COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/00384 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VUHW
AFFAIRE :
[Z], [F], [H], [C] [V], [D] [N]
C/
[G] [P]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Décembre 2022 par le Tribunal de proximité de VERSAILLES
N° RG : 1121001518
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 03/09/24
à :
Me Marc MANDICAS
Me Thierry VOITELLIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Z], [F], [H], [C] [V], [D] [N]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentant : Maître Marc MANDICAS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 231 - N° du dossier 3856/23
APPELANT
****************
Monsieur [G] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Présent
Représentant : Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 52 - N° du dossier E0000K3N
Madame [E] [P]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Présente
Représentant : Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 52 - N° du dossier E0000K3N
Monsieur [U] [P]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 52 - N° du dossier E0000K3N
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Mars 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Le 15 juillet 1995, Mme [B] [P] a donné à bail verbal à M. [Z] [N] une maison de maître de trois étages, située à [Localité 9], [Adresse 1].
Mme [E] [P], M. [U] [P] et M. [G] [P] sont devenus propriétaires indivis de la maison suite au décès de leur mère survenu le 11 avril 1998.
Une dette locative s'est constituée à compter du mois de juin 2018.
L'indivision [P] a fait délivrer à M. [Z] [N] le 30 juillet 2021 un commandement de payer la somme de 50 308,20 euros au titre des loyers impayés. Mais ce commandement est demeuré infructueux.
Par acte extrajudiciaire délivré à M. [N] dans les formes de l'article 659 du code civil le 2 novembre 2021, l'indivision [P] a fait assigner celui-ci devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour obtenir au visa de l'article l 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire et à défaut de conciliation :
- le prononcé de la résiliation du bail faute de paiement des loyers,
- la condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 54 076,14 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 5 octobre 2021, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil,
- la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l'article 1760 du code civil,
- la condamnation de M. [N] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- l'expulsion de M. [N] desdits lieux et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution,
- la condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 1 999 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expulsion.
Par jugement réputé contradictoire du 8 décembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :
- constaté la régularité de la délivrance de l'assignation et de la communication des pièces annexées à cet acte,
- prononcé la résolution judiciaire du bail à la date du jugement pour défaut de paiement du loyer,
- autorisé en conséquence, et à défaut de départ volontaire du locataire, les bailleurs à faire procéder à l'expulsion de M. [N], ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,
- dit n'y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration du mobilier,
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
- condamné M. [N] à payer à Mme [P], M. [U] [P] et M. [G] [P] la somme de 54 076,14 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois, d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021, sur la somme de 50 308,20 euros, et à compter du 2 novembre 2021 pour le surplus,
- fixé l'indemnité d'occupation que M. [N] sera condamné à payer, à compter du 8 décembre 2022, date du prononcé du présent jugement et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur à l'équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s'était poursuivi,
- condamné M. [N] à payer à Mme [P], M. [U] [P] et M. [G] [P] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [N] aux dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Par déclaration déposée au greffe, le 17 janvier 2023, M. [N] a relevé appel de ce jugement.
M. [N] a été expulsé des lieux donnés à bail le 6 septembre 2023.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 5 mars 2024, M. [N], appelant, demande à la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles,
- lui donner acte du paiement aux consorts [P] d'une somme totale de 90 554,76 euros,
- dire et juger irrecevables M. [G] [P], Mme [E] [P] et M. [U] [P] dans leur demande de confirmation au principal du jugement de première instance, cette demande ayant été invoquée au-delà du délai qui leur était imparti pour conclure en leur qualité d'intimés,
- débouter M. [G] [P], Mme [P] et M. [U] [P] de l'ensemble de leurs demandes,
- ordonner sa réintégration dans le bien appartenant à M. [G] [P], Mme [P] et M. [U] [P], sis [Adresse 1] à [Localité 9] qu'il occupait régulièrement en exécution d'un bail oral et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- les condamner à lui payer une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Marc Mandicas, avocat aux offres de droit en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 5 mars 2024, M. [G] [P], Mme [P] et M. [U] [P], intimés, demandent à la cour de :
- les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,
- déclarer irrecevable M. [N] en sa demande de réintégration des lieux,
- débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
- condamner M. [N] à leur payer une somme globale de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 mars 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de ' donner acte' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, dans la mesure où elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
I) Sur la recevabilité de la demande de confirmation du jugement déféré par les époux [P] et la demande de ces derniers visant à voir écarter des débats les dernières conclusions de l'appelant
Moyens des parties
M. [N] soutient que la demande de confirmation du jugement déféré des intimés est irrecevable, motif pris de sa tardiveté.
Les bailleurs intimés de répliquer que les conclusions d'appelant n°6 de M. [N], notifiées par la voie électronique le jour de la clôture, sont irrecevables pour n'avoir point été prises en temps utiles et demandent à la cour de les écarter des débats, avant de soutenir que leur demande de confirmation du jugement querellé est parfaitement recevable, dès lors qu'ils ont bien sollicité cette confirmation dans leurs premières conclusions d'intimés, signifiées dans les délais prescrits par l'article 909 du code de procédure civile.
Réponse de la cour
L'indivision [P] ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions, la demande visant à voir écarter les dernières conclusions de l'appelant - conclusions d'appelant n°6 - qui figure dans le corps de ses écritures, de sorte que la cour, qui ne statue que sur les demandes figurant dans le dispositif des conclusions, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, n'est pas saisie de cette demande.
Au fond, l'article 910-4 du code de procédure civile dispose :
' A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond'.
Au cas d'espèce, il apparaît que les consorts [P], dans leurs premières conclusions d'intimés, notifiées par la voie électronique le 28 avril 2023, ont sollicité la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de celles par lesquelles le premier juge a rejeté leurs demandes visant à ce que la mesure d'expulsion soit assortie d'une astreinte et à ce que soient ordonnés l'enlèvement et le transport du mobilier garnissant les locaux dans un lieu approprié aux frais, risques et périls de M. [N].
M. [N] ayant été expulsé le 6 septembre 2023, ces demandes incidentes n'ont plus d'objet et c'est pourquoi les consorts [P] se bornent, dans leurs dernières conclusions, à solliciter la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions.
Par suite, le moyen soulevé par M. [N] manque en fait, aucun manquement au principe de concentration des demandes instauré par l'article 910-4 du code de procédure civile ne pouvant être relevé, et la demande de confirmation de l'indivision [P] est donc recevable.
II) Sur la demande d'infirmation du jugement déféré et sur le montant de la dette locative
Moyens des parties
M. [N] sollicite l'infirmation du jugement déféré en faisant valoir, d'une part, que le principe du contradictoire n'a pas été respecté, parce qu'il n'a pu obtenir communication des pièces de son adversaire devant le premier juge, et, d'autre part, parce que ' la question du paiement des loyers n'a pas été débattue', dès lors que, faute d'avoir obtenu communication des pièces de la partie adverse, il s'est trouvé dans l'impossibilité d'apprécier la sincérité du décompte des bailleurs, auquel n'étaient annexées ni les quittances de loyers ni les demandes en paiement.
Il expose, par ailleurs, à la cour avoir réglé la somme totale de 90 554, 76 euros et demande par suite à la cour de débouter les consorts [P] de toutes leurs demandes, et donc de leur demande de confirmation du jugement déféré, en ce qu'il l'a condamné à payer à ses bailleurs une somme de 54 076, 14 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au mois d'octobre 2021.
Les consorts [P] de rétorquer que leur locataire a, contrairement à ce qu'il soutient, bien été destinataire de l'assignation et de leurs pièces, qu'ayant fait en sorte de dissimuler son domicile en retirant son nom de la boîte aux lettres, il ne peut se prévaloir des difficultés rencontrées pour obtenir communication des pièces, et que la question des impayés de loyers qui ont motivé la résiliation du bail, a bien été débattue devant le premier juge.
Réponse de la cour
La violation du principe du contradictoire de l'article 16 du code de procédure civile n'est pas sanctionnée par l'infirmation du jugement mais par son annulation.
M. [N], qui ne demande pas cette annulation dans le dispositif de ses dernières conclusions, ne peut voir prospérer sa demande d'infirmation présentée sur ce fondement.
Le deuxième moyen d'infirmation, tiré du fait que la question des loyers n'aurait pu être débattue devant le premier juge, manque en fait.
En effet, le premier juge a résilié le bail, après avoir relevé que ' le défaut de paiement des loyers était suffisamment démontré par le décompte figurant dans l'assignation'.
C'est en vain que M. [N] fait valoir que n'ayant pas été destinataire de l'assignation et du décompte de ses bailleurs annexé à cette assignation, il n'a point été en mesure de discuter ce décompte, dès lors que, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, la présence de M. [N] à la première audience qui a donné lieu à un renvoi, démontre qu'il a bien été destinataire de l'assignation et du décompte qui y était annexé, dont le commissaire de justice instrumentaire lui a adressé copie par lettre recommandée et par lettre simple, en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile.
Les deux premiers moyens soulevés par M. [N] au soutien de sa demande d'infirmation sont donc inopérants.
M. [N] soutient, en outre, à hauteur de cour, avoir réglé l'intégralité de la dette locative, ce que contestent, au demeurant, les consorts [P].
Les consorts [P] versent aux débats un décompte - pièce n°19 des intimés - faisant apparaître, au 7 février 2024, un solde débiteur de 114 244, 41 euros.
La cour observe que la première ligne de ce décompte intitulée : principal octobre 2021 inclus et qui s'élève à la somme de 54 076, 14 euros, inclut, selon la pièce n°13 des intimés, les taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018, pour 511 euros, 2019 pour 522 euros, 2020 pour 528 euros, et 2021, pour 530 euros. Or ces montants ne sont nullement justifiés par les consorts [P], aucun avis d'imposition à la taxe foncière permettant à la cour de vérifier ces montants n'étant versé aux débats. Par suite, il convient de déduire de la créance de loyers les montants considérés représentant la somme totale de 2 091 euros.
Pour les mêmes motifs, doit être déduite des montants réclamés, la somme de 5 561 euros, représentant le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2010 à 2017 incluses.
Doivent également être déduites des montants réclamés les intérêts échus non justifiés, l'ensemble des frais de procédure et liés à l'expulsion, voire à des mesures d'exécution forcée, qui ne constituent pas de la dette locative, ainsi que les frais de déménageurs et de garde-meuble non justifiés.
Par suite, la créance locative des consorts [P] doit être calculée comme suit :
- montant du loyer mensuel : 1 676, 94 euros,
- montant total dû sur la période allant du mois de juin 2018 au mois 8 septembre 2023, date à laquelle M. [N] a été expulsé, au titre des loyers et indemnités d'occupation : 106 043,17 euros (1 676, 94 x 63 + 395,95),
- loyers acquittés par M. [N] entre les mois de juin 2018 et octobre 2021, selon décompte fourni par les bailleurs (pièce n°13 des bailleurs consorts [P]), à déduire : 16 769, 40 euros (1 676, 94 x 10),
- sommes acquittées par M. [N] postérieurement au prononcé du jugement déféré à cour et dont le paiement est justifié par l'appelant, à déduire :
* 50 000 euros
* 19 668, 60 euros, somme versée le 29 janvier 2024 sur le compte Carpa de Me Voitellier, conseil des consorts [P], selon reçu de la Carpa de [Localité 9] du 2 février 2024,
* 20 886, 16 euros, somme versée le 6 février 2024 sur le compte Carpa de Me Voitellier, selon reçu de la Carpa de [Localité 9] du 6 février 2024.
Le total des sommes remboursées par M. [N] - 107 324,16 (16 769, 40 + 50 000 +19 668, 60 + 20 886, 16 ) - excède le montant total dû sur la période au titre des loyers et indemnités d'occupation - 106 043, 17 euros - de sorte que M [N] est bien fondé à solliciter l'infirmation du jugement sur le montant des condamnations pécuniaires mises à sa charge par le premier juge - 54 076, 14 euros- et à solliciter le débouté des consorts [P] de leur demande en paiement au titre des loyers et indemnités d'occupation.
Par suite, le jugement déféré à la cour sera infirmé de ce chef, mais confirmé s'agissant des autres chefs du jugement, dès lors qu'au jour où le premier juge a statué, il demeurait une dette de loyer importante justifiant le prononcé de la résiliation du bail consenti à M. [N].
III) Sur la demande de réintégration dans les lieux de M. [N]
Moyens des parties
Les consorts [P] concluent, à titre principal, à l'irrecevabilité de cette demande, au visa des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, et, à titre subsidiaire, à son mal fondé, motif pris de ce que M. [N] ne s'est pas acquitté de ses loyers et leur reste redevable d'une somme de 23 689, 75 euros.
M. [N] leur rétorque que sa demande est parfaitement recevable et ne saurait être qualifiée de nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, et bien fondée, au surplus, dès lors qu'il s'est acquitté de la totalité des loyers et des charges qui lui incombaient.
Réponse de la cour
a) Recevabilité de la demande
Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile que, si les demandes nouvelles sont prohibées devant la cour, il est en revanche possible de faire juger les questions nées de la survenance d'un fait.
Au cas d'espèce, la demande de réintégration formée par M. [N] est née de la survenance d'un fait, à savoir son expulsion, intervenue le 6 septembre 2023, et M. [N] ne pouvait former cette demande devant le premier juge, alors même qu'il occupait encore les lieux.
La demande ne saurait donc être jugée irrecevable, comme nouvelle, au visa de l'article 564 du code de procédure civile.
Pareillement, elle ne peut être déclarée irrecevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, qui a instauré un principe de concentration des demandes, dès lors que M. [N] occupait encore les lieux, lorsqu'il a notifié par la voie électronique - le 13 février 2023 - ses premières conclusions d'appelant.
La demande de M. [N] sera, par suite, jugée recevable.
b) Bien -fondé de la demande
Pour être recevable, la demande est cependant mal fondée, la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti à M. [N], et subséquemment ordonné son expulsion, emportant rejet de la demande de réintégration, même si, durant la procédure d'appel, M. [N] s'est acquitté de la totalité des loyers et indemnités d'occupation qu'il restait devoir.
En conséquence, la demande de réintégration ne pourra être accueillie.
IV) Sur les demandes accessoires
M. [N], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné M. [N] à payer à Mme [E] [P], M. [U] [P] et M. [G] [P] la somme de 54 076,14 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois, d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021, sur la somme de 50 308,20 euros, et à compter du 2 novembre 2021 pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé
Déboute Mme [E] [P], M. [U] [P] et M. [G] [P] de leur demande en paiement au titre des loyers et indemnités d'occupation dus par M. [Z] [N] ;
Ajoutant au jugement entrepris
Déboute M. [Z] [N] de sa demande de réintégration ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Z] [N] à payer à Mme [E] [P], M. [U] [P] et M. [G] [P] une indemnité d'un montant total de 3 000 euros ;
Condamne M. [Z] [N] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SCP Courtaigne Avocats, qui en a fait la demande.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière, Le président,
