COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 16 JUILLET 2024
N° RG 23/03341 -
N° Portalis DBV3-V-B7H-V3ZI
AFFAIRE :
[T] [M]
C/
E.P.I.C HAUTS-DE-SEINE HABITAT - OPH
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Novembre 2022 par le Juridiction de proximité d'Asnières-sur-Seine
N° RG : 1121001366
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 16/07/2024
à :
Me Karine LEVESQUE
Me Sabrina DOURLEN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [T] [M]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentant : Me Karine LEVESQUE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011833 du 14/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANTE
****************
E.P.I.C HAUTS-DE-SEINE HABITAT - OPH
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 et Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128 substituée par Me Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Céline KOC,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 6 novembre 207, l'EPIC Hauts de Seine Habitat -OPH a consenti à M. [I] [M] un bail portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 344,67 euros, hors charges.
M. [I] [M] est décédé le [Date décès 2] 2020.
Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2021, l'EPIC Hauts de Seine Habitat -OPH a fait citer Mme [T] [M], fille de M. [I] [M], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du bail conclu avec M. [I] [M], en raison de son décès survenu le [Date décès 2] 2020,
- ordonner l'expulsion de Mme [M], occupant sans droit ni titre, et celle des occupants, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner la suppression du bénéfice du délai de deux mois pour procéder à expulsion prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Mme [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges exigibles si le bail, s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux,
- condamner Mme [M] au paiement de la somme de 3 174,25 euros, terme d'août 2021 inclus, déjà échue,
- condamner Mme [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [M] aux dépens, en ce compris le coût du procès- verbal de constat.
Par jugement contradictoire du 2 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a :
- constaté la résiliation du bail conclu entre Haut de Seine Habitat et M. [M] et portant sur les locaux situés à [Adresse 5], et ce à compter du [Date décès 2] 2020,
- dit qu'à défaut pour Mme [M] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Haut de Seine Habitat pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur,
- condamné Mme [M] à payer à Haut de Seine Habitat la somme de 9 806,11 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 1er septembre 2022 (terme d'août 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
- condamné Mme [M] à payer à Haut de Seine Habitat une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du
1er septembre 2022 jusqu'au départ effectif des lieux,
- l'a autorisée à s'acquitter de la dette en principal, indemnités et dépens, par 24 versements mensuel d'au moins 200 euros, payables en plus de l'indemnité d'occupation courante, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette,
- dit qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné Mme [M] à payer à Haut de Seine Habitat la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [M] aux dépens,
- rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration déposée au greffe le 20 mai 2023, Mme [M] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 1er février 2024, Mme [M], appelante, demande à la cour :
- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau, de :
- constater le transfert du contrat de bail en date du 6 novembre 2017 de M. [M] à son profit,
- débouter les Hauts de Seine Habitat de l'ensemble de ses demandes,
- l'autoriser à s'acquitter de la dette en principal, indemnités et dépens par 36 versements mensuels payables en plus de l'indemnité d'occupation courante et pour la première fois le 15 du mois suivants la signification de l'arrêt à intervenir, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette,
subsidiairement :
- de lui accorder un délai de 2 mois après signification du commandement de quitter les lieux prévu à l'article L412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
en tout état de cause,
- de condamner Hauts de Seine Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 novembre 2023, l'EPIC Hauts de Seine
Habitat - OPH, intimé, demande à la cour de :
- débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu avec M. [M] portant sur les locaux [Adresse 5] à [Localité 4]),
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [M], au besoin avec l'assistance de la force publique,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 9 806,11 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 1er septembre 2022, terme d'août 2022 inclus avec intérêt au taux légal à compter du jugement, sauf à actualiser la somme due à la somme de
19 128,53 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 30 octobre 2023 inclus,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer, à compter de l'arrêté des comptes, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à son départ effectif des lieux,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 en première instance,
- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700, outre les entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 mars 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'appel de Mme [M].
- Sur la demande de transfert de bail.
Au soutien de son appel, Mme [M] reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de transfert de bail à son profit, faisant essentiellement valoir que les pièces qu'elle a versées en première instance et produit encore devant la cour lui permettent d'établir qu'elle vivait avec son père au moins un an avant le décès de celui-ci intervenu le [Date décès 2] 2020.
L'EPIC Hauts de Seine Habitat - OPH poursuit la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Mme [M] de l'ensemble de ses demandes et en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à compter du décès de M. [M], locataire en titre, motif pris que l'occupante ne justifie pas remplir les conditions posées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur ce,
Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'.
S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale.
Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas.
Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l'article L 621-1 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.
Il est constant que M. [M] est décédé le [Date décès 2] 2020. Il appartient donc Mme [M], fille du locataire en titre, qui prétend pouvoir bénéficier du transfert de bail, de justifier qu'elle a effectivement vécu avec son père M. [I] [M] depuis au mois un an avant son décès.
En l'espèce, ainsi que l'a très exactement retenu le premier juge, force est de constater que les pièces que Mme [M] versent aux débats ne lui permettent pas d'établir qu'elle vivait effectivement avec son père depuis plus d'un an quand celui-ci est décédé, soit entre septembre 2019 et [Date décès 6] 2020.
Le moyen selon lequel l'attestation d'hébergement écrite de la main de M. [I] [M] en date du 20 mai 2018 pour la CAF était uniquement destinée à la CAF et n'était donc pas rédigée dans le but de pouvoir se maintenir dans les lieux dans le futur, n'est pas pertinent, une attestation étant nécessairement déclarative, et l'adresse pouvant correspondre à une simple adresse de domiciliation. Il en est de même de la demande de logement initialement déposée le 9 avril 2019 par Mme [M] et réactualisée en 2022. La cour observe d'ailleurs que Mme [M] n'a jamais été déclarée comme occupante du logement par son père lors des enquêtes annuelles obligatoires en matière de location HLM.
Il s'ensuit qu'en l'absence d'autres pièces plus probantes, telles que des avis d'imposition, des fiches de paie, relevés de compte relatives à la période considérée, Mme [M] n'établit pas sa présence réelle au domicile de son père de manière continue, au moins un an avant le décès de celui-ci, de sorte que le jugement rendu le 2 novembre 2022 par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine ne peut qu'être confirmé en toutes ses dispositions et notamment, celles ayant débouté l'occupante de sa demande de transfert de bail initialement consenti à son père, au jour du décès de ce dernier et par voie de conséquence celle ayant prononcé la résiliation du bail à compter du [Date décès 2] 2020.
- Sur la demande de délais pour quitter les lieux.
Mme [M] qui, de fait, a bénéficié des plus larges délais pour quitter les lieux depuis le
[Date décès 2] 2020, rallongés au surplus par ceux de la procédure d'appel, doit être déboutée de sa demande de ce chef.
- Sur la demande d'actualisation par l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH de sa demande au titre des indemnités d'occupation impayées.
L'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH produit un relevé de compte actualisé au
31 octobre 2023 de l'examen duquel il ressort que Mme [M] lui reste redevable de la somme de
19 128,53 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 30 octobre 2023 inclus.
Le jugement doit être confirmé sur le principe de la condamnation de Mme [M] au titre des indemnités d'occupation impayés mais réformé sur le montant.
- Sur la demande de délais pour se libérer de la dette au titre des indemnités d'occupation impayées.
Mme [M] poursuit la confirmation du jugement sur ce point, si ce n'est qu'elle sollicite désormais 36 mois de délais pour se libérer du paiement de sa dette.
L'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH s'oppose à cette demande, faisant valoir que Mme [M] n'a pas respecté les délais accordés par le premier juge, de sorte que sa dette, loin de diminuer, s'est aggravée depuis le jugement dont appel.
Sur ce,
Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.
En l'espèce, Mme [M] qui n'a pas respecté les délais accordés par le premier juge et qui n'explique pas comment elle pourrait se libérer du paiement de sa dette dans un délai raisonnable, ne peut qu'être déboutée de sa demande de délais de paiement, le jugement étant infirmé sur ce point.
Sur les mesures accessoires.
Mme [M] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 2 novembre 2022 par le tribunal d'Asnières-sur-Seine en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'arriéré dû par Mme [M] au titre des indemnités d'occupation, compte tenu de l'actualisation de la demande à ce titre en cause d'appel et sur les délais de paiement qui lui ont été accordés,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne Mme [M] à verser à l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH la somme de
19 128,53 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 30 octobre 2023 inclus,
Déboute Mme [M] de sa demande de délais de paiement,
Déboute l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle.
Le greffier, Le président,
