COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
chambre 1 - 2
ARRET N°
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 03 SEPTEMBRE 2024
N° RG 22/03848 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VH2B
AFFAIRE :
M. [E] [M], représenté par son tuteur, Monsieur [P] [O]
C/
Société SEINE OUEST HABITAT ET PATRIMOINE (SOHP)
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juin 2021 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE-
BILLANCOURT
N° RG : 11-18-675
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 03/09/24
à :
Me Arnault BENSOUSSAN
Me Martine DUPUIS
M. [I] [U]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [E] [M]
assisté par son tuteur, Monsieur [P] [O]
né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 13]
de nationalité Française - [Adresse 7]
[Localité 13]
BP 81027
[Localité 11]
Représentant : Maître Arnault BENSOUSSAN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2023-000732 du 24/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANT
****************
Société SEINE OUEST HABITAT ET PATRIMOINE (SOHP) SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE, venant aux droit de la société OPH SEINE OUEST HABITAT
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant son siège
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625
Représentant : Maître Charles BISMUTH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1181
Etablissement Public DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant son siège
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représentant : M. [I] [U] (Inspecteur des finances publiques)
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Septembre 2023, Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat de location en date du 1er août 1967, l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de [Localité 13] a donné à bail à M. [G] un logement sis [Adresse 1]).
Par contrat de location du 18 janvier 2006, l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de [Localité 13] a donné à bail à M. [E] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 13].
Par acte de commissaire de justice délivré les 21 et 23 août 2018, la société Seine Ouest Habitat venant aux droits de l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de Boulogne-Billancourt a assigné M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :
constater que le contrat de location portant sur l'appartement n° 86 de catégorie HLM, de quatre pièces, au sixième étage de l'immeub1e sis à [Localité 13] [Adresse 7] s'est trouvé résilié de plein droit le [Date décès 4] 2018, date du décès de Madame [G], locataire en titre,
ordonner en conséquence l'expulsion immédiate et sans délai de M. [E] occupant sans droit ni titre du logement dont s'agit, ainsi que de tous occupants de son chef dudit logement sis à [Localité 12]) n°86 au sixième étage, et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
supprimer le délai de deux mois pour procéder à l'expulsion prévu à l'artic1e L. 4l2-1 du code des procédures civiles d'exécution en raison des circonstances de fait et alors qu'il s'agit d'un logement social qui devrait être réattribué au plus tôt a l'un des nombreux candidats à un tel logement,
l'autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risque, péril et frais du requis,
condamner M. [E] au paiement de la somme de 2 867,28 euros, mois de juin 2018 inclus, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait dû être payé en l'absence d'une résiliation du bail et qui aura couru depuis lors et qui devra être payée mois après mois et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,
ordonner qu'une astreinte de 100 euros par jour de retard courra à l'encontre de M. [E] à compter du quinzième jour qui aura suivi la signi'cation a lui faite du jugement à intervenir, et qui sera due jusqu'à la libération du logement et la remise des clés, sur le fondement des articles L. 131-1 a L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution,
le Tribunal de céans se réserver la liquidation de l'astreinte,
condamner M. [E] au paiement d'une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
déclarer opposable à la direction Nationale des Interventions Domaniales ès qualités de curateur a la succession vacante de Mme [G] la décision à intervenir,
ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu des circonstances,
condamner M. [E] aux entiers dépens qui comprendront les coûts du procès-verbal de constat du 11 mai 2018 d'un montant de 324,09 euros, de la sommation de quitter les lieux à occupant sans droit ni titre du 15 mai 2018 d'un montant de 53,32 euros, soit la somme totale de 377,41 euros et ce, au besoin, à titre de dommages et intérêts, pour l'indemniser des frais engagés pour faire valoir ses droits devant la juridiction.
Par jugement contradictoire du 8 juin 2021, le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :
ordonné la jonction des dossiers n° 11 18-675 et n° 11 21-15 sous le numéro unique 11 18-675,
déclaré opposable le présent jugement a la direction Nationale des Interventions Domaniales ès qualités de curateur a la succession vacante de Mme [G],
déclaré opposable le présent jugement à M. [X], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, ès qualités de curateur de M. [E],
constaté le transfert de droit du logement précédemment occupé par Mme [G] au pro't de son 'ls, M. [E], à compter du décès de la titulaire du bail survenu le [Date décès 4] 2018,
prononcé la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de M. [E] du contrat de location conclu le 1er août 1967 entre l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de [Localité 13] et M. [G],
autorisé M. [E] à demeurer dans les lieux jusqu'au 8 juin 2022,
A défaut d'avoir quitté les lieux dans le délai imparti :
ordonné l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 8 juin 2022, de l'appartement n°86 au sixième étage situé au [Adresse 7] à [Localité 13], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
dit que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
condamné M. [E] à payer à la société Seine Ouest Habitat la somme de 9 223 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signi'cation du présent jugement,
débouté M. [E] de sa demande de délais de paiement,
fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [E] au montant du loyer courant et des charges à compter de la signi'cation du présent jugement jusqu'à la libération effective des lieux loues et la remise des clés,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
dit que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,
condamné M. [E] aux entiers dépens, en ce compris aux entiers dépens, en ce compris les coûts du procès-verbal de constat du 11 mai 2018, et de la sommation de quitter les lieux à occupant sans droit ni titre du 15 mai 2018,
Par déclaration reçue au greffe en date du 10 juin 2022, M. [E] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 mars 2023, M. [E], appelant, demande à la cour de :
déclarer l'appel de M. [E] recevable,
recevoir M. [E], en toutes ses fins et conclusions,
Y faisant droit,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 1er août 1967 entre l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de [Localité 13] et M. [G], et l'a condamné à payer à la société Seine Ouest Habitat la somme de 9 223 euros à titre de loyers et charge impayés, ainsi qu'aux dépens,
confirmer le jugement pour le surplus de ses dispositions,
Y ajoutant,
débouter l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de [Localité 13] de toutes ses demandes,
autoriser M. [E] à s'acquitter de sa dette locative d'un montant de 12 584,23 euros, dans un délai de trente-six mois à raison d'un trente-sixième de la dette tous les mois en même temps que le loyer,
octroyer à M. [E] un délai d'une année à compter du jugement à intervenir pour libérer les lieux, si l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de [Localité 13] ne lui attribue pas de nouveau logement,
condamner l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de [Localité 13] à payer à Me Bensoussan la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 février 2023, la société Seine Ouest Habitat, initmée, demande à la cour de :
déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par M. [E],
le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
confirmer, en conséquence, la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce
qui concerne le montant de l'arriéré impayé,
voir condamner M. [E] à porter, payer à la concluante au lieu de la somme de 9 223
euros au principal comme prévu au jugement dont appel, celle de 12.584,23 euros,
condamner M. [E] à porter et payer à la concluante la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner M. [E] aux entiers dépens,
dire que ceux d'appel seront recouvrés conformément à la législation sur l'aide juridictionnelle.
La Direction Nationale des Interventions Domaniales, autre intimée, intervenante ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [K] [G] née [L] aux termes d'une ordonnance rendue le 3 août 2018 par le président du tribunal de grande instance de Nanterre, n'a pas constitué avocat, n'a pas déposé de mémoire devant la Cour et n'est pas intervenue à l'audience.
L'arrêt sera donc réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 septembre 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le transfert du bail
L'article 14 de la loi n°89-462 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil.
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité.
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 40 1, alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions de l'article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L.831 -l du code de la construction et de l'habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des Familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement clans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
Au vu des pièces produites, il est établi que M. [M] [E] réunit les conditions requises par l'article 14 de la loi no 89-462 pour solliciter le transfert du bail à son profit dès lors que son lien de filiation avec Mme [K] [G] née [L] est établi et qu'il verse aux débats les avis de situation déclarative à l'impôt sur le revenu des années 2015 à 2018, rapportant ainsi la preuve de sa domiciliation chez sa mère depuis plus d'un an avant le décès de celle-ci survenu le [Date décès 4] 2018, la domiciliation fiscale à l'adresse du [Adresse 8] à [Localité 13] suffisant à faire foi au regard des conditions requises par l'article 14 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.
M. [M] [E] a été placé sous curatelle renforcée par jugement rendu le 26 septembre 2019 par le Tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt.
Il est relevé qu'il présente un handicap qui le rend éligible au bénéfice des dispositions de l'article 40-1, alinéa I de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers les personnes handicapées lorsqu'elles vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an avant son décès, et ne peut en conséquence se voir opposer l'inadéquation du logement à ses besoins, même dans l'hypothèse où il en serait le seul occupant.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré qui a constaté le transfert de droit du logement précédemment occupé par Madame [K] [G] née [L] au profit de M. [M] [E] à compter du décès du titulaire du bail survenu le [Date décès 4] 2018.
Sur la résiliation du bail
L'article 1728 du Code civil dispose que " Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ".
L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, qui s'impose tant au bailleur qu'au preneur dispose que : " Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (..) ".
Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements.
Dès lors, selon les articles 1217 et 1224 du code civil, le bailleur est en droit de demander la résolution judiciaire du contrat de location, faute par le preneur de remplir son obligation déterminante à la conclusion du contrat, à savoir le paiement du loyer.
En l'espèce, M. [M] [E] est débiteur de la somme de 12 584,33 euros à l'égard de la Société D'économie Mixte Seine Ouest et Patrimoine (SEM-S.O.H.P.) tel qu'il résulte d'un relevé de compte, produit aux débats, arrêté à décembre 2022, en raison de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation partiellement impayés.
M. [M] [E] indique qu'en raison de ses difficultés financières, il a laissé accuser un retard de loyer ce qui a généré une dette locative et reconnaît devoir ainsi la somme de 12 584,23 euros.
Il résulte des pièces et décomptes produits que M. [M] [E] paye irrégulièrement son loyer, ainsi que désormais l'indemnité d'occupation fixée.
Depuis le mois de mars 2022, M. [M] [E] ne s'est acquitté que de 181,72 euros, ce qui a généré un dette locative importante.
En s'abstenant de payer ses loyers et charges, M. [M] [E] a gravement manqué à ses obligations contractuelles, le manquement constaté étant suffisamment grave pour justifier la résiliation de son contrat de location.
Le jugement déféré qui a prononcé la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de M. [M] [E] du contrat de location conclu le 1er août 1967 entre l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de [Localité 13] et M. [C] [G] et ordonné son expulsion du logement est confirmé.
Sur les délais de paiement
M. [M] [E] sollicite de la cour un délai de grâce de trente-six mois pour apurer le solde de sa dette et se voir attribuer un logement plus petit.
-Sur les délais
L'article 24-V. De la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'
En l'espèce, la dette locative s'élève, au mois de décembre 2022 inclus, à la somme de 12 584,23 euros.
Les ressources de M. [M] [E] ne sont pas suffisantes pour garantir le paiement de cette dette.
Le montant actuel du " loyer " est de 576 euros, auquel M. [M] [E] prétend pouvoir ajouter en plus la somme de 500 euros, pour apurer sa dette, soit 1 076 euros par mois, ce qui lui ferait, au regard de ses ressources, un reste à vivre de 647,92 euros par mois.
Compte tenu des faibles revenus de M. [M] [E] au regard de l'importance de sa dette locative et de l'insuffisance des garanties offertes par ce dernier, il n'y a dès lors pas lieu de lui accorder les délais de paiement qu'il sollicite et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Sur l'attribution d'un nouveau logement
M. [M] [E] demande l'attribution d'un logement plus petit.
Il fait valoir qu'il revient à la cour de faire obligation à la Société D'économie Mixte Seine Ouest et Patrimoine (SEM-S.O.H.P.) de lui proposer un nouveau logement.
Le bailleur soutient que M. [M] [E] conditionne le paiement de son loyer et donc l'apurement de sa dette, à l'attribution d'un logement plus petit et a l'attribution de l'aide personnalisée au logement, ce qui revient à reconnaître qu'il n'est pas en mesure de payer son loyer tant qu'il ne se verra pas attribuer l'aide personnalisé au logement.
Sur ce,
Aucun texte légal n'impose de contraindre un bailleur social a attribuer un logement, fût-il plus petit, à un locataire qui en fait la demande.
M. [M] [E] sera dès lors débouté de sa demande à ce titre.
Sur l'expulsion
Une sommation de quitter les lieux a été délivrée le 15 mai 2018.
M. [M] [E] a bénéficié d'un délai pour quitter le logement, qui devait être libéré au plus tard le 8 juin 2022,
Il y a donc lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [M] [E] du logement et dit que s'il se maintenait nonobstant dans les lieux au-delà de la date du 8 juin 2022, la procédure d'expulsion prendrait son plein effet.
M. [M] [E] sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.
Sur la liquidation de l'astreinte
La cour, saisie de l'appel du jugement par lequel le bailleur avait formé une demande d'astreinte à laquelle le premier juge a fait droit, n'a pas compétence pour statuer sur la liquidation de cette astreinte, ne tenant pas un tel pouvoir du seul effet dévolutif de l'appel.
Seul le juge de l'exécution demeure compétent pour liquider l'astreinte ordonnée par le premier juge qui lui est dessaisi.
La Société D'économie Mixte Seine Ouest et Patrimoine (SEM-S.O.H.P.) sera, dès lors, déboutée de sa demande de liquidation d'astreinte devant la cour.
Sur les mesures accessoires
M. [M] [E], qui succombe au principal, sera condamné à payer à la Société D'économie Mixte Seine Ouest et Patrimoine (SEM-S.O.H.P.) la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure par eux exposés sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [M] [E], partie perdante, est condamné aux dépens d'appel, les dispositions relatives au dépens de première instance étant par ailleurs confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe de la première chambre 1-2,
Confirme partiellement le jugement rendu le 8 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité Boulogne-Billancourt,
Statuant de nouveau sur les chefs du jugement infirmés :
Condamne M. [M] [E], assisté de son tuteur, à payer à la Société D'économie Mixte Seine Ouest et Patrimoine (SEM-S.O.H.P.) la somme de 12 584,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,
Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris,
Y ajoutant,
Déboute M. [M] [E] de la totalité de ses demandes,
Condamne M. [M] [E], assisté de son tuteur, à verser à la Société D'économie Mixte Seine Ouest et Patrimoine (SEM-S.O.H.P.) la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [M] [E], assisté de son tuteur, aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière, Le président,
