LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
I) Sur le pourvoi n° 86-15.240 formé par Monsieur Y..., notaire à Cogolin (Var), ...,
contre :
1°) Monsieur Pierre A..., domicilié à Paris (15e), ... ; 2°) Madame Ginette Z... épouse A..., demeurant à Saint-Maxime (Var), lotissement du Belvédère ; 3°) Monsieur Pierre A..., demeurant à Paris (15e), ... ; 4°) Madame Dominique A..., demeurant à Paris (15e), ... ; 5°) Madame Catherine A..., demeurant à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), ... ; 6°) La société civile immobilière CONSTRUCTION D'AZUR, dont le siège social est à Sainte-Maxime (Var), La Croisette "La Rascasse" ; 7°) Monsieur Bruno F..., notaire à Grimaud (Var) ; 8°) Madame I... née G... Monique, demeurant et domiciliée à Cross River New York 10518 (USA) ; 9°) L'ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIETAIRES du lotissement du parc Belvédère, dont le siège est à Sainte-Maxime (Var), parc du Belvédère ; 10°) Mademoiselle Madeleine D..., demeurant ... ; II) Et sur le pourvoi n° 86-16.901 formé par Monsieur Bruno F..., notaire à Grimaud (Var),
contre :
1°) Madame Monique I... née G... ; 2°) Monsieur Y..., notaire à Cogolin (Var) ; en cassation du même arrêt rendu le 23 avril 1986 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Mme I... a formé un pourvoi incident contre l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
M. Y..., demandeur au pourvoi principal n° 86-15-240, invoque à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; M. F..., demandeur au pourvoi principal n° 86-16.901, invoque à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Mme I..., demanderesse au pourvoi incident dans les deux procédures, invoque à l'appui de son recours les trois mêmes moyens de cassation également annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 1989, où étaient présents :
M. Ponsard, président, M. Viennois, rapporteur, MM. C..., X... Bernard, Kuhnmunch, Fouret, Bernard de Saint-Affrique, Pinochet, Mabilat, conseillers, Mme Crédeville, conseiller référendaire, Mme Flipo, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Y..., de la SCP Fortunet et Mattei-Davance, avocat des consorts B..., de Me Foussard, avocat de M. F..., de Me Célice, avocat de Mme I..., les conclusions de Mme Flipo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint, en raison de leur connexité, les pourvois principaux n° 86-15.240 et n° 86-16.901 et les pourvois incidents, identiques, formés dans chacune de ces deux procédures ;
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Clément H..., aux droits duquel se trouve Mme Monique H..., épouse I..., a établi un projet de lotissement d'un terrain lui appartenant, approuvé par arrêté préfectoral du 2 février 1959 ; que, par acte authentique du 11 août 1959, M. F..., notaire, a constaté le dépôt à ses minutes d'une ampliation de l'arrêté préfectoral, ainsi que des plans et documents ayant fait l'objet de l'approbation préfectorale et d'un tableau des lots ; que, le 25 août 1962, s'est constituée l'association syndicale libre des co-lotis prévue par le cahier des charges ; que, par acte du 4 février 1969, reçu par M. Y..., notaire, Mme I... a cédé à l'association syndicale la parcelle cadastrée AD 593 constituant la voie et les espaces verts du lotissement, une servitude de passage sur la parcelle AD 601 appartenant à Mme I... étant constituée au profit de la parcelle vendue et une servitude de même nature étant constituée sur celle-ci au profit des parcelles AD 592 et 594 appartenant à Mme I... ; que, par acte reçu les 15 et 19 novembre 1976, par M. Y..., notaire, Mme I... a vendu la parcelle AD 592 à la SCI Construction Azur en vue de la réalisation d'un ensemble immobilier ; que, le 3 juin 1977, deux co-lotis, M. Pierre B... et Mme E... ont assigné Mme I... et l'association syndicale pour obtenir l'exécution des travaux d'aménagement et de voirie conformément aux documents du lotissement, le respect par le lotisseur de la destination d'espace vert de la parcelle AD 592 qui avait été incluse dans le périmètre du lotissement, l'annulation de l'association syndicale et de tous les actes passés par elle, notamment de celui du 4 février 1969 ; que Mme I... a appelé en garantie MM. F... et Y..., notaires ; que M. Pierre B... ayant fait donation-partage de son lot à ses trois enfants, ceux-ci sont intervenus à l'instance, en tant qu'attributaires en nue-propriété, ainsi que son épouse, bénéficiaire d'une réserve d'usufruit ; Sur le premier moyen, pris en ses trois branches de chacun des pourvois incidents de Mme I..., qui est préalable ; Attendu, que Mme I... reproche à l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 23 avril 1986) d'avoir déclaré nulle la vente de la parcelle cadastrée AD 592 à la SCI Construction Azur, alors, selon le moyen, d'une part, que l'arrêté préfectoral du 2 février 1959 ainsi que les plans et documents y annexés, constituent un acte règlementaire dont l'inobservation est sanctionnée par l'article 90 de la loi du 15 juin 1943 repris à l'article L.315-1 du Code de l'urbanisme qui réserve l'action en nullité des actes de vente concernant les terrains ou constructions d'un lotissement à l'acquéreur ou, à son défaut, au Préfet ; que ce dernier texte précise que les ventes de parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent être annulés, de sorte qu'en déclarant recevable l'action des consorts B..., la cour d'appel a violé les textes susvisés et l'article 32 du nouveau Code de procédure civile ; alors, d'autre part, que, contrairement aux énonciations de l'arrêt,
le cahier des charges et le plan de lotissement ne comportent aucune disposition contractuelle et constituent un acte unilatéral soumis à une autorisation administrative ; qu'en s'abstenant de rechercher si les acquéreurs des différents lots avaient accepté les modifications apportées par le lotisseur lors de l'authentification et de la publicité foncière des actes constitutifs du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et suivants du Code civil ; et alors, de troisième part, qu'il n'a pas été répondu aux conclusions par lesquelles Mme I... faisait valoir que les propriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale du 19 juillet 1968 avaient approuvé l'acte de cession du 4 février 1969 reconnaissant la propriété à Mme I... de la parcelle AD 592 au profit de laquelle était constituée une servitude de passage ; Mais attendu, d'abord, qu'il résulte des termes de l'article L.315-1 du Code de l'urbanisme qu'en cas d'inobservation de la règlementation applicable aux lotissements la nullité des ventes et locations concernant les terrains compris dans un lotissement peut être prononcée notamment à la requête de tout propriétaire ; Attendu, ensuite, que le cahier des charges constitue la charte contractuelle du lotissement et s'impose au lotisseur et à tout acquéreur de lot et que cette convention de droit privé est indépendante du règlement de lotissement ; qu'après avoir relevé que Mme I... ne conteste pas que la superficie du lotissement mentionné dans le préambule du cahier des charges et le tableau des surfaces du plan approuvé du projet incluent nécessairement la parcelle AD 592, la cour d'appel énonce que celle-ci n'est exclue du périmètre du lotissement qu'aux termes des mentions de l'acte de dépôt du 11 août 1959 et d'un tableau des lots, non approuvé par le préfet ; que les juges du second degré ont pu déduire de ces constatations et énonciations que la suppression, approuvée par le préfet, des dispositions de l'article 12 du cahier des charges relatif au projet de construction sur la parcelle AD 592 n'impliquait pas que celle-ci ait été exclue du lotissement, dont toutes les autres caractèristiques demeuraient inchangées, et que la vente de la parcelle AD 592, effectuée en violation des dispositions contractuelles du cahier des charges et du plan de lotissement devait être déclarée nulle ; que par ces motifs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ; D'où il suit qu'en aucune de ses branches le moyen n'est fondé ; Sur le deuxième moyen, pris en ses trois branches, du même pourvoi :
Attendu qu'il est encore reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul l'acte du 25 août 1962 constitutif de l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement, ainsi que les actes accomplis par cette association, et constaté notamment la nullité de l'acte du 4 février 1965 contenant vente par Mme I... de la parcelle de terrain cadastrée AD 593 et des servitudes constituées sur les parcelles AD 601 et AD 593, alors, selon le moyen, d'une part, qu'en s'abstenant de rechercher si en adhérant à l'acte prévoyant la constitution d'un syndicat, auquel l'adhésion est obligatoire, les acquéreurs des lots, ont, malgré le visa erroné de la loi du 1er juillet 1901, consenti unanimement et par écrit à la constitution d'une association syndicale libre régie par la loi du 21 juin 1865, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; alors, d'autre part, qu'en s'abstenant de rechercher quelle avait été l'intention des propriétaires co-lotis lorsqu'ils ont donné quitus des actes accomplis antérieurement, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale et alors, enfin, qu'il n'a pas été répondu aux conclusions faisant valoir que la cession, qui a fait l'objet de l'acte du 4 février 1969, avait été préalablement approuvée par les propriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale du 19 juillet 1968 ; Mais attendu, d'abord, que loin d'ignorer l'application de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales, la cour d'appel relève qu'il résulte du procès-verbal de constitution de l'association syndicale du 25 août 1962 que celle-ci avait été constituée par délibération de "plus de la moitié des propriétaires de terrain", alors, que l'article 5 de la loi précitée exige, pour sa régularité, le consentement unanime des associés ; Attendu, ensuite, qu'en énonçant à bon droit que la création d'une nouvelle association syndicale n'avait pu couvrir le vice de nullité affectant l'acte de constitution de l'association primitive et de tous les actes à laquelle avait participé celle-ci, en particulier de celui du 4 février 1969, le quitus donné par la nouvelle association syndicale ayant laissé subsister l'irrégularité initiale, la cour d'appel, répondant aux conclusions invoqués, a légalement justifié sa décision ; D'où il suit qu'en aucune de ses trois branches le pourvoi n'est fondé ; Et sur le troisième moyen du même pourvoi :
Attendu, qu'il est enfin fait grief à la cour d'appel d'avoir condamné Mme I... à faire exécuter dans les huit mois de la signification de l'arrêt les travaux de mise en conformité de la voirie de desserte du lotissement, alors, selon le moyen, que l'association syndicale constituée entre les propriétaires d'un lotissement a seul qualité pour agir en exécution de ses engagements par le lotisseur et qu'à compter de sa constitution chaque propriétaire perd le droit d'agir seul, de sorte qu'en condamnant Mme I... sur la seule demande de M. B..., la cour d'appel a violé les articles 1er et suivants de la loi du 21 juin 1865 et 32 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, que Mme I... n'a pas soutenu dans ses conclusions d'appel que seule l'association syndicale avait qualité pour agir en vue de la réalisation des travaux de voirie ; D'où il suit que le moyen est nouveau et, partant, irrecevable ; Sur les deux moyens réunis, du pourvoi principal de M. F... :
Attendu, que M. Bruno F..., venant aux droits de son père, Georges F..., notaire, reproche à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné à garantir Mme I... des conséquences de l'annulation de la vente des 15 et 19 novembre 1976 portant sur la parcelle AD 592, alors, selon le premier moyen, que le dépôt des pièces relatives à l'autorisation de lotir a pour seul objet de permettre la publication de ces pièces dont le contenu est "ne varietur" ; que l'enregistrement des déclarations du lotisseur, accessoirement au dépôt, tend seulement à constater à une date donnée le point de vue de celui-ci ; d'où il suit que M. F..., qui avait pour seule obligation de s'assurer du dépôt effectif des pièces et de consigner, sans les modifier, les déclarations du lotisseur, n'a commis aucun manquement à ses devoirs, notamment à celui de conseil ; et alors, selon le second moyen, qu'à supposer même que le notaire ait dû s'interroger sur la teneur des pièces qui lui étaient remises et le contenu des déclarations qu'il enregistrait, son comportement ne pouvait être incriminé qu'à la condition qu'une erreur évidente affecte les déclarations du déposant et la pièce qu'il avait personnellement élaborée ; qu'ayant constaté que le tribunal avait estimé que les déclarations du lotisseur et le document qu'il avait élaboré n'étaient pas erronés, l'erreur concernant certains des plans figurant au dossier officiel, la cour d'appel ne pouvait retenir la responsabilité du notaire ; Mais attendu qu'en l'espèce, la cour d'appel relève que M. F... s'est abstenu de toute vérification des pièces du dossier de lotissement au prétexte - avancé par lui - de leur complexité, alors qu'il a complèté les dites pièces par des mentions et un tableau des lots qui en contredisait le sens ; qu'elle énonce également qu'un examen sommaire du cahier des charges et du plan, approuvé par l'autorité préfectorale, lui aurait permis de constater que l'exclusion de la parcelle AD 592 du lotissement résultait des seuls affirmations du lotisseur ; que de ces constatation et énonciations la cour d'appel a pu déduire que M. F... avait manqué à son devoir de conseil en acceptant de recevoir l'acte sans modification préalable du cahier des charges et en ne mettant pas le lotisseur en mesure d'apprécier les conséquences juridiques d'un retrait de lot postérieur à l'approbation du projet de lotissement ; D'où il suit qu'aucun des deux moyens n'est fondé ; Sur le moyen unique, pris en ses trois branches, du pourvoi principal de M. Y... ;
Attendu, que M. Y... reproche à la cour d'appel de l'avoir déclaré responsable à l'égard de Mme I... des conséquences dommageables de l'annulation de la vente de la parcelle AD 592, alors, selon le moyen, d'une part, que le notaire ne commet pas de faute lorsqu'il instrumente en fonction d'informations qui lui sont communiquées par le vendeur et qu'il n'a aucune raison de suspecter ; qu'en se bornant à relever que l'acte du 11 août 1959, excluant la parcelle AD 592, était en contradiction avec les pièces dont le notaire constatait le dépôt pour en déduire que M. Y... s'était dispensé du contrôle de l'origine de propriété des biens aliènés, sans rechercher s'il ne pouvait pas légitimement croire au vu des documents fournis que Mme I... était effectivement propriétaire de la parcelle litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; alors, d'autre part, qu'il n'a pas été répondu aux conclusions faisant valoir que la différence de superficie existant dans l'acte de dépôt du cahier des charges ne lui avait pas échappée et qu'il s'en était enquis auprès de l'administrateur de l'étude de son confrère, qui lui avait donné une explication plausible, confortée par les explication de la venderesse, à savoir l'existence d'un projet de construction, ensuite abandonné, de telle sorte qu'il avait procédé aux vérifications et contrôles qui s'imposaient ; et alors, de troisième part, que le notaire n'est pas tenu d'informer spécialement les parties de ce qu'elles savent déjà ou de ce qu'elles ne peuvent légitimement ignorer ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que Mme I... ne contestait pas la contradiction originaire contenue dans l'acte de dépôt du 11 août 1959, de sorte qu'elle ne pouvait ignorer que son droit était litigieux ; qu'en estimant néanmoins que M. Y... avait commis une faute en omettant d'attirer l'attention de sa cliente sur ce caractère litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;
Mais attendu, d'abord, que les notaires, tenus d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'ils établissent, doivent prendre toutes précautions utiles et s'entourer de tous les renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur ministère, sans s'arrêter aux seules déclarations qui leur sont faites par les parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel énonce que M. Y... a, d'une part, établi l'acte de vente et de constitution de servitude du 4 février 1969 au profit de l'association syndicale sans vérifier les droits de Mme I... sur la parcelle AD 592 et d'autre part, rédigé l'acte de vente de cette même parcelle à la SCI Construction Azur les 15 et 19 novembre 1976 sans davantage procéder à cette vérification ; qu'elle énonce, ensuite, que l'acte de dépôt du 11 août 1959, reçu par M. F..., et qui excluait la parcelle AD 592 du lotissement, ne pouvait dispenser M. Y... de contrôler l'origine de propriété de ladite parcelle, eu égard à la contradiction existant entre les mentions dudit acte et les pièces dont il constatait le dépôt ; que de ces constatation et énonciations, qui caractèrisent les omissions fautives de l'officier public, la cour d'appel a pu déduire que M. Y... avait manqué à son devoir de conseil en ne signalant pas à Mme I... le caractère litigieux de son droit sur cette parcelle ; que par ces motifs, qui écartent nécessairement comme non pertinentes les conclusions invoquées, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; Attendu, ensuite, que la circonstance relevée par l'arrêt attaqué selon laquelle Mme I... ne contestait pas que la superficie du lotissement mentionnée dans le préambule du cahier des charges et le tableau des surfaces du plan approuvé du projet incluait nécessairement la parcelle AD 592 est sans incidence sur l'appréciation de la responsabilité de M. Y..., dès lors que cette énonciation ne concerne que la position de Mme I... devant la cour d'appel et n'implique pas que Mme I... ait été, dès l'origine, informée de l'existence de cette discordance ; D'où il suit qu'en aucune de ses trois branches le moyen n'est fondé ; PAR CES MOTIFS ; REJETTE les pourvois principaux de MM. F... et Y... et les pourvois incidents de Mme J... ;
