COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 26/03/2024
la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
X 2 la SELARL RABILIER
Me Jean-Michel LICOINE
ARRÊT du : 26 MARS 2024
N° : - 24
N° RG 21/02846 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GOYS
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BLOIS en date du 07 Octobre 2021
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265277529843377
S.E.L.A.R.L. SLEMJ & ASSOCIES anciennement dénommée SELARL [J] [Y], Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée au capital social de 500 000,00 € inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Laval sous le numéro 523 336 014, prise en la personne de son Gérant, Maître [J] [Y], Mandataire Judiciaire, domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 12]
[Adresse 12]
ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI DU MOULIN JEAN MARIE, Société Civile Immobilière au capital de 1000 euros, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Laval (53000) sous le n° 487 516 254, dont le siège social est situé [Adresse 1]
ayant pour avocat postulant Me Nelsie-Clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,
ayant pour avocat plaidant Me Nicolas FOUASSIER de la SELARL SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL
D'UNE PART
INTIMÉS à titre principal APPELANTS à titre incident et provoqué :
- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265273282505153
Monsieur [S] [I]
né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 18]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
Madame [O] [G] épouse [I]
née le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 15]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
Monsieur [W] [I]
[Adresse 9]
[Localité 10]
S.C.I. DU MOULIN JEAN-MARIE Société Civile Immobilière au
capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de LAVAL sous le n° 487 516
254 00033, représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en
cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 10]
SAS [S] [I] CUISINES (JLCC), immatriculée au
RCS de LAVAL sous le n° 339 723 736, agissant poursuites et
diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 10]
SCI DES LOGES immatriculée au RCS de Laval sous le
n° 812 629 491, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 10]
SARL LOCAMABE immatriculée au RCS de SAINT NAZAIRE
sous le n° 750 915 258, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 14]
[Adresse 14]
S.C.I. JEAN-MARIE (SLJM) immatriculée au RCS de Laval sous le n° 338 847 296, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 10]
E.U.R.L. JLC DESIGN immatriculée au RCS de SAINT NAZAIRE sous
le n° 751 332 032, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 14]
[Adresse 14]
tous ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS,
et pour avocat plaidant Me Fabienne PALVADEAU-ARQUE de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉS et APPELANTS à titre incident
- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265278155714246
Maître [K] [F], notaire ayant cessé son activité,
[Adresse 11]
[Adresse 11]
représenté par Me Charlotte RABILIER de la SELARL RABILIER, avocat au barreau de TOURS
S.E.L.A.R.L. SÉVERINE FEVE-TAPHINAUD, notaire et successeur de Maître [F],
[Adresse 11]
[Adresse 11]
représentée par Me Charlotte RABILIER de la SELARL RABILIER, avocat au barreau de TOURS
INTIMÉE à titre principal et APPELANTE incidente
- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265278155714246
S.A.R.L. STRATEIA NOTAIRES SARL titulaire d'un Office Notarial, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 788 354 553, aux droits de la SARL STRATEIA, anciennement SCP Bernard BREPSON, Didier THOUZEAU, [Z] [A], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 7]
ayant pour avocat postulant Me Charlotte RABILIER de la SELARL RABILIER, avocat au barreau de TOURS,
ayant pour avocat plaidant Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE
Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265275057040419
S.E.L.A.R.L. KACERTIS, anciennement dénommée AXLO, immatriculée au RCS de NANTES sous le n°D499 194 777, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège social
[Adresse 8]
[Localité 7]
ayant pour avocat postulant Me Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d'ORLEANS
ayant pour avocat plaidant Me Bérengère SOUBEILLE de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 05 novembre 2021.
ORDONNANCE DE JONCTION avec RG 22/01228 du : 25 juillet 2022
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 8 janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 5 février 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre, en charge du rapport, et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.
Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:
Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,
Madame Florence CHOUVIN-GALLIARD, Conseiller,
Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
GREFFIER :
Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 26 mars 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
***
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte authentique en date du 28 juin 2006, la SCI du Moulin Jean-Marie, ayant pour associés M. et Mme [S] et [O] [I] (ci-après M. et Mme [I]), a acquis un bien immobilier situé à [Adresse 14].
La SCI du Moulin Jean-Marie a partagé l'immeuble en deux lots :
- le premier lot, situé au [Adresse 6], constituée d'une maison et d'un terrain qui ont été occupés par M. et Mme [I] puis vendus le 30 janvier 2009 à la SCI Jylb ;
- le second lot, situé au [Adresse 14], constitué par un terrain constructible sur lequel ils ont fait construire une maison d'habitation dans laquelle M. et Mme [I] ont emmenagé ensuite.
Le 22 novembre 2008, la SCI du Moulin Jean-Marie a conclu avec la SCI Jylb, ayant pour associés M. et Mme [B] et [V] [H], un compromis de vente portant sur le lot situé au [Adresse 6], au prix de 3 250 000 euros.
L'acte de vente authentique a été reçu le 30 janvier 2009, par Me [A], notaire. La SCI du moulin Jean-Marie était assistée de Maître [F], notaire.
Courant 2011, la SCI Jylb, invoquant des désordres affectant l'immeuble vendu, a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire d'une demande d'expertise.
Par ordonnance en date du 13 septembre 2011, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [T] désigné pour y procéder.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 10 mars 2013.
Par jugement en date du 13 février 2014 rendu suite à une assignation à jour fixe, le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a rejeté la demande de la société Jylb en nullité de la vente du 30 janvier 2009.
Par arrêt en date du 2 octobre 2014, la cour d'appel de Rennes a infirmé ce jugement, et :
- annulé la vente intervenue le 30 janvier 2009,
- condamné la société du Moulin Jean-Marie à rembourser à la société Jylb la somme de 3 250 000 euros,
- condamné la société du Moulin Jean-Marie à verser à la société Jylb la somme de 347 699,73 euros à titre de dommages et intérêts.
La SCI du Moulin Jean-Marie était représentée par la société Axlo, avocats, dans le cadre de cette procédure.
Par arrêt en date du 26 novembre 2015, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la SCI du Moulin Jean-Marie contre cet arrêt.
Par arrêt en date du 9 mars 2017, la cour d'appel de Rennes a déclaré irrecevable le recours en révision formé par la SCI du Moulin Jean-Marie.
La présente procédure :
Par actes d'huissier en date des 13 et 16 mars 2015, la SCI du Moulin Jean-Marie et M. et Mme [I] ont fait assigner en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Blois la société Axlo, la société civile professionnelle Brepson-Thouzeau-[A] et la SELARL Fève-Taphinau, successeur de Me [F].
Par acte d'huissier en date du 20 avril 2016, la SCI du Moulin Jean-Marie et M. et Mme [I] ont fait assigner Me [F] en intervention forcée.
Par ordonnance en date du 14 juin 2016, les deux instances ont été jointes.
*****
Par jugement en date du 10 avril 2017, le tribunal de grande instance de Laval a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SCI du Moulin Jean-Marie et a désigné la société [J] [Y] en qualité de mandataire judiciaire.
Par jugement en date du 27 novembre 2017, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en procédure de liquidation judiciaire.
*****
La société [J] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean-Marie, M. [W] [I], la société [S] [I] cuisines, la société Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'entreprise Jlc Design sont intervenus volontairement à l'instance.
Par ordonnance en date du 15 octobre 2019, une procédure de médiation devant le Centre de médiation et d'arbitrage de [Localité 16] a été ordonnée.
Le centre de médiation et d'arbitrage de [Localité 16] a indiqué que la procédure d'injonction à médiation n'avait pas permis d'aboutir à un accord.
Par jugement en date du 7 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Blois a:
- constaté le désistement de la société du Moulin Jean-Marie, de M. [S] [I], de Mme [O] [I] à l'encontre de Me Séverine Fève-Taphinaud ;
- déclaré recevable les interventions volontaires de M. [W] [I], et des sociétés [S] [I] cuisines, des Loges, Locamabe, Locative Jean-Marie et EURL Jlc Design ;
- dit que la société Brepson-Thouzeau-[A] a engagé leur responsabilité délictuelle à l'encontre de la société du Moulin Jean-Marie ;
- dit que Me [K] [F] a engagé sa responsabilité délictuelle à l'encontre de la Société du Moulin Jean-Marie ;
- rejeté toutes les demandes formées à l'encontre de la société Kacertis (anciennement Axlo),
- condamné in solidum la société Brepson-Thouzeau-[A] à verser à la société Slemj & associés anciennement dénommée société [J] [Y] ès qualités de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie, les sommes suivantes au tire de la perte de chance :
o 72 763,74 euros
o 2 500,00 euros
- rejeté le surplus des demandes formées par la société Slemj & associés anciennement dénommée société [J] [Y] ès qualités de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie ;
- rejeté les demandes de dommages intérêts formées par M. [S] [I], et Mme [I] ;
- rejeté la demande de dommages intérêts formée par M. [W] [I] ;
- rejeté les demandes de dommages intérêts formées par les sociétés [S] [I]
cuisines, des Loges, Locamabe, Locative Jean-Marie et EURL Jlc Design ;
- rejeté la demande de dommages intérêts pour procédure abusive formée par la société Kacertis (anciennement Axlo) ;
- rejeté toute autre demande,
- condamné in solidum la société Brepson-Thouzeau-[A] et Me [F] à verser à la société Slemj & associés anciennement dénommée société [J] [Y] ès qualités de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [S] [I], et Mme [I] à régler à Me Séverine Fève-Taphinaud la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société Brepson-Thouzeau-[A] et Me [F] aux dépens ;
- autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- constaté que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 5 novembre 2021, la société Slemj & associés a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées à l'encontre de la société Kacertis (anciennement Axlo) ; condamné in solidum la société Brepson-Thouzeau-[A] et Me [F] à verser à la société Slemj & associés anciennement dénommée société [J] [Y], ès qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie, les sommes suivantes au titre de la perte de chance : 72 763,74 euros et 2 500,00 euros ; rejeté le surplus des demandes formées par la société Slemj & associés anciennement dénommée société [J] [Y], ès qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie,
Les parties ont consitué avocat et ont conclu.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 décembre 2023, la société Slemj & associés, anciennement dénommée société [J] [Y], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société du Moulin Jean-Marie, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris du tribunal judiciaire de Blois du 07 octobre 2021 en toutes ses dispositions, sauf en qu'il a rejeté toutes les demandes formées à l'encontre de la société Kacertis (anciennement Axlo) ; condamné in solidum la société Brepson-Thouzeau-[A] et Me [F] à verser à la société Slemj & associés anciennement dénommée société [J] [Y], ès qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie, les sommes suivantes au titre de la perte de chance : 72 763,74 euros et 2 500,00 euros ; rejeté le surplus des demandes formées par la société Slemj & associés anciennement dénommée société [J] [Y], ès qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie,
Statuant de nouveau des chefs du jugement devant être réformés,
- condamner solidairement la société Strateia notaires (anciennement société Brepson-Thouzeau-[A]) et Me [F] ainsi que la société Kacertis à raison de leurs fautes respectives en lien de causalité directe avec les dommages subis par la société du Moulin Jean-Marie, à régler les sommes suivantes à la société Slemj & associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie :
- la somme de 2 896 559,90 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice matériel subi par la société du Moulin Jean-Marie ;
- la somme de 100 000,00 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice moral subi par la société du Moulin Jean-Marie ;
Dans l'hypothèse où la cour ferait droit, sur le principe à la demande de M. et Mme [I] du chef de la perte de valeur de leur domicile familial,
- juger que le préjudice est subi non par les consorts [I] par la liquidation judiciaire de la société du Moulin Jean-Marie et condamner en conséquence solidairement la société Strateia notaires (anciennement société Brepson-Thouzeau-[A]) et Me [F] ainsi que la société Kacertis à payer et porter à la société Slemj & associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie la somme de 5 029 000,00 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice subi du fait de la vente à vil prix de l'immeuble situé [Adresse 14] ;
- condamner solidairement la société Strateia notaires (anciennement société Brepson-Thouzeau-[A]) et Me [F] ainsi que la société Kacertis à régler à la société Slemj & associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie la somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société Taphinaud, la société Strateia notaires (anciennement société Brepson-Thouzeau-[A]) et Me [F] ainsi que la société Kacertis, de l'intégralité de leurs demandes, fins moyens et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société Slemj & associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie ;
- condamner solidairement la société Strateia notaires (anciennement société Brepson-Thouzeau-[A]) et Me [F] ainsi que la société Kacertis aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Moulet, avocat aux offres et affirmations de droit.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, M. [S] [I], Mme [I], M. [W] [I], la société du Moulin Jean-Marie, la société [S] [I] cuisines, la société des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'entreprise Jlc Design (ci-après les consorts [I]), demandent à la cour de :
- recevoir M. [S] [I], Mme [I], M. [W] [I], la société du Moulin Jean-Marie, la société [S] [I] cuisines (Jlcc), la société des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'EURL Jlc design en leur appel incident et provoqué, et en leurs conclusions et les y déclarer bien fondés,
- constater qu'aucune partie n'a interjeté appel de ce chef de jugement, lequel est en conséquence définitif,
- rejeter en conséquence la fin de non-recevoir d'irrecevabilité soulevée par Me [F] notaire et la société Séverine Fève-Taphinaud et la société Strateia notaires en ce qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée sur ce point,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement de première instance sur ce point, en ce qu'il a déclaré recevables la société [S] [I] cuisines (Jlcc), la société des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'EURL Jlc design,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 7 octobre 2021 en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées à l'encontre de la société Kacertis (anciennement société Axlo) ; rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par M. [S] [I] et Mme [I] ; rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par M. [W] [I] ; rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par la société [S] [I] cuisines (Jlcc), la société des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'EURL Jlc design ; rejeté les autres demandes formées par les concluants sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Et statuant à nouveau,
- juger que la société Strateia notaires venant aux droits de la société Brepson-Thouzeau-[A] et Me [F], la société Sèverine Fève-Taphinaud venant aux droits de Me [F], ont commis des fautes professionnelles engageant leur responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1382 et suivants anciens du code civil et/ou 1240 nouveau dudit code lors de l'établissement de l'acte authentique de vente du 30 janvier 2009,
- juger que la société Kacertis venant aux droits de la société Axlo a commis des fautes professionnelles engageant sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil,
En conséquence,
- juger que les fautes professionnelles commises ont directement et exclusivement, et totalement été à l'origine des entiers préjudices subis par M. [S] et Mme [I], M. [W] [I] et la société du Moulin Jean-Marie, la société [S] [I] cuisines (Jlcc), la société des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'EURL Jlc design,
- juger les concluants recevables en leurs demandes.
- condamner in solidum la société Strateia notaires venant aux droits de la société Brepson-Thouzeau-[A] et Me [F], la société Sèverine Fève-Taphinaud venant aux droits de Me [F], et la société Kacertis à réparer l'entier préjudice subi par les concluants.
- les condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :
*Au profit de M. [S] et Mme [I] :
- 10 000 euros au titre de l'indemnité allouée à la Banque populaire de l'ouest (BPO) par l'arrêt de la cour d'appel d'Angers du 7 février 2023,
- 2 378.302 euros au titre de la perte définitive de leur compte courant dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société du Moulin Jean-Marie ;
- 450 000 euros au titre de la perte subie sur la différence entre l'estimation au jour de l'annulation en octobre 2014 et le prix de vente de la maison litigieuse en février 2020;
- 249 742 euros à titre d'indemnisation de la perte de jouissance de la maison occupée par la société Jylb/[H] ;
- 2 812 512,89 euros au titre du préjudice résultant de la vente à vil prix de leur domicile conjugal ;
- 1 962 951,74 euros au titre du préjudice suite à la perte de la villa de [Localité 17] ;
- 496 036,30 euros au titre des intérêts générés par leurs dettes à l'égard de la société Jylb ;
- 1 529 182,22 euros au titre des intérêts générés par leurs dettes à l'égard de la société Jylb suite à leurs condamnations à titre personnel ;
- 527 826,05 euros au titre des frais de procédure engagés pour le compte de la société du Moulin Jean-Marie et pour leur défense, sauf à parfaire ;
- 52 323,30 euros au titre des frais et charges supportés suite à la restitution de la maison litigieuse ;
- 47 800 euros au titre des condamnations en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- 45 000 euros au titre des condamnations judiciaires à des paiements de dommages-intérêts ;
- 832 000 euros au titre de la perte de la valeur des parts d'associés de la société Jylb sauf à parfaire ;
- 156 580,64 euros au titre des indemnités d'occupation précaire de leur domicile familial jusqu'à sa vente du 6 janvier 2023,
- 6 905,72 euros au titre des saisies sur les comptes auprès de la Caisse d'épargne et du Crédit agricole ;
- 150 000 euros au profit de M. [S] [I] en réparation de son préjudice moral ;
- 150 000 euros au profit de Mme [I] en réparation de son préjudice moral ;
- 153 000 euros au titre des cotisations sociales RSI supplémentaires générées par l'augmentation des revenus pour faire face aux frais de justice ;
- 205 000 euros au titre de l'impôt sur le revenu supplémentaire généré par l'augmentation des revenus pour faire face aux frais de justice.
*Au profit de M. [W] [I] :
- 375 000 euros au titre de la perte des parts de société du Moulin Jean-Marie ;
- 267 818,84 euros au titre des condamnations judiciaires devenues définitives
- 50 000 euros au titre du préjudice moral subi par M. [W] [I].
*Au profit de la société [S] [I] cuisines (Jlcc) :
- 17 673,22 euros HT au titre de frais de procédure directs.
*Au profit de la société Locamabe :
- 943 euros HT au titre des frais de justice directs.
*Au profit de l'EURL Jlc Design :
- 69 301,43 euros HT au titre des frais de justice directs.
- juger que ces demandes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la régularisation des conclusions régularisées le 11 juillet 2022 sur le montant de 10 035 728,91 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus.
- ordonner le bénéfice de la capitalisation prévue par l'article 1154 ancien/1343-2 nouveau du code civil.
- rejeter toutes demandes formées à l'encontre des concluants.
- condamner solidairement la société Strateia notaires, Me [F], la société Kacertis au paiement de la somme de 15 000 euros au profit de chacun des concluants, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de Me Olivier Laval avocats aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, la société Kacertis demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Blois le 7 octobre 2021, en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées à l'encontre de la société Kacertis ;
En conséquence,
- débouter M. [S] [I], Mme [I], M. [W] [I], la société Slemj & associés ès qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie, la société [S] [I] cuisines, la sociétés des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'EURL Jlc Design, de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Kacertis ;
A titre incident,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 7 octobre 2021 en ce qu'il a débouté la société Kacertis de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et en indemnisation de ses frais irrépétibles,
Et statuant à nouveau,
- condamner in solidum M. [S] [I], Mme [I], M. [W] [I] à verser à la société Kacertis, la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- condamner in solidum M. [S] [I], Mme [I], M. [W] [I], à verser à la société Kacertis, la somme de 30 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 décembre 2023, Me [F] et la société Fève-Taphinaud demandent à la cour de :
- recevoir la société Fève-Taphinaud et Me [F] en leurs conclusions, les déclarer bien fondés,
- constater que la société Slemj & associés ne formule aucune demande à l'encontre de la société Fève-Taphinaud,
- déclarer irrecevables les interventions des sociétés civiles ou commerciales de M. [S] et Mme [I],
- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a jugé que Me [F] avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité et condamné Me [F] à payer à la société Slemj & associés, es qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie, les sommes de :
o 72 763,74 euros à titre de dommages-intérêts ;
o 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
o 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- confirmer le jugement du 07 octobre 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes au surplus de M. [S] et Mme [I],
- débouter la société Slemj & associés, es qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Me [F],
- débouter M. [S] et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Slemj & associés à verser à la société Fève-Taphinaud la somme de 2 000 euros, et solidairement avec M. [S] et Mme [I] à Me [F] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 décembre 2023, la société Strateia demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 7 octobre 2021 en ce qu'il a jugé que la société Strateia notaires avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité et condamné la société Strateia notaires à payer à la société Slemj & associés, es qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie, les sommes de :
o 72 763,74 euros à titre de dommages-intérêts ;
o 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
o 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la société Slemj & associés, es qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Strateia notaires ;
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 7 octobre 2021 en ce qu'il a débouté M. [S] [I], Mme [I], et M. [W] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Strateia notaires ;
- juger irrecevables sur le fondement des articles 564 et 910-4 du code de procédure les demandes de M. [S] et de Mme [I] tendant à la condamnation de la société Strateia notaires au paiement des sommes suivantes :
o 249 742 euros au titre des indemnités d'occupation de la maison litigieuse ;
o 974 026,67 euros au titre des intérêts générés par leurs dettes à l'égard de la société Jylb suite à leur condamnation à titre personnel ;
o 52 323,30 euros au titre des frais et charges supportés suite à la restitution de la maison.
o 1 300 300,60 euros au titre des sommes allouées à la Banque populaire de l'ouest en exécution de l'arrêt de la cour d'appel d'Angers du 7 février 2023 ;
o 2 812 512,89 euros au titre du préjudice résultant de la vente de la maison à vil prix;
o 153 000 euros au titre des cotisations sociales RSI supplémentaires ;
o 205 000 euros au titre de l'impôt sur le revenu supplémentaire ;
- débouter M. [S] [I], Mme [I] et M. [W] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société Strateia notaires ;
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois en ce qu'il a jugé recevable l'intervention de la société [S] [I] cuisines (Jlcc), la société des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'EURL Jlc design ;
- juger irrecevable l'intervention de la société [S] [I] cuisines (Jlcc), la société des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'EURL Jlc design.
En tout état de cause,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 7 octobre 2021 en ce qu'il a débouté la société [S] [I] cuisines (Jlcc), la société des Loges, la société Locamabe, la société Locative Jean-Marie et l'EURL Jlc design de
toutes leurs demandes fins et conclusions à l'encontre de la société Strateia notaires.
- condamner la société Slemj & associés, es qualité de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie, et/ou tout succombant à verser à la société Strateia notaires une indemnité de 30 000,00 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024.
MOTIFS
I - Sur la responsabilité des notaires
Moyens des parties
La société SLEMJ, en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie, fait valoir que ce sont les énonciations de l'acte de vente qui ont conduit la cour d'appel de Rennes à retenir que les acquéreurs n'avaient pas été informés et au contraire avaient été trompés, les clauses de l'acte étant en contradiction avec les pièces annexées à l'acte.
Les consorts [I] font valoir que les fautes qui ont été retenues par la cour d'appel de Rennes pour conclure à l'annulation de la vente ne sont que la conséquence de graves erreurs des notaires dans la rédaction de l'acte authentique de vente :
- faute commise dans la rédaction de l'acte de vente puisque ses clauses étaient en contradiction avec le permis de construire annexé à l'acte, qui indiquait qu'en cas de revente, l'installation d'assainissement serait refaite et adaptée à la taille de l'habitation ;
- faute commise au regard du permis de construire du 27 novembre 2006 : en effet, la clause susvisée imposait au notaire d'exiger la production d'un document attestant de la conformité de l'installation d'assainissement postérieure à l'achèvement des travaux du 30 juin 2008 et concomittant à la vente, pour pouvoir établir l'acte de vente ; les notaires ne pouvaient se contenter d'affirmer que l'installation était conforme comme mentionné dans l'acte de vente.
Le fait que les notaires n'aient tiré aucune conséquence des prescriptions ressortant du permis de construire du 27 novembre 2006 et n'aient pas attiré l'attention des parties sur ces prescriptions, est constitutif d'une faute.
La société Strateia notaires soutient que Maître [A] n'a commis aucune faute. Elle fait valoir :
- sur le réseau d'assainissement :
- que c'est la SCI du Moulin Jean-Marie qui a été reconnue coupable de dol, lequel suppose un élément intentionnel et ne consiste jamais en un simple manquement à une obligation d'information ;
- l'erreur matérielle concernant la date du contrôle de l'installation d'assainissement, réalisée le 27 novembre 2004 et non le 27 novembre 2006, n'a pas induit en erreur l'acquéreur, le document afférent étant annexé à l'acte de vente ;
- sur le défaut de prise en compte du permis de construire du 27 novembre 2006 : que ce permis de construire avait bien été annexé à l'acte authentique de vente, et que Maître [A] n'est pas responsable du fait que cette circonstance n'ait pas été portée à la connaisance de la cour d'appel de Rennes. Il ne peut être soutenu qu'il aurait dû être fait état du permis de construire dans la partie normalisée de l'acte, alors qu'aux termes de l'article 34.1 du décret du 4 janvier 1955, la partie normalisée des actes notariés ne doit comporter que les éléments nécessaires à la publicité foncière, ce qui n'est pas le cas du permis de construire. Il ne peut non plus être reproché à Maître [A] de ne pas avoir explicité les charges induites par ce permis de construire, alors que les prescriptions du permis relatives au traitement et à l'évacuation des eaux usées ne justifiaient aucune explication complémentaire. Il ne peut non plus lui être reproché de ne pas s'être assuré de l'exécution des travaux prescrits par le permis de construire et ne de pas avoir exigé d'eux la production d'un certificat de bon fonctionnement postérieurement à l'achèvement des travaux alors que l'étude était en possession d'un certificat de conformité des travaux et était donc en droit de considérer que les travaux et les prescriptions du permis avaient été exécutées, puisque les dispositions relatives à l'assainissement faisaient bien partie des prescriptions du permis de construire de sorte qu'elles étaient nécessairement visées par le certificat de conformité.
Elle ajoute qu'il appartenait à la SCI du Moulin Jean-Marie, tenue d'une obligation de loyauté et de sincérité, de révéler spontanément aux notaires et à sa cocontractante qu'elle n'avait pas réalisé les travaux prescrits par le permis s'agissant de l'assainissement. Elle rappelle que le notaire ne répond pas du dol de ses clients et qu'à supposer même que le notaire ait commis une faute de négligence, elle serait absorbée par la faute dolosive et beaucoup plus grave du vendeur.
- sur le défaut de conseil : les époux [I] ne peuvent lui reprocher de ne pas les avoir éclairés sur les risques encourus en vendant un bien immobilier à une SCI n'ayant pas la capacité financière de le prendre en charge, alors que l'opération ne présentait aucun risque pour le vendeur puisque le prix a été payé comptant le jour de la vente.
M. [F] fait valoir qu'il n'a pas commis de faute, en ce que :
- contrairement à ce qu'a retenu la cour d'appel de Rennes pour retenir l'existence d'un dol, le permis de construire du 27 novembre 2006 était bien annexé à l'acte de vente, et a même été visé par les époux [H]. Il ne peut être tenu pour responsable du fait que la pièce n'a pas été produite devant la cour d'appel. La SCI du Moulin Jean-Marie aurait dû lui demander si le permis de construire avait bien été annexé à l'acte et lui demander de lui adresser une copie de ce permis revêtu de la mention d'annexe.
- il ne peut lui être reproché de ne pas avoir explicité les charges induites par ce permis de construire, alors que ses prescriptions relatives au traitement et à l'évacuation des eaux usées étaient parfaitement claires et ne justifiaient aucune explication complémentaire ;
- concernant l'erreur de date du contrôle d'assainissement, effectué le 25 novembre 2004 et non le 25 novembre 2006 comme indiqué par erreur dans l'acte, il a été annexé à l'acte et chacun a pu constater qu'il avait eu lieu le 25 novembre 2004, et il 'ailleurs été paraphé par l'acquéreur. Personne n'ignorait donc que ce contrôle avait été effectué avant les travaux réalisés par la SCI du Moulin Jean Marie.
- le rapport de la société Cap Atlantique en date du 20 septembre 2007 a été remis directement par les vendeurs à l'acquéreur sans passer par le biais des notaires, de sorte qu'aucune faute ne peut leur être reprochée à cet égard ;
- il ne peut lui être reproché de ne pas s'être assuré auprès des vendeurs de l'exécution des travaux prescrits par le permis de construire s'agissant de l'assainissement, dans la mesure où :
- le vendeur n'était pas, au regard des dispositions en vigueur à cette date, tenu de produire un diagnostic d'installation d'assainissement non collectif de moins de 3 ans ;
- l'étude de Maître [A] étant en possession d'un certificat de conformité délivré le 22 octobre 2008, elle était parfaitement en droit de considérer que les travaux et les prescriptions du permis de construire avaient été exécutés, étant précisé que les dispositions relatives à l'assainissement faisant partie des prescriptions du permis de consrtruire, elles étaient nécessairement visées par le certificat de conformité ;
- surtout, il appartenait au vendeur de révéler spontanément aux notaires et aux acquéreurs qu'il n'avait pas réalisé les travaux prescrits par le permis de construire s'agissant de l'assainissement. Il ne peut tenter de s'exonérer en faisant valoir qu'il appartenait aux notaires de leur réclamer les factures de travaux, alors que seul l'acqéureur aurait pu se prévaloir d'un défaut de vérification du notaire.
Il ajoute que les notaires ne répondent pas du dol de leur client et qu'il résulte des décisions rendues que c'est le silence volontairement conservé par la SCI du Moulin Jean-Marie qui a été retenu comme constitutif d'un dol, ce qui ne peut être reproché au notaire.
Réponse de la cour
Il est fait grief aux deux notaires intervenus à l'acte de vente d'avoir commis des fautes dans l'exercice de leur mission, à l'origine de l'annulation de la vente pour dol.
La vente consentie par la SCI du Moulin Jean-Marie à la SCI Jylb a été annulée par la cour d'appel de Rennes, qui a retenu, dans son arrêt du 2 octobre 2014, que :
'La SCI du Moulin Jean-Marie a dissimulé à son acheteur non seulement l'existence des contraintes du permis de construire lui imposant en cas de revente, la réfection totale du système d'assainissement mais également le fait qu'elle n'avait pas réalisé les travaux de mise en conformité.
Le dol est en l'espèce constitué par le silence volontaire de la SCI du moulin Jean-Marie, vendeur et qui a ainsi dissimulé à son cocotractant l'insuffisance et l'absence de mise aux normes du système d'assainissement de la maison vendue, fait qui, s'il avait été connu de la SCI Jylb, l'aurait manifestement empêchée de contracter'.
Pour statuer ainsi, la cour d'appel s'est fondée sur les éléments suivants :
- les mentions de l'acte de vente dans lequel il est indiqué, en page 16, au titre de l'état sanitaire du bien et de l'assainissement, que l'assainissement individuel a fait l'objet d'un contrôle le 27 novembre 2006 dont le rapport est demeuré annexé après mention (annexe 7), que ce contrôle a établi la conformité de l'installation et que l'acquéreur déclare en prendre acte ;
- le permis de construire du 27 novembre 2006, visé dans l'acte de vente et qui n'a pas été annexé à l'acte, autorisait la création d'une surface nette habitable de 147 mètres carrés, a été accordé sous la réserve suivante :
'Un contrôle de bon fonctionnement a été réalisé le 25 novembre 2004. Le dimensionnement de l'assainissement semble insuffisant par rapport à la capacité d'accueil de l'habitation, à l'issue des travaux d'extension (l'installation étant dimensionnée pour six pièces principales au moment des travaux réalisés en 2003 alors que le projet d'extension déposé en mairie de [Localité 13] le 8 août 2006 en prévoit neuf). Aussi en cas de dysfonctionnement ou de pollution, ou en cas de revente de la propriété, l'installation d'assainissement sera refaite et adaptée à la taille de l'habitation'.
- l'expert judiciaire a retenu que :
- la communauté de communes a produit un rapport mettant en évidence un certain nombre de malfaçons et de non conformités sur l'ensemble de l'installation d'asainissement, notamment l'inadéquation de la fosse au regard du nombre de pièces habitables, elle a mis en demeure la SCI JYLB de remettre en conformité l'ensemble de l'installation d'assainissement,
- la fosse est sous-dimensionnée en raison des travaux réalisés par la SCI du moulin Jean-Marie.
Par arrêt du 26 novembre 2015, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi dirigé contre cet arrêt aux motifs que :
'Attendu qu'ayant constaté, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que l'acte de vente mentionnait que le contrôle de l'assainissement individuel de la maison effectué le 27 novembre 2006 établissait la conformité de cette installation, alors que le permis de construire accordé le même jour autorisant l'augmentation de la surface habitable imposait, en cas de revente de la propriété, l'adaptation de cette installation à la taille de l'habitation, relevé, sans violer le principe de la contradiction, que la société du Moulin Jean-Marie avait ainsi dissimulé à son acheteur l'existence de cette contrainte du permis de construire et souverainement retenu que l'insuffisance de cette installation et la nécessité de sa réfection, si elles avaient été connues de la société JYLB, l'auraient manifestement dissuadée de contracter, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la qualité de professionnel de l'immobilier de la société JYLB, laquelle n'était assortie d'aucune offre de preuve, a pu déduire de ces seuls motifs que le silence volontaire de la société du Moulin Jean-Marie était constitutive d'un dol et que la demande d'annulation de la vente devait être accueillie ;'
L'annulation de la vente en raison d'un dol commis par la SCI du Moulin Jean-Marie ne peut plus désormais être remise en cause.
La société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du Moulin Jean-Marie et les consorts [I] reprochent aux notaires d'être à l'origine de cette condamnation, en raison des fautes commises par eux dans la rédaction de l'acte
de vente, qui comporte des contradictions qui ont conduit la cour d'appel de Rennes à juger que les vendeurs n'avaient pas transmis les informations portant sur l'absence de conformité du système d'assainissement.
Si la cour d'appel de Rennes s'est fondée sur le fait que le permis de construire n'avait pas été annexé à l'acte de vente, ce motif, qui est erroné puisque le permis de construire avait en réalité été annexé à l'acte de vente, a été considéré comme surabondant par la Cour de cassation.
La cour d'appel de Rennes a en effet également relevé que l'acte de vente comportait, dans le paragrahe relatif à l'assainissement, un contrôle de conformité en date du 27 novembre 2006, mentionnant que l'installation était conforme.
La mention de ce certificat était en effet de nature à laisser penser que l'installation d'assainissement était conforme alors que ce document était caduc puisqu'il était antérieur à la réalisation des travaux par la SCI du moulin Jean-Marie, ce que les notaires ne pouvaient ignorer puisque le permis de construire avait été délivré le 27 novembre 2006, de sorte que les travaux étaient nécessairement postérieurs à ce certificat. Or les notaires ne pouvaient davantage ignorer que le permis de construire prescrivait la modification du système d'assainissement en cas de revente du bien.
La simple annexion dudit permis de construire paraphé à l'acte de vente était insuffisante dès lors :
- qu'il contenait des prescriptions 'en cas de vente du bien' qui n'avaient pas été mises en oeuvre ;
- que l'acte de vente comportait un paragraphe spécifiquement afférent au système d'assainissement qui avait précisément pour objet d'informer l'acquéreur sur l'état de l'installation d'assainissement, et qui, loin de faire mention des prescriptions de ce document et du fait que les travaux préconisés 'en cas de vente' n'avaient pas été réalisés, faisait état d'un certificat de conformité du 27 novembre 2006 qui ne rendait pas compte de la situation exacte de l'installation d'assainissement et notamment de son sous-dimensionnement, et du risque qui pesait de ce fait sur les acquéreurs.
Il appartenait aux notaires au besoin d'interroger la SCI du moulin Jean-Marie sur ce point important dès lors que les prescriptions du permis de construire concernaient le ' cas de vente', et ils ne sauraient à cet égard s'exonérer de la responsabilité qui leur incombe en se réfugiant derrière le silence de la SCI alors qu'en leur qualité de rédacteur de l'acte dont ils devaient assurer l'efficacité, et dès lors qu'ils savaient que des travaux augmentant la capacité d'accueil de la maison avaient été réalisés, il leur appartenait de se renseigner sur la réalisation des travaux prescrits par le permis de construire sans pouvoir se contenter du silence du vendeur.
Les insuffisances de l'acte de vente à cet égard ont donc contribué à la décision de la cour d'appel de Rennes ayant prononcé l'annulation de la vente pour dol.
Les notaires ne peuvent non plus prétendre avoir pu légitimement penser, en considération du certificat de conformité des travaux en date du 22 octobvre 2008, que les prescriptions du permis de construire relatives au système d'assainissement avaient été exécutées, alors que le permis de consrtuire
préconisait la réfection du système d'assainissement en cas de 'dysfonctionnement', 'pollution', 'revente de la propriété', de sorte qu'à défaut de réalisation d'une de ces hypopthèses, l'installation d'assainissement n'avait pas à être refaite et le certificat de conformité avait parfaitement pu être délivré.
La production d'un certificat de bon fonctionnement en date du 13 septembre 2007, dont il n'est pas justifié qu'il a été produit avant la signature de l'acte de vente, n'est en tout état de cause pas de nature à avoir une quelconque incidence sur la faute commise par les notaires dans l'établisement de l'acte de vente.
Les notaires, tenus d'assurer l'efficacité de l'acte de vente auquel ils prêtaient leur concours, ont ainsi commis une faute dans la rédaction de cet acte.
S'il est exact, ainsi que le font valoir les notaires, que le juge peut décider d'écarter tout recours en garantie ou en responsabilité contre le notaire, en dépit de la faute professionnelle commise par celui-ci, de la part du coresponsable qui s'est rendu coupable d'un dol, il lui appartient d'apprécier si tel doit être le cas et il est constant, ainsi que l'a à bon droit relevé le premier juge, que la faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise.
La condamnation pour dol de la SCI du moulin Jean-Marie n'interdit donc pas de retenir la responsabilité des notaires.
Tant M. [A], qui a reçu l'acte de vente, que M. [F], qui assistait le vendeur, ont manqué à leur obligation d'assurer l'efficacité de cet acte de vente.
Leur responsabilité délictuelle se trouve donc engagée.
Toutefois, la SCI venderesse ne peut imputer aux seules fautes des notaires leur condamnation pour dol puisqu' elle a elle-même commis une faute en signant un acte de vente ambigu qui loin de faire état du défaut de réalisation des travaux d'adaptation de l'installation d'assainissement préconisés par l'administration, faisait mention d'un certificat d'assainissement antérieur aux travaux mentionnant une installation conforme de nature à laisser penser qu'il n'y avait aucune difficulté à cet égard. Les témoignagnes de M. [C] et de M. [N], agents immobiliers, quant au déroulement de la vente, ne sont pas de nature à exonérer le vendeur de sa responsabilité puisqu'il n'en résulte pas que la SCI venderesse et M. et Mme [I] ont alerté l'acquéreur sur le sous-dimensionnement de l'installation d'assainissement, sous-dimensionnement dont ils contestaient au contraire la réalité puisqu'ils ont affirmé, dans l'instance qui les a ultérieurement opposés à la SCI Jylb, que l'installation d'assainissement n'était pas sous-dimensionnée, la capacité de la maison n'ayant pas augmenté.
Cette faute de la SCI du moulin Jean-Marie, qui a contribué à la survenance de son dommage en ce qu'elle a contribué à l'annulation de la vente pour dol, est de nature à exonérer à hauteur de 50% les notaires de leur responsabilité.
2 - Sur le lien de causalité
Moyens des parties
La société SLEMJ en qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie rappelle qu'en matière de responsabiltié d'un notaire, c'est le principe de la responsabilité intégrale du préjudice qui prévaut.
Les consorts [I] font valoir que le tribunal a considéré à tort que les fautes des notaires étaient à l'origine d'une simple perte de chance pour la SCI du moulin Jean-Marie de ne pas être condamnée pour dol, alors que les fautes des notaires aggravées par celles de l'avocat sont la cause exclusive et certaine de sa condamnation. Ils soulignent en effet que la cour d'appel de Rennes a motivé le dol par l'absence de permis de construire annexé à l'acte. Ils considèrent qu'ils n'ont commis aucun dol et que c'est seulement les fautes des notaires qui ont conduit les décisions judiciaires à estimer qu'ils avaient commis un dol.
La société Strateia notaires souligne que les manquements invoqués concernant l'assainissement sont sans lien causal avec le préjudice résultant de l'annulation de la vente puisqu'en tout état de cause et à défaut même de la question de l'assainissement, l'expert a relevé de nombreux désordres dont 16 rendaient l'ouvrage impropre à sa destination.
M. [F] fait remarquer que le tribunal aurait dû, avant toute chose, apprécier l'importance respective des fautes commises par le vendeur et par les notaires, cette appréciation comparative pouvant conduire à un partage de responsabilité entre le vendeur et le notaire. Il estime que la faute dolosive du vendeur était d'une gravité telle qu'elle était de nature à entraîner l'exonération totale de la responsabilité du notaire pour des faits relevant d'une simple négligence. Il soutient que l'insertion d'une clause dans l'acte authentique de vente n'aurait aucunement empêché l'annulation de la vente pour dol puisque la SCI aurait déclaré que la mise aux normes de l'installation d'assainissement n'avait pas été effectuée mais que le système d'assainissement fonctionnait bien, ce qui n'était en réalité pas le cas ainsi que l'a démontré l'expert judiciaire, qui a relevé la présence d'une fosse toutes eaux sous la chambre principale qui générait des odeurs nauséabondes et des émanations de gaz toxiques. Il ajoute que le dol était en outre constitué par la dissimulation des nombreux autres désordres affectant la maison, relevés par l'expert, et qui ont été tus aux acquéreurs.
Il en déduit donc que même si le notaire n'avait pas commis la faute qui lui est reprochée, la perte de chance de ne pas être condamné pour dol était inexistante et donc non indemnisable.
Réponse de la cour
Le liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie sollicite l'indemnisation du préjudice résultant pour elle de l'annulation de la vente prononcée judiciairement pour dol.
Il peut être raisonnablement considéré que si l'acte de vente avait comporté des mentions claires quant au fait que les travaux préconisés par le permis de construire en raison du sous-dimensionnement de l'installation n'avaient pas été réalisés et que le certificat mentionné dans le paragraphe relatif à l'assainissement
était antérieur à la réalisation des travaux d'agrandissement, il n'aurait pu être considéré que la SCI avait commis un dol puisqu'aucune dissimulation n'aurait pu être reprochée à la SCI venderesse à ce titre.
Toutefois, la SCI Jylb sollicitait également l'annulation de la vente :
- sur le fondement du dol en ce qu'un certain nombre d'autres désordres lui avaient été cachés. Un rapport d'expertise judiciaire, établi par M. [T], était versé aux débats. Cette demande a été rejetée par le tribunal de Saint-Nazaire. La cour d'appel de Rennes en était saisie et n'a pas statué sur ce point puisqu'elle a annulé la vente pour dol.
- la résolution de la vente était également demandée sur le fondement de la garantie des vices cachés. Il est constant en effet qu'en application de l'article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix, sur le fondement de la garantie des vices cachés, de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La SCI Jylb pouvait donc solliciter l'annulation de la vente sur ce fondement.
Elle invoquait au soutien de sa demande les 16 désordres relevés par l'expert judiciaire, rendant le bien impropre à sa destination. L'expert judiciaire estime en effet, dans son rapport, que 'bon nombre des désordres observés sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination'. Elle soutenait que ces vices étaient donc graves, et étaient existants mais cachés lors de la vente. S'il est exact que l'acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés par le vendeur, qui a fondé la décision de rejet du tribunal de Saint-Nazaire, cette clause est écartée non pas seulement lorsque le vendeur est un professionnel, qualité que contestait avoir la SCI du moulin Jean-Marie, mais également lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices antérieurement à la vente et les a dissimulés à l'acquéreur, ce qui était soutenu par la SCI jylb s'agissant de certains désordres dont l'expert a reconnu la réalité.
Le fait que la demande d'annulation de ces chefs ait été rejetée en première instance en raison de la clause de non garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente et de ce que la SCI venderesse n'avait pas la qualité de professionnelle ne permet pas d'exclure qu'une décision différente aurait été prise par la cour d'appel si elle avait statué de ce chef. Nonobstant le rejet de la demande sur ce fondement par le tribunal de Saint Nazaire, une annulation de la vente pour vice caché par la cour d'appel ne pouvait donc être exclue.
Ne peut donc être écartée l'hypothèse d'une annulation ou résolution de la vente qui serait intervenue sur un autre fondement que celui du dol relatif à l'installation d'assainissement, si celui-ci n'avait pas été retenu par la cour d'appel de Rennes.
Il en résulte que la faute des notaires est à l'origine d'une simple perte de chance pour la SCI, celle-ci ayant perdu une chance de ne pas voir l'annulation de la vente judiciairement prononcée. Cette perte de chance pour la SCI de ne pas voir son préjudice se réaliser doit être mesurée à l'aune de ces éléments. En considération des autres fondements invoqués au soutien de la demande d'annulation, du rapport d'expertise versé aux débats et de la décision de première instance, il convient de fixer la perte de chance pour la SCI de ne pas voir la vente judiciairement annulée à 50%.
II - Sur la responsabilité professionnelle de la société KACERTIS
* moyens des parties
La société SLEMJ, en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie, fait valoir que l'avocat de la SCI du moulin Jean-Marie a commis une double faute à l'égard de son client :
- en ne défendant pas à l'argument développé par la SCI Jylb, puisque le problème relatif à la non-conformité du système d'assainissement est balayé en quelques paragraphes en page 15 à 17 de ses conclusions ;
- en communiquant une version incomplète de l'acte de vente puisque dépourvue des annexes et en ne communiquant pas le permis de construire annexé à l'acte de vente et paraphé par les acquéreurs, en réponse à la SCI Jylb qui affirmait qu'elle n'avait pas eu connaissance du permis de construire et produisait une version non paraphée de celui-ci.
Elle estime que la solution aurait été tout autre si les annexes avaient été communiquées puisque preuve aurait été rapportée de ce que l'information avait été donnée à l'acquéreur. L'avocat aurait donc dû contester l'affirmation de la SCI Jylb tenant au fait que la teneur du permis de construire n'avait jamais été portée à sa connaissance, en produisant un exemplaire du permis de construire paraphé par les acquéreurs. Il ne peut prétendre que ce moyen aurait été soulevé d'office par la cour d'appel, puisque la Cour de cassation a rejeté le moyen tiré d'une violation du principe de la contradiction.
Elle lui reproche encore de ne pas avoir appelé en garantie les notaires devant la cour d'appel de Rennes, alors que cela aurait conduit à verifier le permis de construire litigieux et donc de confirmer que l'information tenant à la nécessité de refaire l'installation d'assainissement en cas de revente avait été portée à la connaissance des acquéreurs.
Les consorts [I] font valoir que l'avocat :
- a manqué à son obligation de conseil et de dilligence en ne contestant pas l'affirmation de l'acquéreur qui prétendait n'avoir pas été informé du sous-dimensionnement de l'installation d'assainissement et en ne produisant pas la copie de l'acte de vente qui était pourtant essentielle aux débats ;
- n'a pas appelé en cause les notaires rédacteurs :
- n'a pas fait état des sûretés inscrites sur la maison, qui auraient fait obstacle à l'annulation de la vente en aplication de l'article L.141-2 du code des procédures civiles d'exécution qui édicte un principe d'indisponibilité ;
- n'a pas sollicité pas à titre reconventionnel une indemnité d'occupation à la charge de la SCI Jylb, qui a donc occupé la maison à titre gratuit de 2009 au 9 janvier 2015.
La société Kacertis fait valoir qu'elle n'a pas commis de faute. Elle estime qu'elle ne pouvait prévoir que la cour d'appel soulèverait d'office le fait que le permis de construire n'avait pas été annexé à l'acte de vente alors que les acquéreurs ne disaient pas dans leurs conclusions qu'ils n'avaient pas eu connaissance de ce document. Elle rappelle que ce motif a été considéré comme erroné mais surabondant par la cour d'appel de Rennes.
Elle estime qu'elle n'a commis aucune faute en ne mettant pas en cause les notaires, alors que la SCI Jylb n'avait pas axé ses griefs sur des erreurs rédactionnelles de l'acte de vente, et que le débat ne se réduisait pas à l'absence de communication du permis de construire.
Elle soutient enfin qu'il ne peut non plus lui être reproché de ne pas avoir évoqué le moyen tiré de l'existence d'une sûreté ou d'une saisie sur l'immeuble litigieux car cet argument n'était pas susceptible d'éviter l'annulation de la vente pour vice du consentement.
Réponse de la cour
L'avocat, responsable contractuellement à l'égard de son client, doit veiller à la défense des intérêts de son client en mettant en oeuvre les moyens adéquats. Il est tenu de procéder aux diligences nécessaires à la défense de ses intérêts.
Il est vainement reproché à l'avocat en l'espèce de n'avoir pas sollicité une indemnité d'occupation à la charge de la SCI JYLB en raison de l'occupation de la maison entre 2009 et la 9 janvier 2015, alors qu'il est constant que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble.
Il lui est encore vainement reproché de ne pas avoir fait mention des sûretés grevant l'immeuble, qui n'étaient pas de nature à empêcher l'annulation de la vente.
Il lui est encore reproché à tort de n'avoir pas appelé dans la cause les notaires. En effet, rien ne justifiait d'appeler les notaires dans la cause dès ce stade de la procédure, alors qu'ils pouvaient l'être ultérieurement en tant que de besoin, étant ici rappelé que tant le jugement du 13 février 2014 que l'arrêt du 2 octobre 2014 ont été rendus dans le cadre d' assignations à jour fixe, de sorte que le délai pour mettre en état la procédure était particulièrement bref.
Enfin, il lui est reproché de n'avoir pas contesté l'affirmation de l'acquéreur qui prétendait n'avoir pas été informé du sous-dimensionnement de l'installation d'assainissement et de ne pas avoir produit, pour contredire cette allégation, la copie du permis de construire annexé à l'acte de vente, paraphé par ces derniers.
Il convient de rappeler que la SCI Jylb sollicitait l'annulation de la vente pour dol, dol constitué par la dissimulation intentionnelle du sous-dimensionnement de l'installation d'assainissement. Elle exposait que le permis de construire avait été accordé sous la réserve suivante 'en cas de revente de la propriété, l'installation d'assainissement sera refaite et adaptée à la taille de l'habitation', que la venderesse avait une parfaite connaissance du fait que l'installation d'assainissement devait être refaite car sous-dimensionnée, et que pour autant elle a caché cette information à son cocontractant. Elle précisait 'ce n'est pas seulement l'absence d'information quant aux effets qui est reproché mais le fait que la venderesse n'a nullement indiqué à son acquéreur que le réseau était sous-dimensionné et devait être refait, telles que pouvaient l'exiger les clauses du permis de construire, confirmé par l'expert et le BET'. Elle versait aux débats un exemplaire non paraphé par la SCI Jylb du permis de construire en cause.
Dans ses conclusions, la SCI du moulin Jean-Marie répondait, en pages 15 à 17, qu'aucune non-conformité du réseau par rapport à la capacité d'accueil de la demeure ne pouvait lui être imputée, la capacité d'accueil de la maison étant restée inchangée entre 2006 et 2009.
Si était annexé à ses conclusions l'acte authentique de vente entre la SCI du moulin Jean-Marie et la SCI Jylb en date du 30 janvier 2009, les annexes, et notamment le permis de construire paraphé des deux parties, n'étaient pas produites.
Il est donc exact que l'avocat n'a ni contesté le défaut d'information allégué du contenu du permis de construire, ni versé celui-ci aux débats.
La cour d'appel de Rennes, dans son arrêt du 2 octobre 2014, a relevé que :
- l'acte de vente précisait, au titre de l'état sanitaire du bien et de l'assainissement, que le contrôle du 27 novembre 2006 de l'installation avait établi la conformité de l'assainissement ;
- le permis de construire, visé dans l'acte de vente et qui n'avait pas été annexé à l'acte, prévoyait qu'en cas de revente, l'installation d'assainissement devrait être refaite et adaptée à la taille de l'habitation,
- l'expert judiciaire avait constaté que la fosse était sous-dimensionnée et saturée ;
Elle en a déduit que :
'Il est donc établi que la SCI du moulin Jean-Marie a dissimulé à son acheteur non seulement l'existence des contraintes du permis de construire lui imposant en cas de revente, la réfection totale du système d'assainissement mais également le fait qu'elle n'avait pas réalisé les travaux de mise en conformité.
Le dol est en l'espèce constitué par le silence volontaire de la Sci du moulin Jean-Marie, vendeur et qui a ainsi dissimlé à son cocontractant l'insuffisance et l'absence de mise aux normes du système d'assainissement de la maison vendue, fait qui, s'il avait été connu de la ma SCI Jylb, l'aurait manifestement empêchée de contracter'.
Il est exact que la Cour de cassation a considéré que le motif relatif au défaut d'annexion du permis de construire était 'erroné mais surabondant', puisque saisie d'un moyen en 7 branches, elle a écarté ainsi le moyen articulé dans la seconde branche, tiré d'une dénaturation de l'acte de vente du 30 janvier 2009, auquel il n'est pas autrement répondu dans l'arrêt du 28 novembre 2015.
Toutefois, elle retient que :
'Qu'ayant constaté, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que l'acte de vente mentionnait que le contrôle de l'assainissement individuel de la maison effectué le 27 novembre 2006 établissait la conformité de cette installation, alors que le permis de construire accordé le même jour autorisant l'augmentation de la surface habitable imposait, en cas de revente de la propriété, l'adaptation de cette installation à la taille de l'habitation, relevé, sans violer le principe de la contradiction, que la société du Moulin Jean-Marie avait ainsi dissimulé à son acheteur l'existence de cette contrainte du permis de construire et souverainement retenu que l'insuffisance de cette installation et la nécessité de sa réfection, si elles avaient été connues de la société JYLB, l'auraient manifestement dissuadée de contracter, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la qualité de professionnel de l'immobilier de la société JYLB, laquelle n'était assortie d'aucune offre de preuve, a pu déduire de ces seuls motifs que le silence volontaire de la société du Moulin Jean-Marie était constitutive d'un dol et que la demande d'annulation de la vente devait être accueillie '.
Elle retient donc qu'était opérant le motif de l'arrrêt d'appel tiré de ce que 'la société du moulin Jean-Marie avait dissimulé à son acheteur cette contrainte du permis de construire'.
Il en résulte que nonobstant le fait qu'elle ait retenu que le motif tiré du défaut d'annexion du permis de construire était 'surabondant', la question de la dissimulation par le vendeur des contraintes de ce permis était opérante de sorte que le fait que la Cour de cassation ait considéré comme erroné mais surabondant le motif relatif au fait que le permis de construire n'avait pas été annexé à l'acte de vente n'interdit pas de considérer que le moyen tiré de la connaissance qu'avait les acquéreurs de cette information était susceptible d'avoir une incidence sur la décision de la cour d'appel et qu'en ne le soulevant pas, l'avocat a commis une faute
Il ne peut dès lors être exclu que l'appréciation par la cour d'appel de l'existence ou non d'un dol, et donc d'une dissimulation intentionnelle, aurait été différente si la SCI du Moulin Jean-Marie, par la voie de son avocat, avait déclaré avoir au contraire porté à la connaissance de l'acquéreur ledit permis de construire, et en avait justifié par la production du permis paraphé par celui-ci.
L'avocat de la SCI du moulin Jean-Marie, en se bornant à contester le principe du sous-dimensionnement lui-même, sans faire valoir que l'acquéreur avait été informé des contraintes du permis de construire et sans verser aux débats ledit permis paraphé, a fait perdre à son client une chance de ne pas voir retenu un dol à l'encontre de celui-ci.
En conséquence, l'avocat de la SCI du moulin Jean-Marie a commis une faute dans l'exécution de sa mission, qui a fait perdre à la SCI du moulin Jean-Marie une chance de ne pas voir la vente résolue pour dol.
En revanche, contrairement à ce que soutient la société SLEMJ, en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie, cette faute est à l'origine d'une simple perte de chance pour la SCI du moulin Jean-Marie de ne pas voir la vente annulée, dès lors que :
- d'une part la cour d'appel a, pour statuer comme elle l'a fait, retenu à la fois que le vendeur avait dissimulé les contraintes du permis de construire, et qu'il avait dissimulé le fait qu'il n'avait pas réalisé les travaux de mise en conformité ; il ne peut dès lors être exclu que la cour d'appel aurait retenu l'existence d'un dol en raison du fait que le vendeur, bien qu'ayant porté à la connaissance de l'acquéreur les contraintes du permis de construire, a commis un dol en lui dissimulant qu'il n'avait pas réalisé les travaux de conformité ;
- d'autre part, la SCI Jylb se prévalait également, au soutien de sa demande d'annulation de la vente pour dol, de la dissimulation par le vendeur des autres désordres relevés par l'expert dont il avait selon elle nécessairement connaissance (absence de drainage du terrain, désordres affectant les piscines, le siphonnage des eaux de la piscine, les infiltrations d'eau constatées dans la cuisine, la rémanence d'odeurs d'égout au rez-de-chaussée, l'absence de ventilation de la conduite de gaz, de la chaufferie, des fuites et infiltrations dans le sous-sol, l'absence d'étanchéité de la terrasse, la présence d'une condensation excessive dans le local piscine et sur un différentiel électrique).
- enfin, la SCI Jylb sollicitait subsidiairement l'annulation de la vente sur le fondement des vices cachés. Il est constant en effet qu'en application de l'article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix, sur le fondement de la garantie des vices cachés, de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La SCI Jylb pouvait donc solliciter l'annulation de la vente sur ce fondement.
Elle invoquait au soutien de sa demande les 16 désordres relevés par l'expert judiciaire, rendant le bien impropre à sa destination. L'expert judiciaire estime en effet, dans son rapport, que 'bon nombre des désordres observés sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination'. Elle soutenait que ces vices étaient donc graves, et étaient existants mais cachés lors de la vente. S'il est exact que l'acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés par le vendeur, cette clause ne s'applique pas, non pas seulement lorsque le vendeur est un professionnel, qualité que contestait avoir la SCI du moulin Jean-Marie et qui n'est pas démontrée en l'espèce, mais également lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices antérieurement à la vente et les a dissimulés à l'acquéreur. Or elle soutenait que le vendeur avait connaissance de ces vices, concernant non seulement le sous-dimensionnement de l'installation d'assainissement, mais également des autres désordres.
Le fait que la demande d'annulation de ces chefs ait été rejetée en première instance ne permet pas d'exclure qu'une appréciation différente aurait été portée par la cour d'appel si elle avait statué de ce chef.
En considération de ces éléments, il convient de retenir que la faute de l'avocat a fait perdre à la SCI du moulin Jean-Marie une faute dans l'exercice de sa mission, qui lui a fait perdre une chance de ne pas voir la vente annulée, qu'il convient d'évaluer à 50%.
III - Sur l'indemnisation du préjudice
1 - Sur les demandes de la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie
La société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie sollicite l'allocation des sommes suivantes :
- 2 896 559,90 euros au titre du préjudice matériel ;
- 100 000 euros au titre du préjudice moral ;
- la somme de 5 029 9999 au titre du préjudice subi du fait de la vente à vil prix de l'immeuble.
1°/ s'agissant du préjudice matériel
Moyens des parties
La société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie sollicite le paiement d'une somme de 2 896 559,90 euros, se décomposant comme suit :
- 1907 699,73 euros, correspondant à la différence entre la somme de 3.607.699,73 euros au paiement de laquelle la SCI du moulin Jean-Marie a été
condamnée, et la valeur de l'immeuble en octobre 2014, date à laquelle elle a retrouvé la propriété de cet immeuble, somme correspondant à la perte de valeur de l'immeuble compte tenu de sa dégradation et de la chute du marché immobilier ;
- 988 860,17 euros au titre des sommes auxquelles la SCI du moulin Jean-Marie est tenue à l'égard de la Banque Populaire de l'Ouest.
La société Strateia notaires et M. [F] répondent que :
- s'agissant de la demande en paiement d'une somme de 1 907 699,73 euros, que la somme de 3 250 000 euros correspondant au prix de vente pourrait éventuellement constituer le premier terme de la différence, mais que ce chiffre comportait du mobilier pour 299 674,81 euros, et qu'une partie du prix était TTC de sorte que le prix de l'immeuble seul n'était que de 2 932 917,83 euros. ; qu'en outre, il n'est pas établi que l'immeuble avait une valeur de 1 700 000 euros en octobre 2014.
- s'agissant de la demande en paiement d'une somme de 988 860,17 euros, que la SCI du moulin Jean-Marie n'est pas la débitrice de la BPO et que si la liquidation judiciaire est amenée à acquitter cette créance, ce paiement viendra en déduction de la dette de celle-ci à l'égard de la SCI Jylb.
La société Kacertis répond que :
- la demande consiste à réclamer en réalité la restitution du prix de vente, qui ne constitue pas un préjudice indemnisable ;
- la créance de la BPO est totalement étrangère à l'intervention de l'avocat et fait en outre double emploi avec la demande de restitution partielle du prix de vente.
Réponse de la cour
* sur la demande en paiement d'une somme de 1 907 699,73 euros
La société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie sollicite en premier lieu une somme de 2 896 559,90 euros au titre du préjudice matériel correspondant à :
- 1 907 699,73 euros au titre de la perte de valeur de l'immeuble compte tenu de sa dégradation et de la chute du marché immobilier ;
- la Banque Populaire de l'Ouest, auprès de laquelle la SCI Jylb avait souscrit un emprunt immobilier qu'elle n'a pas remboursé, a déclaré une créance au passif de la SCI du moulin Jean-Marie d'un montant de 988 860,17 euros ; elle a inscrit une hypothèque sur l'immeuble, qui survit à l'annulation de la vente, la BPO bénéficiant d'un droit de suite sur l'immeuble, et maintenant sur le prix de l'immeuble. Il appartiendra en conséquence à la liquidation judiciaire de la SCI du moulin Jean-Marie de régler la créance que détient la BPO à l'encontre de la SCI Jylb.
Concernant la perte de valeur, elle explique que le bien immobilier a perdu une grande partie de sa valeur entre le moment de sa vente à la SCI jylb en 2009 et l'annulation de la vente quelques années plus tard en raison de l'état général du bien, de son défaut d'entretien par la SCI Jylb et de la baisse du marché immobilier, perte de valeur dont elle supporte les conséquences. Cette perte de valeur correspond à la différence entre le montant des condamnations mises à sa charge par l'arrêt de la cour d'appel de Rennes (3 607 699,73 euros) et le montant de sa valeur en octobre 2014, lorsqu'elle en a retrouvé la propriété (1 700 000 euros).
Toutefois, il convient de relever que :
- les pièces produites n'établissent pas que le bien n'avait plus, en 2014 lors de l'annulation de la vente, qu'une valeur de 1 700 000 euros. L'avis de valeur en date du 20 juillet 2017 établi par l'Etude de Maître [L], à hauteur de 1 400 000 euros (pièce n°47 des consorts [I]), ne saurait permettre d'établir que le bien avait une valeur de 1,7 million en 2014 alors qu'il porte sur la valeur de ce bien en 2017 et non en 2014 et qu'il prend en considération le fait que la propriété est 'non entretenue depuis quelques années, et nécessite des travaux conséquents de remise en état' avec des 'traces d'humidité importantes dans les couloirs du sous-sol et un dégât des eaux non réparé au premier étage', dont il n'est pas établi qu'ils existaient en 2014 ;
- aucune pièce ne corrobore ses allégations quant au fait que l'état du bien en 2017 est imputable à faute à un tiers alors que l'avis de valeur susvisé, qui fait état d'un défaut d'entretien, a été établi plus de 3 ans après la restitution du bien et que durant cet intervalle le bien n'a pas été occupé et étant précisé que si le bien avait été rendu dans un état dégradé, la SCI du moulin Jean-Marie aurait été en droit de solliciter l'allocation d'une indemnité à ce titre, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait.
La SCI du moulin Jean-Marie a en revanche subi un préjudice consistant dans les condamnations en paiement de dommages et intérêts et d'une indemnité de procédure prononcées par la cour d'appel de Rennes, à hauteur de :
- 347 699,73 euros, dont le premier juge a à bon droit déduit les sommes correspondant à des travaux d'aménagement (52 219,38 + 4425,18 euros) dont la SCI a profité puisque l'immeuble lui a été restitué,
- et 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient dès lors de considérer que le préjudice subi à ce titre par la SCI du moulin Jean-Marie s'élève à 291 054,97 + 10 000 euros.
S'agissant en second lieu de la déclaration de créance de la Banque Populaire de l'Ouest à la procédure collective de la SCI du moulin Jean-Marie, force est de constater en premier lieu que la SCI du moulin Jean-Marie est à l'origine de ce préjudice, qui résulte du fait que la SCI Jylb, qui n'a pas obtenu restitution du prix de vente, n'a pas remboursé la BPM. En outre, s'agissant d'une somme payée pour le compte de la SCI Jylb, elle a vocation à venir en déduction des sommes qui lui sont dues par la SCI du moulin Jean-Marie, et désormais par la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie, de sorte que cela ne constitue pas un préjudice.
La demande de la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie à ce titre sera donc rejetée.
La société Strateia et M. [F] seront donc condamnés à verser à la société SLEMJ, en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie, en considération du partage de responsabilité prononcé (50%), puis du pourcentage de perte de chance de retenu (50%), les sommes de :
1°/ 291 054,97 X 50% = 145 527,48
147 527,48 X 50% = 72 763,74 euros.
2°/ 10 000 X 50% = 5000
5000 X 50% = 2500 euros.
Soit un total de 75 263,74 euros
La société Kacertis sera condamnée, en considération du pourcentage de perte de chance retenu, soit 50%, à lui verser les sommes de 145 527,48 euros et de
5 000 euros, soit un total de 150 527,48 euros.
Leurs fautes ayant contribué à la survenance d'un même préjudice, ils seront tenus in solidum du paiement de ces condamnations, de sorte qu'il conviendra de condamner in solidum la société Stateia Notaires, M. [F] et la société Kacertis au paiement d'une somme de 72 763,74 euros et d'une somme de 2500 euros, la société Kacertis étant seule tenue du paiement du surplus soit 72 763,74 euros et 2500 euros.
2°/ au titre du préjudice moral
La société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie sollicite l'allocation d'une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Elle fait valoir qu'alors que la situation de la SCI était parfaitement saine avant l'annulation de la vente, elle s'est trouvée dans l'impossibilité de faire face à ses dettes, a été placée en redressement, puis en liquidation judiciaire.
Toutefois, ainsi que l'a à bon droit rappelé le premier juge, il résulte de l'article L. 641-9 du code de commerce que le débiteur en liquidation judiciaire n'est pas dessaisi de l'exercice d'une action tendant à obtenir réparation du préjudice moral qu'il prétend avoir subi, cette action étant attachée à sa personne et n'étant pas, comme telle, comprise dans la mission du liquidateur.
Le liquidateur n'a donc pas qualité à agir en paiement de dommages-intérêts contre un tiers en réparation du préjudice moral subi par le débiteur (Com., 9 juin 2022, pourvoi n° 21-12.348). Sa demande à ce titre est donc irrecevable.
En tout état de cause, à supposer la demande recevable, force est de constater que si l'annulation de la vente et les condamnations prononcées en conséquence sont pour partie imputables aux professionnels du droit dont la responsabilité est recherchée, il n'est pas en revanche démontré que les conséquences désastreuses pour la SCI des condamnations prononcées à son encontre leur sont imputables. Il résulte en effet des pièces produites qu'alors que la SCI du Moulin Jean-Marie, qui disposait d'un patrimoine immobilier conséquent constitué de deux biens immobiliers qu'elle a évalué elle-même, dans sa déclaration de cession des paiements de mars 2007 à respectivement 5,8 millions d'euros et 2,5 millions d'euros, et dont la valeur était donc en tout état de cause supérieure à la valeur des condamnations mises à sa charge, et qui ne justifie pas de la suite qui a été donnée aux recherches de financement qu'elle a faites, alors même qu'est annexée à l'une d'elle une offre de financement de la Société Générale, valable jusqu'au 30 novembre 2016, pour un montant de 4 700 000 euros au moyen d'un prêt in fine d'une durée de deux ans, qui lui aurait permis de désintéresser la SCI Jylb, ne justifie pas avoir mis tout en oeuvre pour exécuter dans les meilleurs délais les condamnations mises à sa charge et a au contraire, ainsi que le relèvent d'ailleurs certaines des décisions produites, multiplié les recours et actions visant à faire obstable ou à retarder cette exécution, qui ont conduit à des saisies immobilières et des ventes sur adjudications pour des prix moindres que la valeur réelle des biens selon ses propres allégations.
Elle est dès lors à l'origine du préjudice moral dont elle demande réparation de sorte qu'à la supposer recevable, la demande à ce titre ne serait pas fondée.
3°/ sur la demande en paiement d'une somme de 5 029 000 euros
La société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie demande à la cour :
'Dans l'hypothèse où la cour ferait droit, sur le principe à la demande de M. et Mme [I] du chef de la perte de valeur de leur domicile familial, juger que le préjudice est subi non par les consorts [I] par la liquidation judiciaire de la société du Moulin Jean-Marie et condamner en conséquence solidairement la société Strateia notaires (anciennement société Brepson-Thouzeau-[A]) et Me [F] ainsi que la société Kacertis à payer et porter à la société Slemj & associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la société du Moulin Jean-Marie la somme de 5 029 000,00 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice subi du fait de la vente à vil prix de l'immeuble situé [Adresse 14] '.
Ce poste de préjudice sera donc ci-dessous examiné.
2 - Sur les demandes de M. et Mme [S] [I]
M. et Mme [I] sollicitent l'allocation des sommes suivantes :
- 10 000 euros au titre de l'indemnité allouée à la Banque populaire de l'ouest (BPO) par l'arrêt de la cour d'appel d'Angers du 7 février 2023,
- 2 378.302 euros au titre de la perte définitive de leur compte courant dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société du Moulin Jean-Marie ;
- 450 000 euros au titre de la perte subie sur la différence entre l'estimation au jour de l'annulation en octobre 2014 et le prix de vente de la maison litigieuse en février 2020;
- 249 742 euros à titre d'indemnisation de la perte de jouissance de la maison occupée par la société Jylb/[H] ;
- 2 812 512,89 euros au titre du préjudice résultant de la vente à vil prix de leur domicile conjugal ;
- 1 962 951,74 euros au titre du préjudice suite à la perte de la villa de [Localité 17] ;
- 496 036,30 euros au titre des intérêts générés par leurs dettes à l'égard de la société Jylb ;
- 1 529 182,22 euros au titre des intérêts générés par leurs dettes à l'égard de la société Jylb suite à leurs condamnations à titre personnel ;
- 527 826,05 euros au titre des frais de procédure engagés pour le compte de la société du Moulin Jean-Marie et pour leur défense, sauf à parfaire ;
- 52 323,30 euros au titre des frais et charges supportés suite à la restitution de la maison litigieuse ;
- 47 800 euros au titre des condamnations en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- 45 000 euros au titre des condamnations judiciaires à des paiements de dommages-intérêts ;
- 832 000 euros au titre de la perte de la valeur des parts d'associés de la société Jylb sauf à parfaire ;
- 156 580,64 euros au titre des indemnités d'occupation précaire de leur domicile familial jusqu'à sa vente du 6 janvier 2023,
- 6 905,72 euros au titre des saisies sur les comptes auprès de la Caisse d'épargne et du Crédit agricole ;
- 150 000 euros au profit de M. [S] [I] en réparation de son préjudice moral ;
- 150 000 euros au profit de Mme [I] en réparation de son préjudice moral ;
- 153 000 euros au titre des cotisations sociales RSI supplémentaires générées par
l'augmentation des revenus pour faire face aux frais de justice ;
- 205 000 euros au titre de l'impôt sur le revenu supplé
mentaire généré par l'augmentation des revenus pour faire face aux frais de justice.
2-1 Sur la recevabilité de leurs demandes
Moyens des parties
En premier lieu, la société Strateia fait valoir que les demandes suivantes sont nouvelles en cause d'appel et sont donc irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile :
- 249.742 € au titre des indemnités d'occupation de la maison litigieuse ;
- 974.026,67 € au titre des intérêts générés par leurs dettes à l'égard de la SCI JYLB suite à leur condamnation à titre personnel ;
- 300.586,34 € au titre de la créance de la société EOS venant aux droits de la CAISSE D'EPARGNE ;
- 441.978,02 € au titre des frais supplémentaires suite à la déchéance du terme d'emprunt
du CREDIT AGRICOLE ;
- 206.056,20 € au titre de la perte du droit aux échéances ;
- 52.323,30 € au titre des frais et charges supportés suite à la restitution de la maison.
Ils relèvent que ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que les demandes formulés en première instance.
Les consorts [I] font valoir que :
- les demandes en paiement de sommes de 300 586,34 euros et 441 978,02 euros et 206 056,20 euros ne sont plus reprises dans leurs dernières conclusions, en raison de procédures judiciaires actuellement en cours ;
- que ces demandes sont recevables comme étant l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessire des demandes formulées en première instance.
Réponse de la cour
Les demandes d'indemnisation formées pour la première fois à hauteur d'appel par M. et Mme [I], bien que nouvelles, sont toutefois recevables dans la mesure où elles tendent à l'indemnisation de préjudices qu'ils imputent au même sinistre, et qui constituent donc l'accessoire ou le complément nécessaire des demandes formées en première instance et sont donc recevables en application de l'article 566 du code de procédure civile
Moyen des parties
En second lieu, est soulevée l'irrecevabilité, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, des demandes suivantes :
- 1 300 300, 60 euros au titre des sommes allouées à la BPO en exécution de l'arrêt de la cour d'appel d'Angers du 7 février 2023 ;
- 2 812 512,89 euros au titre du préjudice résultant de la vente de la maison à vil prix ;
- 153 000 euros au titre des cotisations sociales RSI supplémentaires ;
- 205 000 euros au titre de l'impôt sur le revenu supplémentaire.
Les notaires relèvent que ces quatre chefs de demandes n'ont pas été exposés dans les conclusions signifiées par les appelants en application de l'article 908 du code de procédure civile.
M. et Mme [I] soutiennent que ces demandes sont recevables en ce qu'elles résultent de la survenance d'un fait postérieur à leurs premières conclusions devant la cour en ce que le jugement de vente aux enchères à vil prix de leur domicile date du 6 janvier 2023, l'arrêt de la cour d'Angers fixant la créance de la banque BPO a été prononcé le 7 février 2023. Ils précisent que le montant réclamé de 1 300 300,60 euros constitue la demande régularisée par la BPO dans le cadre de la procédure qu'elle a récemment engagée par requête devant le JEX de Laval du 27 juin 2023, que le jugement d'adjudication constitue bien un élément nouveau puisque le montant de leur préjudice ne pouvait être connu que le jour du jugement d'adjudication fixant le prix de vente aux enchères.
Réponse de la cour
En application de l'article 910-4 du code de procédure civile :
'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
Il est constant que les demandes sus-visées n'ont pas été formées par M. et Mme [I] dans les conclusions qu'ils ont signifiées le 2 mai 2022.
Toutefois, la demande en paiement au titre de l'indemnité allouée à la BPO par l'arrêt de la cour d'appel d'Angers du 7 février 2023, portée à la somme de 10 000 euros au terme de leurs dernières conclusions, correspond dans ce dernier état à l'indemnité allouée la BPO sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Cette indemnité ayant été allouée par un arrêt du 7 février 2023, postérieur aux conclusions du 5 mai 2022, elle est donc recevable par application des dispositions sus-visées.
S'agissant de la demande en paiement d'une somme de 2 812 512,89 euros, correspondant au préjudice résultant de la vente à vil prix de leur domicile conjugal, il convient de relever que la vente de leur domicile conjugal est intervenue sur adjudication par jugement du 6 janvier 2023, postérieur aux premières conclusions de M. et Mme [I]. Elle est donc recevable.
En revanche, les demandes au titre des cotisations sociales et des impôts, que M. et Mme [I] justifient comme suit (page 61 de leurs conclusions) : 'Les frais en résultant ont été considérables, et ont entraîné afin d'y faire face un surcoût de 153 000 euros au titre des cotisations RSI, et le montant supplémentaire de 205.000 euros au titre de l'impôt sur les revenus, suite à des distributions exceptionnelles de dividences tel qu'attesté par la Cabinet SOREGOR en date du 28 août 2017", et qui existaient donc dès le 2 mai 2021, date de leurs premières conclusions, ne sont pas nées de la survenance ou de la révélation d'un fait postérieur à cette date puisque le cabinet comptable en atteste dès 2017.
Les demandes en paiement des sommes de :
- 153 000 euros au titre des cotisations sociales RSI supplémentaires ;
- 205 000 euros au titre de l'impôt sur le revenu supplémentaire ;
seront donc déclarées irrecevables.
2-2 Sur leur bien-fondé
Il convient d'examiner successivement les demandes de M. et Mme [I].
* sur la demande en paiement d'une somme de 2 378 302 euros au titre de la perte définitive de leur compte courant dans le cadre de la liquidation de la SCI du Moulin Jean-Marie
Moyens des parties
M. et Mme [I] font valoir que la liquidation de la SCI du Moulin Jean-Marie étant aujourd'hui définitive, la perte de leur compte courant d'associés qui a servi à financer l'acquisition de la maison et des travaux, à hauteur de 2 378 302 euros, est donc certaine et a été acceptée par le liquidateur. La vente à perte des actifs immobiliers, aux prix de 1 250 000 et 2 510 000 euros, rend totalement impossible le remboursement du compte-courant des époux [I] à hauteur de 2 378 302 euros. Ils font valoir que cette situation désastreuse n'est que la conséquence de l'annulation de la vente par l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 2 octobre 2014, en raison de la faute commise par les notaires et par l'avocat.
La société Strateia fait valoir qu'on ignore à quoi correspond cette créance de compte courant, qu'on est fondé à croire que cette créance correspond aux frais engagés par les époux [I] pour permettre à la SCI de se soustraire à la condamnation prononcée contre elle et que la demande fait vraisembleblement double emploi avec celles présentées par ailleurs au titre des frais de procédure, condamnations etc... , qu'il n'est en outre pas justifié qu'elle a été admise au passif de la liquidation, et que faute de toute justification et de causalité avec la faute alléguée à l'encontre des notaires, la demande doit être rejetée.
M. [F] relève que leurs demandes, qui avoisinent désormais les 12.000.000 euros, sont sans lien causal avec les fautes qui lui sont reprochées, alors que les seuls responsables de ces préjudices sont les époux [I] eux-mêmes.
Réponse de la cour
M. et Mme [I] sollicitent le remboursement de leur compte courant d'associés, définitivement perdu en raison de la liquidation judiciaire de la SCI, qui est dans l'impossibilité d'acquitter cette dette.
Toutefois, il n'est nullement établi que la liquidation judiciaire de la SCI est la conséquence des fautes commises par les notaires et par l'avocat. Les éléments produits démontrent au contraire que cette liquidation judiciaire est la conséquence des choix de gestion qui ont été les leurs depuis l'arrêt de la cour d'appel du 2 octobre 2014.
Il est en effet établi que le montant initial des condamnations mises à leur charge par l'arrêt du 2 octobre 2014 s'élevait à la somme de 3 607 699,73 euros.
La maison en cause a été restituée par la SCI Jylb le 9 janvier 2015. La SCI du moulin Jean-Marie, si elle était débitrice de cette somme, était donc parallèlement à nouveau propriétaire d'un patrimoine immobilier :
- qu'ils ont eux-mêmes évalué, dans leur déclaration de paiement en mars 2017, à la somme de 5,8 millions d'euros et de 2,5 millions d'euros ;
- qui figure dans les comptes de la SCI arrêtés au 31 décembre 2016 pour un montant de 6 282 387,38 euros,
et dont la valeur était donc largement supérieure à la somme dont elle devait s'acquitter.
Même dans le cadre de ventes sur adjudication, ces biens immobiliers ont été vendus sur adjudication 1 250 000 euros s'agissant de la maison vendue à la SCI Jylb (jugement d'adjudication du 11 février 2020) et 2 510 000 euros s'agissant de la maison qui constituait leur domicile (jugement d'adjudication du 6 janvier 2023), soit une somme totale de 3 760 000 euros, de sorte que, même dans ce cadre, la valeur de leurs biens excédaient le montant des condamnations mises à leur charge.
L'actif immobilier de la SCI, dont M. et Mme [I] étaient les associés, était supérieur au montant des condamnations prononcées à leur encontre et était donc de nature à permettre de désintéresser la SCI Jylb.
Or il résulte des pièces versées aux débats, et notamment d'un décompte d'huissier en date du 3 juin 2016, que la SCI du moulin Jean-Marie n'avait versé à cette date à la SCI Jylb, en tout et pour tout, qu'une somme de 9 705,88 euros (pièce n°38), ce qui était encore le cas en janvier 2017 ainsi qu'il résulte d'un arrêt de la cour d'appel de Rennes du 10 janvier 2017 (pièce n°37).
Deux ans après avoir obtenu restitution de la maison, et en dépit de l'importance de son patrimoine immobilier, la SCI du moulin Jean-Marie n'avait donc pour sa part restitué qu'une somme de 9 705,88 euros à l'acquéreur.
M. et Mme [I] versent pourtant aux débats, en pièce n°17, des demandes de refinancement qu'ils ont formées auprès de différents organismes. Or il n'est nullement justifié des résultats de ces recherches de refinancement, et il n'est notamment pas justifié qu'ils se sont vus opposer des réponses négatives, et qu'ils ont été dans l'impossibilité de trouver un financement bancaire pour faire face à cette condamnation.
Au contraire, figure dans cette pièce n°17 une offre de la banque Société Générale, valable jusqu'au 30/11/2016, qui propose un prêt in fine sur deux ans à hauteur de 4 700 000 euros, avec paiement des intérêts mensuellement, le capital étant remboursable à l'échéance. Il n'est pas justifié de la suite qui a été donnée à cette proposition qui était de nature à permettre à la SCI du moulin Jean-Marie de désinteresser la SCI Jylb, tout en bénéficiant d'un délai pour procéder à la vente de l'un ou de ses deux biens immobiliers
Ils produisent encore des mandats de vente en date des 15 octobre 2014, 21 décembre 2015, puis courant 2016 et 2017. Toutefois, le premier mandat apparaît sujet à caution puisque les clés de la maison ne leur avaient pas encore été restituées le 15 octobre 2014. Il n'est donc pas justifié de démarches de vente actives avant la toute fin de l'année 2015. L'attestation de M.[M], agent immobilier (pièce n°49) quant à l'état dégradé du bien, ne permet pas de l'imputer à la SCI Jylb alors qu'il ne précise pas à quelle date il l'a visité. Il est vraisemblable que cette visite a eu lieu courant avril 2016 en considération du mandat donné à la société Sotheby le 12 avril 2016, donc plus d'un an après la restitution de la maison.
Les pièces produites tendent au contraire à démontrer que la SCI du moulin Jean-Marie et les époux [I], s'estimant injustement condamnés, ont tenté de s'opposer à l'exécution de cette décision, tout d'abord en concluant avec la SCI des baux à leur profit en décembre 2014, baux qui ont été ultérieurment annulés, puis en multipliant les procédures et les contestations de tous ordres, afin d'une part de revenir sur l'annulation de la vente par un recours en révision, et afin d'autre part de s'opposer aux différentes mesures d'exécution mises en oeuvre par la SCI Jylb qui avait quant à elle restitué les clés dès le 9 janvier 2015. Ces procédures ont agravé la situaiton de la SCI en générant des frais très importants et de nouvelles condamnations, puisque M. et Mme [I] réclament à ce titre les sommes de 527 826,05 euros au titre des frais de procédure engagés pour le compte de la SCI et pour leur défense, 47 800 euros au titre des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 45 000 euros au titre des condamnations judiciaires à des paiements de dommages et intérêts.
En conséquence, il résulte de ces pièces que c'est bien M. et Mme [I], et non pas les notaires ou leur avocat, qui sont directement à l'origine, par les choix qu'ils ont fait, de la procédure de liquidation judiciaire dont a fait l'objet la SCI du moulin Jean-Marie, qui ne constituait aucunement une conséquence inévitable de l'annulation de la vente et des condamnations prononcée par la cour d'appel de Rennes.
Cette demande ne saurait dès lors prospérer.
* Sur la demande en paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité allouée à la Banque Populaire de l'Ouest par l'arrêt de la cour d'appel d'Angers du 7 férier 2023
Par arrêt en date du 7 février 2023 (pièce n°124 des époux [I]), la cour d'appel de Rennes a fixé la créance de la BPO au passif de la liquidation judiciaire de la SCI du Moulin Jean-Marie à la somme de 988 860,17 euros en principal, et à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que cette somme sera, lors de la liquidation, déduite des sommes revenant aux deux associés.
Toutefois, cette condamnation, consécutive au droit de suite de la banque BPO, créancière de la SCI Jylb qui n'a pas remboursé le prêt de 600 000 euros qui lui avait été consenti pour financer l'acquisition de la maison en cause, n'est nullement la conséquence des fautes commises par les notaires ou par l'avocat mais leur est entièrement imputable.
En effet, la SCI Jylb, n'ayant pas reçu restitution du prix d'acquisition de la maison, ne s'est pas acquittée des sommes dues à la BPO auprès de laquelle elle avait souscrit un emprunt immobilier pour financer l'acquisition de cette maison.
M. et Mme [I] seront dès lors déboutés de leur demande en paiement d'une somme de 10 000 euros, cette condamnation étant consécutive non pas à la faute des notaires ou de l'avocat mais aux choix de gestion de la SCI du moulin Jean-Marie.
* sur la demande en paiement d'une somme de 450 000 euros au titre de la perte subie sur la différence entre l'estimation au jour de l'annulation en octobre 2014 et le prix de vente de la maison litigieuse en février 2020
Cette somme correspond selon les époux [I] à :
3 250 000 euros correspondant à sa valeur au jour de la vente - 1 250 000 euros correspondant au prix de vente - 1 550 000 euros réclamée par le liquidateur.
Toutefois, le préjudice invoqué à ce titre a le cas échéant été subi par la SCI, propriétaire du bien, et non par les époux [I].
En tout état de cause, il convient relever qu'il n'est pas établi que la différence entre le prix de vente en 2009 et le prix de revente en 2020 est imputable aux notaires ou à l'avocat, alors que :
- cette vente est intervenue en 2020, plus de 5 ans après l'annulation de la vente et la restitution de la maison ;
- qu'il résulte des pièces produites et notamment de l'avis de valeur du 12 juillet 2017 (pièce 47) que la diminution de valeur de ce bien est au moins pour partie consécutive à un défaut d'entretien de celle-ci, défaut d'entretien dont ils sont responsables puisque la maison a été restituée plusieurs années auparavant, le 9 janvier 2015.
- qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire qu'ont été révélés après la vente de nombreux désordres de nature selon l'expert à rendre l'immeuble impropre à sa destination, qui ne sont aucunement imputables aux notaires ou à l'avocat, et qui sont de nature à avoir eu une incidence sur la valeur du bien.
En outre, il convient là encore de relever que la vente de cette maison en 2020 à ce prix résulte des choix de gestion de la SCI, qui d'une part était propriétaire d'un patrimoine constitué non seulement de cette maison mais également d'un second bien immobilier d'une valeur encore supérieure dont elle pouvait disposer pour désintéresser ses créanciers, et qui d'autre part ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité de bénéficier d'une solution de refinancement.
En conséquence, cette demande sera rejetée.
* sur la demande en paiement d'une somme de 249 742 euros à titre d'indemnisation de la perte de jouissance de la maison occupée par la SCI Jylb
M. et Mme [I] font valoir que les époux [H], associés de la SCI Jylb, ont bénéficié de la jouissance de cette maison, du 30 janvier 2009 à sa restitution le 9 janvier 2015, qu'ils ne peuvent leur demander une indemnité d'occupation, mais qu'il n'en demeure pas moins qu'ils ont subi un préjudice qui est la conséquence directe de l'annulation de la vente, qu'ils évaluent sur la base d'une valeur locative mensuelle de 3500 euros.
Il convient de relever en premier lieu que le préjudice subi à ce titre l'a été en premier lieu par la SCI, propriétaire du bien en cause.
En second lieu, il ne résulte d'aucune pièce versée aux débats que la valeur locative de cette maison peut être fixée à ce montant, l'expert comptable se contentant d'indiquer (pièce 52) que 'Maître [D] n'a pas demandé à la partie adverse l'indemnité d'occupation qui s'évalue à 245 000 euros', sans justifier aucunement de cette évaluation, pas plus que la société TGS dans son attestation du 7 septembre 2023 (pièce 126), qui indique que 'L'absence d'occupation du bien pendant la procédure a généré une perte de jouissance. L'indemnité correspondant à cette perte de jouissance est de 249 742 euros', sans aucune précision ni sur la période au titre de laquelle cette perte de jouissance est évaluée, ni sur son montant.
En tout état de cause , en raison du caractère rétroactif de la vente intervenue, la SCI est réputée être restée propriétaire du bien, de sorte que M. et Mme [I] ne sauraient justifier d'un préjudice pour privation de jouissance. Il sera rappelé que le vendeur n'étant pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, il ne peut davantage obtenir la condamnation d'un tiers à l'indemniser à ce titre alors que la vente ayant été annulée, il est réputé être resté propriétaire du bien.
* sur la demande de M. et Mme [I] et de la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie en paiementd'une somme de 2.812.512,89 euros au titre du préjudice résultant de la vente à vil prix de leur domicile conjugal
M. et Mme [I] et la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie sollicitent l'indemnisation du préjudice suivant :
* 7 539 000 euros (évaluation de la propriété au 21 février 2023) - 2 510 000 euros (prix de vente par jugement d'adjudication du 6 janvier 2023) = 5 029 000 euros
* 5 029 000 - 2 216 487,11 euros (montant utilisé pour la construction issue du compte-courant des époux [I], dont la perte est réclamée par ailleurs).
La société Strateia fait valoir que seul le liquidateur de la SCI pourrait se prévaloir de ce préjudice, que la condamnation personnelle des époux [I] résulte de leur refus réitéré pendant 3 ans d'exécuter l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 2 octobre 2014, et qu'ils sont seuls à l'origine du préjudice qu'ils invoquent, et qu'enfin la valeur de 7539 000 euros n'est justifiée que par un rapport non contradictoire.
Il convient en effet de relever que le préjudice ici invoqué a été subi non par M. et Mme [I] mais par la SCI, qui était propriétaire du bien. La demande de M. et Mme [I] à ce titre sera donc rejetée.
La société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie reprend à son compte cette demande.
La vente de ce bien immobilier sur adjudication, au terme d'une procédure initiée par un commandement en date du 24 février 2015 donc 8 ans plus tôt, est directement consécutive aux choix de gestion de la SCI, qui a disposé, avant de voir aboutir cette procédure d'adjudication, de plusieurs années pour procéder à la vente de gré à gré de l'un ou l'autre de ses biens ou de chercher une solution de financement, possibilité dont elle ne s'est pas saisie de sorte que le préjudice dont elle réclame réparation à ce titre en raison de la vente sur adjudication de ce bien à un prix inférieur à sa valeur lui est directement imputable et n'est pas la conséquence des fautes commises par les notaires et par l'avocat.
Sa demande à ce titre sera rejtée.
* sur la demande en paiement d'une somme de 1 962 951,74 euros au titre du préjudice subi suite à la perte de la villa de [Localité 17]
M. et Mme [I] font valoir qu'ils ont acquis le 15 mai 2009 une villa à Pornichet, que compte tenu des difficultés financières résultées pour eux des mesures d'exécution diligentées par la SCI Jylb, ils se sont trouvés dans l'impossibilité de rembourser les emprunts souscrits pour son acquisition et ont été contraints de la revendre au prix de 1 500 000 euros, très sous-évalué.
Ils produisent une attestation de leur expert comptable (pièce n°125), dont il résulte que la somme de 1 962 951,74 euros qu'ils réclament correspond à :
- remboursement des prêts versés : 763 742,05 euros
- dû à la banque après la vente : 761 269,37 euros ,
- travaux payés et non valorisés : 437 940,30 euros.
La société Strateia répond qu'il n'y a pas de lien de causalité entre les griefs opposés au notaire et la vente de la villa de Pornichet, que si les époux [I] avaient la surface financière pour financer l'achat d'une telle villa à Pornichet, ils ne peuvent sérieusement soutenir avoir été mis dans l'impossibilité d'exécuter la décision de la cour d'appel de Rennes.
*****
Pour les motifs ci-dessus exposés, les difficultés financières rencontrées par M. et Mme [I] par suite des mesures d'exécution diligentées par la SCI jylb à leur encontre, et l'obligation dans laquelle ils se sont trouvés, le 21 juillet 2021, de vendre leur maison de Pornichet, d'une valeur selon leur avocat de 2 200 000 euros (pièce n°57) , au prix de 1,5 millions d'euros pour éviter que la procédure de saisie immobilière diligentée par la banque et la vente sur adjudiciation fixée au 23 juillet suivant ne soit menée à son terme (pièce n°55), sont la conséquence de leurs propres choix de gestion et non pas des fautes commises par les notaires et l'avocat ayant concourru à l'annulation de la vente.
* sur la demande en paiement d'une somme de 496 036,30 euros au titre des intérêts généés par leurs dettes à l'égard de la SCI Jylb
M. et Mme [I] font valoir que les intérêts générés en raison de l'impossiblité dans laquelle ils se sont trouvés d'exécuter l'arrêt du 2 octobre 2014 ont eu pour conséquence que Maître [R], huissier de justice, a déclaré à la liquidation de la SCI du moulin Jean-Marie une créance de 4 018 387,10 euros dont 496 036,30 euros au titre des intérêts, qui a été acceptée par le liquidateur. Ils s'estiment fondés à solliciter l'indemnisation de ce préjudice, aujourd'hui définitif.
Toutefois, ce préjudice est subi au premier chef par la SCI.
Surtout, il résulte au contraire des développements ci-dessus que le défaut d'exécution de cette décision leur est imputable et que ni les notaires ni l'avocat ne sont responsables des intérêts ayant couru sur les condamnations mises à la charge de la SCI.
* sur la demande en paiement d'une somme de 1 529 182,22 euros au titre des intérêts générés par leurs dettes à l'égard de la SCI Jylb suite aux condamnations à titre personnel
M. et Mme [I] exposent qu'ils ont été condamnés, par jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 18 février 2021, à payer :
- M. [I] : 1 740 157,26 euros
- Mme [I] : une somme de 1 703 903;99 euros
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
avec intérêts à compter du 5 septembre 2017.
Il leur est réclamé une somme de 1 529 182,22 euros au titre des intérêts arrêtés au 30 avril 2022.
Toutefois, ces condamnations, et les intérêts courus sur celles-ci, ne sont que la conséquence du défaut d'exécution par la SCI des condamnations prononcées à son encontre en raison des choix de gestion opérés par ses associés M. et Mme [I].
A défaut de lien de causalité avec les fautes commises par les notaires et l'avocat, M. et Mme [I] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.
* sur la demande en paiement d'une somme de 527 826,05 euros au titre des frais de procédure engagés pour le compte de la SCI du moulin Jean-Marie et pour leur défense, sauf à parfaire
M. et Mme [I] exposent qu'ils ont engagé des dépenses considérables pour faire face aux 41 procédures et aux actes d'exécution régularisés à leur encontre par la SCI Jylb, et que, devant le refus des époux [H] de leur accorder un délai minimal de 6 mois pour trouver une solution par un emprunt, ils ont dû eux-mêmes engager des procédures qui se sont avérées être quasiment toutes vouées à l'échec, le juge de l'exécution se référant à leur encontre à la décision de la cour d'appel de Rennes retenant le dol.
Toutefois, le choix qu'ont fait M. et Mme [I] de diligenter des procédures multiples et onéreuses destinées à constester les mesures d'exécution prises à leur encontre, n'est nullement imputable aux notaires et à l'avocat puisqu'il ne s'agit pas là d'une conséquence de l'annulation de la vente elle-même mais de leur choix de s'opposer à l'exécution des condamnations mises à la charge de la SCI, au point que les dépenses exposées en procédures multiples atteignent 596 650,84 euros.
Force est à cet égard de constater qu'alors que la SCI du moulin Jean-Marie n'avait versé à la SCI Jylb, selon l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 10 janvier 2017 (pièce n°37) qu'une somme de 9705,88 euros à cette date, il résulte du décompte qu'ils produisent en pièce n°67 qu'ont été réglés, entre le 14 janvier 2015 et le 31 janvier 2017, des frais d'avocats de plus de 150 000 euros.
Leur demande à ce titre sera donc rejetée.
* sur la demande en paiement d'une somme de 52 323,30 euros au titre des frais et charges supportés à la suite de la restitution de la maison litigieusse
M. et Mme [I] indiquent que la restitution de la propriété litigieuse a généré un coût important de 52 323,30 euros correspondant aux charges et impôts supportés par eux (assurances à partir de 2015, cotisations ASL, électricité, taxes foncières).
Toutefois, d'une part ces charges pesaient sur la SCI en sa qualité de propriétaire du bien, et non pas sur eux à titre personnel de sorte qu'il s'agit là d'un préjudice, à le supposer établi, subi par la SCI.
En outre, la SCI avait retrouvé à compter de 2015 la jouissance de ce bien de sorte que le paiement de ces charges, contrepartie de la propriété et de la jouissance du bien par la SCI, ne saurait constituer un préjudice indemnisable.
* sur la demande en paiement d'une somme de 47 800 euros au titre des condamnations en application de l'article 700 du code de procédure civile
M. et Mme [I] font valoir que les procédures qu'ils ont engagées les ont conduits à subir des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 47 800 euros, qu'ils listent dans leur pièce 70.
Toutefois, ces procédures, qu'ils ont fait le choix de dligenter, ne sont pas imputables à faute aux notaires et à l'avocat mais leur sont entièrement imputables puisqu'il leur était parfaitement loisible, pour les raisons ci-dessus exposées, de ne pas les engager.
Leurs demandes à ce titre seront rejetées.
* sur la demande en paiement d'une somme de 45 000 euros au titre des condamnations à dommages et intérêts
M. et Mme [I] font valoir qu'ils ont été condamnés à la somme totale de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts dans le cadre des procédures qu'ils ont engagées pour tenter de limiter leurs préjudice et obtenir des délais de paiement.
Toutefois, ils ne sauraient reprocher aux notaires et à l'avocat d'être à l'origine des condamnations à dommages et intérêts prononcées dans le cadre de procédures qu'ils ont décidé, de leur propre chef, de dligenter pour contester les mesures d'exécution diligentées par la SCI Jylb.
Leur demande à ce titre sera rejetée.
* sur la demande en paiement d'une somme de 832 000 euros au titre de la perte de la valeur des parts d'associés de la société JLCC
M. et Mme [I] font valoir que M. [I] ayant été accaparé par sa défense, il n'a pas pu se consacrer entièrement à la gestion de son entreprise, la société JLCC, de sorte que la société JLCC a perdu de sa valeur.
Ils produisent une attestation de leur expert-comptable (pièce n°111), qui indique que début 2015, la société JLCC pouvait être valorisée en moyenne 950 000 euros, et qu'au 31 décembre 2019, elle pouvait être évaluée 118 000 euros, montant des capitaux propres, soit une perte de valeur de 832 000 euros.
Toutefois, là encore, la décision de M. et Mme [I] de consacrer leur temps et leur énergie à contester, par d'innombrables voies de droit, les mesures d'exécution diligentées par la SCI Jylb leur incombe et les conséquences de ce choix sur l'entreprise de M. [I] ne sont nullement imputables aux notaires ou à l'avocat.
Leur demande à ce titre sera rejetée.
* Sur la demande en paiement d'une somme de 156 580,64 euros au titre des indemnités d'occupation précaire de leur domicile familial jusqu'à sa vente du 6 janvier 2023
M. et Mme [I] font valoir qu'un jugement du tribunal judiciaire de Laval du 13 mai 2019 a homologué une convention d'occupation précaire entre la SCI et eux-mêmes, mettant à leur charge une indemnité mensuelle de 3000 euros à compter du 1er septembre 2018 pour l'occupation de leur domicile conjugal. Ils sont redevables à ce titre d'une somme de 156 580,64 euros.
Toutefois, ainsi qu'il a été précédemment exposé, la liquidation judiciaire de la SCI et l'obligation dans laquelle ils se sont trouvés de conclure une telle convention d'occupation leur est imputable et n'est nullement imputables aux notaires et à l'avocat.
Leur demande à ce titre sera rejetée.
* Sur la demande en paiement d'une somme de 6 905,72 euros au titre des siaisies sur les comptes auprès de la Caisse d'Epargne et du Crédit Agricole
M. et Mme [I] font valoir que leurs comptes ouverts dans ces établissements bancaires ont fait l'objet de saisies d'exécution successives pour un montant de
6 905,72 euros ainsi qu'il est justifié.
Pour les mêmes raisons, ce poste de préjudice résulte de leurs choix de gestion et donc de leur propre carence, et n'a pas de lien de causalité directe avec la faute des professionnels du droit, et sera rejeté.
* sur les demandes en dommages et intérêts pour préjudice moral
M. et Mme [I] sollicitent, chacun, l'attribution d'une somme de 150 000 euros pour préjudice moral.
Ils font valoir qu'ils ont subi un préjudice moral considérable, ayant dû faire face depuis plus de 12 ans à un contentieux éprouvant qui leur impose une attention constante et quotidienne, et un stress permanent qui a culminé avec la vente de leur domicile à vil prix le 6 janvier 2023, que la violence et la multiplicité des procédures engagées à leur égard leur ont généré un stress considérable, que les époux [H] ont fait publier un article de journal dans le journal local pour leur porter préjudice, de sorte qu'une seule personne a enchéri lors de l'audience du 6 janvier 2023, qu'ils souffrent d'insomnie depuis l'annulation de la vente, que M. [I] présente un syndrôme anxio-dépressif, et que ces préjudices sont bien les conséquences de l'annulation de la vente.
M. et Mme [U] ne peuvent imputer aux notaires et à l'avocat le préjudice moral résultant du stress généré par les mesures d'exécution diligentées par la SCI Jylb qui ayant restitué le bien début 2015, ne s'est pas vue restituer le prix de vente, ou par la multiplication des recours et procédures de tous ordres qu'ils ont diligentées depuis l'arrêt du 2 octobre 2014, dont ils sont entièrement responsables, pas plus qu'ils ne peuvent leur imputer les conséquences morales d'un article de journal publié à l'initialtive de la SCI Jylb, se plaignant de n'avoir pas reçu restitution du prix, dont les notaires ou l'avocat ne sont aucunement responsables et qui résulte de la situation inextricable dans laquelle M. et Mme [I] se sont placés.
Il convient en revanche de retenir que l'annulation de la vente, qui a entraîné la restitution à la SCI d'un bien immobilier que M. et Mme [I] croyaient vendus, et l'obligation corrélative de s'acquitter d'une somme de plus de 3,6 millions d'euros, a inévitablement causé à M. et Mme [I] un préjudice moral résultant du stress et de l'anxiété générés par une telle situation.
Leur préjudice à ce titre sera évalué à la somme de 10 000 euros pour chacun d'entre eux.
La société Strateia et M. [F], dont la faute est à l'origine d'une perte de chance de ne pas subir ce préjudice, seront en conséquence condamnés à leur verser, compte tenu du partage de responsabiltié retenu, une somme de 2500 euros à chacun d'eux (soit 5000 euros au total).
La société Kacertis, dont la faute est à l'origine d'une perte de chance pour eux de ne pas subir ce préjudice, sera tenue, compte tenu du pourcentage retenu, au paiement d'une somme de 5000 euros à chacun (soit 10 000 euros au total) à ce titre, somme dont elle sera tenue in solidum avec les notaires à hauteur de la condamnation prononcée contre ces derniers.
C - Sur les demandes de M. [W] [I]
M. [W] [I] sollicite le paiement des sommes suivantes :
- 375 000 euros au titre de la perte des parts de société du Moulin Jean-Marie ;
- 267 818,84 euros au titre des condamnations judiciaires devenues définitives
- 50 000 euros au titre de son préjudice moral.
* sur la demande en paiement d'une somme de 267 818,84 euros
M. [W] [I] fait valoir qu'il est devenu associé de la SCI du moulin Jean-Marie à hauteur de 5% du capital social en décembre 2011.
A ce titre, il a été condamné à payer, aux termes de différentes décisions, une somme totale de 267 818,64 euros. Il précise qu'il a déjà payé 75 564,50 euros.
Toutefois, ces condamnations ne sont, là encore, nullement la conséquence des fautes commises par les notaires et l'avocat et de l'annulation de la vente pour dol, mais des mesures mises en oeuvre par la SCI, qui disposait d'un patrimoine immobilier conséquent, pour échapper ou retarder le paiement des condamnations mises à sa charge.
Il sera débouté de ses demandes à ce titre, à défaut de lien de causalisté avec les fautes commises par les notaires et l'avocat.
* sur la demande en paiement d'une somme de 375 000 euros au titre de la renonciation aux parts de la SCI du Moulin Jean-Marie
M. [W] [I] fait valoir qu'il a dû renoncer à la donation de 5% des parts de la SCI du moulin Jean-Marie, ce qui représente une perte patrimoniale égale à 5% de 7 539 000 euros représentant la valeur vénale de la propriété de la SCI du moulin Jean-Marie. Il soutient qu'il convient de replacer son patrimoine dans l'état où il était avant la condamnation du 2 octobre 2014.
Toutefois, là encore, ce préjudice ne résulte pas de la faute commise par les professionnels du droit ayant concouru à l'annulation de la vente mais des choix de gestion de la SCI du moulin Jean-Marie.
Il sera débouté de sa demande à ce titre.
* sur la demande en paiement d'une somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral
M. [W] [I] fait valoir qu'il s'est trouvé impliqué malgré lui dans un contentieux brutal, qu'il a subi en juillet 2017 un inventaire de ses biens un mois après la naissance de son 3ème enfant, qu'il a dû renoncer à tous ses projets immobiliers, que les parts sociales de la société JLCC ayant été saisies, son projet de reprise de l'entreprise familiale est impossible, que ses engagements de caution à l'égard de la société JLCC et de la SCI des Loges risquent d'être mis en jeu, que son médecin a diagnostiqué un 'syndrome anxio-dépressif', que sa compagne est également affectée.
Toutefois, les multiples procédures dont il est l'objet et les incidences financières de ce litige pour lui et sa famille ne sont que la conséquence du défaut de paiement par la SCI de la condamnation mise à sa charge nonobstant le patrimoine immobilier important dont elle était propriétaire, et ne sont pas la conséquence des fautes retenues à l'encontre des notaires et de l'avocat.
M. [W] [I] sera débouté de sa demande à ce titre à défaut de lien de causalité.
D - Sur les demandes des sociétés [S] [I] cuisines, de la société Locamabe, de la société JLC Design
1 - Sur la recevabiilité de leur intervention volontarire
Moyens des parties
La société Strateia notaires demande que l'intervention volontaire de ces sociétés soit déclarée irrecevable. Elle fait valoir que l'intervention volontaire n'est recevable, selon l'article 325 du code de procédure civile, que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, dans la mesure où ce n'est pas la faute reprochée aux notaires qui a pu mettre en difficulté les sociétés commerciales et civiles dans lesquelles les consorts [I] avaient des intérêts,.
Ces sociétés répondent que dans la mesure où il n'a pas été interjeté appel de ce chef de jugement, le jugement est définitif sur ce point.
Réponse de la cour
Dans sa déclaration d'appel, la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
- rejeté toutes les demandes formées à l'encontre de la société KACERTIS
-codnamné in solidum (...) À verser la société SLEMJ; es qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie, les sommes de 72 763,74 euros et de 2500 euros;
- rejeté le suplus des demandes de ls oxciété SLEMS.
Dans leurs déclarations d'appel, les consorts [I] ne visent pas non plus le chef de jugement relatif à la recevabilité de ces interventions volontaires.
En revanche, dans ses conclusions du 29 avril 2022, signifiées dans le délai de trois mois des conclusions de l'appelant, la société Strateia notaires demande à la cour de :
'INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de BLOIS en ce qu'il a jugé recevable
l'intervention de la SAS [S] [I] CUISINES, de la SCI DES LOGES,
de la SARL LOCAMABE, de la SCI SOCIETE LOCATIVE JEAN MARIE et de
l'EURL JLC DESIGN ;
- JUGER irrecevable l'intervention de la SAS [S] [I] CUISINES, de la SCI DES LOGES, de la SARL LOCAMABE, de la SCI SOCIETE LOCATIVE JEAN MARIE et de l'EURL JLC DESIGN'.
Elle a donc, dans le délai de trois mois prévu par l'article 909 du code de procédure civile, formé appel incident de ce chef.
La cour d'appel est donc saisie de la demande d'infirmation de ce chef de dispositif.
En application de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention volontaire n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Il convient à cet égard de rappeler que la recevabilité d'une intervention volontaire ne s'apprécie pas à l'aune du bien ou mal fondé des demandes de ces intervenants mais seulement en considération du lien suffisant les rattachant aux prétentions des parties.
Pour les motifs exposés par le premier juge et que la cour adopte, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que ces interventions étaient recevables.
2 - Sur le bien-fondé de leurs demandes d'indemnisation
Les sociétés JLCC, Locamabe et JLC Design sollicitent le paiement des sommes de 17 673,22 euros, 943 euros et 69 301,43 euros correspondant aux frais de procédure et aux frais de justice directs qu'elles ont supportées.
Elles font valoir que :
- les parts sociales de la société JLCC, propriété des époux [I] et qui a pour activité la fabrication et la vente de cuisines haut de gamme, qui sont leur seule source de revenus, ont été saisies à la requête des époux [H], qu'elle a dû faire face à des frais de procédure direct dont elle est bien fondée à demander le remboursement ;
- la SARL Locamabe, qui détient l'ensemble de l'outil industriel à savoir les machines et véhicule de la société [S] [I] cuisines, a également vu ses parts sociales saisies par la parties adverse et a supporté 943 euros HT à titre de frais de justice pour sa défense ;
- les parts de l'EURL JLC Design ont été saisies ; que pour faire face aux frais de la défense personnelle des époux [I], l'EURL Design a supporté le règlement de la somme de 69 301,43 euros HT au titre de frais de justice directs dont elle est fondée à solliciter le remboursement.
Toutefois, ces préjudices sont là encore imputables au choix de gestion de la SCI du moulin Jean-Marie depuis l'annulation de la vente et à son refus de prendre les mesures lui permettant d'acquistter les condamnations mises à sa charge et non des fautes commises par les notaires et l'avocat.
Elles seront déboutées de leurs demandes à ces titres.
Sur le point de départ des intérêts et la demande de capitalisation des intérêts
M. et Mme [I] demandent que les condamnations soient assorties des intérêts au taux légal à compter de la régularisation des conclusions régularisées le 11 juillet 2022 sur le montant de 10035 728,91 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus.
En cas de confirmation par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance.
Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel.
Leur demande tendant à ce que leurs demandes soient assorties des intérêts au taux légal à compter de la régularisation des conclusions du 11 juillet 2022 sur le montant de 10 035 728,91 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus sera donc rejetée.
Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts par années entières conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnace du 10 février 2016, devenu 1343-2 du code civil.
Sur la demande de la SELARL KACERTIS en dommages et intérêts pour procédure abusive
La société KACERTIS estime que le cabinet AXLO a fait un travail important pour défendre, dans l'urgence d'une assignation à jour fixe, ses clients dans un dossier techniquement complexe.Son sens moral et ses qualités professionnelles ayant été injustement mis en cause, elle s'estime fondée à solliciter la condamantion in solidum de M. et Mme [I] à lui verser une somme de 3000 euros pour procédure abusive.
Toutefois, la responsabilité de la société KACERTIS ayant été retenue à hauteur d'appel, aucun abus de procédure ne peut être caractérisé et cette demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Il convient de condamner in solidum la société Strateia notaires, la société KACERTIS et M. [F] aux dépens des procédures de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Olivier LAVAL et de Maître Nelsie KUTTA ENGOME, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les circosntances de la cause justifient de les condamner, in solidum, à verser une somme de 8000 euros à la société SLEMJ, et de rejeter les autres demandes à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il :
- dit que la société civile professionnelle Bernard BREPSON, Dicdier THOUEAU et [Z] [A] a engagé sa responsabiltié délictuelle à l'égard de la SCI du moulin Jean-Marie ;
- dit que Maître [K] [F] a engagé sa responsabilité à l'égard de la SCI du Moulin Jean-Marie ;
- condamne M. et Mme [S] [I] à régler à Maître Séverine FEVE-TAPHINAUD la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'INFIRME pour le surplus des dispositons critiquées ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
DIT que M. [K] [F] et la société STRATEIA NOTAIRES ont commis des fautes de nature à engager leur responsabiliité ;
DIT que la faute dolosive commise par la SCI du moulin Jean-Marie et par M. et Mme [I] exonère M. [K] [F] et la société STRATEIA NOTAIRES de leur responsabilité à hauteur de 50% ;
CONDAMNE in solidum M. [K] [F] et la société STRATEIA NOTAIRES à verser à titre de dommages et intérêts :
- à la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie une somme de 75 263,74 euros ;
- à M. [I] et à Mme [I] une somme de 2500 euros à chacun (5000 euros au total) en réparation de leur préjudice moral ;
DIT que la société KACERTIS a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;
CONDAMNE la société KACERTIS à verser :
- à la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie une somme de 150 527,48 euros ;
- à M. et Mme [S] [I] une somme de 5000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral (10 000 euros au total) ;
DIT que la société KACERTIS est tenue de ces condamnations in solidum avec M. [K] [F] et la société STRATEIA NOTAIRES à hauteur des condamnations prononcées contre ceux-ci soit respectivement 75 263,74 euros et 5000 euros ;
DECLARE irrecevable la demande de la société SLEMJ en qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie au titre du préjudice moral ;
REJETTE le surplus des demandes de la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie;
DECLARE irrecevables les demandes de M. et Mme [I] en paiement des sommes de 153 000 euros au titre des cotisations sociales RSI supplémentaires, et 205 000 euros au titre de l'impôt sur le revenu supplémentaire ;
DECLARE recevables le surplus de leurs demandes ;
REJETTE le surplus des demandes de M. et Mme [I] ;
REJETTE l'ensemble des demandes formées par M. [W] [I] ;
DECLARE recevables les interventions volontaires des sociétés JLCC, Locamabe et JLC Design ;
REJETTE les demandes formées par les sociétés JLCC, Locamabe et JLC Design ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière dans les conditions légales ;
REJETTE la demande de la société Kacertis en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE in solidum M. [K] [F], la société STRATEIA NOTAIRES, venant aux droits de la SCP Bernard BREPSON, Didier THOUZEAU, [Z] [A] et la société KACERTIS à verser à la société SLEMJ en sa qualité de liquidateur de la SCI du moulin Jean-Marie une somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [K] [F], la société STRATEIA NOTAIRES, venant aux droits de la SCP Bernard BREPSON, Didier THOUZEAU, [Z] [A] et la sociéé KACERTIS aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Olivier LAVAL et de Maître Nelsie KUTTA ENGOME, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
