COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE CIVILE - TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX
EXPÉDITIONS le : 23/07/2024
COPIES aux PARTIES
[D] [O]
[Y] [J] veuve [H]
[F] [H] épouse [P]
[T] [H]
[A] [H]
[K] [H] épouse [M]
[W] [H]
[Z] [H] épouse [L]
la SCP REFERENS
Me Jérôme BOURQUENCIER
ARRÊT du : 23 JUILLET 2024
N° : - 24
N° RG 23/01447 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GZWF
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS en date du 12 Mai 2023
PARTIES EN CAUSE
APPELANT
Monsieur [D] [O]
[Adresse 22]
[Localité 7]
représenté par Me Pauline BORDE substituant Me Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉ :
Monsieur [E] [H]
né le 29 mai 1925 à [Localité 12] (Indre et Loire)
décédé le 21 octobre 2023 à [Localité 23] (Indre et Loire)
demeurant de son vivant
[Adresse 4]
[Localité 23]
ayant eu pour avocat Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS
INTIMÉS et APPELANTS INCIDENTS
INTERVENANTS VOLONTAIRES, venant aux droits de Monsieur [E] [H]
Madame [Y] [J] veuve [H]
[Adresse 4]
[Localité 23]
représenté par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS
Madame [F] [H] épouse [P]
[Adresse 19]
[Adresse 19]
[Localité 10]
représenté par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS
Monsieur [T] [H]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représenté par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS
Monsieur [A] [H]
[Adresse 4]
[Localité 23]
comparant
assisté de Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS
Madame [K] [H] épouse [M]
[Adresse 1]
[Localité 12]
représenté par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS
Madame [W] [H]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 11]
représenté par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS
Madame [Z] [H] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du 06 Juin 2023
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 28 Mai 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.
Lors du délibéré, au cours duquel Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:
Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
GREFFIER :
Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 23 juillet 2024 (délibéré prorogé, initialement fixé au 9 juillet 2024) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte authentique en date du 18 mars 1996, M. [E] [H] a donné à bail rural à long terme à M. [N] [O] et à Mme [U] [H], diverses parcelles de terre sur la commune d'[Localité 12] (37), cadastrées section D n° [Cadastre 8], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] pour une contenance totale de 34ha 73a 71ca.
Le bail a été consenti pour une durée de 18 ans à compter rétroactivement du 1er novembre 1995 pour venir à échéance le 31 octobre 2013. Il s'est renouvelé par tacite reconduction le 1er novembre 2013 pour une durée de neuf années venant à expiration le 31 octobre 2022.
Une cession de bail rural est intervenue au profit du fils des preneurs, M. [D] [O] à compter de l'année 2002, avec autorisation tacite du bailleur.
Par lettre recommandée du 20 avril 2021, M. [E] [H] a demandé à M. [D] [O] la résiliation du bail au 31 octobre 2022 au motif d'un défaut d'exploitation.
Suivant acte d'huissier en date du 29 avril 2021, M. [E] [H] a fait délivrer à M. [D] [O] un congé pour le 31 octobre 2022, pour motif légitime et sérieux, à savoir, la cession et la sous-location des terres sans l'accord préalable du bailleur et le défaut d'autorisation du bailleur de céder ou sous-louer les terres.
Par requête déposée au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours le 30 juillet 2021, M. [D] [O] a sollicité la convocation de M. [E] [H] afin notamment de voir prononcer la nullité du congé délivré.
Par jugement en date du 12 mai 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours a :
- prononcé la nullité du congé délivré le 29 avril 2021 à la demande de M. [E] [H] à M. [D] [O] pour le 31 octobre 2022 ;
- déclaré le non renouvellement du bail rural ayant expiré le 31 octobre 2022 à 24h bien fondé portant sur les parcelles, commune d'[Localité 24] (37), cadastrées section n° [Cadastre 8], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 20] et [Cadastre 21].
En conséquence,
- enjoint à M. [D] [O] de libérer les parcelles objet du bail rural du 18 mars 1996, au plus tard à la fin de l'année culturale, soit le 31 octobre 2023 ;
- dit qu'à défaut pour M. [D] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [E] [H] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la forcé publique à compter du 1er novembre 2023 ;
- condamné M. [D] [O] à payer à M. [E] [H] une indemnité d'occupation équivalente au montant du fermage jusqu'à la libération effective des lieux ;
- rejeté la demande d'astreinte ;
- maintenu l'exécution provisoire ;
- condamné M. [E] [H] aux dépens ;
- condamné M. [D] [O] à payer à M. [E] [H] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 6 juin 2023, M. [D] [O] a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré le 29 avril 2021 à la demande de M. [E] [H] à M. [D] [O] pour le 31 octobre 2022.
M. [E] [H] est décédé le 21 octobre 2023, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [Y] [H], ses enfants et sa petite-fille en représentation de son père, MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H].
MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] sont intervenus volontairement à l'instance.
Mme [Y] [H] a opté pour la totalité de la succession en usufruit.
Les parties ont constitué avocat et ont conclu.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 mai 2024, M. [D] [O] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours en date
du 12 mai 2023 en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré le 29 avril 2021 à la demande de M. [E] [H] à M. [D] [O] pour le 31 octobre 2022 ; condamné M. [E] [H] aux dépens ;
- l'infirmer pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- débouter MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- déclarer que le bail rural du 18 mars 1996 s'est renouvelé au profit de M. [D] [O] pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er novembre 2022 ;
En toute hypothèse,
- débouter MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner in solidum MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] à payer M. [D] [O] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
- condamner in solidum MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] à payer M. [D] [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
- condamner in solidum MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] aux entiers dépens.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, MM. [T] et [A] et Mmes [Y], [F], [K], [W] et [Z] [H] demandent à la cour de :
- recevoir MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] en leur appel incident,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours du 21 mars 2023 en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré le 29 avril 2021 à la demande de M. [E] [H] à M. [D] [O] pour le 31 octobre 2022 ;
Statuant à nouveau,
- juger le congé aux fins de non renouvellement du bail rural délivré à M. [D] [O] le 29 avril 2021 pour le 31 octobre 2022 bien-fondé et de plein effet,
En conséquence,
- enjoindre à M. [D] [O] ainsi qu'à tout occupant de son chef de quitter les lieux
loués et visés dans le bail rural du 18 mars 1996 à compter du 1er novembre 2022, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
- juger que M. [D] [O] sera redevable d'une indemnité d'occupation due à compter de la fin du bail et jusqu'à son complet départ d'un montant équivalent au fermage actuel ;
- juger qu'à défaut ceux-ci pourront être expulsés au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- juger que M. [D] [O] devra restituer l'ensemble des lieux loués en bon état et qu'à défaut il devra répondre des dégradations commises ;
- juger que M. [D] [O] sera redevable d'une indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son complet départ d'un montant équivalent au fermage actuel ;
Subsidiairement,
- débouter M. [D] [O] de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et
conclusions, comme étant mal et non fondées,
- confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours en date du 21 mars 2023,
En tout état de cause,
- condamner M. [D] [O] à payer à MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. [D] [O] à payer à MM. [T] et [A] et Mmes [F], [K], [W] et [Z] [H] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi
- condamner M. [D] [O] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.
MOTIFS
Sur la nullité du congé
Moyens des parties
Les consorts [H] soutiennent que lorsqu'il est constaté que le preneur ne respecte plus son obligation d'exploiter les lieux personnellement, de manière effective et permanente, se limitant parfois à des fonctions de direction et de surveillance, l'existence d'une sous-location prohibée en présence d'une contrepartie financière ou cession prohibée doit être retenue.
Ils reprochent au premier juge d'avoir considéré que la cession prohibée du bail n'était pas établie alors que dans le même temps il retenait qu'il était certain que M. [O] vivait à [Localité 7] et qu'il avait développé une autre activité en tant que directeur de la société Eeedenergies SAS. Ils rappellent qu'ils avaient motivé le congé en indiquant qu'il n'exploitait plus les parcelles louées suite à son déménagement dans le Sud de la France et avait cédé son exploitation à la SCEA [Adresse 25], laquelle avait déposé une demande d'autorisation d'exploiter le 8 octobre 2020.
M. [O] répond qu'il n'a pas cédé l'exploitation des parcelles à la SCEA [Adresse 25] ; il est toujours affilié à la MSA en qualité de chef d'exploitation ; il produit les déclaration à la PAC des parcelles louées ; le siège de son exploitation se situe toujours à [Localité 12] et il est toujours en mesure d'exploiter les parcelles qui ne sont que d'une trentaine d'hectares.
Réponse de la cour
Le congé délivré le 29 avril 2021 a été donné par [E] [H] pour motif légitime et sérieux, à savoir,
- 'D'une part, vous avez cédé et sous loué les terres appartenant à Monsieur [H] [E] sans lui en demander préalablement son accord.
- D'autre, Monsieur [H] [E] ne vous a pas donné une quelconque autorisation à céder ou sous-louer ses terres.'
L'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35.
A l'énoncé de l'article L. 411-35,
Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
(...) Toute sous-location est interdite. (...)
Les dispositions du présent article sont d'ordre public.
Il faut relever que devant la cour, les consorts [H], sur lesquels repose la charge de la preuve, ne versent au débat aucune preuve supplémentaire de nature à prouver l'absence d'exploitation personnelle des biens loués par M. [O] alors que par une analyse rigoureuse des pièces produites, le premier juge a retenu que la cession des terres à la SCEA [Adresse 25] n'est pas établie.
La décision ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle annule le congé pour défaut de motif sérieux.
Sur la demande de non renouvellement du bail
Moyens des parties
M. [O] reproche au premier juge d'avoir, en l'absence de congé, déclaré bien fondé le non renouvellement du bail à compter du 31 octobre 2022.
Il fait valoir que le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement du bail doit, en application de l'article L. 411-47 délivrer un congé ; en l'absence de congé évoquant un refus de renouvellement tiré du défaut d'habitation du preneur à proximité des lieux loué, le non renouvellement ne pouvait être déclaré, d'autant que le motif de non renouvellement a été évoqué par le bailleur postérieurement à ce renouvellement, par conclusions communiquées le 10 novembre 2022 pour l'audience du 15 novembre suivant alors que le renouvellement était acquis le 1er novembre 2022.
Il relève que le tribunal s'est dispensé de la démonstration de la compromission du fonds loué ; à aucun moment il ne lui a été reproché un défaut d'exploitation ou une mauvaise exploitation des parcelles.
Il ajoute que s'il réside à [Localité 7], il a produit les pièces prouvant qu'il se déplace régulièrement pour exploiter les parcelles et il considère que l'éloignement de son domicile ne pouvait permettre le non renouvellement du bail en l'absence de preuve de la mauvaise exploitation que des parcelles.
Les consorts [H] répondent que l'appelant ne peut prétendre au renouvellement du bail, faute de justifier des conditions posées par les articles L. 411-46 et L. 411-50 du code rural puisqu'il habite à plus de 350 km des terres louées.
Réponse de la cour
L'article L. 411-46, dernier alinéa, du code rural et de la pêche maritime énonce que, pour avoir droit au renouvellement, le preneur doit réunir les mêmes conditions d'exploitation et d'habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail par l'article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime.
Selon l'article L. 411-59, alinéa 2, le bénéficiaire de la reprise doit "occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe."
Il en résulte que le preneur est tenu d'occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien loué ou une habitation située à proximité du fonds et permettant l'exploitation directe du fonds loué pour être titulaire du droit au renouvellement de son bail et qu'il n'y a pas à vérifier si le fonds est ou non exploité de façon satisfaisante.
L'article L. 41-47 prévoit que 'le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire',
Cependant, la nullité du congé, ci-dessus confirmée, n'entraîne pas automatiquement le renouvellement du bail (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-15.027, F-D), le non renouvellement pouvant être prononcé eu égard aux manquements du preneur à ses obligations.
M. [O] ne contestant pas qu'il réside à 350 km des terres louées, il a manqué à l'obligation prévue à l'article L. 411-59, alinéa 2 d'occuper une habitation située à proximité du fonds.
La décision qui a déclaré le non renouvellement du bail est donc confirmée, l'astreinte n'étant pas nécessaire pour assurer son exécution.
Sur les demandes annexes
Pour solliciter la condamnation de M. [O] au paiement de dommages-intérêts de 3 000 euros, les consorts [H] indiquent que son comportement constitue une résistance abusive.
Les consorts [H] n'expliquant en quoi le comportement de M. [O], qui a usé de son droit d'appel, constitue une résistance abusive, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande.
Les deux parties succombant partiellement, supporteront leurs propres dépens et les frais générés par leur défense. Aucune indemnité ne sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, en dernier ressort ;
Confirme la décision, en toutes ses dispositions ;
Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte pour assurer son exécution ;
Déboute Mme [Y] [J] veuve [H], Mme [F] [H] épouse [P], M. [T] [H], M. [A] [H], Mme [K] [H] épouse [M], Mme [W] [H] et Mme [Z] [H] épouse [L] de leur demande de dommages-intérêts ;
Dit que chacune des parties supportera ses propres dépens et les frais générés par sa défense.
Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
