LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par La SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE René Y... et Henri Z... notaires associés, dont le siège est à Avrille (Maine-et-Loire), ..., représentée par :
- Monsieur René Y..., notaire associé,
- Monsieur Henri Z..., notaire associé,
en cassation d'un arrêt rendu le 30 juin 1986 par la cour d'appel d'Angers (1re chambre B), au profit de :
1°) La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "ESPACE GAMBETTA", dont le siège est à Angers (Maine-et-Loire), ...,
2°) La Société anonyme ESPACE CLAVEAU, dont le siège est à Angers (Maine-et-Loire), ...,
défenderesses à la cassation ; La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 14 mars 1989, où étaient présents :
M. Ponsard, président, M. Viennois, rapporteur, M. Jouhaud, conseiller, Mme Flipo, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP René Y... et Henri Z..., de la SCP Waquet et Farge, avocat de la société civile immobilière "Espace Gambetta", de Me Baraduc-Benabent, avocat de la société Espace Claveau, les conclusions de Mme Flipo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé du 29 mai 1981, la SCI "Espace Gambetta" a acquis un immeuble de la société Citroën, étant précisé à l'acte que celle-ci s'engageait à faire exécuter les travaux propres à assurer l'étanchéité de la toiture de l'immeuble ; que, par acte authentique reçu le 3 septembre 1981 par M. Y..., notaire, membre de la société civile professionnelle Y... et Z... (la SCP) la vente a été réitérée, une clause de non recours contre le vendeur étant insérée à l'acte ; que cet immeuble a été donné à bail à la société "Espace Claveau", mais que celle-ci a signalé des infiltrations rendant impossible l'exploitation commerciale ; que la SCI "Espace Gambetta", ayant été déboutée de l'action qu'elle avait engagée contre la société Citroën, a assigné la SCP en réparation de ses divers préjudices ; que la société "Espace Claveau" est intervenue à l'instance tant contre la SCP que contre la SCI "Espace Gambetta" ; que, par jugement du 10 décembre 1984, le tribunal de grande instance a retenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention de sa cliente sur les conséquences de la clause de non-recours contre le vendeur et l'a déclaré responsable des préjudices subis par les deux sociétés, en accordant une provision à la première et en sursoyant à statuer sur le préjudice de la seconde ; que, par un autre jugement du 11 mars 1985, le tribunal a ordonné une expertise sur la remise en état de la toiture et une autre mesure d'instruction sur les pertes de loyer et le préjudice commercial subi par la société "Espace Claveau", tout en accordant aux deux sociétés diverses provisions ; Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :
Attendu que la SCP reproche à l'arrêt confirmatif attaqué (Angers, 30 juin 1986) d'avoir retenu sa responsabilité envers la SCI "Espace Gambetta" et la société "Espace Claveau", alors, selon le moyen, d'une part, que la notaire n'a pas à informer les parties de ce qu'elles savent ou doivent savoir et qu'en reprochant à M. Y... de ne pas avoir attiré l'attention de l'acquéreur sur le sens et la portée d'une clause précise et dépourvue d'ambiguïté, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; alors, de deuxième part, qu'ayant constaté que les parties avaient décidé de réitérer la vente bien que le notaire leur ait conseillé de reporter la signature de l'acte jusqu'à ce que la toiture ait été vérifiée puisque le représentant du vendeur refusait toute réserve sur la toiture, les juges du second degré ont encore violé l'article précité en retenant néanmoins la responsabilité du notaire, et alors, de troisième part, qu'il résultait des constatations de l'arrêt que l'acquéreur avait pu se convaincre du vice entachant la toiture, ce qui le privait de tout recours contre son vendeur, indépendamment de la clause exluant la responsabilité, de sorte qu'en retenant néanmoins la responsabilité du notaire, la cour d'appel a violé les articles 1642 et 1147 du Code civil ; Mais attendu, d'abord, qu'après avoir relevé que la SCI "Espace Gambetta", dont le capital était partagé entre MM. A... et Jean-Pierre X... avait pour objet social exclusif l'acquisition et l'exploitation de l'immeuble litigieux et ne pouvait être considérée comme une professionnelle des transactions immobilières, la cour d'appel énonce que dans le cabinet du notaire a été évoquée la question de l'efficacité de l'intervention de l'entreprise chargée d'assurer l'étanchéité de la toiture que la société "Espace Gambetta" n'avait pu contrôler, faute d'avoir obtenu du mandataire de la société venderesse les clefs des lieux qui lui avaient été retirés, et que le représentant de la société Citroën avait assuré verbalement M. X... que tout serait fait pour obtenir l'étanchéité de la toiture si l'intervention de l'entreprise choisie à cet effet se révèlait inefficace ou insuffisante ; que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que la SCP, qui avait été spécialement choisie par la SCI "Espace Gambetta" pour dresser l'acte authentique à partir du compromis, en laissant figurer, dans ces circonstances, à l'acte authentique la clause d'exclusion de garantie sans attirer l'attention de l'acquéreur sur les conséquences de la non-réitération des réserves figurant au compromis, avait manqué à son devoir de conseil ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ; Attendu, ensuite, que -contrairement à ce que soutient inexactement la deuxième branche du moyen- la cour d'appel n'a pas énoncé que le notaire avait conseillé aux parties de reporter la signature de la vente jusqu'à ce que la toiture ait été vérifiée ;
Attendu, enfin, qu'il ne résulte pas des énonciations de l'arrêt attaqué que la SCI "Espace Gambetta" avait pu se convaincre du vice entachant la toiture, mais seulement qu'existaient des "suspicions d'infiltration" que la SCI n'avait pas pu "contrôler" faute d'avoir eu à sa disposition les clefs de l'immeuble ; D'où il suit que manquant en fait en ses deuxième et troisième branches, le moyen n'est pas fondé en sa première ; Sur le second moyen :
Attendu qu'il est encore fait grief à la cour d'appel d'avoir condamné la SCP à payer à la SCI "Espace Gambetta", compte tenu des provisions déjà versées, un complément de provision de 310 000 francs, alors, selon le moyen, que, si la réparation du dommage doit être intégrale, elle ne saurait excéder le montant du préjudice ; que la cour d'appel évalue le préjudice subi par la SCI "Espace Gambetta" à la somme de 363 254 francs (121 861 F + 241 393 F) ; qu'en allouant une provision de 310 000 francs, s'ajoutant à celles de 150 000 francs et 50 000 francs déjà accordés pour les mêmes préjudices (réfection de la toiture et pertes de loyers), soit une somme globale de 510 000 francs excédant le préjudice déjà évalué, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale ; Mais attendu qu'ayant dit qu'il n'y avait pas lieu à évocation sur la liquidation des préjudices et renvoyé à cette fin les parties devant les premiers juges, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel a estimé qu'en l'état des expertises déposées, il y avait lieu d'accorder à la SCI "Espace Gambetta" une provision complémentaire de 310 000 francs ; d'où il suit que le moyen est inopérant ; Sur la demande fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI "Espace Gambetta" les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
