COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 JUILLET 2024
N° RG 23/07820 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WGLZ
AFFAIRE :
[G] [J]
C/
Société [Localité 4] COOP HABITAT [Localité 4] COOP HABITAT
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Juin 2023 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX
N° RG : 21.000259
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 04.07.2024
à :
Me Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [G] [J]
née le 18 Février 1980 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 125
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2023-005678 du 19/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANTE
****************
Société [Localité 4] COOP' HABITAT
venant aux droits de l'OPH DE [Localité 4] OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4]
N° SIRET : 552 14 1 5 58
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453
Ayant pour avocat plaidant Me Elisabeth WEILLER, du barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,
Madame Marina IGELMAN, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2003, la société [Localité 4] Coop Habitat a consenti à Mme [G] [J] et M. [Y] [E] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (Hauts-de-Seine). Deux années plus tard, ce bail a fait l'objet d'un avenant afin que Mme [J] en devienne seule titulaire.
Par acte du 24 mars 2021, la société [Localité 4] Coop Habitat a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 2.725,55 euros, correspondant à l'arriéré locatif, au mois de février 2021 inclus.
Par acte du 23 juin 2021, la société [Localité 4] Coop Habitat a fait assigner en référé Mme [J] afin que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire, avec les effets qui en résultent.
Par ordonnance contradictoire rendue le 14 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24 mai 2021,
- dit qu'à compter du 25 mai 2021, Mme [J] s'est trouvée occupante sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 1],
- ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [J], et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de Mme [J] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 25 mai 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné Mme [J], à son paiement à titre provisionnel à la société [Localité 4] Coop Habitat,
- condamné Mme [J] au paiement à titre provisionnel à la société [Localité 4] Coop Habitat de la somme de 14.541,01 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2023,
- condamné Mme [J] au paiement de la somme de 150 euros à la société [Localité 4] Coop Habitat en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné Mme [J] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer,
- rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 21 novembre 2023, Mme [J] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :
- rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 avril 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [J] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil, de :
'- recevoir Mme [G] [J] en son appel et la déclarant bien fondée
- infirmer l'ordonnance rendue le 14 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de Puteaux en ce qu'il a :
vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24 mai 2021
- dit qu'à compter du 25 mai 2021, Mme [G] [J] s'est trouvée occupante sans droit ni titre des lieux loués situés un appartement situé [Adresse 1]
- ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [G] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 4121 et suivants du code de procédure civile d'exécution
- autorisé le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meubles, aux frais et risques de Mme [G] [J] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution
- fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 25 mai 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné Mme [G] [J], à son paiement à titre provisionnel à [Localité 4] Coop Habitat
- condamné Mme [G] [J] au paiement à titre provisionnel à [Localité 4] Coop Habitat de la somme de 14 541,01 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2023
- condamné Mme [G] [J] au paiement de la somme de 150 euros à [Localité 4] Coop Habitat en application de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté Mme [G] [J] de sa demande de délais de paiement
- condamné Mme [G] [J] aux dépens en ce compris le commandement de payer
Statuant à nouveau :
à titre principal
- juger qu'il y a des contestations sérieuses
- juger ne pas il y a avoir lieu à référé
en conséquence
- renvoyer les parties à se pourvoir au fond
à titre subsidiaire
- suspendre les effets de la clause résolutoire
- juger que le montant de la dette locative est erroné et doit être réduit des reliquats, régularisations d'eau depuis 2018, subsidiairement sur les trois dernières années, et pénalités
indues (l'enquête OPS)
- condamner [Localité 4] Coop Habitat au paiement provisionnel de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi
- octroyer à Mme [J] un report de la dette à deux ans
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté [Localité 4] Coop Habitat de sa demande de majoration du loyer.
à titre infiniment subsidiaire
- octroyer à Mme [J] des délais de paiement de deux ans pour s'acquitter de la dette
- débouter [Localité 4] Coop Habitat de ses demandes plus amples ou contraires
- juger que [Localité 4] Coop Habitat conservera à sa charge des frais irrépétibles de première instance de même que les dépens de première instance
- condamner [Localité 4] Coop Habitat à payer à Maître Chenailler la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile et aux dépens'
Mme [J] indique qu'elle occupe le logement depuis 20 ans, avec sa fille âgée de sept ans, et que ce n'est qu'à la suite de la suspension des APL et du RSA qu'elle n'a pas pu assumer le règlement du loyer courant. La suspension de ces chacune de ces deux aides a fait l'objet d'un recours devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise et elle expose que dès qu'elle sera rétablie dans ses droits, elle sera en mesure de régler la dette locative, qui ne serait, une fois versées les aides, que de 4.121,15 euros. Elle considère que la suspension de ces aides constitue une contestation sérieuse, dès lors que cette suspension est motivée par le fait qu'elle n'aurait plus sa résidence stable sur le territoire français, alors que ce n'est pas le cas. Elle indique à cet égard qu'elle ne s'est rendue au Maroc en 2019 qu'à la seule fin de réclamer à son époux dont elle est séparée de fait des créances alimentaires. Elle expose en outre qu'elle a contesté le montant de la dette locative, qui contient selon elle des reliquats non déduits, des pénalités non remboursées et des régularisations d'eau contestées en raison des fuites d'eau depuis 2018. Elle expose ainsi que le loyer d'avril 2020, de 136,11 euros a été réglé et ne doit pas être comptabilisé dans la dette, que la quittance du mois de mai 2020 fait apparaître un reliquat de 17,18 euros qui n'a jamais été restitué malgré de nombreuses réclamations et qu'elle a contesté la régularisation d'eau de septembre 2020. Elle expose à cet égard que la fuite d'eau persiste depuis 2018 et que les travaux de réparation n'ont pas été effectués. Subsidiairement, elle demande une suspension des effets de la clause résolutoire et un report de sa dette sur deux années. Elle sollicite en outre une condamnation de son bailleur au paiement provisionnel de la somme de 10.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts qu'elle estime lui être dus en raison du manquement du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent et d'effectuer les réparations nécessaires.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 février 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 4] Coop Habitat demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :
'- débouter Mme [G] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- les dire non fondées ;
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de Mme [G] [J] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a autorisé la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls de Mme [G] [J] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code
de procédure civile d'exécution ;
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 25 mai 2021 et jusqu'à complète libération des lieux au paiement des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et condamner
Mme [G] [J] à son paiement à titre provisionnel à [Localité 4] Coop Habitat;
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel Mme [J] à payer à [Localité 4] Coop Habitat la somme de 14.541,01 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayée au mois de mars 2023, sauf à actualiser la somme due à 19.590,26 euros au 31 décembre 2023 inclus ;
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné Mme [J] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 en première instance ;
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté Mme [J] de ses demandes de délais de paiement ;
- condamner Mme [J] à payer à [Localité 4] Coop Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel.'
La société [Localité 4] Coop Habitat expose que les nombreux recours que Mme [J] a engagés, au bénéfice de la juridictionnelle, devant la juridiction administrative de Cergy-Pontoise afin d'obtenir le rétablissement de ses aides ne caractérisent pas une contestation sérieuse. Il en va de même s'agissant de la contestation de ses dettes retenues par la commission de surendettement ainsi que de la saisine du juge de l'exécution qu'elle a faite afin d'obtenir des délais pour quitter les lieux. Elle souligne que Mme [J], qui était assistée d'un avocat en première instance, n'avait aucunement contesté le quantum de la dette locative et que, s'agissant de la consommation d'eau, celle-ci a été vérifiée, les avis de régularisations de charges opérées étant en outre produits depuis 2020. La société [Localité 4] Coop Habitat expose que Mme [J] n'effectue aucun règlement et que les frais de l'enquête OPS (occupation des logements sociaux) correspondent à l'enquête que doivent mener tous les deux ans les organismes HLM ; faute pour le locataire de répondre dans le délai d'un mois à l'enquête, il est tenu d'une somme de 7,62 euros, majorée du même montant par mois entier de retard (article L. 442-5 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation). Il ne s'agit pas d'une clause pénale dont le montant serait susceptible d'être révisé par le juge. Soulignant que Mme [J] n'a pas repris le paiement des loyers courants, la société [Localité 4] Coop Habitat s'oppose à la demande de délais de paiement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le montant de l'arriéré locatif :
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».
La loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668, qui a réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, n'est pas applicable à la présente instance, dès lors que le contrat demeure régi par la loi en vigueur au jour de sa conclusion.
En l'occurrence, il n'est pas contesté que Mme [J] n'a pas apuré les causes du commandement de payer dans les deux mois qui ont suivi la délivrance.
La circonstance tenant à ce que l'APL et le RSA de Mme [J] ont été suspendus en raison du fait, contesté par cette dernière, qu'elle aurait cessé d'avoir sa résidence stable en France, ne constitue pas une contestation sérieuse devant le juge des référés, qui n'a pas lieu de présumer que les recours administratifs qu'elle a engagés à cet égard seraient bien fondés et devraient conduire un rétablissement de ces aides. La contestation cet égard est d'autant moins sérieuse que par deux décisions, chacune du 25 mars 2024, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté les requêtes, portant respectivement sur le RSA et l'APL de Mme [J], en prenant soin de relever notamment ses nombreuses périodes de séjours à l'étranger. Le fait qu'elle ait sollicité l'aide juridictionnelle afin de former un recours contre ces décisions du tribunal administratif ne permet pas, en soi, de caractériser une contestation sérieuse.
De même, Mme [J] ne justifie pas d'une facturation indue de sa consommation d'eau en raison de ce qu'elle indique être une fuite qui n'aurait pas été réparée, la seule contestation qu'elle forme à cet égard ne justifiant pas de la pertinence du grief, alors même que le bailleur justifie avoir procédé à une vérification de cette facturation grâce notamment aux index de compteur au mois de septembre 2020, étant observé au surplus que le bailleur produit les différents avis de régularisation pour les consommations d'eau depuis cette période. L'attestation qu'elle verse débats en pièce n° 61, qui émane de Mme [D], n'est elle-même aucunement circonstanciée en ce qu'elle évoque plusieurs fuites, sans autre précision et sans même indiquer que certaines se rapporteraient au logement de l'appelante.
La critique n'est pas davantage fondée s'agissant de la facturation d'une somme de 7,62 euros au titre de l'enquête dite OPS, étant rappelé que ce montant n'est pas fixé par le bailleur lui-même mais par l'article L. 442-5, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation.
Ainsi, aucune des contestations que formule Mme [J] ne revêt un caractère sérieux, de sorte que c'est à bon droit que le juge de première instance a retenu l'acquisition de la clause résolutoire et fixé le montant de la provision due au titre de l'arriéré locatif à la somme qu'il a retenue.
En cause d'appel, la société [Localité 4] Coop Habitat produit un décompte réactualisé, dont il résulte, sans contestation sérieuse, que l'arriéré locatif au 31 décembre 2023 s'élève désormais à la somme de 19.590,26 euros, Mme [J] n'ayant effectué aucun réglement depuis le prononcé de l'ordonnance de première instance. Aussi convient-il de réactualiser à ce montant la provision due à ce titre.
Sur la demande de délais de paiement :
L'arriéré locatif fixé en première instance au mois de mars 2023 n'a fait qu'augmenter depuis lors, Mme [J] n'ayant effectué aucun règlement dans les mois qui ont suivi le prononcé de l'ordonnance de première instance, ainsi qu'il résulte du décompte produit par le bailleur en pièce n° 6.
En raison de cette augmentation continue de l'arriéré locatif et compte-tenu de l'ancienneté déjà de la dette de Mme [J] à ce titre, il n'y a pas lieu d'accorder à celle-ci un quelconque délai de paiement.
Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance :
La demande de provision formée par Mme [J] au titre du préjudice de jouissance n'est pas davantage fondée alors que le seul grief exposé à ce titre par l'appelante tient à une fuite d'eau dont il a déjà été mentionné qu'elle ne fait l'objet d'aucune autre pièce que les allégations de celle-ci et une attestation dépourvue de tout caractère circonstancié. Aussi convient-il de rejeter la demande de provision à ce titre.
Sur le retrait de l'aide juridictionnelle :
Il résulte des éléments qui précèdent que l'appel interjeté par Mme [J] revêt un caractère particulièrement abusif : les moyens qu'elle invoque sont pour l'essentiel basés sur le bénéfice supposé de nombreuses procédures qu'elle a engagées d'ores et déjà au bénéfice de l'aide juridictionnelle et la multiplication de celles-ci, devant le tribunal administratif, devant le juge de l'exécution ou devant le juge du surendettement est alléguée comme étant elle-même source d'une contestation sérieuse à l'occasion de l'appel formé devant la juridiction de céans. Ainsi, Mme [J] multiplie les procédures, au bénéfice de l'aide juridictionnelle, afin notamment de tenter de nourrir des contestations qu'elle forme à l'occasion du présent appel. Ainsi qu'il a été vu, ces contestations sont totalement inopérantes et artificielles, de sorte qu'il est avéré que le présent appel revêt un caractère abusif.
L'article 50 § 4 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique dispose : « Sans préjudice des sanctions prévues à l'article 441-7 du code pénal, le bénéfice de l'aide juridictionnelle ou de l'aide à l'intervention de l'avocat est retiré, en tout ou partie, même après l'instance ou l'accomplissement des actes pour lesquels il a été accordé, dans les cas suivants : (...) Lorsque la procédure engagée par le demandeur bénéficiant de l'aide juridictionnelle ou de l'aide à l'intervention de l'avocat a été jugée dilatoire, abusive, ou manifestement irrecevable ».
L'article 65 du décret ° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 dispose en ses deux derniers alinéas : « Lorsque la procédure engagée par le bénéficiaire de l'aide a été jugée dilatoire, abusive ou manifestement irrecevable, le retrait est prononcé par la juridiction saisie qui en avise le bâtonnier et le bureau d'aide juridictionnelle.
Le retrait entraîne l'obligation, pour le bénéficiaire, de rembourser le montant de la contribution versée par l'Etat. »
En raison du caractère abusif du présent appel, ainsi qu'il a été relevé, il convient d'ordonner le retrait de l'aide juridictionnelle qui a été accordée à Mme [J] et d'en aviser le bâtonnier, ainsi que le bureau d'aide juridictionnelle.
Sur les mesures accessoires :
Partie succombante à la présente instance, Mme [J] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf à réactualiser le montant de la provision due par Mme [J] au titre de l'arriéré locatif ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Mme [J] à verser à la société [Localité 4] Coop Habitat la somme de 19.590,26 euros à titre de provision pour l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023 ;
Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [J] ;
Rejette la demande de provision formée par Mme [J] au titre d'un préjudice de jouissance ;
Ordonne le retrait de l'aide juridictionnelle qui a été accordée à Mme [J] en cause d'appel ;
Condamne Mme [J] au remboursement des sommes qui lui ont été allouées au titre de l'aide juridictionnelle en cause d'appel ;
Ordonne la communication du présent arrêt au bureau d'aide juridictionnelle ainsi qu'au bâtonnier de l'ordre des avocats de Versailles ;
Condamne Mme [J] aux dépens d'appel ;
Condamne Mme [J] à verser à la société [Localité 4] Coop Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président
