COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/06/2023
Me Ludivine CASTAGNOLI
Me Delphine COUSSEAU
ARRÊT du : 12 JUIN 2023
N° : - N° RG : 20/02044 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GHBD
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 17 Septembre 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265252329714118
Madame [D] [L]
née le 30 Avril 1982 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Ludivine CASTAGNOLI, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265252947402455
Madame [Z] [M]
née le 23 Octobre 1988 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 16 Octobre 2020.
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 mars 2023
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 04 Avril 2023, à 14h30, devant Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Magistrat Rapporteur, par application de l'article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.
Lors du délibéré :
Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier :
Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
L'arrêt qui devait initialement être prononcé le 06 juin 2023 a été prorogé au12 juin 2023,
Prononcé le12 JUIN 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte authentique du 15 mai 2015, Mme [M] a acquis de Mme [L] un appartement en copropriété situé [Adresse 2].
L'appartement vendu a subi un dégât des eaux le 1er novembre 2015, et en 2017, la copropriété a fait réaliser des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble qui a révélé des désordres au niveau de la toiture et de la charpente causant des infiltrations.
Par acte d'huissier de justice du 15 mai 2017, Mme [M] a fait assigner Mme [L] devant le tribunal de grande instance d'Orléans aux fins d'indemnisation des préjudices subis, sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par jugement du 17 septembre 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Orléans a':
- rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires';
- dit que le bien objet de la vente est affecté d'un vice caché';
- condamné Mme [L] à payer à Mme [M] la somme de 10'651,87 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2017';
- ordonné la capitalisation des intérêts';
- condamné Mme [L] à payer à Mme [M] la somme de 6'000 euros au titre du préjudice de jouissance';
- débouté Mme [M] du surplus de sa demande';
- condamné Mme [L] à payer à Mme [M] la somme de 2'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
- condamné Mme [L] aux dépens.
Par déclaration du 16 octobre 2020, Mme [L] a interjeté appel du jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [M] du surplus de sa demande.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, Mme [L] demande de':
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel';
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions';
Statuant à nouveau,
- déclarer Mme [M] irrecevable en son action et en tout état de cause mal fondée en l'ensemble de ses demandes';
- débouter Mme [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions';
- condamner Mme [M] à lui verser une somme de 4'000'€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
- condamner Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, Mme [M] demande de':
- déclarer Mme [L] irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel et en ses demandes et l'en débouter';
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré.';
Subsidiairement, vu les dispositions des articles 1109 et suivants du code civil dans leur ancienne rédaction,
- condamner Mme [L] à lui verser la somme de 10'651,87'€, ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2017, date de mise en demeure et capitalisation des intérêts';
- condamner Mme [L] à lui verser une somme de 6'000'€ en réparation de son préjudice de jouissance et moral, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts';
- en toute hypothèse, condamner Mme [L] à lui verser la somme de 4'000'€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.
MOTIFS
Sur la garantie des vices cachés
Moyens des parties
L'appelante soutient que l'action a été mal dirigée s'agissant de parties communes et qu'il appartenait à Mme [M] d'attraire le syndicat des copropriétaires de sorte que l'action est irrecevable'; que l'acte de vente comporte une clause d'exonération des vices cachés et l'acquéreur ne démontre pas que le vendeur avait connaissance des vices lors de la vente'; que Mme [M] a accepté, en toute connaissance de cause, l'achat du bien en l'état et le fait qu'aucun des travaux n'avait été réalisé alors que la toiture avait bien plus de dix ans et était ancienne'; que l'acquéreur a indiqué faire son affaire personnelle de l'absence de réunion des assemblées générales ou de travaux réalisés'; qu'aucune mesure d'expertise judiciaire n'est intervenue dans le litige et les rapports d'expertise versés aux débats n'ont pas été établis contradictoirement'; qu'il n'est pas possible d'être certain que les travaux de rénovation entamés n'ont pas à tout le moins concouru aux dommages'; qu'elle se prévaut du non-respect de l'article 6§1 de la Convention européenne des droits de l'homme et du droit à un procès équitable, dès lors que les rapports en cause ne sont pas judiciaires et n'ont aucun caractère contradictoire, et que compte tenu des travaux de rénovation effectués, il n'existe plus aucune possibilité d'expertise judiciaire, ni de réaliser aucune constatation'; que durant l'année 2016, la région Centre a connu une situation exceptionnelle et ses pires inondations depuis 1982'; qu'aucune expertise ne vient établir la nécessité de procéder à la réfection complète de la toiture'; qu'il n'existe aucun vice caché, car Mme [M] a pu voir la toiture qui était apparente lors de ses visites de même que les lucarnes et elle a disposé des clefs de l'appartement bien avant la signature de l'acte authentique'; que la preuve de l'antériorité du vice n'est pas rapportée'; qu'il n'est pas démontré qu'elle a eu connaissance des désordres affectant les parties communes'; que le fait qu'il y ait eu une réparation par la société Vitet avant la vente et qu'il soit apparu après la vente que cette réparation ait été insuffisante ne saurait caractériser l'existence d'un vice caché qui lui serait imputable.
L'intimée réplique que la fin de non-recevoir est sans emport, car le syndicat des copropriétaires n'a pour vocation que d'administrer les parties communes dont il n'est pas propriétaire, celles-ci étant réparties par millièmes entre les différents propriétaires des différents lots privatifs'; qu'il n'appartient qu'à la venderesse de répondre de la situation litigieuse'; que la clause de vente en l'état est inefficace si le vendeur a eu connaissance du vice, comme tel est le cas en l'espèce'; que l'indication dans l'acte qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les 10 dernières années ne peut évidemment emporter renonciation à la mise en jeu de la garantie légale des vices cachés'; que les constatations opérées établissent que les vices affectant la couverture sont anciens et procèdent d'une carence dans l'entretien de la couverture et qu'ils ne sont certainement pas apparus postérieurement à la vente'; que le tribunal a justement retenu que la venderesse avait connaissance des vices'; que le rapport d'expertise amiable produit lors d'un procès constitue un élément de preuve dont les juges doivent tenir compte, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties à l'instance'; que l'étendue des travaux est difficilement contestable au regard de l'état de dégradation avancé des éléments de structure soutenant la toiture'; que le fait que la toiture et les lucarnes étaient visibles ne permet nullement de caractériser les vices dont elle aurait dû se convaincre alors que les défauts n'étaient pas ostensibles'; qu'aucun indice visible ne pouvait l'alerter sur l'état de la toiture'; que la venderesse avait été informée de la nécessité de procéder à la réfection de la toiture par l'entreprise Vitet, de sorte que la clause d'exclusion de garantie ne peut jouer à son profit.
Réponse de la cour
L'acte authentique de vente stipule que l'acquéreur prend le bien dans l'état ou il se trouve au jour de rentrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, cette exonération de garantie ne s'appliquant pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou s'il est prouvé que les vices cachés étaient connus du vendeur.
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il s'ensuit que seul le vendeur est redevable de la garantie des vices cachés, et non le syndicat des copropriétaires, de sorte que l'action engagée par l'acquéreur sur ce fondement à l'encontre de Mme [L] est recevable. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [L].
Sur le fond, il est établi que l'appartement acquis par Mme [M] a subi un dégât des eaux par infiltration de la toiture, pour lequel un constat amiable a été établi le 18 novembre 2015. Aucune expertise n'a toutefois été diligentée pour identifier la cause de ces infiltrations à la date du sinistre, et leur date d'apparition.
Il convient de rappeler que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, et ce même si elle l'a été en présence des parties, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710'; 2e Civ., 13 septembre 2018, n° 17-20.099'; 3e Civ., 14 mai 2020, n° 19-16.278 et 19-16.279). Les conditions ainsi fixées à la prise en compte d'un rapport d'expertise non judiciaire excluent toute violation du droit à un procès équitable prévu à l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme.
Mme [M] produit un courrier de l'entreprise Besnard Charpente en date du 26 octobre 2016, ainsi rédigé':
«'Nous avons été chargés parle syndic de copropriété Socogim en date du 25 octobre 2016 (...) d'intervenir sur le logement afin de constater des problèmes de soutien de poutre.
Je me suis rendu sur les lieux le 26 octobre 2016.
Suite à des infiltrations d'eau venant de la toiture (qui ne sont pas réglé à ce jour) probablement sur la lucarne, plusieurs poutres ont été touchées par ces infiltrations. La poutre qui fait office de sablière sur la charpente et en même temps de linteau de la fenêtre est à remplacer. Le poteau de soutien de la poutre et des entraits de fermes est également à remplacer. Et la contre-fiche est complètement inexistante.
Ces travaux de remplacement nécessiteront la découverture partielle pour l'accès à l'ouvrage bois'».
Le cabinet d'architectes Larcher-Duveau-Davim, saisi par le syndic de copropriété, a établi un rapport d'expertise en date du 21 novembre 2016 comprenant les développements suivants':
«'l'entreprise Besnard charpente a été missionnée pour réaliser un diagnostic et devis de réparation de la charpente.
Le rapport de l'entreprise conclut à un pourrissement des bois (poutre sablière, linteau de fenêtre, poteau de soutien de poutre et entraits de ferme) dû à des infiltrations en couverture.
Ma visite sur site me permet de confirmer les dires de l'entreprise.
Origine':
La zinguerie des lucarnes a été réparée à de multiples reprises, mais sans suivre les règles de l'art (bouchements au silicone Veral, etc...). Les recouvrements ne sont pas suffisants.
Quelques ardoises sont fendues, les crochets sont rouillés.
Le membron en zinc présente des déformations qui peuvent se transformer en percement'».
Il résulte de ces éléments que la toiture est demeurée dans le même état entre le dégât des eaux de novembre 2015, et le rapport d'expertise non judiciaire de novembre 2016. Le courrier de l'entreprise Besnard Charpente et le rapport d'expertise du cabinet d'architectes Larcher-Duveau-Davim ne comportent aucune appréciation sur la préexistence des désordres à la vente du 15 mai 2015, et il ne peut se déduire du pourrissement du bois de charpente que ces infiltrations existaient déjà avant la vente alors qu'il est établi qu'aucune mesure conservatoire propre à les faire cesser n'a été prise entre le dégât des eaux de novembre 2015 et novembre 2016.
Il est par ailleurs établi qu'avant la vente, Mme [L] a fait réaliser des travaux sur la toiture afin de «'reprendre le membron zinc ainsi que les tranchis d'ardoise et filet de plomb entre les 2 lucarnes uniquement, ainsi que la coiffe de lucarne droite'». Ces travaux ont été réalisés et achevés par la société Vitet Couverture le 20 janvier 2015.
Pour soutenir l'existence d'un vice antérieur dont la venderesse avait connaissance, l'intimée produit un courrier de la société Vitet Couverture qui lui a été adressé le 23 septembre 2015 suite à sa demande, et rédigé comme suit':
«'Lors de mon entrevue le 29 septembre 2014 avec Madame [L], ancienne propriétaire du logement, j'ai insisté «'verbalement'» sur le fait que la toiture était très vétuste et que sa réfection serait à envisager rapidement.
À cette époque, Madame [L] ne voulait pas engager de frais, car elle envisageait de vendre son bien. À sa demande, je lui ai alors transmis le devis n° DE000570 correspondant aux réparations ponctuelles pouvant être effectuées par mesure conservatoire.
Nous avons alors exécuté les travaux en date du 21 janvier 2015, à savoir la reprise du membron zinc qui était fuyard entre les deux lucarnes, la mise en place d'une coiffe de lucarne manquante mais non fuyarde sur celle de droite.
À votre demande nous nous sommes rendus de nouveau sur site en juillet 2015 pour une récidive de fuite. Nous avons alors constaté que les problèmes rencontrés actuellement ne se situaient pas au même endroit. En effet, il s'avère que l'infiltration actuelle semble provenir d'une anomalie à droite de la lucarne.
Par conséquent, l'aplomb de l'infiltration ne fait pas partie des travaux que nous avons précédemment effectués. Nous nous dégageons donc de toute responsabilité quant aux éventuels problèmes que vous rencontrez et ne pouvons effectuer de travaux supplémentaires dans le cadre de
la garantie'».
Il convient de relever que la société Vitet Couverture a écrit ce courrier alors que sa garantie des travaux était recherchée par l'acquéreur, ce qui justifie le fait qu'elle puisse alléguer, sans que cet élément ne ressorte d'autres pièces versées aux débats, que Mme [L] avait été informée du caractère très vétuste de la toiture. Outre le fait que Mme [L] conteste avoir été informée sur ce point, le caractère vétuste de la toiture ne permet pas d'établir qu'elle présentait des fuites à d'autres endroits que ceux réparés par la société Vitet Couverture. Si tel avait été le cas, le professionnel aurait soit décliné son intervention soit averti le client par écrit pour dégager sa responsabilité quant à l'exécution de travaux partiels insusceptibles de parvenir à faire cesser les infiltrations. Enfin, la société Vitet Couverture précise que l'infiltration «'actuelle'» ne se situe pas au même endroit que les réparations effectuées en janvier 2015.
Il ne peut donc se déduire de ce courrier que Mme [L] était informée d'autres fuites de la toiture que celles pour lesquelles elle avait confié des travaux à la société Vitet Couverture quelques mois avant la vente, et la venderesse pouvait légitimement penser que l'intervention de ce professionnel de la couverture avait permis de résoudre les infiltrations alors existantes au niveau de la toiture. La connaissance du prétendu vice n'est donc pas établie, outre le fait que la persistance des infiltrations après l'intervention du couvreur jusqu'au jour de la vente n'est pas établie.
En l'absence d'expertise judiciaire, Mme [M] ne rapporte pas la preuve, par des éléments corroborés, de la cause des désordres d'infiltrations et du caractère antérieur à la vente du vice affectant la toiture.
En conséquence, la garantie pour vice caché de Mme [L] ne peut être engagée, ce qui exigerait également, s'agissant d'une venderesse non professionnelle de l'immobilier, la preuve qu'elle avait connaissance du vice, qui ne résulte pas des pièces versées aux débats.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit que le bien objet de la vente est affecté d'un vice caché et condamné Mme [L] à indemniser l'acquéreur de sa quote-part des travaux de toiture et de son préjudice de jouissance.
Sur la réticence dolosive
Moyens des parties
Mme [M] explique, à titre subsidiaire, qu'elle a été victime d'un dol de la venderesse qui ne l'a pas dûment informée des graves défauts affectant la toiture et les éléments structurels de l'immeuble et de la nécessité de procéder sans délai à des travaux de reprise'; qu'elle ne s'est donc pas engagée de façon parfaitement éclairée'; qu'elle ne se serait certainement pas portée acquéreur du bien si elle avait eu connaissance de l'état de la toiture et de la charpente, du moins aurait-elle contracté différemment'; qu'elle aurait à tout le moins discuté le prix de vente pour tenir compte du coût des travaux à effectuer.
Mme [L] réplique que l'intimée se borne à une simple mention péremptoire sans présenter aucun moyen au soutien de sa demande, la rendant partant irrecevable'; qu'en tout état de cause, il n'existe pas de vice du consentement pour les motifs que ceux exposés au titre de la garantie des vices cachés'; que le prix avait fait l'objet d'une négociation et que les clefs avaient été remises à Mme [M] un mois avant la signature de l'acte authentique.
Réponse de la cour
L'article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, dispose':
«'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé'».
Il appartient à celui qui invoque le dol d'en établir la preuve. Or, Mme [M] n'établit pas l'existence de man'uvres pratiquées par la venderesse pour la conduire à contracter la vente. Ainsi qu'il a été précédemment exposé, il n'est pas établi que Mme [L] avait été informée de la nécessité de procéder à la réfection de la toiture entière, étant précisé que le caractère ancien sinon vétuste de la toiture était visible depuis la voie publique, y compris pour l'acquéreur qui pouvait alors s'interroger sur le coût d'une réfection de la toiture à venir.
En conséquence, les demandes indemnitaires sur le fondement du dol seront également rejetées.
Sur les dispositions accessoires
Compte tenu de la solution donnée au litige, il convient de condamner Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à Mme [L] la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement sauf en ce qu'il a':
- rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires';
- débouté Mme [M] du surplus de sa demande';
STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT':
DÉBOUTE Mme [M] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Mme [L]';
CONDAMNE Mme [M] à payer à Mme [L] la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
CONDAMNE Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président à la Cour d'Appel d'ORLEANS et Madame Fatima HAJBI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
