COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 25/05/2023
la SELARL PIASTRA MOLLET PREVERT
Me Francine LAFFEACH
la SCP MERLE-PION-ROUGELIN
ARRÊT du : 25 MAI 2023
N° : - : N° RG 20/01480 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GF2X
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 02 Juillet 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265256420849168
S.A.R.L. LE CAPRICE D'OR immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le n° 792 971 020, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
ayant pour avocat postulant Me Claudine MOLLET de la SELARL PIASTRA MOLLET PREVERT du barreau de MONTARGIS et représenté par Me Victor EDOU de la SELARL EDOU - DE BUHREN, avocat plaidant au barreau de PARIS
S.C.I. FRERESOEUR immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le n° 837 942 069, prise en la personne de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège
Centre Commercial de [5]
[Adresse 4]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant Me Claudine MOLLET de la SELARL PIASTRA MOLLET PREVERT du barreau de MONTARGIS et représenté par Me Victor EDOU de la SELARL EDOU - DE BUHREN ' HONORE, avocat plaidant au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265254401768560
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE CENTRE COMMERCIAL DE [5] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY 'Agence de MONTARGIS ' SAS immatriculée au RCS PARIS numéro 487 530 099 représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Francine LAFFEACH, avocat postulant au barreau de MONTARGIS et ayant pour avocat plaidant Me Anne-Marie MASSON de l'association GOLDBERG-MASSON & ASSOCIES
- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265253979960956
S.A.S. NEXITY LAMY inscrite au RCS de PARIS sous le n° 487530099, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
ayant pour avocat postulant Me Julie PION de la SCP MERLE-PION-ROUGELIN, avocat au barreau de MONTARGIS et représentée par Me Marly TOURE substituant Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du :03 Août 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 février 2023
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, du délibéré :
Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.
Greffier :
Madame Karine DUPONT, Greffier lors des débats .
Madame Fatima HAJBI, Greffier lors du prononcé.
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 AVRIL 2023, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.
ARRÊT :
Prononcé le 25 MAI 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique du 4 avril 2018, la SCI FRERESOEUR a acquis de la SCI ACPJ les lots de copropriété [Cadastre 7] et [Cadastre 1], réunis en un unique local commercial, et le lot n°20, constitué d'une place de parking au sous-sol, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé Centre commercial [5], situé à [Localité 6].
Envisageant d'exploiter dans ces locaux une activité de boulangerie-point chaud nécessitant la réalisation de travaux, elle a sollicité l'autorisation du syndicat des copropriétaires en vue de la réalisation de travaux d'aménagement intérieurs et de modification de la vitrine.
Lors de l'assemblée générale du 17 mai 2018, cette demande a été rejetée.
Par actes d'huissier du 26 juillet 2018, la SCI FRERESOEUR et la société Caprice d'Or, à laquelle la SCI indique avoir consenti un bail commercial en vue de l'exploitation de ces locaux, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Montargis en annulation de l'assemblée générale du 17 mai 2018, en indemnisation de leur préjudice, et aux fins de convocation d'une nouvelle assemblée générale pour voir statuer sur sa demande de travaux.
Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Montargis :
- déclare l'action formée par la SCI FRERESOEUR recevable ;
- déboute la SCI FRERESOEUR et la SARL Caprice d'Or de leurs demandes à fin d'annulation des votes des résolutions n°28 et 29 par l'assemblée générale des coproropéitaires du Centre commercial de [5] du 17 mai 2018;
- déboute la SCI FRERESOEUR de sa demande à fin d'engager la responsabilité civile de la société NEXITY LAMY, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, et de la condamner à lui verser la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice ;
- déboute la SCI FREERESOEUR de sa demande à fin d'engager la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1240 du code civil, et de le condamner à lui versder la somme de 23 953,84 euros en réparation de son préjudice ;
- déboute la SCI FRERESOEUR de sa demande à fin d'être dispensée de participer aux frais de procédure et honoraires de conseil du syndicat des copropriétaires consécutifs à la présente instance ;
- déboute la société Le Caprice d'Or de sa demande à fin d'engager la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires du Centre commercial de [5], sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de le condamner à lui verser la somme de 360 000 euros en réparation de son préjudice ;
- déboute la société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes aux fins d'engager la responsabilité civile de la SCI FRERESOEUR et de la société Le Caprice d'or pour procédure abusive et de les condamner in solidum à leur verser à chacun la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à condamner la SCI FRERESOEUR à garantir le syndicat des copropriétaires de ses condamnations au profit de la société Le Caprice d'or,
- condamne in solidum la SCI FRERESOEUR et la société Le Caprice d'or aux entiers dépens de la présente instance ;
- accorde à Maître Claudine MOLLET, avocate au barreau de Montargis, le droit de recouvrer directement contre la SCI FRERESOEUR et la société Le Caprice d'or ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- déboute la SCI FRERESOEUR et la société Le Caprice d'Or de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SCI FRERESOEUR et la société le Caprice d'Or à verser la somme de 3000 euros à la société NEXITY LAMY et la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- déboute la société NEXITY LAMY de sa demande plus ample relative à l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu d'assortir la présente décision de l'exécution provisoire.
Le 3 août 2020, la société Le Caprice d'Or et la SCI FRERESOEUR ont interjeté appel de cette décision.
Par conclusions signifiées le 26 mars 2021, elles demandent à la cour d'appel de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI FRERESOEUR recevable
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SAS NEXITY LAMY et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes aux fins d'engager la responsabilité civile de la SCI FRERE SOEUR et de la SARL LE CAPRICE D'OR et de leurs demandes de dommages et intérets pour procédure abusive.
- L'INFIRMER pour le surplus
Et statuant à nouveau :
A titre principal :
- constater que le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 mai 2018 contrevient aux dispositions d'ordre public du décret du 27 mai 2004 et ce dès lors qu'il ne comporte pas de signature du président de séance élu ;
- constater que le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 mai 2018 ne répond pas aux exigences de sincérité posées par le décret du 27 mai 2004 ;
A titre subsidiaire :
- juger que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser les travaux d'aménagement intérieur et de façade de la SCI FRERESOEUR constitue un abus de majorité.
En conséquence et en tout état de cause :
- annuler les résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale du 17 mai 2018
- constater les carences de la société NEXITY dans l'exercice de sa mission de Syndic
- juger que ses carences ont causé un préjudice direct à la société FRERESOEUR
- juger que le refus d'autorisation du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [5] [Localité 6], a causé un préjudice direct et certain à la SCI FRERESOEUR et à son preneur à bail commercial, la société LE CAPRICE D'OR.
- débouter le syndicat des copropriétaires et la société NEXITY de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
- condamner la société NEXITY en sa qualité de Syndic à verser à la SCI FRERE SOEUR la somme de 5.000€ en réparation de son préjudice ;
- juger que la SCI FRERE SOEUR ne sera pas tenue de participer aux frais de procédure et honoraires de conseil du Syndicat des Copropriétaires consécutifs à la présente instance ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [5] à [Localité 6] au paiement de la somme de 23.953,84 € en réparation du préjudice subi par la SCI FRERE SOEUR
- condamner le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [5] à [Localité 6] au paiement de la somme de 360.000€ à la société LE CAPRICE D'OR en réparation de son préjudice d'exploitation
- condamner solidairement, ou à défaut in solidum ou l'un à défaut de l'autre, le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial [5] à [Localité 6] et la société NEXITY à payer à la SCI FRERESOEUR et à la société LE CAPRICE D'OR la somme de 10.000€ chacune au titre de l'article 700 du C.P.C.;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial [5] à [Localité 6] et la société NEXITY aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maitre MOLLET, Avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du C.P.C.
Par conclusions du 15 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial de [5] demande au conseiller de la mise en état de :
- conñrmer le jugement du 02.07.2020.
- dire et juger irrecevable la demande de nullité de l'assemblée générale du 17.05.2018,
- dire et juger que la SCI a reconnu que les résolutions 28 et 29 étaient imprécises et tirer toutes les conséquences de cet aveu judiciaire,
- dire et juger que la SCI ne justifie d°aucun fondement juridique à ses demandes de nullités,
- A défaut dire et juger infondées les demandes de nullité de l'assemblée générale du 17.05.2018 et les demandes de nullité des résolutions 28 et 29,
- débouter la société FRERESOEUR et la société LE CAPRICE D'OR de leurs demandes de dommages et intérêts,
- dire et juger que la société FRERESOEUR et la société LE CAPRICE D'OR ne justifie pas de leurs préjudices,
- à titre subsidiaire, ramener ces demandes à de plus justes proportions,
- débouter la société FRERESOEUR et la société LE CAPRICE D'OR de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner la société FRERESOEUR à garantir le syndicat de toutes condamnations mises à la charge du syndicat au profit de la société LE CAPRICE D'OR,
- condamner solidairement la société FRERESOEUR et la société LE CAPRICE D'OR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial de [5] sis [Adresse 4] la somme de :
- 8 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive
- 5 000 euros au titre de l°artic1e 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux dépens.
Par conclusions du 30 décembre 2020, la société Nexity Lamy demande à la cour de :
- confirmer intégralement le Jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la SAS
NEXITY LAMY de ses demandes aux fins d'engager la responsabilité civile de la SCI FRERESOEUR et de la SARL LE CAPRICE D'OR pour procédure abusive ;
Statuant à nouveau sur ce point :
- condamner in solidum les société LE CAPRICE D'OR et FRERESOEUR à verser à la société NEXITY LAMY une somme de 5.000 euros au titre du caractère abusif de leur action ;
En tout état de cause :
- débouter les demanderesses ou toute autre partie de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre la société NEXITY LAMY ;
- condamner in solidum les société LE CAPRICE D'OR et FRERESOEUR à verser à la société NEXITY LAMY une somme de 8.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
- condamner in solidum les sociétés LE CAPRICE D'OR et FRERESOEUR aux entiers dépens.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation des résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale du 17 mai 2018
* sur la recevabilité de la demande
Le syndicat des copropriétaires demande en premier à lieu à la cour de déclarer irrecevable la demande de nullité de l'assemblée générale du 17 mai 2018.
Toutefois, en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
En l'espèce, dans le dispositif de leurs conclusions, les appelantes demandent à la cour de :
- constater que le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 mai 2018 contrevient aux dispositions d'ordre public du décret du 27 mai 2004 dès lors qu'il ne comporte pas de signature du président de séance, et qu'il ne répond pas aux exigences de sincérité posées par ce décret ;
- à titre subisdiaire de juger que le refus de l'assemblée générale d'autoriser les travaux constitue un abus de majorité,
- en conséquence et en tout état de cause : annuler les résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale du 17 mai 2018.
Il en résulte que la SCI FRERESOEUR ne sollicite pas l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, mais seulement de ses résolutions n°28 et 29.
Le syndicat des copropriétaires soutient donc vainement que la SCI FRERESOEUR serait irrecevable à demander la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble en raison du fait qu'elle a voté en faveur de certaines résolutions, dans la mesure où la demande d'annulation concerne les seules résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale, pour lesquelles la SCI FRERESOEUR a bien la qualité d'opposante de sorte que cette demande est recevable.
Le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale dans son entier est donc inopérant faute pour la cour d'être saisie d'une telle demande.
* sur le bien-fondé de la demande
Au soutien de sa demande d'annulation des décisions n°28 et 29, la SCI FRERESOEUR fait valoir que :
- le procès-verbal d'assemblée générale n'a pas été signé par le président de séance qui a quitté l'assemblée générale avant son terme et l'assemblée générale s'est déroulée en grande partie sans président de séance ;
- le procès-verbal n'est pas sincère en ce qu'il ne retranscrit pas fidèlement le déroulement des débats ;
- le refus d'autoriser les travaux relèvent en tout état de cause d'un abus de majorité justifiant l'annulation de la décision.
1°/ s'agissant du départ du président de la séance
Il résulte de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, qu'au début de chaque réunion, sauf intervention d'un administrateur provisoire ou nomination par le président du tribunal de grande instance d'un mandataire pour en assurer la présidence, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs et que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
L'article 17 de ce même décret, dans sa version applicable au litige, dispose quant à lui, s'agissant de l'établissement d'un procès-verbal de séance :
'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1367 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et suivants du code civil'.
En l'espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal que l'assemblée générale a élu comme président M. [G], représentant de la SCI BOYBLANC, let qu'il a quitté l'assemblée générale avant son terme, à 11h40.
Le procès-verbal n'est dès lors pas signé par le président de la séance.
La SCI FRERESOEUR en déduit que l'absence de signature est une cause de nullité du procès-verbal, et justifie l'annulation des résolutions n°28 et 29.
Toutefois, il est constant que les dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs ont pour objet d'assurer sa force probante et que l'absence de signatures n'entraîne pas en soi la nullité de l'assemblée générale (3e Civ., 26 mars 2014, pourvoi n° 13-10.693, Bull. 2014, III, n° 43 ; 3ème Civ 24 avril 2013 n°12-13.330; 3 ème Civ 6 décembre 2005 n°05-12.579 : 3 ème civ 19 novembre 2008 n°06-12.567 : 3 ème Civ 13 novembre 2012 n°11-22.140), seule sa force probante étant fragilisée.
Il s'en déduit que le seul défaut de signature du procès-verbal par le président n'est pas de nature à entraîner l'annulation des résolutions contestées.
********
La SCI soutient également que l'assemblée générale qui s'est déroulée en grande partie sans président de séance est entachée de nullité dans son intégralité.
Il est constant que la désignation du président est obligatoire par application de l'article 15 susvisé et que le défaut de désignation du président, s'agissant d'une formalité substantielle, est de nature à entraîner l'annulation de l'assemblée générale (3ème Civ., 28 avril 2011, n°10-15.264, Bull n 63).
Si le départ en cours de séance du président constitue dès lors une cause d'annulation des résolutions votées après son départ s'il n'a pas été procédé à la désignation d'un nouveau président, force est de constater en l'espèce que le départ de M. [G] est intervenu postérieurement au vote des résolutions n°28 et 29 dont l'annulation est demandée, puisqu'il a quitté l'assemblée générale, au regard des mentions de celui-ci, précisément après le vote de cette dernière résolution. Les deux résolutions ont d'ailleurs bien été soumises au vote de 18 copropriétaires présents ou représentés soit par l'ensemble des présents au début de l'assemblée. Celles-ci ont donc été adoptées alors que le président de l'assemblée générale était encore présent et exerçait ses fonctions.
Il s'ensuit que le départ du président après le vote des résolutions litigieuses ne peut constituer une cause d'annulation de ces deux résolutions.
2°/ sur l'absence de sincérité du procès-verbal de l'assemblée générale
La SCI FRERESOEUR soutient que le procès-verbal, qui n'est pas signé par le président, n'est pas sincère, en ce qu'il ne mentionne pas l'intervention du Maire de [Localité 6], tiers à la copropriété et qui n'aurait pas dû être autorisé à y assister, qui a dissuadé les copropréitaires de voter l'autorisation de travaux à la SCI FRERESOEUR et en ce qu'il ne consigne pas ses propos diffamants du marie à l'égard des associés de la SCI.
Toutefois, il convient en premier lieu de relever qu 'en l'absence de texte interdisant la présence d'un tiers lors d'une assemblée générale et à défaut de protestation de l'un quelcoque des copropriétaires de nature à provoquer une délibération spéciale de l'assemblée sur ce point, la présence d'un tiers ne constitue pas une cause d'annulation des décisions votées au cours de cette assemblée générale (3e Civ., 29 mars 2000, pourvoi n° 98-18.296). La présence du maire de la commune, qui au demeurant n'est pas un tiers à la copropriété puisqu'il est le représentant de la commune de [Localité 6], elle-même membre de l'Agglomaration montargoise et rives du Loing, copropriétaire, de sorte que quand bien même il n'est pas le représentant légal de ce copropriétaire, il en est membre, ne constitue donc pas une cause de nullité de l'assemblée générale, d'autant qu'il n'est pas établi en l'espèce que l'un quelconque des membres de l'assemblée générale se serait d'une quelconque façon opposé à ce qu'il assiste à l'assemblée générale.
S'agissant du contenu du procès-verbal, l'article 17 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en mai 2018, disposait en ses alinéa 2 et 3 que:
'Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions'.
Il en résulte que le procès-verbal devait obligatoirement mentionner :
- sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote, les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix ;
- les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Or en l'espèce, il n'est nullement justifié que de telles réserves aient été émises lors de l'assemblée générale quant à la présence du maire de [Localité 6] et quant à la teneur de ses propos, et à leur incidence sur la régularité des décisions adoptées par l'assemblée, de sorte qu'il n'est pas établi que le procès-verbal omet de mentionner des éléments qui auraient dû y figurer.
Il n'est pas davatange démontré que des propos diffamants auraient été proférés à l'occasion de cette assemblée générale, les affirmations de la SCI FRERESOEUR à cet égard n'étant corroborées par aucun élément.
Il n'est donc nullement démontré que le procès-verbal omet de mentionner des éléments qui auraient dû y figurer et qu'il ne serait pas sincère.
La demande d'annulation des résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale, en ce qu'elle est motivée par le défaut de sincérité du procès-verbal, ne peut qu'être rejetée.
3°/ Sur l'abus de majorité
La théorie de l'abus de droit s'applique à l'assemblée générale des copropriétaires. Une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsque la preuve d'un abus de majorité voire de minorité est rapportée.
S'agissant de l'abus de majorité, il est constant qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, Bull. 2014, III, n° 168).
La preuve de l'avis de majorité pèse sur le copropriétaire minoritaire qui s'estime lésé.
La SCI FRERESOEUR soutient que les deux résolutions n°28 et 29 doivent être annulées pour abus de majorité, en ce que :
- les décisions ainsi adoptées sont contraires à l'intérêt de la copropriété, dans la mesure où le local commercial dans lequel elle souhaitait faire des travaux pour y exploiter une activité de boulangerie artisanale n'était plus exploité depuis de nombreuses années,
- les décisions ainsi adoptées créent une rupture d'égalité entre les copropréitaires et caractérisent une intention de nuire, des demandes de travaux d'autres copropriétaires ayant été acceptées par l'assemblée générale.
Elle fait valoir que son projet était conforme au règlement de copropriété et présentait un véritable intérêt pour les autres copropriétaires, et que d'autres copropriétaires ont obtenu l'autorisation d'effectuer des travaux d'aménagement similaires.
Toutefois, le seul fait que le local n'était plus exploité et que les travaux visaient à y exploiter une activité de boulangerie patisserie orientale et présentait un intérêt pour l'exploitation du centre commercial ne saurait suffire à démontrer que la décision du syndicat de refuser des travaux affectant des parties communes était contraire à l'intérêt de la copropriété.
Et s'agissant de la rupture d'égalité invoquée, force est de constater que les autorisations de travaux qui ont été données par l'assemblée générale, que ce soit lors de l'assemblée générale en cause, du 17 mai 2018 ou au cours de l'assemblée générale précédente du 29 juin 2017, l'ont été en considération de descriptifs et photos joints à la convocation, de sorte que les copropriétaires avaient pu, à réception de la convocation, examiner les projets de travaux et voter en toute connaissance de cause.
Ainsi :
- la résolution n°26 de l'assemblée générale du 17 mai 2008, intitulée 'autorisation à donner à M. [H] (...) pour la pose d'une enseigne au format 6400 X 400 selon visuels à leurs frais' mentionne 'PJ photo du projet de la pose d'une enseigne Caisse d'Epargne', et précise que les travaux sont autorisés tels que définis aux descriptifs et photos joints à la présente convocation, précisant l'implantation et la consistance des travaux.
- il en est de même de la résolution n°25 'ratification de l'autorisation donnée à la Caisse d'Epargne pour effectuer les travaux d'étanchéité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de limmeuble' ladite autorisation étant également donnée par référence aux descriptifs et plans joints à la convocation ;
- tel est encore le cas des résolutions n°11 et 12 de l'asemblée générale du 29 juin 2017.
Or à l'inverse, les deux résolutions litigieuses, relatives à l'autorisation de travaux sollicitée par la SCI FRERESOEUR, ne font nulle mention d'un descriptif et de photos qui auraient été joints à la convocation. La SCI soutient, sans en rapporter la preuve, que tel était pourtant le cas et verse aux débats pour en justifier sa pièce n°5, mais force est de constater que ce document, établi par un cabinet d'architecture en vue de l'aménagement des locaux de la SCI, est daté du 9 mai 2018, de sorte qu'il n'a pas pu être joint à la convocation à l'assemblée générale du 17 mai 2018 compte tenu du délai de convocation d'au moins 21 jours prévu par l'article 9 du décret du 17 mai 1967. La production éventuelle de ce document lors de l'assemblée générale du 17 mai 2018 ne saurait remplacer son annexion à la convocation qui seule permet la parfaite information des copropriétaires, en mesure d'examiner le projet qui leur est soumis avant l'assemblée générale, et d'assurer l'information des copropriétaires absents ou représentés.
Le syndicat des copropriétaires a donc pu légitimement, sans commettre aucun abus de majorité, refuser de voter en faveur de travaux dont le contenu n'avait pas été porté à sa connaissance avant l'assemblée générale en cause.
La SCI FRERESOEUR ne rapporte donc pas la preuve ni que le refus d'autoriser les travaux était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ni qu'elle procédait d'une rupture d'égalité.
La demande d'annulation des décisions n°28 et 29 de l'assemblée générale du 17 mai 2018 sera en conséquence rejetée.
Sur la responsabilité du syndic
La SCI FRERESOEUR sollicite la condamnation de la société NEXITY LAMY, en sa qualité de syndic, à lui verser une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice.
Elle lui reproche d'avoir fait preuve d'une légèreté blâmable dans la rédaction du procès-verbal mais également dans la tenue de l'assemblée générale en ce que la majorité des votes se sont déroulés sans président de séance et en ce qu'elle a autorisé le maire de [Localité 6] à s'exprimer au cours de l'assemblée générale alors qu'il n'était pas copropriétaire et n'avait aucun mandat.
Toutefois, pour les motifs ci-avant exposés, il n'est nullement établi que le syndic, en sa qualité de secrétaire de la séance, ait manqué à ses obligations relatives au contenu du procès-verbal d'assemblée générale, qui comporte les mentions obligatoires prévues par l'article 17 du décret du 17 mars 1967 et dont il n'est pas établi qu'il omettrait des mentions qui auraient dû y figurer puisqu'il n'est justifié d'aucune réserve émise par un copropriétaire au cours de l'assemblée générale qui aurait été omise.
De même, ainsi que précédemment rappelé, en l'absence de texte interdisant la présence d'un tiers lors d'une assemblée générale et en l'absence de protestation de l'un quelcoque des copropriétaires de nature à provoquer une délibération spéciale de l'assemblée sur ce point, la présence d'un tiers ne constitue pas une cause d'annulation des décisions votées au cours de cette assemblée générale, et il n'est pas fait état de réserves qui auraient été émises par un copropriétaire quant à la présence du maire ou quant à la teneur des propos tenus, de sorte qu'aucune faute n'est établie à l'encontre de la société Nexity Lamy.
Quant au fait que la majorité des votes se sont déroulés sans président de séance, il est sans emport sur la validité des résolutions n°28 et 29, votées avant son départ, de sorte que les appelante ne justifient pas d'un préjudice en résultant.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la SCI FRERESOEUR de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
La SCI Frèresoeur et la société Le Caprice d'Or sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser le préjudice résultant du refus de l'assemblée générale d'autoriser les travaux, qu'elles évaluent à 25 953,84 euros pour la SCI, correspondant à la perte de loyers, et à 360 000 euros pour la société Le Caprice d'Or, correspondant à 12 mois de perte d'exploitation.
Le syndicat des copropriétaires répond que le refus du syndicat n'était pas fautif, que la SCI est à l'origine de son propre préjudice en ayant acquis le bien avant que le syndicat des copropriétaires n'ait autorisé les travaux et n'ayant pas transmis un projet technique concernant la demande de travaux, et que la société Le Caprice d'Or est également responsable de la situation pour avoir signé un bail avec un propriétaire qui n'avait pas obtenu les autorisations nécessaires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée que si est rapportée la preuve d'une faute, et d'un préjudice en résultant pour les demanderesses.
Or nulle faute n'est en l'espèce établie à l'encontre du syndicat des copropriétaires, qui est parfaitement en droit, sous réserve d'un abus de droit non caractérisé en l'espèce, de refuser de donner à un copropriétaire l'autorisation d'effectuer des travaux portant atteinte aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, une telle autorisation, qui relève de la majorité qualifiée de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne revêtant pas de caractère automatique et relevant de l'appréciation des copropriétaires.
Sa responsabilité ne saurait dès lors être engagée en l'absence de faute susceptible de lui être reprochée.
Il convient surabondamment de relever, s'agissant du préjudice subi, que la SCI FRERE SOEUR et la société le Caprice d'or ne versent aux débats nul élément, et notamment aucun contrat de bail, de nature à justifier du bail commercial qui aurait été consenti par la première à la seconde, et le cas échéant du montant du loyer fixé.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts dirigées contre le syndicat des copropriétaires.
Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de la SCI FRERESOEUR et de la société Le Caprice d'Or à lui verser une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il fait valoir que la SCI, qui a décidé d'acquérir un bien alors qu'elle était informée qu'elle devait obtenir au préalable un vote à l'unanimité des copropriétaires, est seule responsable de la présente procédure, qu'elle a utilisé la voie judiciaire pour contraindre les copropriétaires à faire droit à ses demandes, et oblige désormais le syndicat des copropriétaires à supporter une procédure d'appel.
La société Nexity sollicite également la condamnation des appelantes à lui verser une somme de 5000 euros au titre du caractère abusif et léger de leur procédure, celles-ci ayant diligenté une procédure judiciaire pour faire pression sur le syndicat des copropriétaires, avec une légèreté blâmable alors que cette procédure est manifestement vouée à l'échec, ayant sollicité des sommes suréalistes et, bien que déboutées en première instance, ayant maintenu en appel une demande indemnitaire ubuesque. Elle expoque qu'elle esst contrainte de subir les affres d'une procédure qui dure depuis plus de deux ans.
Toutefois, si la SCI FRERESOEUR et la société Le Caprice d'or ont été déboutées de leurs demandes, il n'est pas établi qu'elles ont introduit cette procédure et interjeté appel dans le but de nuire aux intimés ou de faire pression sur eux, alors même qu'elles ont obtenu lors de l'assemblée générale du 17 mars 2019 l'autorisation d'effectuer les travaux solicités, donc avant même que le premier juge ne statue. Bien que non fondée, l'action n'a pas été engagée et l'appel n'a pas été interjeté dans des conditions de nature à avoir fait dégénérer en abus le droit de la SCI et de la société Le Caprice d'or d'agir en justife.
Le syndicat des copropriétaires et la société Nexity Lamy seront en cosnéquence déboutés de leur demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires
La SCI FRERESOEUR et la société Le Caprice d'or seront tenues aux dépens de la procédure d'appel.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Il n'y a pas lieu de faire application de ces dispositions en l'espèce, la SCI FRERESOEUR ayant été déboutée de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires.
Les circonstances de la cause justifient de condamer in solidum la SCI FRERESOEUR et la société Le Caprice d'or à payer au syndicat des copropriétaires d'une part, et à la société Nexity d'autre part, une somme de 2000 euros à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions critiquées le jugement entrepris,
Y ajoutant :
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [5] et la société NEXITY LAMY de leurs demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DEBOUTE la SCI FRERESOEUR de sa demande tendant à être dispensée de toute participation aux frais de procédure et honoraires de conseil du syndicat des copropriétaires ;
CONDAMNE in solidum la SCI FRERESOEUR et la société le Caprice d'or à verser une somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires du centre commercial [5] d'une part et à la société Nexity Lamy d'autre part (4000 euros au total);
CONDAMNE in solidum la SCI FRERESOEUR et la société Le Caprice d'or aux dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
