AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Groupement d'investissement immobilier foncier (GIIF), dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 13 septembre 1995 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section A), au profit :
1°/ de M. Joseph C..., demeurant ...,
2°/ de M. Joseph H..., demeurant ...,
3°/ de Mme Renée K... épouse D..., demeurant cité Saturne, 6, rue de Gilamon, 33290 Blanquefort,
4°/ de Mme Monique F... épouse G..., demeurant ...,
5°/ de Mme Renée F... épouse B..., demeurant ..., prises toutes deux en qualité d'héritières de Mme Joséphine A..., décédée,
6°/ de M. Rolland X..., demeurant à Boraldette, 12500 Saint-Come d'Olt,
7°/ de Mme Marcelle X... épouse E..., demeurant ... d'Olt, pris tous deux en leur qualité d'héritiers de Mme Juliette K... veuve Z..., décédée,
8°/ de l'agence l'Ambassadeur de l'immobilier pour les français à l'étranger (AIFE), dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ;
M. C... a déposé des conclusions de mise hors de cause et un mémoire en intervention.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 21 octobre 1997, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Aubert, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Aubert, conseiller, les observations de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de la société GIIF, de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. C..., de Me Blanc, avocat de M. H..., de Me Blondel, avocat de Mmes D..., G..., B..., des consorts X..., les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à la société GIIF du désistement de son pourvoi à l'encontre de la société l'Ambassadeur de l'immobilier pour les français à l'étranger (AIFE) ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. C... ;
Attendu que M. H..., Mme D..., Mme X..., aux droits de qui viennent désormais M. X... et Mme Y..., et Mme A..., aux droits de qui viennent aujourd'hui Mmes G... et B..., ont recueilli, en qualité de cohéritiers, un immeuble pour lequel M. H... a demandé, par l'intermédiaire de M. C..., notaire, l'accord de ses trois cohéritières pour le vendre à un prix minimum de 21 000 000 de francs;
que, par lettres d'avril 1990, Mmes D... et X... ont donné à ce notaire et à sa demande, leur accord pour négocier au mieux la vente à ce même prix;
que Mme B... a pareillement donné, le 25 avril, l'accord de sa mère, Mme A..., pour une telle vente;
que, par une lettre du 15 mai suivant, M. J..., notaire de Mme A..., a informé M. C..., que sa cliente et Mme D... avaient donné leur accord écrit pour vendre l'immeuble sur la proposition de 21 000 000 de francs transmise par un groupe immobilier; que, le 19 juin, M. C... a écrit aux trois cohéritières pour les informer qu'il avait trouvé un acquéreur, leur envoyant un modèle de procuration spéciale, à donner à un clerc de l'étude, pour vendre l'immeuble au prix de 21 500 000 francs, cette procuration étant nécessaire pour leur représentation à la signature de l'avant-contrat;
que, le 20 juin, ce notaire a signé "pour les vendeurs" un mandat de vente sans exclusivité à la société L'Ambassadeur de l'immobilier pour les français à l'étranger (AIFE) au prix de 22 500 000 francs, dont une rémunération pour cette agence de 1 000 000 de francs;
que, selon un acte sous seing privé du 10 juillet 1990, M. C..., agissant pour les quatre héritiers, en obligeant ses mandants solidairement entre eux et "en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés", a signé un compromis de vente avec la société Groupe d'investissement immobilier foncier (GIIF) au prix de 21 500 000 francs dont 1 100 000 francs, versés immédiatement entre les mains du notaire comme séquestre, sous diverses conditions suspensives et sous peine de paiement d'une somme forfaitaire de dommages-intérêts représentant un dixième du prix de vente, une commission de 1 000 000 de francs étant due à l'agence négociatrice AIFI par l'acquéreur ; que, par lettres recommandées avec avis de réception du 11 juillet 1990, M. C... a informé chaque cohéritière et M. J... de la signature de ce compromis dont les éléments principaux étaient relatés;
que, par une lettre du 15 septembre 1990, Mme X... a annoncé la présence de son fils pour la signature de l'acte de vente;
que, le 10 octobre, M. C... a dressé un procès-verbal de carence à la demande de la société GIIF et de M. H..., constatant la réalisation des conditions suspensives et le défaut des cohéritières dûment convoquées par le notaire;
que, selon un constat d'huissier de ce même jour, la société GIIF a remis alors au notaire un chèque de 21 910 000 francs à son ordre pour le prix de la vente et les frais;
qu'ultérieurement, Mmes A... et D... ont signé des procurations spéciales de vente au profit du clerc de l'étude de M. C... ; que, par sommation du 28 novembre 1990, dénoncée aux cohéritiers et à M. C..., la société GIIF leur a notifié la résolution du compromis du 10 juillet du seul fait des vendeurs et a demandé la restitution de l'acompte de 1 100 000 francs;
qu'en dépit d'une demande de transaction formulée par M. I..., notaire, représentant Mmes A..., X... et D..., aucun accord n'a pu se réaliser et la société GIIF, a engagé une action en résolution du compromis en avril 1991;
que l'arrêt attaqué a déclaré ledit compromis irrégulier faute de mandat du notaire pour le passer ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :
Attendu que la société GIIF fait grief à l'arrêt de s'être ainsi prononcé alors que, d'une part, en déniant que M. C... ait été, lors du compromis de vente du 10 juillet 1990, en possession d'un mandat de vendre consenti par les héritiers ou ait tout au moins bénéficié d'une ratification de mandat en dépit des constatations qu'elle avait faite, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard des articles 1582, 1583 et suivants, 1984 et suivants et 1998 du Code civil;
et alors que, d'autre part, en excluant la qualité de mandataire apparent de M. C... bien qu'elle eût constaté, que ce notaire avait signé le 20 juin 1990 pour les vendeurs un mandat de vente sans exclusivité à la société AIFE, mandat visé par le compromis du 10 juillet 1990, et que lors de la signature de ce compromis en son étude, il avait, ès qualités de notaire, précisé "agir au nom des vendeurs en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés", la cour d'appel aurait violé les articles 1984 et s et 1998 du Code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant souverainement estimé, d'une part, qu'il n'y avait pas eu mandat de vendre mais seulement mandat de recherche d'un acquéreur, ce qui trouvait confirmation dans le fait que le notaire avait ensuite sollicité des trois héritières un mandat spécial de vendre nécessaire pour la signature de l'avant-contrat, et, d'autre part, que le compromis de vente signé dans des conditions irrégulières n'avait jamais été utilement ratifié par tous les cohéritiers, étant relevé, en particulier, que Mme X... n'avait pas signé de procuration spéciale de vente ni donné suite à l'annonce de la venue de son fils pour signer l'acte de vente du 10 octobre 1990, la cour d'appel a, par ces motifs, légalement justifié sa décision au regard des textes visés par le moyen;
qu'ensuite, ayant relevé la qualité de professionnel de l'immobilier de la société GIIF, tenue comme telle de vérifier les pouvoirs du notaire, et que le fait que celui-ci eût donné mandat à l'agence AIFE, pour rechercher un acquéreur n'impliquait pas qu'il eût lui-même reçu mandat de vendre au nom des vendeurs, la cour d'appel a pu considérer qu'il ne pouvait être fait état d'un mandat apparent;
qu'il s'ensuit que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux premières branches ;
Mais, sur la troisième branche du moyen :
Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter toutes les autres demandes formées par les parties, l'arrêt énonce que la société GIIF est seulement fondée à obtenir le remboursement de l'acompte de 1 100 000 francs sequestré lors du compromis de vente et qu'elle sera déboutée de ses demandes en dommages-intérêts et intérêts légaux formées contre le notaire dans la mesure où elle a contribué par sa propre négligence à la constitution de son entier dommage ;
Attendu qu'en se prononçant ainsi, alors que la société n'avait pas conclu sur le terrain de la responsabilité du notaire et avait, au contraire, déclaré expressément ne pas vouloir s'immiscer dans le débat élevé entre les cohéritiers et M. C..., la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions de cette société et méconnu les termes du litige, a ainsi violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 1er, du nouveau Code de procédure civile, la cassation encourue n'impliquant pas qu'il soit à nouveau statué sur le fond ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société GIIF de ses demandes en dommages-intérêts et intérêts légaux à l'encontre de M. C..., l'arrêt rendu le 13 septembre 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
DIT que la société GIIF n'avait formé aucune demande de dommages-intérêts et intérêts légaux à l'encontre de M. C... ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. C..., M. H..., Mmes D..., G..., B... et les consorts X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.
