AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux sociétés demanderesses de leur désistement partiel de pourvoi en ce qu'il attrayait dans la cause de la SCI Rialto ;
Attendu qu'aux termes de plusieurs contrats signés en juin 1989, par groupe de deux, les sociétés Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo, Les Doges, Murano, Marco Polo, Rialto, Résidence Hyde Park, Paris Aquitaine et Foncière Paris Languedoc ont confié à MM. X... et Y... la commercialisation de divers programmes immobiliers ; qu'un premier "contrat d'administration commerciale" les chargeait d'une mission générale d'organisation et de gestion de la commercialisation du programme à construire tandis qu'un second contrat intitulé "mandat de vente" leur confiait la négociation desdits biens immobiliers ; qu'en décembre 1989, ces sociétés ont rompu leurs relations contractuelles avec MM. X... et Y... qui ont alors assigné les sociétés Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo (SNC), Les Doges, Murano, San Marco, Marco Polo, Rialto, Résidence Hyde Park et Bureau d'études PCA, en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive des conventions ; que la SARL Foncière Paris Aquitaine est intervenue volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :
Attendu que les sociétés demanderesses font grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 octobre 2001) d'avoir rejeté leurs demandes tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions formées à leur encontre, alors, selon le moyen :
1 / qu'il n'est pas légalement possible, en présence de plusieurs groupes de contrats engageant des personnes morales différentes et ayant un objet distinct, de prononcer une condamnation in solidum à l'encontre de toutes ces personnes morales, fût-ce dans le cadre d'une action indemnitaire pour rupture de tous ces contrats, sans qu'importe que demeurent en l'état des incertitudes à faire lever par l'expert sur l'étendue exacte de chacun des programmes immobiliers qui s'appliquait à chaque groupe de contrats ; qu'en ne déclarant pas, d'ores et déjà, irrecevable cette demande de condamnation in solidum, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1165 et 1202 du Code civil ;
2 / que cette demande indemnitaire globale in solidum à l'encontre de toutes les sociétés intimées constituait une prétention nouvelle, dès lors que, comme le relève l'arrêt, les premiers juges étaient saisis de demandes précises dans le corps de l'assignation, dont le total était repris au dispositif ; que l'arrêt a donc violé l'article 564 du nouveau Code de procédure civile ;
3 / que la demande de condamnation solidaire formulée pour la première fois en appel à l'encontre de la SARL Foncière Paris Aquitaine qui n'avait pas été attraite en première instance où elle s'était bornée à intervenir volontairement, était irrecevable d'office ; que la cour d'appel a ainsi violé les articles 328 et suivants et 564 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, d'abord, que le moyen relatif à la nouveauté d'une demande en cause d'appel constitue une exception de procédure, laquelle doit, en application de l'article 74 du nouveau Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, être soulevée avant toute défense au fond ;
que dès lors, l'arrêt retient, à bon droit, que la société Foncière Paris Aquitaine n'est pas recevable à invoquer ce moyen, après avoir conclu au fond ; qu'ensuite, les autres sociétés intimées n'ayant pas soutenu, devant la cour d'appel, que la demande de condamnation in solidum formée contre elles constituait une prétention nouvelle, ne sont pas recevables à soulever cette exception pour la première fois devant la Cour de Cassation ; qu'enfin, les juges d'appel n'étaient pas tenus de statuer sur le moyen tiré de l'effet relatif des conventions qui constitue en réalité une défense au fond, dès lors qu'ils ordonnaient une mesure avant-dire-droit ne préjugeant pas le bien fondé des demandes ; d'où il suit que le moyen irrecevable en sa deuxième branche et mal fondé en ses deux autres branches, ne peut être accueilli ;
Sur le second moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que les sociétés demanderesses reprochent également à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leur exception de nullité des contrats passés entre elles et MM. X... et Y..., alors, selon le moyen :
1 / que si chaque groupe de contrats signés par les mêmes parties tendait à la même fin, soit l'obtention la plus efficace possible de la commercialisation effective de partie d'un programme immobilier, chacun de ces contrats s'avérait irréductible à l'autre par sa nature juridique, son objet et les rémunérations afférentes, que le fait que les gestionnaires du contrat d'administration et du mandat de vente soient les mêmes personnes ne pouvant avoir pour effet nécessaire de les rendre indissociables, pas plus que le fait que les missions distinctes soient objectivement complémentaires ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
2 / que l'arrêt a à tort considéré que la mission découlant du contrat de mandat conférait la qualité de simple représentant mandataire commercial de sociétés de promotion-construction opérant sur leurs biens propres, alors que MM. X... et Y..., qui ont constamment plaidé avoir la qualité d'agent immobilier, y compris pendant la période des contrats en litige, au profit d'autres sociétés de construction à travers leurs propres sociétés Sotec et Sefitec, avaient nécessairement la qualité d'intermédiaires soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'en l'espèce, les contrats étaient donc entachés de nullité absolue tant à défaut de justification d'une carte professionnelle, comme l'avait retenu le tribunal, que du fait que les contrats étaient à durée indéterminée ; qu'en écartant les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, la cour d'appel a violé les articles 1 et suivants, 7 et 16 de ladite loi ainsi que les articles 78 et 92 du décret du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu sur la première branche, qu'ayant relevé que les sociétés contractantes avaient confié à MM. X... et Y... une mission complexe de commercialisation d'immeubles incluant, en premier lieu, la mise au point des projets pour tout ce qui restait à construire, l'établissement de documents techniques, l'étude des financements et montages financiers à proposer aux acquéreurs, l'assistance au notaire et au géomètre pour la rédaction du règlement de copropriété et la mise en place du syndic, celle du maître d'ouvrage pour l'établissement de conventions avec les tiers et le suivi des affaires contentieuses, et, en second lieu, une participation à la conception de la publicité ainsi qu'une gestion administrative et comptable de la commercialisation, le tout, de manière concomitante avec la mission, cette fois, en qualité "d'agent de vente" de recevoir la clientèle et de faire signer aux acquéreurs les contrats préliminaires de réservation, de sorte que la mission confiée par le mandat de vente supposait le parfait accomplissement de la mission définie par le contrat d'administration confiée aux mêmes personnes, la cour d'appel a pu déduire de ces constatations, que ces conventions interdépendantes conclues en vue de la même opération économique formaient un ensemble contractuel indivisible ;
Et attendu, sur la seconde branche, que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération prévue par l'article 1er de cette loi, et chargées d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement ; que la cour d'appel en a justement déduit que les sociétés contractantes, qui avaient confié à MM. X... et Y... une mission générale d'étude, d'assistance et de commercialisation, ne pouvaient se prévaloir des textes susvisés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les demanderesses aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne solidairement les sociétés demanderesses à payer à MM. X... et Y... la somme globale de 2 300 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille trois.
