AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
I - Sur le pourvoi n° R 96-11.254 formé par la SCI Impérial, société civile immobilière, dont le siège est 158, place Charles Albert, 74700 Sallanches, en cassation d'un arrêt rendu le 5 décembre 1995 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), au profit :
1°/ de M. Marcel Z...,
2°/ de Mme Y... née X... épouse Doux, demeurant ensemble ...,
3°/ de la société Alpandis, dont le siège est Le Clos des Baz, 74700 Sallanches,
4°/ de M. A... Jay, demeurant ..., défendeurs à la cassation ;
II - Sur le pourvoi n° W 96-11.880 formé par :
1°/ M. Marcel Z...,
2°/ Mme Monique X... épouse Z..., en cassation du même arrêt rendu au profit de M. A... Jay, défendeur à la cassation ;
EN PRESENCE DE :
1°/ de la société Alpandis,
2°/ de la SCI Impérial, La demanderesse au pourvoi n° R 96-11.254 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi n° W 96-11.880 invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique également annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 10 mars 1998, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Aubert, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Aubert, conseiller, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat de la SCI Impérial, de la SCP Peignot et Garreau, avocat des époux Z..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. B..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte aux époux Z... de leur désistement partiel à l'égard de la société Alpandis ;
Vu leur connexité, joint les pourvois R 96-11.254 et W 96-11.880 ;
Attendu, selon les énonciations de l'arrêt confirmatif attaqué (Chambéry, 5 décembre 1995), que, le 25 octobre 1989, un "compromis de vente "sous condition suspensive, préparé par M. B..., notaire, et portant sur un immeuble, moyennant un prix de 4 500 000 francs, et le versement immédiat d'une "indemnité d'immobilisation" de 300 000 francs, a été signé par M. et Mme Z..., vendeurs, avec la SA Alpandis;
qu'en septembre 1990, M. B... a établi un projet d'acte de vente entre les époux Z... et la SCI impérial (la SCI), qui s'était substituée à la SA Alpandis, acte dans lequel il était spécifié, aux termes d'un "rappel de convention", qu'en vertu de l'acte d'acquisition des vendeurs, en date du 5 novembre 1969, ceux-ci avaient souscrit diverses obligations qu'ils s'étaient engagés à imposer à tout acquéreur, notamment celle de ne pas élever de construction d'une hauteur supérieure à celle de l'immeuble existant, soit quinze mètres environ;
que la SCI fit alors valoir que ces conditions grevaient la propriété de charges qui n'étaient pas mentionnées dans l'acte du 25 octobre 1989, lequel stipulait au contraire qu'il n'existait sur l'immeuble aucune servitude du fait des vendeurs et qu'à leur connaissance il n'en existait pas d'autres que celles pouvant résulter d'autres titres;
que les époux Z... ont alors assigné la SCI et la SA Alpandis, en réitération de la vente et en paiement de diverses indemnités;
que la SCI s'étant opposée à ces prétentions et ayant demandé reconventionnellement la condamnation des époux à lui payer des dommages-intérêts pour dol, ceux-ci ont appelé en cause M. B... pour demander qu'il soit condamné à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux et à leur payer des dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° R 96-11.254, pris en ses deux branches :
Attendu que la SCI Impérial fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de ses demandes contre M. et Mme Z..., alors que, d'une part, en constatant que ceux-ci s'étaient abstenus de communiquer l'information, relative aux obligations qui résultaient de leur contrat d'achat, information qui était déterminante pour le consentement de la SCI, sans en déduire que cette réticence était constitutive d'un dol, la cour d'appel aurait violé l'article 1116 du Code civil;
et alors que, d'autre part, en ne recherchant pas si la réticence des vendeurs à l'informer de l'existence d'une obligation de ne pas construire au-delà d'une certaine hauteur ne constituait pas un manquement à la bonne foi, la cour d'appel aurait entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que les époux Z... n'étaient pas des professionnels de l'immobilier, et ayant souverainement retenu qu'aucune preuve n'était rapportée, ni du caractère volontaire de la dissimulation de la clause limitant le droit de construire, ni d'une intention de tromper leur acquéreur, ce d'autant moins qu'ils n'avaient pas directement conclu l'acte du 25 octobre 1989, mais avaient eu recours à un agent immobilier et à un notaire, c'est sans violer les textes visés par le moyen que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, s'est prononcée comme elle a fait ;
Et sur le moyen unique du pourvoi W 96-11.880 pris en ses quatre branches :
Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leurs demandes, alors que, d'une part, en statuant ainsi sans constater qu'ayant été dans l'impossibilité de prendre connaissance du titre des vendeurs, le notaire pouvait légitimement ignorer les charges pesant sur l'immeuble, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil;
que, de deuxième part, en retenant que le notaire, qui avait bien pris connaissance du titre des vendeurs lors de la rédaction de l'acte définitif pour y avoir mentionné les charges grevant l'immeuble, pouvait avoir omis de le faire dans le cadre du compromis, ayant déjà, à ce stade, fait preuve d'une prudence particulière en demandant un état hypothécaire, la cour d'appel aurait violé le même texte;
que de troisième part, en décidant que le notaire n'était pas tenu de contrôler les allégations des parties, la cour d'appel aurait encore violé le même texte ;
et alors que, enfin, en estimant que le notaire avait pu croire sur la seule déclaration des vendeurs que l'immeuble était libre de toute servitude, la cour d'appel aurait encore violé ce texte ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, même s'il n'était pas démontré qu'ils aient, lors de l'établissement du compromis, sciemment caché l'existence de la charge pesant sur le fonds, qui avait été créée par leur acte d'acquisition et dont ils avaient nécessairement été informés, M. et Mme Z... ne pouvaient pour autant reprocher au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil en ne leur révélant pas cette charge, dont ils avaient eu personnellement connaissance auparavant, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision;
qu'ensuite, le moyen s'attaque, en ses trois autres branches, à des motifs surabondants;
qu'il s'ensuit que le moyen, qui n'est pas fondé en sa première branche, est inopérant en ses autres branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Fait masse des dépens et les laisse pour moitié à la charge de la SCI Impérial et pour moitié à la charge des époux Z... ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Impérial et la condamne à payer à M. B... la somme de 8 000 francs ;
Condamne également les époux Z..., in solidum, à payer à M. B... la somme de 8 000 francs, sur le même fondement ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
