COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE DES URGENCES
COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES
Me Charlotte TOURNIER
ARRÊT du : 09 JUILLET 2024
n° : N° RG 24/00144 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G5OV
DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ORLEANS en date du 30 Novembre 2023
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265302831178362
Madame [E] [R] veuve [D] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant droit , de feu son mari Monsieur [L] [D] décédé à [Localité 10] le 26 janvier 2024
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération
Madame [O] [G] épouse [U]
née le 09 Novembre 1973 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me Charlotte TOURNIER, avocat au barreau d'ORLEANS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2024-001057 du 25/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ORLEANS)
PARTIES INTERVENANTES :
Madame [P] [D]
née le 02 Juillet 1970 à
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
Monsieur [M] [D]
né le 23 Septembre 1967 à
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
' Déclaration d'appel en date du 27 Décembre 2023
' Ordonnance de clôture du 14 mai 2024
Lors des débats, à l'audience publique du 12 JUIN 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;
Lors du délibéré :
Monsieur Michel BLANC, président de chambre,
Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,
Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;
ARRÊT :
L'arrêt devait initialement être prononcé le 03 juillet 2024, à cette date le délibéré a été prorogé au 09 juillet 2024,
Arrêt : prononcé le 09 JUILLET 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, [L] [D] donnait à bail à [O] [G] un logement situé à [Localité 9], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 600 € incluant une provision sur charges de 125 €.
Invoquant des impayés et des difficultés d'accès au logement aux fins de réalisation de travaux, et alertés sur des troubles de voisinage, les époux [L] [D] faisaient assigner [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans le 28 février 2022 aux fins d'obtenir la résiliation du bail et sa condamnation au paiement de diverses sommes.
Par un jugement en date du 30 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans déboutait les époux [L] [D] de leurs demandes de résiliation du bail et expulsion, les condamnait à payer à [O] [G] la somme de 12 €au titre du trop-perçu de loyer des mois d'octobre 2019 à septembre 2020, condamnait [O] [G] à payer aux époux [L] [D] la somme de 95 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2021, déboutait les époux [D] à leur demande relative au paiement de la réparation de la porte de la voisine et les condamnait à payer à [O] [G] la somme de 3000 € au titre du préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 114 € au titre de la facture d'entretien du chauffe-eau, et leur ordonnait de procéder aux travaux nécessaires au bon fonctionnement du chauffe-eau dans les plus brefs délais, rejetant la demande de relogement pendant les travaux, et les condamnait à payer à [O] [G] la somme de 5500 € au titre de la régularisation des charges du mois de février 2018 mois de septembre 2021 ainsi que la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par une déclaration déposée au greffe le 27 décembre 2023, [E] [R] et [L] [D] interjetaient appel de ce jugement.
[L] [D] décédait en cours d'instance ; [P] [D] et [M] [D] interviennent à sa place en qualité d'héritiers.
L'ordonnance de clôture était rendue le 14 mai 2024.
Par leurs dernières conclusions en date du 7 juin 2024, [E] [R] veuve [D], [P] [D] et [M] [D] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris, demandant à la cour, statuant à nouveau, de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner à [O] [G] de quitter les lieux dans les deux mois et d'ordonner son expulsion faute de départ volontaire, demandant la condamnation de [O] [G] à leur payer la somme de 14'653 € au titre des loyers impayés d'octobre 2021 à mars 2024 sauf à parfaire ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de
650 € et la sommes de 1395,68 € au titre du coût de réparation de la porte d'entrée de la voisine et celle de 480 € pour enlèvement d'encombrants.
Ils réclament en outre le paiement de la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions en date du 10 juin 2024, [O] [G] sollicite la confirmation du jugement entrepris et l'allocation de la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La partie appelante sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture du fait de l'intervention de faits nouveaux postérieurement à l'intervention de cette décision.
La partie intimée, dans le dispositif de ses conclusions en réponse, ne formule aucune observation contre cette demande.
SUR QUOI :
Attendu que les faits invoqués par la partie appelante, à savoir une plainte déposée par le gardien de la résidence le 30 mai 2024, une nouvelle plainte de la part du syndic de copropriété le 31 mai 2024, l'impossibilité pour l'entreprise Gaz Services d'intervenir le 29 mai 2024 et le retour à la partie appelante le 28 mai 2024 des courriers simples et recommandés adressés à [O] [G] constituent une cause suffisamment grave pour que soit prononcée la révocation de l'ordonnance de clôture ;
Qu'il y a donc lieu de déclarer les parties recevables en leurs dernières conclusions, datées pour la partie appelante du 7 juin 2024 et pour la partie intimée du 10 juin 2024 ;
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Attendu que les consorts [D] avaient apporté à la procédure devant le premier juge de nombreux éléments relatifs à des plaintes émanant de [C] [A], voisine de palier de [O] [G] , pour violences des et dégradations, le premier juge ayant considéré que les faits, à la date à laquelle il a statué, dataient d'environ un an et demi, qu'ils s'inscrivent dans le cadre d'un litige exclusivement entre voisins de palier, [O] [G] ayant également porté plainte le 21 septembre 2021 pour des dégradations, soupçonnant [C] [A], et ajoutant qu' étaient produites deux attestations émanant de voisins qui prétendaient en substance qu'ils n'avaient pas à se plaindre du comportement d' [O] [G] pour considérer que les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage n'étaient pas suffisamment caractérisés ;
Que les deux attestations invoquées par [O] [G] , rédigées en termes très succincts ne sont pas accompagnées de justificatifs d'identité de leur auteur, et ne présentent aucun caractère probant ;
Attendu que les plaintes dirigées contre [C] [A] ne constitue aucunement une preuve contre cette dernière, dont [O] [G] a déclaré seulement qu'elle la « soupçonnait » de dégradations dans sa cave, alors que les faits de violences, verbales physiques et matérielles reprochés à la partie intimée sont ,eux ,avérés, le juge des contentieux de la protection ne les ayant pas retenus comme cause de résiliation du bail du seul fait de leur relative ancienneté ;
Que pour que la propriétaire puisse légitimement solliciter la résiliation du bail pour trouble de voisinage et d'une manière générale pour manquement à l'obligation d'un usage raisonnable de la chose louée, il n'est point besoin que l'ensemble des voisins aient à se plaindre du locataire concerné, le témoignage, très discutable comme il a été indiqué supra , de deux personnes n'ayant selon leurs dires jamais eu maille à partir avec [O] [G] et son compagnon ne pouvant suffire à détruire la preuve des troubles concernant la voisine immédiate ;
Attendu par ailleurs que différents événements sont survenus postérieurement à la clôture de la présente procédure ;
Que les difficultés continuent manifestement, ce qui est démontré par la plainte déposée le 30 mai 2024 par [X] [V], le gardien de l'immeuble qui indique que [O] [G] l'« insulte et (le) menace depuis environ six mois sans compter qu'elle dégrade les parties communes de l'immeuble appartenant au syndic Le cabinet Riguet », précisant qu'elle le traite de PD, fils de pute, ajoutant « tu vas manger tes morts » et « fais bien attention à toi », différentes invectives ayant également été proférées à son égard par le compagnon d' [O] [G] , un nommé [Z];
Que de nouvelles dégradations ont été commises ainsi que de nouveau dépôt d'objets encombrants, des injures et même des crachats imputables à [O] [G] , ce qui résulte de la plainte déposée le 31 mai 2024 par le syndic de la copropriété au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ;
Que l'intervention de l'entreprise chargée de mettre fin à certains désordres n'a pas été possible du fait de l'opposition d' [O] [G] (pièce 40) ;
Que le comportement de cette dernière rend impossible tout dialogue, toute solution, puisqu'elle refuse les courriers qui lui sont envoyés par les consorts [D] (pièces 41 et 42) ;
Attendu que le caractère ancien des faits sur lesquels était fondée la demande initiale n'ôte rien à leur gravité, et ce d'autant que les difficultés ont été ravivées par les événements les plus récents;
Attendu qu'il échet de considérer que le comportement de la partie intimée est suffisamment grave pour caractériser un manquement aux obligations prévues par l'article 1728 du Code civil et par les clauses du bail relatives auxdites obligations ;
Attendu qu'il y a lieu d'infirmer sur ce point le jugement entrepris, et de prononcer la résiliation du bail aux torts de [O] [G] en tirant toutes conséquences de droit ;
Sur la demande de paiement de la facture de réparation de la porte de la voisine de la partie intimée et de la facture d' enlèvement des objets encombrants :
Attendu que le le détail de l'incident est relaté dans le courrier établi par le syndic de la copropriété en date du 9 février 2022 qui relève que le compagnon d' [O] [G] a porté de violents coups de pied dans la porte d'entrée, la dégradant fortement, le déroulement des événements n'ayant fait l'objet d'aucune contestation précise de la part de la partie intimée ;
Attendu, selon le jugement querellé, qu'il n'est pas contestable, même si [O] [G] prétend aujourd'hui que cette responsabilité n'est pas établie, que cette dernière porte l'entière responsabilité de la dégradation de la porte palière du local voisin ;
Que pour débouter les consorts [D] de leur demande de paiement de la facture de réparation de ladite porte , le premier juge a seulement considéré qu'ils ne rapportaient pas la preuve de son paiement ;
Que le fait qu'il est constant que cet équipement a été dégradé par [O] [G] , qui n'a en particulier jamais contesté cette dégradation lors de l'intervention du syndic, le fait que la porte a été réparée, et la production de la facture de cette réparation par les consorts [D] suffisent à démontrer que le remboursement est dû à ces derniers en l'absence de preuve contraire ;
Attendu par ailleurs qu'il est établi qu' [O] [G] avait laissé dans le sous-sol de la résidence des objets encombrants, ce qui a nécessité l'enlèvement pour un prix de 480 € TTC à l'initiative des consorts [D] (pièces 30 à 33) ;
Attendu qu'il y a lieu de réformer sur ce point le jugement entrepris et d'allouer à la partie appelante la somme qu'elle réclame pour la restauration de la porte et de la somme qu'elle réclame pour l'enlèvement des encombrants ;
Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif :
Attendu que le locataire peut être dispensé de payer tout ou partie du loyer lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité de jouir normalement de la chose louée ;
Qu'il existe en pareil cas des procédures mises à la disposition des personnes concernées, en particulier une demande d'autorisation de consigner les loyers dans l'attente de l'exécution de travaux ;
Qu' [O] [G] n'a jamais utilisé de telles voies de droit ;
Attendu que devant le premier juge, le bailleur sollicitait la somme de 2668 €
au titre des impayés de loyer des mois d'octobre 2021 à janvier 2023 et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2021 et 2022, alors que la défenderesse justifiait de versements opérés par la caisse d'allocations familiales ;
Que le premier juge a retenu un trop-perçu de 12 € au profit de la locataire, mais sans préciser le calcul aboutissant à ce montant ;
Attendu que la production de la pièce 19 des consorts [D] établit que le loyer n'était plus payé par [O] [G] depuis octobre 2021, la caisse d'allocations familiales ayant cessé les virements opérés au profit du bailleur à compter du mois d'avril 2022 ;
Qu' [O] [G] n'est pas recevable à se plaindre, ainsi qu'il est relevé au dernier paragraphe de la page 6 du jugement entrepris, de ce que les bailleurs ne se seraient pas rendus à son domicile pour encaisser les loyers, puisqu'il s'agit d'une dette portable et non d'une dette quérable;
Qu'elle s'est abstenue d'opérer des virements alors qu'elle était en possession du relevé d'identité bancaire de ses adversaires ;
Attendu qu' [O] [G] se plaint aujourd'hui du mauvais état de l'appartement alors qu'elle n'a jamais opéré, avant l'engagement de la présente procédure, la moindre démarche auprès de ses propriétaires pour remédier à la situation dont elle se plaint ;
Que ce n'est en effet qu'après les mises en demeure des consorts [D] qu'elle a sollicité l'intervention de la CAF, ce qui a donné lieu à une visite opérée de façon non contradictoire, de sorte que les constatations qui ont pu être opérées, à partir des seules déclarations d' [O] [G] ne sont aucunement opposables à la partie bailleresse ;
Que par ailleurs, même s'il existe des désordres dans l'appartement occupé par [O] [G] , il est établi que cette dernière a toujours fait en sorte d'empêcher la moindre intervention de nature à y remédier ;
Attendu ainsi qu'il apparaît ainsi que l'entreprise Gaz Service 45, qui avait été mandatée par les époux [D] pour procéder à l'entretien annuel de la chaudière, n'a pas pu intervenir le 8 décembre 2020 du fait de l'opposition d' [O] [G] , cette démarche ayant été suivie d'une autre tentative de visite opérée en vain 21 décembre 2020, l'intervention ne pouvant se faire finalement que plus de six mois après ces deux tentatives, soit le 25 juin 2021 (pièces 6 et 7 des consorts [D]) ;
Qu'il en a été de même par la suite pour toutes les autres interventions demandées par les bailleurs ;
Attendu que du fait de la cessation du service des prestations de la caisse d'allocations familiales, soit 435 € par mois, cessation consécutive visiblement aux man'uvres d' [O] [G] , les bailleurs, auxquels le reliquat de 165 € n' était plus réglé n'ont encaissé aucun loyer depuis le mois de mai 2022, de sorte qu' [O] [G] se trouve aujourd'hui redevable envers eux de la somme de 1155 € pour la période courant d'octobre 2021 à avril 2022, puis de 600 € par mois depuis lors;
Que s'y ajoutent les remboursements de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023, soit 95 €, 98 € et 105 €;
Attendu que c'est donc à juste titre que les consorts [D] se déclarent créanciers, à la date du 31 mars 2024, de la somme de 14'653 €;
Sur les charges locatives :
Attendu que la provision sur charges a été évaluée à 125 € par mois lors de l'établissement du bail;
Attendu que les consorts [D] produisent les décomptes des charges de copropriété des années 2018 à 2023 (pièces 23 à 27 et 28,28 bis, 28 st et 28 quater), pour un montant total de 9668,50 €;
Que le total des sommes payées est supérieur aux sommes facturées, qu'elles aient été ou non encaissées (125 × 60 = 7500), au titre de la provision sur charges, étant observé que les consorts [D] ne réclament aucun trop-perçu ;
Attendu qu'il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [D] au paiement d'une régularisation ;
Sur les troubles de jouissance allégués :
Attendu que le document sur lequel se fonde [O] [G] , dont il est rappelé qu'il n'a pas été établi contradictoirement, fait apparaître une non-conformité de l'installation électrique relative à la proximité du point d'eau, situation fréquente dans l'habitat ancien, dont l'intimée ne précise pas quel grief elle lui causerait, et ce d'autant qu'elle n'avait jamais émis à ce sujet la moindre doléance avant l'engagement de la présente procédure ;
Qu' [O] [G] ne peut valablement se plaindre du mauvais fonctionnement des volets roulants, dont les dégradations sont dues à des manipulations brutales, qui ne peuvent être que de son fait, et alors que les bailleurs avaient déjà fait procéder à des réparations dans le passé lorsque l'accès au logement était possible avant l'entrée en opposition de la locataire ;
Attendu que pour allouer à [O] [G] la somme de 3000 € le premier juge a considéré que la jouissance du logement s'était trouvée fortement diminuée et impropre à la destination du logement par l'absence d'eau chaude et froide durant « cette période », période dont la durée n'est aucunement précisée, estimant que « le locataire aurait subi un préjudice direct et certain sans qu'il soit démontré que les bailleurs auraient initié des travaux » ;
Attendu qu'il a largement été démontré supra que, dans l'hypothèse où les dysfonctionnements invoqués seraient avérés, [O] [G] a été largement à l'origine de son propre dommage ;
Attendu par ailleurs que du fait de la résiliation du bail prononcé par la présente décision, la demande tendant à voir ordonner des travaux par le bailleur est irrecevable ;
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile:
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [D] intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ;
Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de leur allouer à ce la somme de 2000 € ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
RÉVOQUE l'ordonnance de clôture du 14 mai 2024, et déclare les parties recevables en leurs écritures déposées postérieurement à cette date, et admet aux débats les écritures déposées dans l'intérêt des parties le 7 juin 2024 et le 10 juin 2024, ainsi que les pièces 38 à 42 de [E] [R] veuve [D], de [P] [D] et [M] [D],
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties, aux torts d' [O] [G] ,
AUTORISE l'expulsion d' [O] [G] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le secours de la force publique si besoin est, faute de départ volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt,
CONDAMNE [O] [G] à payer à [E] [R] veuve [D], [P] [D] et [M] [D] la somme de 14'653 € au titre de l'arriéré de loyer et de charges, comptes arrêtés au 31 mars 2024, la somme de 1395,68 € au titre de la réparation de la porte d'entrée de [C] [A], ainsi que la somme de 480 € pour l'enlèvement des objets encombrants ;
CONDAMNE [O] [G] à payer à [E] [R] veuve [D], [P] [D] et [M] [D] la somme mensuelle de 650 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués,
DÉBOUTE [O] [G] de l'ensemble de ses demandes,
CONDAMNE [O] [G] à payer à [E] [R] veuve [D], [P] [D] et [M] [D] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civil,
CONDAMNE [O] [G] aux dépens et AUTORISE la SCP Laval à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
