LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Yvan Z..., notaire, demeurant ... de Lattre de Tassigny à Sète (Hérault),
en cassation d'un arrêt rendu, le 27 février 1986, par la cour d'appel de Montpellier (1re Chambre), au profit :
1°) de Mme Bernadette X..., épouse E..., demeurant ... (Hérault),
2°) de Mme Marie-Thérèse B..., épouse D..., séparée de biens de M. Georges D..., demeurant ... (Hérault),
3°) de M. Gérard Y..., pris tant en son nom personnel que comme administrateur légal de son fils mineur Yannik, né le 25 mai 1974, demeurant ... (Hérault),
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 18 octobre 1988, où étaient présents :
M. Ponsard, président, M. Viennois, rapporteur, M. Fabre, président faisant fonctions de conseiller, MM. C..., A... Bernard, Massip, Zennaro, Fouret, Bernard de Saint-Affrique, conseillers, Mme Crédeville, conseiller référendaire, M. Dontenwille, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Z..., de Me Vincent, avocat de Mme E..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Dontenwille, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne défaut contre Mme D... ; Sur les deux moyens réunis, pris en leurs diverses branches ;
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte authentique du 7 juin 1972, Mme E..., propriétaire de parcelles de terre en nature de vignes, a concédé à la Compagnie nationale d'aménagement de la région du Bas-Rhône et du Languedoc (CNARBL) une servitude pour l'installation de canalisations enterrées ; que, par acte authentique dressé les 3 et 10 décembre 1973 par M. Z..., notaire, Mme E... a procédé à un échange de ses parcelles avec celles dont était propriétaire Mme D... ; que celle-ci a réalisé un lotissement et vendu un lot à M. Y... par acte du 10 décembre 1976 dressé par M. Z... ; que M. Y... ayant entrepris de construire une maison d'habitation sur son terrain a été sommé, en avril 1977, par la CNARBL d'arrêter les travaux, l'immeuble en cours d'identification se situant, selon elle, sur la zone frappée de servitude à son profit ; que M. Y... a assigné Mme D... et M. Z... en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ; que Mme E... a été appelée en la cause et que les diverses parties ont exercé entre elles des recours en garantie ; qu'une expertise a été ordonnée pour établir l'assiette de la servitude et son caractère apparent ou non ; Attendu qu'en un premier moyen, M. Z... reproche à l'arrêt attaqué (Montpellier, 27 février 1986) de l'avoir déclaré responsable des préjudices subis par M. Y..., à la suite de la résolution de la vente de la parcelle de terrain par lui acquise, alors, d'une part, que les servitudes non apparentes ne peuvent s'établir que par titre ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la servitude litigieuse n'était signalée par aucun ouvrage extérieur et qu'aucun document ne permettait d'établir son emprise ; qu'en énonçant que les sondages de l'expert établissaient que l'emprise de la servitude se trouvait sur le lot vendu à M. Y... la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ; alors, d'autre part, qu'en reprochant dans ces conditions à M. Z... de ne pas avoir levé un état hypothécaire complet, la cour d'appel n'a pas tiré, une fois encore, les conséquences légales de ses propres constatations ; et alors, enfin, qu'en retenant la responsabilité du notaire après avoir relevé que M. Z... avait été induit en erreur par Mme E... sans relever le moindre fait établissant qu'il aurait dû suspecter ses déclarations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
Attendu qu'en un second moyen, il est fait grief à la cour d'appel d'avoir débouté M. Z... de son action en garantie contre Mme E..., alors, d'une part, que l'omission par le notaire de l'indication de l'existence de la servitude a été provoquée par la fausse déclaration de Mme E... et qu'en refusant tout recours en garantie au motif que sa faute aurait été sans lien causal avec la résolution de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; alors, d'autre part, que l'existence de la servitude litigieuse dissimulée par Mme E... a été la cause de la résolution de la vente du lot et qu'en déniant tout lien causal entre la faute de Mme E... et le préjudice subi par l'acquéreur, la cour d'appel a encore violé l'article précité ; alors, de troisième part, qu'en niant tout lien causal au motif que Mme E... n'était pas partie au contrat de vente, la cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du Code civil ; et alors, enfin, que l'arrêt ayant constaté que Mme E... avait constitué elle-même la servitude litigieuse et qu'elle avait faussement indiqué qu'elle n'en avait constitué aucune, la cour d'appel, en retenant que Mme E... n'était tenue à aucune garantie, a violé les articles 1628 et 1707 du Code civil ; Mais attendu qu'après avoir énoncé à bon droit que l'officier public appelé à rédiger en la forme authentique un acte de vente a l'obligation de faire des recherches complètes sur l'origine de propriété du bien vendu et sur les charges dont il peut se trouver grevé et notamment de vérifier l'étendue et la nature des droits réels pesant sur le bien immobilier cédé, plus particulièrement lorsqu'il s'agit d'une parcelle de terrain à bâtir, sans s'arrêter aux déclarations des parties dont il lui appartient de vérifier la sincérité, la cour d'appel relève qu'en l'espèce, une vérification préalable auprès de la conservation des hypothèques aurait permis à M. Z... -qui s'en est abstenu- de constater l'existence d'une servitude conventionnelle portant sur le terrain litigieux, droit réel ayant fait l'objet d'une publication régulière dès le 4 août 1972 ; qu'elle énonce, en outre, que les déclarations inexactes de Mme E... ont été recueillies par le notaire en 1973 à l'occasion d'un contrat distinct de celui du 10 décembre 1976 et qu'il ne peut prétendre s'appuyer sur les déclarations d'un précédent propriétaire pour justifier son omission de procéder aux vérifications requises avant la signature du contrat de vente, omission qui constitue la cause exclusive du dommage subi par M. Y... ; que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a exactement déduit que M. Z... était seul responsable du dommage subi par M. Y... ; d'où il suit qu'en aucune de leurs diverses branches, les deux moyens ne sont fondés ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
