| France, Cour de cassation, Chambre criminelle, 15 juillet 1965, 64-91899

REJET DES POURVOIS FORMES PAR : 1° X..., TANT EN SON NOM PERSONNEL QU'ES QUALITE DE PRESIDENT-DIRECTEUR GENERAL DE LA SOCIETE IMMOBILIERE Y... ;

2° FEMME Y..., EPOUSE X..., CONTRE UN ARRET DU 22 AVRIL 1964 DE LA COUR D'APPEL DE PARIS QUI, POUR INFRACTIONS A LA LEGISLATION SUR LA CONSTRUCTION, A CONDAMNE X... A SIX MOIS DE PRISON AVEC SURSIS, 50000 FRANCS D'AMENDE ET A DES DOMMAGES-INTERETS AU PROFIT DES PARTIES CIVILES ;

LA FEMME Y... A 2000 FRANCS D'AMENDE ET A DES DOMMAGES-INTERETS AU PROFIT DES PARTIES CIVILES, ET A DIT LA SOCIETE IMMOBILIERE Y... CIVILEMENT RESPONSABLE DE SA PREPOSEE SUZANNE Y..., EPOUSE X.... LA COUR, VU LES MEMOIRES PRODUITS EN DEMANDE ET EN DEFENSE ;

VU LA CONNEXITE, JOIGNANT LES POURVOIS ;

SUR LE

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

ALORS QUE LES DISPOSITIONS DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 NE SONT PAS APPLICABLES A CELUI QUI VEND UN IMMEUBLE OU UNE PARTIE D'IMMEUBLE ACHEVE, MEME SI L'IMMEUBLE N'EST PAS ENCORE CONSTRUIT AU JOUR DE LA VENTE, ET QUE CELLE-CI CONSTITUE UNE VENTE A LIVRER, DE TELLE SORTE QUE LA COUR D'APPEL, QUI ETAIT SAISIE DE CONCLUSIONS PRECISES PAR LESQUELLES LES DEMANDEURS FAISAIENT VALOIR QU'ILS AVAIENT CONSENTI AUX DIVERSES PARTIES CIVILES DES PROMESSES DE VENTE, NE POUVAIENT, SANS DENATURATION DE CES CONCLUSIONS, ET SANS VIOLATION DES TEXTES VISES AU MOYEN, DECIDER QUE LES DISPOSITIONS DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 ETAIENT APPLICABLES EN L'ESPECE ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES PREVENUS, DIRIGEANTS DE LA SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE Y..., ONT PASSE AU NOM DE CETTE SOCIETE AVEC DIVERSES PERSONNES DES CONTRATS, INTITULES PAR EUX PROMESSE DE VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT, PAR LESQUELS LA SOCIETE S'ENGAGEAIT EN REALITE A CONSTRUIRE UN IMMEUBLE OU A PROCURER DES PARTIES D'IMMEUBLE A USAGE PRINCIPAL D'HABITATION ;

QUE LA SOCIETE EST INTERVENUE EN VUE DE L'OBTENTION D'UN PRET DU CREDIT FONCIER DE FRANCE ;

ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, C'EST A BON DROIT QUE LES JUGES DU FOND ONT FAIT APPLICATION A CE TYPE D'OPERATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1ER DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, QUI S'APPLIQUE, SELON SES TERMES MEMES, A TOUT CONTRAT PAR LEQUEL UNE PERSONNE PHYSIQUE OU MORALE S'ENGAGE A CONSTRUIRE OU A PROCURER UN IMMEUBLE OU UNE PARTIE D'IMMEUBLE A USAGE PRINCIPAL D'HABITATION, SI CETTE PERSONNE INTERVIENT OU EST INTERVENUE, COMME MANDATAIRE OU GERANT D'AFFAIRES OU SELON TOUTE AUTRE MODALITE DE DROIT OU DE FAIT, DIRECTEMENT OU PAR PERSONNE INTERPOSEE, EN VUE DE L'OBTENTION D'UN PRET CONSENTI PAR LE CREDIT FONCIER DE FRANCE OU LE SOUS-COMPTOIR DES ENTREPRENEURS, - OU PAR UNE SOCIETE DE CREDIT IMMOBILIER, ET DESTINE A LA CONSTRUCTION DE CET IMMEUBLE OU PARTIE D'IMMEUBLE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

ALORS D'UNE PART, QUE LES INFRACTIONS AU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, NE PEUVENT ETRE PENALEMENT REPRIMEES QU'A CONDITION QUE CELUI QUI PROMET DE CONSTRUIRE OU DE PROCURER UN IMMEUBLE SOIT INTERVENU COMME MANDATAIRE OU GERANT D'AFFAIRES OU SUIVANT TOUTE AUTRE MODALITE DE DROIT OU DE FAIT, POUR L'OBTENTION D'UN PRET, ET QUE LA RESPONSABILITE DES PERSONNES PHYSIQUES POUVANT SEULE ETRE ENGAGEE A L'EXCLUSION DE CELLE DES PERSONNES MORALES, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DECLARER LES EPOUX X... PENALEMENT RESPONSABLES QU'A CONDITION DE CONSTATER QU'ILS ETAIENT PERSONNELLEMENT INTERVENUS DANS L'OBTENTION DES PRETS ;

ALORS D'AUTRE PART QUE TOUTE DECISION DOIT ETRE MOTIVEE ET QUE LA DECISION ATTAQUEE QUI SE CONTENTE DE REPRODUIRE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1ER DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 SANS PRECISER SUIVANT QUELLE MODALITE DE FAIT OU DE DROIT LES EPOUX X... SERAIENT INTERVENUS POUR PROCURER AUX PARTIES CIVILES LE BENEFICE D'UN PRET, N'EST PAS LEGALEMENT JUSTIFIEE ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QUE SUZANNE Y..., EPOUSE X... ETAIT PRESIDENT DIRECTEUR GENERAL DE LA SOCIETE IMMOBILIERE Y..., DONT X..., S'IL N'Y JOUAIT JURIDIQUEMENT AUCUN ROLE, ETAIT LE MAITRE DE FAIT, ET QUE D'AILLEURS IL NE CONTESTE PAS SON ROLE ET REVENDIQUE SES RESPONSABILITES ;

QUE C'EST SUR SES ORDRES ET SUR LES INSTRUCTIONS DONNEES PAR LUI QUE LES INFRACTIONS ONT ETE COMMISES ;

QUE CE SONT BIEN LES EPOUX X... QUI ONT NEGOCIE LES PRETS AUPRES DU CREDIT FONCIER AU NOM DE LA SOCIETE IMMOBILIERE Y... ;

QU'AINSI LES JUGES DU FOND ONT, SANS CONTRADICTION NI INSUFFISANCE, JUSTIFIE LEUR DECISION CONDAMNANT SUZANNE Y... COMME AUTEUR PRINCIPAL, X... COMME COMPLICE, ET DECLARANT LA SOCIETE IMMOBILIERE Y... CIVILEMENT RESPONSABLE DE SA PREPOSEE SUZANNE Y... ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

ALORS D'UNE PART, QUE TOUTE DECISION DOIT ETRE MOTIVEE ET QUE LA DECISION ATTAQUEE DEVAIT RECHERCHER SI LE FAIT D'AVOIR PREVENU LES SOUSCRIPTEURS DU PRIX, PAR LETTRE INDIVIDUELLE, N'ETAIT PAS DE NATURE A EFFACER, SUR LE PLAN L'INTENTION DU DELIT ;

ALORS D'AUTRE PART, ET SUBSIDIAIREMENT QUE LE PRIX DU TERRAIN NE DOIT ETRE MENTIONNE QUE DANS LE CAS OU LES PERSONNES MORALES QUI S'ENGAGENT A CONSTRUIRE OU A PROCURER UN IMMEUBLE, PROCURENT OU VENDENT DIRECTEMENT, SOIT PAR PERSONNES INTERPOSEES, LE TERRAIN NECESSAIRE A L'EDIFICATION DE L'IMMEUBLE ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QUE LE TERRAIN SUR LEQUEL L'IMMEUBLE DEVAIT ETRE CONSTRUIT AVAIT ETE ACQUIS DE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION IMMOBILIERE PARIS CHATILLON POUR LE PRIX DE 62944000 ANCIENS FRANCS, ALORS QUE CELLE-CI NE L'AVAIT PAYE UN AN AUPARAVANT QUE 21516000 ANCIENS FRANCS, Y COMPRIS DEUX AUTRES PARCELLES VENDUES DANS L'INTERVALLE A DES TIERS ;

QUE LA MISSION DU TRESOR FIT CONNAITRE AUX EPOUX X... QU'UN PRET DU CREDIT FONCIER OU DU SOUS-COMPTOIR DES ENTREPRENEURS NE POURRAIT ETRE ACCORDE QUE SI LE PRIX DU TERRAIN N'ENTRAIT DANS LE DEVIS QUE POUR UNE SOMME BIEN INFERIEURE AU PRIX PAYE A LA SOCIETE PARIS CHATILLON ;

QUE LES EPOUX X... QUI, JUSQUE-LA, AVAIENT MENTIONNE CE PRIX DANS LES CONTRATS, ONT CESSE ALORS DE LE FAIRE, PARCE QUE, S'ILS CONSENTAIENT A SE SOUMETTRE, EN APPARENCE, AUX INSTRUCTIONS DE LA MISSION DU TRESOR, ILS ENTENDAIENT BIEN AUSSI SE RESERVER DE REVENIR INDIRECTEMENT SUR LEUR ACQUIESCEMENT APPARENT ET EN ANNULER, PAR UNE VOIE OBLIQUE, LES EFFETS PREJUDICIABLES A LEURS INTERETS, EN RECUPERANT LE MONTANT DU PRIX DU TERRAIN SUR LES SOUSCRIPTEURS ;

ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, C'EST A BON DROIT QUE L'ARRET ATTAQUE A DIT QUE LES PREVENUS ONT, EN PLEINE CONSCIENCE, VIOLE LES PRESCRIPTIONS DE L'ARTICLE 2 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, AUX TERMES DUQUEL LE CONTRAT ETABLI SOUS LA RESPONSABILITE DES PERSONNES VISEES A L'ARTICLE 1ER DOIT COMPORTER, LA DESIGNATION PRECISE, ET, S'IL Y A LIEU, LE PRIX DU TERRAIN SUR LEQUEL L'IMMEUBLE DOIT ETRE EDIFIE ;

QU'EN EFFET, IL Y AVAIT LIEU DE MENTIONNER LE PRIX DU TERRAIN DU SEUL FAIT QUE, DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, CE PRIX DEVAIT ETRE, NON PRIS EN CHARGE PAR LES PROMOTEURS, MAIS RECUPERE SUR LES SOUSCRIPTEURS ;

QUE CETTE MENTION DEVAIT FIGURER DANS LE CONTRAT LUI-MEME, AINSI QUE L'EXIGE LE DECRET SUSVISE ;

QU'EN SUBSTITUANT LEUR APPRECIATION A CELLE DES PREMIERS JUGES, LES JUGES D'APPEL N'ONT FAIT QU'USER DU DROIT QUI LEUR APARTENAIT ET, QU'AYANT AFFIRME EN TERMES NON DUBITATIFS LA CULPABILITE DES PREVENUS, ILS N'AVAIENT PAS A REPONDRE A TOUS LES ARGUEMENTS RETENUS PAR LE TRIBUNAL CORRECTIONNEL A L'APPUI DE SA DECISION PARTIELLE DE RELAXE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ;

SUR LE

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :

ALORS D'UNE PART QUE C'EST SEULEMENT LE MONTANT DU DEVIS PREVISIONNEL SOUMIS A L'ADMINISTRATION QUI DOIT ETRE MENTIONNE SUR LE CONTRAT ET NON CELUI DES MARCHES EFFECTIVEMENT PASSES AVEC LES ENTREPRENEURS, ET QUE LA COUR N'A PU, SANS DENATURER LE RAPPORT DES EXPERTS, DECLARER QUE LE DEVIS S'ETAIT MONTE A UNE SOMME DE 456000000 DE FRANCS, CE MONTANT ETANT, AINSI QUE L'AVAIENT DU RESTE CONSTATE LES PREMIERS JUGES, CELUI DES MARCHES EFFECTIVEMENT CONCLUS AVEC LES ENTREPRENEURS ET NON CELUI DU DEVIS SOUMIS A L'ADMINISTRATION POUR L'OBTENTION DU PRET ;

ALORS D'AUTRE PART, QUE LA COUR QUI, TOUT EN PORTANT DES APPRECIATIONS DEFAVORABLES SUR LE CONTRAT PASSE AVEC L'URBAINE D'ENTREPRISE GENERALE N'A PAS CONSTATE LA NULLITE NI LA FICTIVITE DE CELUI-CI, N'A PU LEGALEMENT DECIDER QUE CE CONTRAT NE DEVAIT PAS ENTRER EN LIGNE DE COMPTE POUR CHIFFRER LE COUT DE L'OPERATION ;

ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE ET LE JUGEMENT DONT LA COUR D'APPEL ADOPTE LES MOTIFS NON CONTRAIRES ENONCENT QUE, DANS LES CONTRATS PASSES AVEC LES ACQUEREURS D'APPARTEMENTS, LES PREVENUS MENTIONNAIENT ;

LE COUT DES TRAVAUX DECRITS DANS LE DEVIS DESCRIPTIF EST EVALUE A LA SOMME TOTALE DE 527578442 ANCIENS FRANCS ;

QU'IL RESULTE DE LA PROCEDURE ET NOTAMMENT DES VERIFICATIONS EFFECTUEES PAR LES EXPERTS QUE LE DEVIS NE S'ETAIT ELEVE QU'A LA SOMME DE 456381085 ANCIENS FRANCS, AINSI QUE LE SAVAIENT FORT BIEN LES PREVENUS, AVISES PAR LEUR ARCHITECTE ;

QUE LA SOMME PORTEE DANS LES CONTRATS A ETE CALCULEE, AUX DIRES DE X..., SUR LA BASE DES PRIX PLAFONDS DES LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX BENEFICIANT DE LA PRIME A LA CONSTRUCTION DE 1000 ANCIENS FRANCS AU METRE CARRE ;

QUE CETTE MAJORATION DE PLUS DE 70 MILLIONS D'ANCIENS FRANCS SUR CE SEUL POSTE ETAIT DESTINEE A COMPENSER, A CONCURRENCE DE 30 MILLIONS D'ANCIENS FRANCS, LA PERTE SUBIE SUR LE TERRAIN ET, POUR LE SURPLUS, A SE PREMUNIR CONTRE LES RISQUES DE TRAVAUX SUPPLEMENTAIRES OU D'ALEAS DE FONCTIONNEMENT DES CHANTIERS, MAIS QU'AUX TERMES DES PROMESSES DE VENTE, CES RISQUES ET ALEAS ETAIENT A LA CHARGE DU PROMOTEUR OU DE LA SOCIETE IMMOBILIERE ;

QU'AINSI, PAR LE BIAIS D'UNE MAJORATION INDUE DU COUT DES TRAVAUX, X... RECUPERAIT SUR LES SOUSCRIPTEURS LA PERTE SUR LE TERRAIN ET LEUR FAISAIT SUPPORTER PAR AVANCE LE COUT DE DEPENSES FUTURES, D'UN MONTANT INDETERMINE MAIS DONT LA CHARGE INCOMBAIT DE TOUTE FACON A SES SOCIETES ;

QUE POUR MASQUER CETTE FRAUDE X... A EU RECOURS A L'INTERVENTION DE L'UNE DE SES SOCIETES, L'URBAINE D'ENTREPRISE GENERALE EN PASSANT AVEC ELLE UNE CONVENTION QUI S'ANALYSE EN UNE ASSURANCE QUE X... SE DONNAIT A LUI-MEME EN TRANSFERANT A L'UEG UNE QUOTE-PART DES BENEFICES DE LA SOCIETE IMMOBILIERE, EN CONTREPARTIE DU REGLEMENT PAR L'UEG DES DEPENSES DE REALISATION INCERTAINE DUES A LA DEFAILLANCE EVENTUELLE D'UN ENTREPRENEUR ;

QUE SOUS UNE APPARENCE FAVORABLE AUX INTERETS DES SOUSCRIPTEURS, CETTE CONVENTION LEUR ETAIT EN FAIT INDIFFERENTE PUISQUE LES RISQUES QU'ELLE COUVRAIT N'AFFECTAIENT EN RIEN LEURS OBLIGATIONS ;

QU'ELLE PRESENTE TOUTES LES APPARENCES D'UNE MANOEUVRE DESTINEE A COUVRIR TOUT A LA FOIS L'IRREGULARITE TENANT A LA MAJORATION INDUE DU COUT DES TRAVAUX ET LE SUPPLEMENT DE PROFIT EN DECOULANT ;

QU'A TOUT LE MOINS ET A LA SUPPOSER JUSTIFIEE DANS SON PRINCIPE, SINON DANS SON QUANTUM, UNE TELLE CONVENTION, VERITABLE CONTRAT D'ASSURANCE, AURAIT DU ETRE INDIVIDUALISEE ET FIGURER SOUS UNE RUBRIQUE SPECIALE DISTINCTE DE CELLE DU COUT DES TRAVAUX DONT ELLE NE PRESENTE AUCUN DES CARACTERES ;

ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS QUI NE COMPORTENT NI CONTRADICTION NI INSUFFISANCE, LES JUGES DU FOND ONT ETABLI QUE LES DEMANDEURS AVAIENT ENFREINT LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 59, 1° DE LA LOI DU 7 AOUT 1957 QUI INTERDIT DE PORTER DES INDICATIONS VOLONTAIREMENT INEXACTES OU INCOMPLETES DANS LES CONTRATS OU DOCUMENTS PREVUS NOTAMMENT PAR LE DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 ;

QU'EN EFFET, ILS ONT SOUVERAINEMENT CONSTATE QUE LE MONTANT DU DEVIS PREVISIONNEL AVAIT ETE INDUMENT MAJORE, NOTAMMENT PAR LE FAIT QUE LES DEMANDEURS Y AVAIENT A TORT INCORPORE LE MONTANT DU CONTRAT PASSE AVEC L'UEG ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :

EN CE QUE LA DECISION ATTAQUEE A CONSIDERE COMME CONSTITUTIF D'UNE INFRACTION A L'ARTICLE 2 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, LE FAIT D'AVOIR INSERE AU CONTRAT PASSE AVEC LES ACQUEREURS DES CLAUSES DE VARIATION DE PRIX DIFFERENTES DE CELLES CONVENUES AVEC LES ENTREPRENEURS ;

ALORS QUE LE DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 QUI CONCERNE SIMPLEMENT LES INFORMATIONS A DONNER AUX ACQUEREURS EVENTUELS DE LOGEMENTS NE REGLEMENTE NULLEMENT LE PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS, LEQUEL EST SOUMIS AU DROIT COMMUN, ET QUE LA COUR D'APPEL QUI N'ETAIT DU RESTE SAISIE D'AUCUNE POURSUITE EN CE QUI CONCERNE UNE INFRACTION A LA LEGISLATION SUR LES PRIX, N'A PU RETENIR DE CE CHEF AUCUNE INFRACTION CONTRE LES DEMANDEURS ;

ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT EGALEMENT RECONNU LES DEMANDEURS COUPABLES D'INFRACTION A L'ARTICLE 2-3° DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, POUR AVOIR INSERE AU CONTRAT PASSE AVEC LES ACQUEREURS DES CLAUSES DE VARIATION DE PRIX DIFFERENTES DE CELLES QUI ETAIENT CONVENUES AVEC LES ENTREPRENEURS ;

ATTENDU QUE CETTE DECISION, SANS RAPPORT AVEC LA LEGISLATION DES PRIX, EST FONDEE ;

QU'EN EFFET, L'ARTICLE PRECITE DISPOSE QUE LE CONTRAT DOIT COMPORTER L'INDICATION DU COUT DES TRAVAUX, COMPRIS DANS LE DEVIS, CE COUT POUVANT ETRE ASSORTI DE CLAUSES DE VARIATIONS ;

QUE CETTE DISPOSITION N'EST RESPECTEE QUE SI LES CLAUSES DE VARIATION FIGURANT AU CONTRAT SONT BIEN CELLES QUI ONT ETE CONVENUES AVEC LES ENTREPRENEURS ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE

SIXIEME MOYEN DE CASSATION :

EN CE QUE LA DECISION ATTAQUEE A CONSIDERE COMME ILLEGALE, LA CLAUSE PAR LAQUELLE LA SOCIETE LIMITANT SA RESPONSABILITE EN CE QUI CONCERNE LE BON OU MAUVAIS ETAT DE L'IMMEUBLE, ET SUBROGEANT LES BENEFICIAIRES DE PROMESSE DE VENTE DANS LES DROITS QU'ELLE AVAIT ELLE-MEME CONTRE LES ARCHITECTES ET ENTREPRENEURS, ET CECI AU MOTIF QU'UNE TELLE CLAUSE NE FIGURERAIT PAS DANS LE CAHIER DES CHARGES HOMOLOGUE ;

ALORS QUE LE SEUL CAHIER DES CHARGES HOMOLOGUE, QUI A ETE DU RESTE VISE PAR LES PREMIERS JUGES, ET QUI CONCERNE LES TRAVAUX A EFFECTUER PAR LES ENTREPRENEURS, INTERDIT SIMPLEMENT DE LIMITER LA RESPONSABILITE DES ENTREPRENEURS, VIS-A-VIS DES MAITRES DE L'OUVRAGE, MAIS N'INTERDIT NULLEMENT AUX MAITRES DE L'OUVRAGE DE LIMITER LEUR RESPONSABILITE VIS-A-VIS DU SOUS-ACQUEREUR, DE TELLE SORTE QUE C'EST A LA FOIS PAR UNE VIOLATION DES TEXTES VISES ET PAR UNE DENATURATION DU CAHIER DES CHARGES, QUE LA DECISION ATTAQUEE A CONSIDERE QUE LA CLAUSE LITIGIEUSE ETAIT ILLEGALE ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES PREVENUS ONT INSERE DANS LES CONTRATS DES CLAUSES LIMITATIVES DE RESPONSABILITE, ET QUE LA COUR D'APPEL LES A DE CE CHEF DECLARES COUPABLES D'INFRACTION A L'ARTICLE 5 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, AUX TERMES DUQUEL SONT INTERDITES ET DE NUL EFFET LES CLAUSES LIMITATIVES DE RESPONSABILITE AUTRES QUE CELLES PREVUES DANS UN CAHIER DES CHARGES HOMOLOGUE EN APPLICATION DE LA LOI DU 24 MAI 1941 ;

QUE LES JUGES DU FOND PRECISENT QUE LES CLAUSES FIGURANT AUX CONTRATS SIGNES PAR LES ACQUEREURS NE SONT PAS REPRODUITES AU CAHIER DES CHARGES HOMOLOGUE ;

ATTENDU QUE CETTE DECISION EST FONDEE ;

QU'EN EFFET, LE DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 N'EXCLUT DE L'INTERDICTION QUE LES CLAUSES PREVUES A UN CAHIER DES CHARGES HOMOLOGUE ;

QUE MEME S'IL N'EXISTE EN FAIT UN TEL CAHIER DES CHARGES QUE DANS LES RAPPORTS ETABLIS ENTRE LES ENTREPRENEURS ET LE MAITRE DE L'OUVRAGE, UNE TELLE CIRCONSTANCE, A LA SUPPOSER EXACTE, N'EST PAS DE NATURE A LEVER LADITE INTERDICTION DANS LES CONTRATS QUE LE MAITRE DE L'OUVRAGE PROPOSE AUX SOUSCRIPTEURS, DU MOMENT QUE CES CONTRATS, COMME C'EST LE CAS DE L'ESPECE, ENTRENT DANS LES PREVISIONS DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE

SEPTIEME MOYEN DE CASSATION :

EN CE QUE LA DECISION ATTAQUEE A CONSIDERE QUE LA PROMESSE DE VENTE COMPORTERAIT UNE CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT INTERDITE PAR L'ARTICLE 5 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, A SAVOIR LA CLAUSE PAR LAQUELLE FAUTE PAR LE SOUSCRIPTEUR D'AVOIR DEMANDE LA REALISATION DE LA PROMESSE DANS UN CERTAIN DELAI, COURANT DE LA NOTIFICATION QUI DEVRAIT LUI ETRE FAITE DE LA DELIVRANCE DU CERTIFICAT DE CONFORMITE DE LA DECISION DEFINITIVE D'OCTROI DE PRIMES ET DE LA DECISION DE DIVISION DES PRETS D'AIDE A LA CONSTRUCTION ;

ALORS QUE LADITE CLAUSE SUBORDONNEE A LA REALISATION D'UNE DOUBLE SERIE D'EVENEMENTS FUTURS ET INCERTAINS, SAVOIR D'UNE PART, DELIVRANCE DU CERTIFICAT DE CONFORMITE, DECISION DEFINITIVE D'OCTROI DE PRIME ET DECISION DE DIVISION DES PRETS D'AIDE A LA CONSTRUCTION ET NOTIFICATION DE CES EVENEMENTS AU BENEFICIAIRE DE LA PROMESSE DE VENTE, ET D'AUTRE PART, CONFIRMATION PAR CELUI-CI DE SA VOLONTE DE REALISER L'ACQUISITION CONSTITUAIT EN REALITE UNE CLAUSE SUSPENSIVE, QUALIFIEE DU RESTE EXPRESSEMENT DE CE NOM PAR LES PARTIES, ET NON UNE CLAUSE RESOLUTOIRE, COMME L'A DECIDE A TORT LA DECISION ATTAQUEE ;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL ENONCE QUE CONSTITUE UNE CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT, PROHIBEE PAR L'ARTICLE 5 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, LA CLAUSE QUE LES PREVENUS AVAIENT INSEREE DANS LES CONTRATS PROPOSES AUX SOUSCRIPTEURS ET PAR LAQUELLE : FAUTE PAR LE SOUSCRIPTEUR D'AVOIR DEMANDE LA REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE DANS LE DELAI ET AUX CONDITIONS FIXES, LA PROMESSE DE VENTE DEVIENDRAIT DE PLEIN DROIT NULLE ET NON AVENUE SANS QUE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION AIT AUCUNE FORMALITE A REMPLIR ;

QUE L'ARRET ATTAQUE ADOPTE SUR CE POINT LES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, SELON LESQUELS CETTE CLAUSE, QUALIFIEE A TORT DANS LE CONTRAT DE CLAUSE DE NULLITE, SE DECOMPOSE EN DEUX ELEMENTS RELATIFS, L'UN A L'INOBSERVATION DU DELAI IMPARTI, L'AUTRE A L'INOBSERVATION DES OBLIGATIONS FIXEES POUR LA RATIFICATION DE LA PROMESSE DE VENTE ;

QUE CES DEUX ELEMENTS SONT D'AILLEURS CUMULATIFS, ET NON ALTERNATIFS, SEPARES QU'ILS SONT DANS LE TEXTE PAR LA CONJONCTION ET ;

QUE LA CLAUSE D'EXTINCTION DE PLEIN DROIT D'UN CONTRAT PAR L'ARRIVEE DU TERME A L'EXPIRATION D'UN DELAI DONNE S'ANALYSE NON EN UNE RESILIATION MAIS EN UNE DECHEANCE DE PLEIN DROIT DU CONTRAT, QU'AUCUNE DISPOSITION LEGALE N'INTERDIT ;

QU'AU CONTRAIRE FAIRE DEPENDRE L'EXTINCTION DE LA PROMESSE DE VENTE, DE L'INOBSERVATION DES CONDITIONS FIXEES POUR SA REALISATION ;

ENVOI D'UNE LETTRE RECOMMANDEE AVEC ACCUSE DE RECEPTION ET DEPOT DU SOLDE DU ENTRE LES MAINS DU NOTAIRE, ET L'ASSORTIR DE L'EXECUTION DE PLEIN DROIT, CONDUIT A LA RESOLUTION OU A LA RESILIATION DE PLEIN DROIT DE LA PROMESSE DE VENTE POUR INEXECUTION PAR L'UNE DES PARTIES EN CAUSE DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES ;

QUE L'APPRECIATION DE L'EXECUTION DE CES OBLIGATIONS OU DE LEUR INEXECUTION PAR LE SOUSCRIPTEUR A L'OCCASION DE LA REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE PEUT PRETER A DISCUSSION, ET NE SAURAIT DE CE FAIT ETRE SOUSTRAITE A LA COMPETENCE DES JURIDICTIONS DE DROIT COMMUN ;

QU'EN RAISON DE L'INDIVISIBILITE DE SES DEUX ELEMENTS, LA NULLITE PARTIELLE DE LA CLAUSE ENTRAINE SA NULLITE TOUTE ENTIERE ;

ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT AINSI ETABLI QUE LA CLAUSE LITIGIEUSE EST BIEN UNE CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT AU SENS DU TEXTE PRECITE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ;

SUR LE

HUITIEME MOYEN DE CASSATION :

EN CE QUE LA DECISION ATTAQUEE A ESTIME QUE LES DEMANDEURS S'ETAIENT RENDUS COUPABLES D'INFRACTION A L'ARTICLE 7 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, AU MOTIF QU'ILS AVAIENT FAIT VERSER AU COMPTE OUVERT A LA CAISSE GENERALE DE L'INDUSTRIE DU BATIIMENT, AU NOM D'UNE TIERCE SOCIETE, DEPOSITAIRE ET SEQUESTRE DES FONDS, DES SOMMES AUTRES QUE CELLES PREVUES A L'ARTICLE 3 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 ;

ALORS QUE L'ARTICLE 7 INTERDIT SEULEMENT AUX PERSONNES VISEES PAR LE DECRET D'EXIGER LE VERSEMENT EN LEURS MAINS OU DE RECEVOIR DES SOMMES AUTRES QUE CELLES VISEES A L'ARTICLE 3 ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES PREVENUS ONT FAIT VERSER PAR LEURS CO-CONTRACTANTS AVANT LA NOTIFICATION DU PRET, DES SOMMES TRES SUPERIEURES A CELLES QUI SONT AUTORISEES PAR L'ARTICLE 3 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 AUX TERMES DUQUEL LE CONTRAT DOIT EGALEMENT COMPORTER L'INDICATION DU MONTANT, EVALUE A LA DATE DUDIT CONTRAT, DES REMUNERATIONS, HONORAIRES ET FRAIS AFFERENTS AUX ETUDES, A LA CONSTITUTION DES DOSSIERS ET A TOUTES FORMALITES PREALABLES A L'OBTENTION DES PRETS OU, EVENTUELLEMENT, DES PRIMES ;

QUE LA COUR D'APPEL A EN CONSEQUENCE DECLARE LES DEMANDEURS COUPABLES D'INFRACTION A L'ARTICLE 7 DU MEME DECRET QUI DISPOSE :

AVANT LA NOTIFICATION DU PRET, LES PERSONNES VISEES A L'ARTICLE PREMIER NE PEUVENT EXIGER OU RECEVOIR SOUS QUELQUE FORME ET A QUELQUE TITRE QUE CE SOIT, DES VERSEMENTS EXCEDANT LES SOMMES MENTIONNEES A L'ARTICLE 3 ;

CETTE INTERDICTION S'APPLIQUE NOTAMMENT A LA SOUSCRIPTION OU A L'ACCEPTATION D'EFFETS DE COMMERCE ;

QUE C'EST A BON DROIT QUE LES JUGES DU FOND NE SE SONT PAS ARRETES A L'ARGUMENTATION DES PREVENUS SELON LAQUELLE LES SOMMES AINSI VERSEES PAR LES SOUSCRIPTEURS NE L'ONT PAS ETE A LA SOCIETE DE CONSTRUCTION NI A EUX-MEMES AVANT LA NOTIFICATION DU PRET, MAIS A UN COMPTE DE DEPOT OUVERT A LA CAISSE GENERALE DE L'INDUSTRIE ET DU BATIMENT ;

AU NOM D'UNE TIERCE SOCIETE D'AILLEURS FILIALE DE LA SOCIETE PROMOTRICE, ET DEPOSITAIRE DESDITS FONDS, LESQUELS N'ONT ETE MIS A LA DISPOSITION DE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION ELLE-MEME QUE POSTERIEUREMENT A LA NOTIFICATION DU PRET ;

QU'EN EFFET, L'ARTICLE 7 PRECITE INTERDIT AUSSI BIEN AUX PERSONNES VISEES PAR L'ARTICLE 1 D'EXIGER QUE DE RECEVOIR DES FONDS AVANT LA NOTIFICATION DU PRET ;

QU'AINSI L'INFRACTION ETAIT REALISEE PAR LA SEULE EXIGENCE, NON CONTESTEE, DU VERSEMENT ;

QUE D'AILLEURS, IL APPERT DES CONSTATATIONS DES JUGES DU FOND QUE LES DEMANDEURS ONT EN REALITE EGALEMENT RECU LESDITES SOMMES, PUISQUE CELLES-CI ONT ETE PORTEES AU CREDIT D'UNE DE LEURS SOCIETES FILIALES ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE

NEUVIEME MOYEN DE CASSATION :

EN CE QUE LA DECISION ATTAQUEE A DECLARE LES BENEFICIAIRES DE PROMESSE DE VENTE RECEVABLES A SE CONSTITUER PARTIES CIVILES ;

ALORS QUE LES DISPOSITIONS DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 ET DE LA LOI DU 7 AOUT 1957 ONT ETE EDICTEES POUR PROTEGER L'EPARGNE EN GENERAL, ET NON PAS LES INTERETS PARTICULIERS DE TELLE OU TELLE PERSONNE, DE TELLE SORTE QUE LES BENEFICIAIRES D'UNE PROMESSE DE VENTE, N'ETAIENT PAS RECEVABLES DANS L'ESPECE ACTUELLE, A SE CONSTITUER PARTIES CIVILES ;

ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE A REJETE L'ARGUMENTATION DEVELOPPEE PAR LES PREVENUS ET REPRISE AU MOYEN CI-DESSUS, AU MOTIF QUE LES TEXTES DONT IL EST FAIT APPLICATION EN L'ESPECE NE SONT POINT SEULEMENT D'UN INTERET GENERAL ;

QU'ILS TENDENT AUSSI A PROTEGER EFFICACEMENT CHAQUE SOUSCRIPTEUR OU ACQUEREUR D'APPARTEMENT CONTRE LES PROCEDES ABUSIFS DE CERTAINS PROMOTEURS ;

QUE CHAQUE SOUSCRIPTEUR QUI JUSTIFIE SOUFFRIR D'UN PREJUDICE ACTUEL ET PERSONNEL, CAUSE DIRECTEMENT PAR L'INFRACTION REPRIMEE, EST DONC RECEVABLE A SE CONSTITUER PARTIE CIVILE ;

ATTENDU QUE PAR CES MOTIFS LES JUGES DU FOND ONT FAIT UNE EXACTE APPLICATION DES TEXTES VISES AU MOYEN, ET QUE CELUI-CI DOIT EN CONSEQUENCE ETRE ECARTE ;

SUR LE

DIXIEME MOYEN DE CASSATION :

EN CE QUE LA DECISION ATTAQUEE A DECLARE QUE LES PARTIES CIVILES ETAIENT RECEVABLES A RECLAMER REPARATION DU PRETENDU PREJUDICE SUBI PAR ELLES REPRESENTANT LES FRAIS QU'ELLES DEVRAIENT EXPOSER POUR OBTENIR LA REPARATION DU PREJUDICE INDIRECT QUE LA PERPETRATION DE CES DELITS LUI CAUSE ;

ALORS QUE LES PARTIES CIVILES NE SONT JAMAIS RECEVABLES QU'A RECLAMER REPARATION DU PREJUDICE TROUVANT SA SOURCE DIRECTEMENT DANS LE DELIT, ET QUE L'ON VOIT MAL COMMENT UNE PARTIE CIVILE QUI NE SERAIT PAS RECEVABLE A RECLAMER REPARATION DU PREJUDICE INDIRECT SERAIT RECEVABLE A RECLAMER REPARATION DES FRAIS QU'ELLE DEVRAIT EXPOSER POUR OBTENIR REPARATION D'UN PREJUDICE IRREPARABLE ;

ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE A SOUVERAINEMENT FIXE POUR CHAQUE PARTIE CIVILE LE PREJUDICE GLOBAL ;

QUE SI LES JUGES ONT CRU DEVOIR, APRES CETTE EVALUATION, FORMULER DIVERSES CONSIDERATIONS D'AILLEURS IMPRECISES ET EN TOUT CAS SURABONDANTES SUR CERTAINS ASPECTS DUDIT PREJUDICE, LEUR DECISION N'EN EST PAS MOINS JUSTIFIEE QUANT AU FOND ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

ET ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE EST REGULIER EN LA FORME ;

REJETTE LES POURVOIS. PRESIDENT : M ZAMBEAUX - RAPPORTEUR : M COSTA - AVOCAT GENERAL : M TOUREN - AVOCATS : MM RYZIGER ET JOLLY.