reçu par M. X..., a été réitérée la promesse de vente du 10 juin 1991 ; que M. B... s'étant retiré de l'opération, la vente a été consentie à une société Terjimmo constituée entre des sociétés dont MM. D... et E... étaient les gérants ; que le prix de 9 000 000 francs pour la propriété des époux Y... était payable à concurrence de 1 000 000 francs le jour même hors la comptabilité du notaire, à concurrence de 1 200 000 francs au plus tard le 20 août 1991, en l'étude du notaire, à concurrence de 630 000 francs aux époux Y... au plus tard à la même date, et à concurrence de 6 250 000 francs à
M. B..., créancier des époux Y... pour ce montant en principal ; que le prix de 1 500 000 francs revenant à la société Gerlyse était payable au plus tard le 25 septembre 1991 ; qu'il était stipulé qu'en cas de non-paiement d'une seule des échéances, les acquéreurs pouvaient être déchus de plein droit du terme si bon semblait aux vendeurs qui renonçaient par ailleurs au privilège du vendeur et à l'action résolutoire, les acquéreurs consentant une promesse irrévocable d'affectation hypothécaire sur l'immeuble des époux Y... ; que, par un premier acte de vente authentique du 21 novembre 1991, reçu par M. X..., a été constatée la vente par la société Terjimmo à la société Biotto, moyennant le prix de 1 500 000 francs, et que par un second, de la même date, reçu par M. F... avec la participation de M. X..., a été constatée la vente par la société Biotto à une société PGG moyennant le prix de 1 700 000 francs ; que, dans ces deux actes la société Terjimmo déclarait que le prix de vente dû à la société Gerlyse avait été intégralement payé ; que la société Terjimmo a versé par la comptabilité du notaire une somme de 1 120 000 francs, imputée pour 420 000 francs à la société Gerlyse et pour 700 000 francs aux époux Y... ; que les époux Y... ont fait inscrire leur hypothèque conventionnelle le 2 février 1993 ; que, par convention du 25 septembre 1993 valant transaction, M. B... et les époux Y... sont convenus d'une résolution de la vente de l'immeuble acheté à M. B..., les époux Y... reconnaissant devoir, au titre de l'immobilisation et de la dépréciation du bien, une somme de 1 500 000 francs sur laquelle M. B... reconnaissait avoir déjà reçu une somme de 500 000 francs ; que l'immeuble initialement mis en vente par les époux Y... a été vendu sur adjudication à la requête de la Banque La Hénin, créancier hypothécaire en vertu de l'acte de prêt du 29 août 1990 ; que, sur le prix de vente, les époux Y... ont reçu la somme de 1 138 359 francs ; qu'estimant que M. X... avait commis des fautes leur ayant causé un préjudice, les époux Y... et la société Gerlyse l'ont assigné, ainsi que M. G..., notaire, et la société civile professionnelle de notaires X... et G... (la SCP), en réparation de celui-ci ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal formé par les époux Y... et la société Gerlyse, pris en ses deux branches :
Attendu que les époux Y... et la société Gerlyse font grief à l'arrêt attaqué d'avoir estimé que les dommages-intérêts qui leur étaient dus par les notaires, devaient être fixés à la somme de 500 000 francs en raison de l'acte de cautionnement délivré pour garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation de 1 200 000 francs, alors, selon le moyen :
1 / que le préjudice subi du fait de la défaillance de la société Transcontinentale SPA était constitué par la perte de l'indemnité d'immobilisation que le cautionnement était censé garantir, que ce préjudice avait un caractère certain et devait être réparé dans son intégralité, de sorte qu'en affirmant néanmoins que le préjudice subi ne s'analysait pas en la perte de l'indemnité d'immobilisation de 1 200 000 francs, et en limitant le montant de la réparation à la perte d'une chance que, de surcroît, elle apprécie au regard de l'ensemble des conseils donnés par le notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2 / que si l'arrêt s'analyse comme refusant de réparer le préjudice dans son intégralité en raison du fait que M. Y..., en tant que diplômé de l'ESSEC, était en mesure de constater lui-même que la société Transcontinentale SPA n'était pas une banque, la cour d'appel a encore violé le même texte ;
Mais attendu, d'abord, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des écritures des parties que les époux Y... auraient pu s'assurer d'un cautionnement efficace s'ils avaient été informés par le notaire du risque pris par eux, de sorte que la cour d'appel a exactement estimé que la défaillance de la société Transcontinentale ne constituait qu'une perte de chance ; qu'ensuite, abstraction faite du motif critiqué par la seconde branche, l'arrêt relève que les époux Y... avaient fait peu de cas des mises en garde pressantes que le notaire leur avaient faites quant aux risques de l'opération ; que le moyen, non fondé en sa première branche, est inopérant en sa seconde ;
Et sur les deux moyens du pourvoi incident :
Attendu que les notaires et la SCP notariale font grief à l'arrêt de les avoir condamnés in solidum à payer aux époux Y... et à la société Gerlyse une somme de 500 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors, selon le pourvoi :
1 / qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les époux Y... se sont volontairement engagés dans l'acquisition de l'appartement de M. B..., bien que M. X... les ait très clairement mis en garde contre les risques graves auxquels ils s'exposaient en s'engageant dans cette opération et tenant notamment à l'hypothèse de la non-réalisation de la vente de leur propriété ; qu'en décidant néanmoins que l'omission de signaler que le cautionnement, destiné à garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation due en vertu de la promesse de vente qu'ils avaient précédemment consentie sur leurs biens, n'était pas bancaire, ce qui constituait un risque secondaire et marginal, aurait privé les époux Y... d'une chance de ne pas s'engager dans l'acquisition de l'appartement, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du Code civil ;
2 / qu'en affirmant que le manquement du notaire à son obligation d'information aurait fait perdre aux époux Y... une chance de ne pas s'engager dans l'acquisition de l'appartement de M. B..., sans préciser en quoi le risque marginal et secondaire que le notaire aurait omis de signaler ait été de nature à influer sur leur décision prise après une mise en garde solennelle, la cour d'appel, qui n'aurait pas caractérisé l'existence d'une chance réelle et sérieuse des époux Y... de ne pas s'engager dans l'opération litigieuse, aurait privé sa décision de base légale au regard du même texte ;
Mais attendu que l'arrêt qui relève que le notaire a omis d'attirer l'attention de ses clients sur le fait que la lettre d'intention de la société Transcontinentale SPA n'émanait pas d'une banque, mais d'un établissement inconnu installé en Italie, a pu estimer, que même si le notaire avait déjà alerté de manière générale ses clients sur les risques présentés par l'opération, il avait, sur ce point particulier, manqué à son devoir de conseil, ce dont il résultait que ce manquement les avait privés d'une chance de modifier leur projet initial ; qu'aucun des griefs n'est fondé ;
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt rejette les demandes fondées sur les fautes que les époux Y... reprochaient au notaire à l'occasion de l'acte du 29 août 1990 et de celui du 5 novembre 1990, sans répondre aux conclusions des époux Y... qui soutenaient que le notaire avait commis une faute en ne leur conseillant pas de se prévaloir de la nullité, pour défaut d'enregistrement, de la promesse de vente, ce qui leur aurait permis de ne pas signer l'acte de prêt du 29 août 1990 ; qu'ainsi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes fondées sur les fautes que les époux Y... reprochaient au notaire à l'occasion de l'acte de vente du 24 juillet 1991, l'arrêt relève que dès avant la signature de l'acte, l'acquéreur avait versé aux vendeurs, hors la comptabilité du notaire, une somme de 1 000 000 francs, outre une somme de 200 000 francs provenant de l'un des associés de la société Terjimmo, ces sommes liant manifestement les parties dans le cadre d'une vente parfaite, que les époux n'ont pas protesté lorsque le notaire leur a rappelé, dans une lettre du 3 octobre 1991, qu'il les avait mis en garde lors de la signature de l'acte contre les conséquences de la renonciation à l'action résolutoire et au privilège du vendeur, ce qui confirme ses dires lorsqu'il affirme avoir fait toutes observations utiles aux époux Y... qui n'en ont pas tenu compte et qu'en toute hypothèse, la SCP notariale établit que le jour même a été reçue une promesse irrévocable d'affectation hypothécaire des immeubles acquis des époux Y... à première demande de ceux-ci et que cette inscription était de nature à conserver les droits des vendeurs ;
Attendu qu'en statuant, ainsi sans répondre aux conclusions des époux Y... et de la société Gerlyse qui reprochaient au notaire de n'avoir prévu aucune affectation hypothécaire concernant les immeubles de la société Gerlyse, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le quatrième moyen du même pourvoi, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes fondées sur les fautes que les époux Y... reprochaient au notaire à l'occasion de l'acte de vente du 29 août 1990 des époux Y... et de la société Gerlyse à la société Terjimmo et des deux actes de vente du 21 novembre 1990 de celle-ci à la société Biotto et de cette dernière à la société PGG , l'arrêt relève que les deux actes du 21 novembre 1990 font état de ce que le prix d'acquisition a été intégralement payé, que M. X... ignorait d'autant moins la fausseté de cette déclaration que, dès les jours suivants, sur le prix hors taxe de 1 700 000 francs réglé par la comptabilité de l'étude de M. F..., par la société PGG, une somme de 420 000 francs a été versée à la société Gerlyse et une somme de 700 000 francs aux époux Y... et que ceux-ci et la société Gerlyse dont ils sont actionnaires, qui forment ensemble des demandes communes, ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice égal à la différence entre les sommes restant dues à la société Gerlyse et la somme de 420 000 francs, alors que les époux Y... n'ont pu percevoir que la somme de 700 000 francs sur le prix réglé à la société Gerlyse que grâce à cette déclaration contenue dans le premier acte ; que l'arrêt retient ensuite que si M. X... ne s'explique pas sur le devenir du solde du prix, soit 380 000 francs, à savoir 1 700 000 - (700 000 + 420 000), qui bien qu'ayant transité par la comptabilité du notaire F... n'a pas été versé aux vendeurs initiaux, il n'était pas établi qu'il ait été de l'intérêt des époux Y... et de la société Gerlyse que M. X... se refusait à recevoir l'acte ou à participer à l'acte en raison de la fausse déclaration de la société Terjimmo, étant observé que les seuls fonds qu'ils ont reçu de la société Terjimmo provenaient de ces deux ventes ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'il était établi que les biens faisant l'objet des actes du 21 novembre 1990, étaient ceux qui appartenaient à la société Gerlyse et que M. X..., en faisant renoncer cette société au privilège du vendeur et à l'action résolutoire et en ne prenant à son profit aucune promesse d'hypothèque, a privé les tiers de toute possibilité de savoir que le prix de vente ne lui avait pas été versé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres griefs du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne MM. X... et G... et la SCP Pierre X... et Denis G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de MM. X... et G... et de la SCP Pierre X... et Denis G... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quatre.
