COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/03988 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V5OX
AFFAIRE :
[D], [Z] [J]
...
C/
[H] [O]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mai 2023 par le Tribunal de proximité de Colombes
N° RG : 11-22-0010
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 03/09/24
à :
Me Anne-sophie REVERS
Me Claire RICARD
Me Amélie MATHIEU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [D], [Z] [J]
né le 27 Mars 1966 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Anne-sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4
Représentant : Maître Grégory LEPROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303 -
Monsieur [U], [F], [D] [J]
né le 06 Juin 2001 à [Localité 4] (92)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Anne-sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4
Représentant : Maître Grégory LEPROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303 -
Monsieur [S], [E], [D] [J]
né le 24 Juin 1999 à [Localité 4] (92)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Anne-sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4
Représentant : Maître Grégory LEPROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303 -
APPELANTS
****************
Madame [H] [O]
née le 20 Septembre 1940 à [Localité 7] - ITALIE
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Présente à l'audience
Représentant : Maître Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2232085
Représentant : Maître Olivier GEDIN de l'AARPI ARKARA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0418 -
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI PARIS
Ayant son siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Amélie MATHIEU, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : P0088 - N° du dossier 23-048
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Aurélie GAILLOTTE, Conseillère,
Greffière, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 1 avril 1987, Mme [O] a acquis un bien immobilier correspondant au lot nº 6 situé au second et dernier étage de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4].
L'ensemble dudit bien immobilier a été occupé par Mme [P] [N], fille de Mme [O].
Mme [N] est décédée le 30 novembre 2018.
Le lot n°6 est actuellement occupé par M. [D] [J], ancien concubin de Mme [N], ainsi que MM. [U] et [S] [J], fils de M. [J] et de Mme [N].
M. [D] [J], propriétaire de l'appartement situé sur le même palier et correspondant au lot nº 5 de la copropriété a par ailleurs cloisonné le palier du second étage de l'immeuble afin de réunir les deux appartements.
Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2021, une sommation de quitter les lieux pour le 31 août 2021 à l'initiative de Mme [O] a été délivrée aux consorts [J].
Par lettre recommandée réceptionnée le 10 septembre 2021, les consorts [J] ont été mis en demeure par Mme [O] de libérer les lieux, de libérer le palier de toute installation interdisant l'accès à l'appartement et de remettre les lieux dans leur état initial pour le 30 novembre 2021.
Par acte de commissaire de justice délivré le 22 décembre 2021, Mme [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société par action simplifiée Agia ayant son siège social au [Adresse 2]) venant au droit de la société à responsabilité limitée Proxiges ayant son siège social au [Adresse 2]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins d'expulsion des consorts [J].
Par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2021, Mme [O] a assigné les consorts [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux mêmes fins.
Par jugement contradictoire du 10 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Colombes a:
- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société par action simplifiée Agia ayant son siège social au [Adresse 2]) venant au droit de la société à responsabilité limitée Proxiges ayant son siège social au [Adresse 2]) recevable en son action et ses demandes dirigées contre MM. [J],
- constaté que l'occupation du lot nº 6 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] par les consorts [J] constitue un prêt à usage au sens des dispositions des articles 1875 et suivants du code civil,
- ordonné l'expulsion de MM. [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du lot n°6 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] avec si nécessaire l'assistance de la force publique dans le respect des dispositions de l'article l. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonné que MM. [J] donnent accès au lot n° 6 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], sans délai à compter du caractère définitif du présent jugement, par remise du double des clés à Mme [O], afin de faire constater et estimer les réparations nécessaires par Mme [O] ou toute autre personne désignée par elle,
- rejeté la demande de remise en état du lot n° 6 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] présentée par Mme [O],
- rejeté la demande d'indemnité d'occupation demandée par Mme [O],
- condamné MM. [J] à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4] les parties communes illégalement occupées du 2e étage et à y retirer tout objet leur appartenant dans un délai de 2 mois à compter du caractère définitif de la décision à intervenir sous astreinte de 300 euros par mois de retard,
- ordonné que MM. [J] donnent accès au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4], ou toute autre personne désignée par lui, sans délai à compter du caractère définitif du présent jugement, aux parties communes et aux lots n°5 et 6 afin de faire réaliser tous devis, constats et rapports nécessaires à la remise en état des parties communes,
- condamné in solidum MM. [J] à supporter, sur présentation des factures, les frais des travaux de remise en état du palier du 2ème étage dans son état antérieur à leur annexion illégale et conformément aux dispositions et plans du règlement de copropriété, ainsi que ceux relatifs à l'ensemble des travaux de remise en état antérieur du mur porteur, ce compris les frais d'établissement d'un rapport d'un bureau d'étude concernant l'ouverture réalisée dans un mur porteur et les frais de réalisation de plans d'exécution du bureau d'étude sur les travaux de confortation éventuellement nécessaire en cas de fragilisation de la structure ou de parties communes du fait de cette ouverture,
- rejeté les demandes reconventionnelles de MM. [J] tendant à ce que les travaux de remise en état soient réalisés par ces derniers,
- ordonné que MM. [J] donnent accès au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4], ou toute autre personne désignée par lui, aux parties communes et aux lots nº 5 et 6, au plus tard au terme d'un délai de 2 mois à compter du caractère définitif du présent jugement afin d'y réaliser les travaux de remise en état,
- condamné in solidum MM. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné in solidum MM. [J] à payer la somme de 500 euros à Mme [O] et 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum MM. [J] aux dépens de l'instance,
- écarté l'exécution provisoire.
Par déclaration déposée au greffe le 23 juin 2023, les consorts [J] ont relevé appel de ce jugement.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 4 janvier 2024, MM. [J], appelants, demandent à la cour de:
- infirmer le jugement du 10 mai 2023 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Sur les demandes de Mme [O]
A titre principal,
- juger qu'ils sont titulaires d'un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
A titre subsidiaire,
- juger que qu'ils sont les héritiers de Mme [N] et bénéficiaires du prêt à usage,
En conséquence,
- débouter Mme [O] de ses demandes,
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]
In limine litis,
- juger que les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] étaient irrecevables car prescrites,
A titre principal,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- leur accorder un délai de huit mois à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir pour faire procéder eux-mêmes et à leurs frais exclusifs aux remises en état demandées sous la supervision éventuelle de l'architecte de l'immeuble,
En tout état de cause,
- condamner Mme [O] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 11 décembre 2023, Mme [O], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de:
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et appel incident,
Y faisant droit, vu les articles 1875 et suivants du code civil, vu l'article 1900 du code civil, vu la sommation de quitter les lieux du 17 mai 2021, vu la mise en demeure du 9 septembre 2021,
- débouter MM. [J] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
En conséquence,
- confirmer le jugement du 10 mai 2023 du tribunal de proximité en ce qu'il a:
*jugé que l'occupation sur les lots nº 6 (appartement, cave et cabanon) de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] par MM. [J] constitue un prêt à usage au sens des dispositions des articles 1875 et suivants du code civil,
*ordonné l'expulsion de MM. [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef du lot n° 6 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] avec si nécessaire l'assistance de la force publique dans le respect des dispositions de l'article l. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
*jugé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
*jugé que MM. [J] lui donneront accès au lot n°6 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], sans délai, par remise du double des clés, afin qu'elle fasse faire constater et estimer les réparations nécessaires,
*condamné MM. [J] à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4] les parties communes illégalement occupées du 2ème étage et à y retirer tout objet leur appartenant dans un délai de 2 mois à compter du caractère définitif de la décision à intervenir sous astreinte de 300 euros par mois de retard,
- réformer le jugement du 10 mai 2023 et faire droit à l'appel incident pour le surplus en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de remise en état et de versement d'une indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau,
- juger que l'expulsion aura lieu à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- débouter MM. [J] de leur demande subsidiaire tendant à ce que les travaux de remise en état soient réalisés par ces derniers,
- condamner in solidum MM. [J] à supporter, sur présentation des factures, les frais des travaux de remise en état du lot n°6 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] dans son état antérieur à sa modification structurelle conformément aux dispositions et plan du règlement de copropriété, à savoir un appartement de deux pièces avec cuisine, salle de bains, wc, porte palière équipée d'un système de fermeture fonctionnel, équipements de chauffage et eau chaude sanitaire et compteur électrique indépendants, ainsi que tous frais relatifs à l'ensemble des travaux de remise en état antérieur de tout mur porteur appartenant audit lot de copropriété, ce compris les frais d'établissement d'un rapport d'un bureau d'étude et les frais de réalisation de plans d'exécution du bureau d'étude sur les travaux de confortation éventuellement nécessaire en cas de fragilisation de la structure appartenant aux parties privatives ou communes,
- condamner MM. [J] in solidum à lui payer une indemnité d'occupation égale à 850 euros par mois à compter du 30 novembre 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux,
- condamner MM. [J] in solidum à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner MM. [J] in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé, demande à la cour de:
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence,
In limine litis,
- déclarer que ses demandes, et demandes constitutives de demandes reconventionnelles se rattachant à la demande principale, ne nécessitait aucune habilitation préalable du syndic en assemblée générale,
En conséquence,
- débouter MM. [J] de leur demande d'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] sur le fondement de l'absence d'habilitation préalable en assemblée générale,
- déclarer que ses demandes sont des actions réelles soumises à la prescription trentenaire,
- déclarer que ses demandes ne sont pas prescrites,
En conséquence,
- débouter MM. [J] de leur demande d'irrecevabilité de ses demandes sur le fondement de la prescription,
En tout état de cause,
- débouter MM. [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer en tous points le jugement dont appel,
Et y ajoutant,
- condamner in solidum MM. [J] à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum MM. [J] à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 février 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par la voie électronique le 19 décembre 2023 et les pièces communiquées à l'appui de ces conclusions
Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a été déclaré irrecevable à conclure, au visa des articles 964 du code de procédure civile et 1635 bis P du code général des impôts.
Par courrier du 18 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité la rétractation de cette ordonnance.
Cette demande a été rejetée le 20 décembre 2023, motif pris de ce que le paiement du timbre avait été effectué postérieurement à l'ordonnance d'irrecevabilité dont la rétractation était sollicitée, alors même qu'il doit intervenir avant que cette même ordonnance ne soit prononcée (Cass.2ème civ.15 juin 2023, n°21-22.325).
Par suite, les conclusions notifiées par la voie électronique par le syndicat des copropriétaires le 23 décembre 2023 seront jugées irrecevables.
Il en ira de même des pièces communiquées à l'appui de ces conclusions, les pièces communiquées à l'appui de conclusions irrecevables étant elles-mêmes irrecevables et devant être écartées des débats (Cass. ass. plén., 5 déc. 2014, n° 13-27.501).
Ces irrecevabilités ont pour conséquence que le syndicat des copropriétaires est réputé ne pas avoir conclu, mais aussi s'être approprié les motifs du jugement déféré à la cour (Cass.2e civ., 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-20.018).
Par suite et en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, il ne sera fait droit à l'appel formé par les consorts [J] que si celui-ci apparaît fondé dans ses critiques de la décision rendue par le premier juge.
II) Sur la qualification juridique de la relation entre les consorts [J] et Mme [O] et les conséquences qu'elle emporte
Moyens des parties
Les consorts [J] font grief au premier juge d'avoir retenu qu'ils ont bénéficié d'un prêt à usage consenti il y a plus de 25 ans.
A hauteur de cour, ils revendiquent à nouveau le bénéfice d'un 'bail verbal gratuit (sic)' soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, motif pris de ce que Mme [O] elle-même, dans sa sommation de quitter les lieux retiendrait cette qualification.
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour viendrait à confirmer l'existence d'un commodat, ils font valoir que ce prêt à usage doit leur profiter en leur qualité d'héritiers de l'emprunteur, qu'il leur a été consenti pour une durée indéterminée, et que le besoin des occupants n'ayant pas cessé et que Mme [O] ne justifiant pas d'un besoin pressant de reprendre son bien, la demande de restitution doit être rejetée.
Mme [O] expose à la cour qu'elle a acheté le bien objet du litige le 1er avril 1987 et l'a mis à disposition de sa fille [P], alors âgée de 19 ans, dans le cadre d'un prêt à usage n'ayant donné lieu à aucun écrit, que, suite au décès de sa fille, survenu le 30 novembre 2018, elle a tenté en vain de reprendre possession de son appartement occupé par M. [D] [J], ancien concubin de sa fille, et par MM. [U] et [S] [J], ses deux enfants issus de ce concubinage.
Elle souligne que les occupants ont, en outre, cloisonné le palier, en violation de son droit de propriété et du règlement de copropriété.
Elle indique devant la cour que sa relation juridique avec les consorts [J] s'analyse comme un prêt à usage et non comme un bail verbal au sens de l'article 1875 du code civil, dès lors qu'il n'existe aucune contrepartie financière à l'occupation des lieux et que la sommation de quitter les lieux ne fait pas, contrairement à ce que soutiennent les consorts [J], état d'un bail verbal.
Par ailleurs, elle fait valoir que:
- les consorts [J] ne peuvent utilement exciper de leur qualité d'héritiers pour continuer à occuper le bien, le prêt à usage ayant été conclu ' intuitu personae' à sa fille et s'éteignant de ce fait automatiquement au décès de cette dernière,
- aucun terme n'ayant été convenu pour le prêt à usage, elle est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable,
- une sommation de quitter les lieux a été délivrée aux consorts [J] le 17 mai 2021, soit il y a plus de trente mois, de sorte qu'ils ont bénéficié d'un délai plus que raisonnable pour quitter les lieux, et qu'il n'y a pas lieu de leur accorder de nouveaux délais pour effectuer des travaux et quitter les lieux.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1875 du Code civil, «le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi» et l'article1876 de ce même code de préciser que «ce prêt est essentiellement gratuit».
Le louage de choses est défini par l'article 1709 du code civil comme: 'Un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celui-ci s'oblige de lui payer».
Le louage de choses se distingue ainsi du prêt, qui est essentiellement gratuit et l'expression 'bail à titre gratuit' est un oxymore.
Il incombe aux juges du fond, en l'absence d'écrit, de déterminer au vu des éléments soumis, l'existence ou non d'un accord des parties quant au louage de la chose, à sa durée et à la stipulation d'un prix (3ème civ. 9 avril 2013, n°12-15.478, 9 mars 2010 n° 08-70.311et 23 janvier 1970, n°68-12212).
Il appartient à celui qui conteste l'existence du prêt à usage de démontrer qu'un loyer est versé; l'article 1876 du code civil disposant que le prêt à usage est "essentiellement" gratuit, l'emprunteur peut régler certaines sommes qui n'équivalent pas à un loyer (Cass. 3ème civ. 9 avril 2013, n°12-15.478).
En l'espèce, il est constant que la mise à disposition de l'appartement objet du litige n'a fait l'objet d'aucune convention écrite et que les consorts [J] n'ont jamais versé, même durant l'occupation du bien par Mme [P] [N], une quelconque contrepartie financière à l'occupation du bien.
Les consorts [J], pour justifier de l'existence du bail verbal dont ils entendent se prévaloir, se bornent à indiquer que la sommation de quitter les lieux qu'ils ont reçue ferait état d'un 'bail verbal gratuit', ce qui est inexact, le commissaire de justice instrumentaire ayant seulement précisé que Mme [O] ' a octroyé à titre gracieux, il y a vingt cinq ans, la jouissance de l'appartement à sa fille, Mme [P] [N]'.
Dès lors, la cour ne pourra que confirmer la décision déférée en ce qu'elle a jugé que la relation juridique entre les consorts [J] et Mme [O] s'analysait comme un prêt à usage au sens de l'article 1875 du code civil.
Si le commodat se transmet aux héritiers tant du prêteur que de l'emprunteur par l'effet de l'article 1879 du code civil, sauf à ce qu'il ait été consenti ' intuitu personae', ce qui n'est point démontré en l'espèce, contrairement à ce que soutient Mme [O], en l'absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d'obtenir la chose à tout moment sauf à respecter un délai raisonnable, sans être tenu de justifier d'un besoin pressant et imprévu.
Les consorts [J] sont mal fondés à soutenir que leur besoin n'aurait pas cessé.
En effet, toutefois, quand la chose prêtée est d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, comme le prêt d'un appartement pour loger une famille, le contrat ne saurait être perpétuel, si bien que le prêteur a le droit de mettre fin au contrat à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable.
Les consorts [J] ayant bénéficié d'un délai plus que raisonnable, pour s'être vu délivrer une sommation de quitter les lieux le 17 mai 2021, et étant au surplus propriétaires d'un appartement sur le même palier, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté qu'ils étaient occupants sans droit ni titre et ordonné leur expulsion à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un nouveau commandement de quitter les lieux.
III) Sur les demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires
Moyens des consorts [J]
Les consorts [J] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés à restituer au syndicat des copropriétaires les parties communes illégalement occupées (palier), en faisant valoir que :
- le syndic ne justifie pas d'une autorisation de l'assemblée générale lui permettant de former les demandes considérées, dès lors que le syndicat ne défend pas à l'action initiale mais formule des demandes reconventionnelles à l'encontre des consorts [J], si bien que ses demandes sont irrecevables,
- l'action du syndicat des copropriétaires, qui est une action personnelle, est prescrite, faute d'avoir été intentée dans le délai de dix ans prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les demandes du syndicat des copropriétaires ne sont pas seulement irrecevables, elles sont également mal fondées, le règlement de copropriété n'indiquant pas expressément que le palier constitue une partie commune, si bien qu'aucune annexion ne peut leur être reprochée,
- si la cour devait néanmoins considérer que le palier est une partie commune, il est demandé à la cour de leur accorder un délai de huit mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour faire procéder eux-mêmes et à leurs frais, aux remises en état demandées,
- le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a accordé au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, parce que le syndicat n'a subi aucun préjudice, l'espace annexé n'étant pas visible par les autres copropriétaires.
Réponse de la cour
a) Recevabilité des demandes
Le syndic n'a pas besoin d'autorisation de l'assemblée " pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ". Il peut donc agir de sa propre initiative lorsque le syndicat est défendeur dans un procès (Cass. 3e civ., 11 janv. 2012, n° 10-23.647).
L'autorisation du syndic est nécessaire lorsque la demande reconventionnelle ne tend pas seulement à s'opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle n'est pas exclusivement fondée, mais vise à obtenir un avantage distinct ; cependant, le syndic peut agir en justice sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires lorsque la demande reconventionnelle se rattache à la demande principale par un lien suffisant (Cass. 3e civ., 21 mai 2003, n° 01-12.107).
En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires se rattachait par un lien suffisant au sens de l'article 70 du code de procédure civile à celle de Mme [O], visant à obtenir la restitution de son appartement et sa remise en état dans son état antérieur aux modifications structurelles dont il avait fait l'objet par annexion d'un palier, partie commune, dont elle constituait la conséquence nécessaire.
Aucune irrecevabilité n'est donc encourue pour défaut d'autorisation du syndic à agir en justice et le jugement déféré mérite confirmation de ce chef.
Le deuxième moyen d'irrecevabilité, tiré de la prescription décennale de l'action, est pareillement infondé.
En effet, l'action en revendication de parties communes est une action réelle et non personnelle comme le soutiennent les consorts [J] ; elle est donc soumise uniquement à la prescription trentenaire (Cass. 3e civ., 13 sept. 2006, n° 05-13.073) et les consorts [J] indiquent dans leurs conclusions, que la situation remonte à 25 ans.
Aucune prescription n'est, de ce fait, encourue.
Le jugement déféré sera, par suite, confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires.
b) Bien-fondé des demandes
Le règlement de copropriété versé aux débats par Mme [O] - pièce n°6 - indique, dans un paragraphe 2 intitulé ' Parties communes aux premier, deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième lot' :
' Les parties communes aux premier, deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième lot
comprennent :
...... la porte d'entrée de l'immeuble, les vestibules et galeries d'entrée, les escaliers et leur cage, les paliers (souligné par la cour), les portes d'accès aux caves, les descentes de cave, les couloirs et dégagements des caves....'.
Par suite, le moyen invoqué par les consorts [J] pour conclure au mal fondé des demandes du syndicat des copropriétaires et tiré de ce que le palier séparant le lot n°5 du lot n°6 serait une partie privative et non commune, manque en fait.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a jugé bien fondée la demande de restitution du palier, partie commune annexée.
Il n'y a pas lieu d'offrir un délai de huit mois aux consorts [J] pour effectuer eux-mêmes ces travaux, alors même qu'il convient que Mme [O], âgée de 83 ans, puisse récupérer sans tarder son appartement, ce qui nécessite que les travaux de remise en état puissent être effectués sans délais, et que la demande des consorts [J], qui disposent d'un autre appartement sur le même palier, apparaît comme dilatoire.
S'agissant, enfin, de l'indemnité de 1 000 euros accordée au syndicat à titre de dommages et intérêts, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que l'occupation et la réalisation de travaux sur une partie commune de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires constituait un comportement fautif de nature à engager la responsabilité délictuelle des consorts [J], que ce comportement avait occasionné un préjudice au syndicat en le privant de la jouissance de ces parties communes et que ce préjudice serait intégralement réparé par la condamnation des consorts [J] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il résulte de ce qui précède que la totalité des dispositions du jugement querellé concernant le syndicat des copropriétaires sera confirmée.
IV) Sur l'appel incident de Mme [O]
Moyens des parties
Mme [O] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation des consorts [J] au paiement d'une indemnité d'occupation et en paiement du coût de la remise en état des lieux, aux motifs qu'elle ne produisait aucun avis de valeur locative permettant d'établir le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, ni aucun élément permettant d'apprécier l'état de l'appartement lorsque celui-ci a fait l'objet du prêt à usage.
Elle fait valoir à hauteur de cour que :
- elle verse aux débats trois avis de valeur mentionnant une valeur locative comprise entre 790 et 850 euros et plusieurs annonces immobilières pour la location d'un appartement de surface équivalente à celui, objet du litige,
- il est établi que les consorts [J] ont modifié la structure de l'appartement et le premier juge aurait dû condamner les consorts [J] à acquitter le coût de la remise en état de l'appartement.
Les consorts [J] de répliquer qu'il n'est pas démontré qu'une redevance ait été prévue entre les parties, que les avis de valeur concernent des appartements presque neufs, que la demande de remise en état n'est pas justifiée, aucun état des lieux d'entrée n'étant produit, étant relevé que la demande de remise en état du palier, partie commune, ne peut être dirigée que contre le syndicat des copropriétaires.
Réponse de la cour
Les consorts [J] ont été sommés de quitter les lieux au plus tard le 31 août 2021, par acte de commissaire de justice signifié le 17 mai 2021.
Les emprunteurs s'étant maintenus dans les lieux à l'expiration de ce délai, qui marquait le terme du prêt à usage, ils sont devenus occupants sans droit ni titre.
Faute de restitution des locaux au prêteur, ils causent un dommage à Mme [O] en la privant de la jouissance de son appartement.
Ce dommage justifie la condamnation des consorts [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, qui est demandée à compter du 30 novembre 2021 par Mme [O].
Le moyen tiré du fait que cette indemnité n'aurait pas été convenue entre les parties est totalement inopérant, en l'absence de toute convention écrite et compte des développements qui précèdent.
S'agissant du montant de cette indemnité d'occupation, Mme [O] produit trois avis d'agence immobilière pour le bien d'une surface d'environ 33 mètres carrés, situé dans la commune de [Localité 4] :
- la société Cabinet René Durand qui évalue la valeur locative entre 790 et 850 euros,
- la société Nestenne qui évalue la valeur locative à 820 euros hors charges par mois pour une location non meublée,
- la société Cost Immobilier qui évalue la valeur locative entre 790 et 850 euros par mois.
Mme [O] produit également trois annonces immobilières, qui toutefois portent sur des biens en très bon état et d'une surface qui, à l'exception de l'un d'entre eux, n'est pas comparable à celle du bien objet du litige : un studio de 22 mètres carrés loué pour 820 euros charges comprises, un deux pièces de 42 mètres carrés loué pour 920 euros charges comprises, un deux pièces de 34 mètres carrés loué pour 998 euros, charges comprises.
En se référant aux trois avis de valeur produits, la cour fixera le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 820 euros.
Les consorts [J] seront condamnés à payer cette indemnité à compter du 30 novembre 2021, le jugement déféré étant par suite infirmé en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.
S'agissant de la demande de remise en état du lot n°6, Mme [O] produit le règlement de copropriété, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2022 - pièce n°8 de Mme [O] - dans lequel le commissaire relève que M. [J] lui indique avoir perçé un mur qui donnait sur le palier et réalisé des travaux dans l'appartement aux fins de réunir les lots n°5 et n°6.
Au vu de ces pièces, il apparaît que Mme [O] est bien fondée à demander à ce que les consorts [J] assument le coût de la remise en état de l'appartement dans sa structure originelle: un appartement composé d'une cuisine et de deux pièces sur cour.
La présence d'une salle de bains n'est pas mentionnée ni dans l'acte de vente ni dans le règlement de copropriété qui précise : ' droit aux water-closets se trouvant dans la maison principale'.
Par suite, les consorts [J] seront condamnés à assumer le coût des travaux de recloisonnement de l'appartement dans son état initial, d'installation d'un système de chauffage et d'une installation électrique avec compteur indépendant.
Ces travaux ne pourront, en revanche, comprendre le coût de la remise en état proprement dit de l'appartement - lot n°6 - dont l'état initial n'est pas connu, non plus que le coût de la remise en état du mur porteur donnant sur palier annexé, qui est à payer à la copropriété, non plus, enfin, que les frais d'intervention d'un bureau d'études dont l'utilité n'est pas établie.
V) Sur les demandes accessoires
Les consorts [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 20 décembre 2023, par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], ainsi que les pièces communiquées au soutien de ces conclusions ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté Mme [H] [O] de ses demandes visant à obtenir la condamnation de MM. [D], [U] et [S] [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et à remettre en état le lot n°6 ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés
Condamne in solidum MM. [D], [U] et [S] [J] à payer à Mme [H] [O] une indemnité mensuelle d'occupation de 820 euros à compter du 30 novembre 2021 et jusqu'à la parfaite libération des lieux ;
Condamne in solidum MM. [D], [U] et [S] [J] à supporter, sur présentation des factures, les frais des travaux de recloisonnement de l'appartement - lot n°6 - dans l'état dans lequel il se trouvait avant les travaux réalisés par M. [D] [J], d'installation d'un système de chauffage et d'une installation électrique indépendants avec un compteur électrique également indépendant ;
Déboute Mme [H] [O] du surplus de ses demandes et de ses autres demandes ;
Déboute MM. [D], [U] et [S] [J] de la totalité de leurs demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum MM. [D], [U] et [S] [J] à payer à Mme [H] [O] une indemnité de 3 500 euros ; Condamne in solidum MM. [D], [U] et [S] [J] aux dépens de la procédure d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme Céline Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière, Le président,
